碧水佳苑房地產開發全程策劃案第一階段——市場調研 41.天津市整體環境的分析研究 41.1經濟環境 41.2人口結構 52.項目區域環境結構調查分析 62.1武清區人口結構調查分析 62.2土地區位及優劣勢分析 73.區位經濟進展與產業結構狀況概述 83.1綜合概述 83.1農業、工業方面 83.2固定資產投資 93.3服務業 93.4金融、保險業方面 103.5教育、文化、衛生、體育、計劃生育方面 104.交通狀況 115.區域城市進展規劃與政策研究 115.1武清新城規要點總結 116.戶群調查與研究 147.競爭對手分析 148.項目SWOT研究 168.1優勢及機會 168.2劣勢及威脅 17第二階段——項目定位 171.項目的整體定位 171.1項目研究與可行性分析 171.2項目類型的定位 181.3項目風格的定位 181.4項目的品牌定位 191.5項目的其它定位 192.目標客戶定位 202.1主力客戶群定位 202.2輔助客戶群定位 20第三階段——項目規劃與產品設計 211．項目概況 212．整體規劃設計方案 212.1設計思路與理念 212.2生態節能產品的規劃設計 222.3項目分期實施計劃 223．項目設計方案建議 234.產品生態化設計要點做法 234.1門窗做法 234.2墻體節能做法 244.3屋頂保溫做法 254．建筑風格與立面效果設計方案 254.1建筑單體風格 254.2立面及色彩建議 265．商鋪結構與內部分割方案 275.1商鋪設置 275.2物業辦公 275.3方便殘疾人設計 278．戶型設計建議 28第四階段——財務核算管理 301.項目總投資 301.1開發成本 301.2開發費用 311.3總成本費用匯總及分攤表 312.項目銷售收入 322.1銷售均價認定 322.2銷售量預算 333.項目收益 343.1、項目稅費及其附加： 343.2、項目毛利潤： 343.3、項目投資利潤率： 343.4、財務指標評價 34第五階段——施工過程成本管理 351.成本操縱原則 351.1全面操縱原則 351.2責、權、利相結合的原則 361.3開源與節流相結合原則 362.施工過程成本操縱 362.1組織措施 362.2過程管理 373.合同措施 38第六階段——市場推廣與銷售策略 38營銷整體規劃方案建議 381.營銷方式、銷渠、策略的建議 382．現場促銷策略建議 383．價格策略執行計劃建議 383.1整體均價建議 383.2分期均價建議 383.3付款方式建議 384．廣告宣傳策劃建議 384.1戶外廣告策略建議 384.2報刊廣告策略建議 384.3新聞、網絡廣告炒作策略建議 385．營銷安排與銷售實施建議 385.1工作周期安排計劃 385.2項目價格計劃 38第七階段——后期物業管理 38物業管理總體方案 381．社區文化的建設 382．社區環境的建設 383．物業管理服務方案策劃 383.1管理檔次 383.2服務預算 383.3服務內容 38第一階段——市場調研1.天津市整體環境的分析研究1.1經濟環境

圖11.2人口結構第六次人口普查數據顯示，2010年11月1日零時，天津市共有常住人口1293.82萬人，比第五次人口普查增加292.92萬人，增長29.27%，年平均增長率為2.60%。據此推算，2011年末全市常住人口為1327.46萬人，其中，男性占53.38%；女性占46.62%。總人口性別比114.5:100。2010年年末，全市出生率為8.18％。，死亡率為5.58％。，人口自然增長率為2.60％。人口自然增長繼續保持較低水平，全市人口的增長要緊依靠外來人口的增加。普查結果顯示，2010年11月1日零時，天津市共有外來常住人口299.17萬人，占總人口23%。比第五次人口普查增加211.87萬人，年平均增長21.20萬人。其中濱海新區外來常住人口總量為124.42萬人，占全市外來常住人口總量的41.59%；市內六區62.36萬人，占20.84%；新四區74.87萬人，占25.02%；武清、寶坻兩區24.31萬人，占8.13%；三縣13.21萬人，占4.42%。全市外來常住人口平均受教育年限為9.71年，比2000年的8.69年多了1.02年。分布明示圖如下。外來人口比例外來人口分布1.2.1年齡構成在全市人口中，0-14歲的人口為167.62萬人，占總人口的16.75%；15-64歲的人口為749.93萬人，占總人口的74.93%；65歲及以上的人口為83.33萬人，占總人口的8.33%。與1990年第四次人口普查數據相比，0-14歲人口的比重下降了5.96個百分點，65歲及以上人口的比重上升了1.87個百分點。如下圖所示。1.2.2性別構成全市總人口中，男性為510.24萬人，占總人口的50.98%；女性為490.64萬人，占總人口的49.02%。性別比（以女性為100，男性對女性的比例）為103.99。與1990年第四次人口普查時的103.63相比，性別比提高了0.36。1.2.3民族構成全市總人口中，漢人族口為974.50萬人，各少數民族人口為26.38萬人，與1990年我市第四次人口普查相比，漢族人口占總人口的比重由97.72%下降為97.36%；各少數民族人口占總人口的比重由2.28%上升到2.64%。2.項目區域環境結構調查分析武清區政府去年以深入落實市委市政府“調結構、促轉變、增實力、上水平”的總體要求，突出開發開放主線，堅持以大項目為核心、園區為載體、產業調整升級為動力，全面提升經濟綜合實力與競爭力的思想保持了經濟的持續快速增長。區政府在2009年制定的經濟進展三年要緊經濟指標翻番增長的目標基本實現。2.1武清區人口結構調查分析2.1.1人口與人民生活2010年末，全區戶籍人口84.7萬人，其中農業人口68.97萬人，非農業人口15.73萬人，全年人口出生率8.6‰，人口死亡率11‰。人口密度為每平方公里539人。城鄉居民收入繼續增長，生活水平進一步提高（下圖3為武清居民支出狀況）。年末，城鄉居民儲蓄存款余額達236.8億元（含外幣折人民幣），比年初增加42.3億元，增長21.3%；人均儲蓄余額達27958元，比年初增加4915元。人均實現財政收入10942元，比上年增加2522元，增長30%；職工年貨幣工資收入達44503元，農民人均純收入達11580元，分別比上年增加9586元與1075元，增長27.5%與10.2%。圖3居民居住支出圖2.2土地區位及優劣勢分析項目所在的武清區位于北京、天津兩大城市之間，素有“京津走廊”之稱。距北京71公里，天津市區30公里，距北京首都國際機場90公里，天津濱海國際機場35公里。區域面積1574平方公里，境內地勢平坦，海拔最高11.3米，最低1.3米。且系濱海平原地區,氣候屬暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候空氣質量優良，每年300天以上達到國家二級標準。城區綠化覆蓋率31.4%，人均公共綠地面積13.4平方米。已探明的地下礦藏資源有石油、天然氣、煤、地下熱水等.要緊農產品有天津紅小豆;風味食品有楊村糕干、下伍旗五香豆腐絲、城關豆腐絲、北趙莊綠蘿卜、田水鋪綠蘿卜等。全區村以上集體工業企業1700余家,具備了40個行業2000多種產品的生產能力,形成了紡織、服裝、工藝美術、地毯、制鞋、化工等骨干行業.有外向型企業290家,其中三資企業33家,要緊出口產品有地毯、服裝、鞋類、工藝美術品與腌制品、蘆筍罐頭等27類120種.全區耕地近10萬公頃,要緊農副產品有小麥、玉米、棉花、瓜菜及生豬、鮮蛋、果品、水產品等.全區有集貿市場19個,攤群市場20個,商業網點6700余個,大型商場有武清商業大廈、華潤萬家武清店、海達家樂購物超市、武清友誼商廈、中信廣場、楊村招商場等。總體來說，只要當地政府能夠立足自身優勢，加強正確進展，經濟收入增長的同時，居民也會迅速富裕起來。項目的優勢在近幾年內將會慢慢顯現出來。3.區位經濟進展與產業結構狀況概述2010年，是武清乘勢而上，大開發、大建設、大進展的一年。在區委、區政府的正確領導下，全區人民認真落實“增實力、惠民生、促與諧、上水平”的總體要求，奮力拼搏、創業攻堅，開發開放成效顯著，經濟實力明顯增強，人民生活更加富足，保持了又好又快進展的良好勢頭。3.1綜合概述國民經濟又好又快進展。據統計，2010年全區實現地區生產總值317.5億元，按可比價格計算比上年增長20.2%。其中第一產業增加值28.9億元，第二產業增加值175.7億元，第三產業增加值112.9億元，分別比上年增長4.3%、27.3%與14.7%。第一、二、三產業占地區生產總值的比重由上年的9.9：52.1：38變化為今年的9.1：55.3：35.6，第二產業的突出地位更加顯現。人均地區生產總值為37484元，比上年增加7626元，按現價比增長25.5%。三級財政收入實現92.7億元，增長30.4%，其中區級財政收入實現45.9億元，增長36.5%。財政收入占GDP的比重達到29.2%，比上年提高1個百分點。財政收入保持較快增長。財稅部門充分發揮職能作用，積極研究制定促進經濟增長財稅措施，大力開展增收節支，全面推進財政科學化、精細化管理，各項工作取得新的進展。2010年，全區財政收入實現92.68億元，比上年增長30.4%。其中，區級財政收入實現45.9億元，比上年增長36.5%，通常預算收入32.8億元，比上年增長48.9%。增值稅、營業稅兩大稅種分別比上年增長7.6%與43.1%。財政總支出61.6億元，同比增長34.4%。3.1農業、工業方面農業產業化取得新進展，生產質量顯著提高，蔬菜與奶牛兩大主導產業健康進展。新建、擴建奶牛養殖小區7個，累計共56個，全區奶牛存欄5.03萬頭，實現了散養奶牛全部進小區。現代農業示范園建設取得突破，總投資6億元的君利農業示范園開張納客，高村農業示范園進場施工。依托現有基礎，推動東環、楊北路沿線設施農業規模化進展，建成4700畝高標準展示區。農業生產條件與生產環境得以進一步改善。工業主體地位更加顯現。工業在進展高端制造、節能環保、總部經濟等新興產業上實現較大突破。2010年工業增加值實現160.5億元，按可比價計算增長26.4%，占GDP比重達50.6%，對經濟增長的奉獻率達60.6%，拉動經濟增長15.7個百分點。位于項目所在地的萬興工貿園的建成與完善將會給當地帶來更多的進展機遇與經濟增長。工貿園位于京津塘南通道112高速與京福公路（104國道）交口處。距武清城區12公里、天津市外環線11公里、北京80公里、天津機場30公里、天津港58公里、112高速出口1公里。京福公路、京滬高速公路、津永路、高王路等8條國家級、區級主干路穿境而過，交通便利，區位優勢得天獨厚。截止至今萬興工貿園區共引進注冊企業110家，購地建廠企業30家（工貿區目前已簽訂出讓合同29份，土地面積1163畝，余存土地43畝），在建企業8家，2011年底將全部建成投產。規模以上企業家，像投資1.5億，產值4000萬元的“歐派紙制品廠”；投資6500萬元，占地60畝的“船舶配件廠”等；億元大項目2個，一個是市第五批重點建設項目“世紀天龍藥業有限公司”，該公司注冊資本6000萬元，項目占地128畝，總投資1.3億元，實現稅收1億元，是集生物制藥、保健品技術研發、生產與銷售于一體的科技型企業。另一個是“天津市中宇華鋼板有限公司”。該項目總投資5.6億元，注冊資本1億元人民幣，占地248畝，分兩期建成，建成后估計銷售收入30億元，利稅達1.5億元。3.2固定資產投資固定資產投資規模繼續擴大。2010年，全區完成固定資產投資額355億元（市考核口徑301億元，同比增長37.7%），比上年增加131.3億元，增長58.7%。其中住宅投資65.6億元，增長57.5%；當年新增固定資產215.7億元。大項目建設取得顯著成果，重點項目進展順利。總投資1200億元的63個市級重點項目加速推進，年內完成投資108.4億元，其中60個項目已經開工，33個竣工投產。實施了6座110千伏變電站工程。完成了第三污水處理廠擴建，實施了燃氣供水管網向重點鎮、重點園區延伸工程。3.3服務業批發零售市場繁榮活躍，現貨商貿、物流產業加速進展勢頭明顯。環渤海綠色農產品交易物流中心、佛羅倫薩小鎮項目一期竣工；華北工業品原料城一期投入運營。京津時尚廣場、大島酒店、奧藍際德酒店開張營業。藝術家聚集區、國際保稅物流園區等重大服務業項目進展順利，服務業大進展態勢已經形成。全年社會消費品銷售總額實現278.66億元，比上年增長22.5%。3.4金融、保險業方面金融業穩步進展。各金融部門進一步加大吸存攬儲力度，強化金融服務理念，提高服務質量。至年末，各項存款余額402.1億元，比年初增加105億元，增長35.4%。各項貸款余額173.8億元，比年初增加35億元，增長25.3%。其中，個人貸款達到29.5億元，比年初增長8.5%。招商引資與對外開放形勢良好。2010年，全年新增內外資注冊資金190億元，增長31.9%。2010年，正式生產的三資企業實現銷售收入338億元，比上年增長48.9%，利潤總額32.2億元，實繳稅金19.5億元，分別比上年增長41.9%與25%，資產總計達到367億元，比上年增加83億元，增長29.3%；負債合計214億元，比上年增加45.4億元，增長26.9%。社會保險覆蓋面不斷擴大。2010年，全區保險業投保數量達128.5萬筆，保費收入達15.5億元。出現事故起數2.05萬起，支付賠款金額達6426萬元。在一定程度上為國家財產與人民的生命安全起到保駕護航作用。3.5教育、文化、衛生、體育、計劃生育方面教育文化事業蓬勃進展，教育基礎設施建設力度加大。楊村一中新校區啟動建設，楊村八中、第十一小學新建及王莊軍民小學遷建工程進展順利。2010年，財政在教育方面的支出比上年增長36.1%，比上年提高2個百分點。至年底，全區現有全日制學校220所,幼兒園774所,學前一年入園率達100%.有各級醫療衛生機構99個。區有科技學會、協會、研究會210個,各類體育場所445處。城區楊村有文化館、人民禮堂、工人俱樂部、圖書館、新華書店、電影發行放映公司與田野藝術團。區內有古遺址37處,古墓葬13座,其中泉州故城,黃花店無梁閣為市級保護文物。旅游景點有港北森林公園、小于莊水庫、京杭大運河風景線、燕王湖游覽區與楊村小世界。衛生、體育、計劃生育工作蓬勃進展。醫療衛生條件有了新的提高，區醫院外科住院樓主體完工，中醫院急診樓、區疾病防控中心、城區計生服務站投入使用。啟動了河西務、王慶坨兩家市級重點中心衛生院建設。新建標準化農村衛生服務站120家，累計建成達標360家。2010年末，全區擁有醫療衛生機構146個，病床2737張，衛生技術人員3702人。社區群眾性文體活動日趨活躍。年末擁有體育設施1209個。加強計劃生育基層基礎工作，狠抓了薄弱鄉鎮的轉化工作，使人口操縱指標全面完成。計劃生育率達98.1%，一孩率達74.3%4.交通狀況區內鐵路、公路縱橫交錯。有國家級干線公路京塘線、京唐支線1、京唐支線2、京福線、京福支線、津同線、津圍公路、楊崔公路、津永公路、楊北公路等18條。目前有高速公路京津塘高速、津保高速與京津高速復線、京滬高速正線4條，在區內設有11個出入口。各類公路總里程2164公里。京津塘高速公路橫貫全境43公里。京滬京津城際、京九、京山、津薊鐵路五條鐵路穿境而過且京津城際鐵路客運專線在武清設有天津唯一一個經停站。京津黃金走廊武清段，擁有一帶四區的最新規劃，展現城市風貌帶的特殊風情，以水為生的運河生活主體，保有自然與人性的尺度。三縱四橫的交通體系，讓武清成為重要交通節點，武清是京津黃金走廊上交通樞紐、城市經濟、城市活力的支點。5.區域城市進展規劃與政策研究武清區轄6個街道、19個鎮、5個鄉。中心城區還遷入住快速推進，全年拆遷面積150萬平方米，東蒲洼、下朱莊全域撤村建居，富民里還遷小區主體完工，東蒲洼、北河灘還遷小區全面啟動，開工面積達到320萬平方米，新農村建設成效顯著，居民生產水平進一步提高。5.1武清新城規要點總結5.1.1新城建設順利推進武清新城的規劃定位是：京濱綜合主軸上的重要新城，京津之間高新技術產業基地、現代物流基地、生態宜居城市。根據這一規劃定位，武清區成立了新城開發建設指揮部，全面打響了103國道“黃金走廊”建設、新區開發與舊城改造三大戰役。截至目前，已拆遷村街47個、330萬平方米，涉及居民2.2萬戶、6.3萬人，開工建設還遷房380萬平方米，拓展空間60平方公里，其中東蒲洼、下朱莊兩個街道已實現全域城鎮化。招商引資工作進展順利，引進了中國水電、北京住總、濱海市政、北京開發區、江門玉圭園、海南蘭海、香港經緯等大企業投資武清新城開發。大島酒店、五一陽光、天河城、運河休閑島等項目正在加緊建設，全面掀起新城大開發、大建設的熱潮。基礎配套設施日趨完善。城區道路、供排水、供熱、燃氣等公用設施日趨完善，城區建設面貌明顯提升。截至目前，城區共有各等級道路36條，全長108.35公里，道路實有面積265.6萬平方米，便道硬化面積47.3萬平方米；城區建成水廠三座，供水管網總長393公里，日供水能力5萬立方米，集中供水率達到100%；供熱單位40家、供熱站39座，換熱站35座，10噸以上鍋爐29臺，10噸下列鍋爐50臺。供熱管網總長322.5公里，供熱面積719.3萬平方米，采暖68014戶。其中：集中供熱企業8家，供熱面積465.4萬平方米；單位供熱16家，供熱面積58萬平方米；鄉鎮及新農村供熱16家，供熱面積195.8萬平方米；燃氣經營企業3家，管網總長372公里，供氣能力每年3.6億立方米；排水泵站共13座，排水管道184公里，排水能力每秒50.78立方米；污水處理廠四座，日處理能力7.5萬噸；城區36條道路共安裝燈桿4449棵，路燈5376盞。各要緊橋梁、路口安裝高桿燈27棵。5.1.2道路規劃（1）新城道路網維持2001版總體規劃確定的方格網狀的結構，道路系統要緊由主干道、次干道與支路構成，規劃干道總長度為254公里，總面積為11平方公里，干道面積率為13％。（2）規劃主干道長度為109公里，主干道路網密度為1.27公里/平方公里，紅線寬為40～100米；規劃次干道長度為137公里，次干道路網密度為1.60公里/平方公里；紅線寬為25～65米；規劃支路紅線寬20～30米。（3）城市干道與外圍過境干道或者快速環線相交、某些承擔重要交通功能的主干道與主干道相交規劃為互通或者分離式立交，共規劃有23處道路立交；其余路口為平面交叉。5.1.3公共交通（1）軌道=1\*GB3①將中心城區地鐵4號線延長線從城際鐵路武清站沿前進道、京福支線引入武清新城，并規劃設置7個地鐵車站。=2\*GB3②規劃地鐵4號線延長線出武清新城后，將繼續向北沿至規劃預留的首都第二機場。=3\*GB3③在新城外圍外環北路南側設置地鐵車場，占地約40公頃。（2）常規公交=1\*GB3①新城內部常規公共交通線網密度應達到2-3km/km2，70％居民到達公交站的距離小于300米。共5處公共停車場。=2\*GB3②結合對外交通設施與新城用地布局，在新城內共安排布置13處公交首末站，規劃總面積90000平方米。=3\*GB3③在楊北路南設置一處公交車輛保養場，面積26000平方米。=4\*GB3④將原公路長途客運站遷移至城際鐵路武清站的西側，面積約4萬平方米。=5\*GB3⑤以城際鐵路車站為核心，建設集鐵路車站、長途公路客運站、地鐵車站、公交首末站、停車場為一體的公共客運樞紐。5.1.4給排水規劃水源規劃：估計2020年總用水量為28萬立方米/日，2010年武清新城需水量約17萬立方米/日。（1）保留現狀水廠，且將不斷改造提高其供水能力。根據用水規模擴建開發區水廠及逸仙園水廠。結合南水北調后的新的引灤分配水量，新建一座地表水廠，規模為15～20萬立方米/日，占地10公頃。（2）規劃設3座污水處理廠，城西污水處理廠規模為8萬噸/日，占地8公頃；城東污水處理廠規模6萬噸/日，占地6公頃；鎮南污水處理廠規模6萬噸/日，占地6公頃。三座污水處理廠均使用二級生化處理，出水水質應達到1級出水標準，處理后的污水排入龍鳳新河及機排河。工業區污水達標后方可排放。規劃在新城內建設7座污水泵站，流量0.4－1.0立方米/秒/座。人居綜合環境顯著提升。完成了運通廣場、大運河城區段、二支渠及要緊道路綠化景觀改造，啟動了文化公園建設、龍鳳河及龍鳳河故道生態治理等一系列重點工程，形成了以道路為骨架，以公園、廣場、居民區為重點，點、線、面、片相結合，喬、灌、花、草搭配的綠化景觀環境體系，城區綠化面積達1691.78萬平方米，綠化覆蓋率達40.9%。6.戶群調查與研究武清區人口為83萬，武清區人口為23萬，這與市區的上千萬的人口數量無法對比。但據資料顯示單從武清區土地成交、新建商品房數量及供應量方面與區域內人口的比例來看，遠遠超過市區房產供應量與人口比例。據武清當地居民介紹，武清人做生意的意識很強，各村縣自主的小型企業有很多，大到機械加工設備小到手工作坊都有涉及，整體人民生活水平并不低。而且，隨著外來人口的不斷增多，他們有意愿在天津定居，這就為藍印房提供了市場。在當地的走訪中得知，武清當地人購房用于自住的比例非常大，買房這件事并沒有那么困難。家庭認識到房產的保值、升值屬性，樂意積極出手買房置業，一些有前瞻性的購房者甚至在孩子剛上高中就已經為孩子準備好了將來的婚房。因此只要項目做好了，房子將不愁賣不出去。

通過市場調查與客戶訪談，我們發現客戶的要緊需求特點：1、交通方便，到城區方便快捷。武清的居民客戶大多數處于事業進展期，有錢但購買大宗商品的機會少。住在小城鎮里，交通便利，是十分重要的；

2、社區里戶數不能太多，多則人雜，且沒有尊貴感。建筑面積15萬下列的項目不應超過500戶；

3、低容積率，認同高層與低層相互搭配，開闊，不要擁擠，綠化要好，要生態；

4、景觀要好，假如有水景最佳；

5、噪音要小；

6、安全性與私密性非常重要；

7、戶型要好用，客廳與要緊房間功能多而有用。7.競爭對手分析陳咀本地項目有格蘭小鎮、怡景園，周圍項目有五一陽光、健泰上上城、龍灣城等。格蘭小鎮與本案同處一地，相隔不遠，是對當地客戶最有威脅的競爭對手。五一陽光、健泰的品牌影響力較大，雖在區政府一塊，但對本項仍形成一定危脅。下面為這些項目的數據對比表與方位分布圖：項目名稱開發商建筑類別建筑面積（萬平米）主力戶型入住時間裝修情況價格（元/平米）物業費（元/平米/月）碧水佳苑大帝豪小高層高層23小戶型2011.12毛坯4650待定五一陽光五一陽關多層小高層高層60兩居室2012.10毛坯，精裝75002健泰上上城鍵泰多層13.8大戶型在售毛坯28000.45怡景園雍大房地產多層3.8洋房，公寓2011.6毛坯36300.36龍灣城龍灣置業板樓，多層，聯排別墅800.4種類多樣2012.6毛坯66001.9格蘭小鎮眾合創輝獨棟花園洋房12兩室兩廳一衛一期在售，二期在建毛坯42000.6圖4周圍項目分布圖8.項目SWOT研究8.1優勢及機會(1)該項目地處天津市最具進展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。(2)武清近幾年的經濟進展與市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。(3)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(4)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。（5)該項目所處小城鎮，使得取得該地塊的前期資金較少。(6)我公司與當地的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的進展。（7）我公司與當地政府合作，承諾購房合同簽訂之后，兩個月內將藍印戶口辦理完畢。8.2劣勢及威脅(1)新城建設，區政府周圍進展較快，對本項目造成一定的壓力。(2)大量外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。（3）周遍的生活配套設施及交通不夠完善。（4）當地居民消費理念、水平仍有一定局限性。（5）當地及周圍項目較多，競爭壓力大。第二階段——項目定位1.項目的整體定位房地產開發項目定位，是指在項目開發之前對項目的目標市場、開發能力、投資規模、管理水平的關系到項目生命的重要指標做出預期的設計與規劃，使項目運作過程中的每一個環節都能夠得到有效的操縱，從而達到最終價值目標。1.1項目研究與可行性分析武清區政府在天津經濟飛速進展之際，順應大勢，近年來加快經濟建設并取得了一定的成就。居民收入不斷增加，消費水平不斷提高。居民居住消費近四個月內增長近三倍（見下圖），充分表達了當地居民對住房市場的期待，抓好時機順勢而出的項目定會取得成功。另一方面，武清的快速進展吸引著大量的外來投資與務工人員，人口流淌性明顯增大。這為房地產市場的繁榮起到一大的推動作用。綜上所述，只要項目自身開發無明顯缺憾，項目便能夠取得成功。1.2項目類型的定位本項目地處市區邊緣小城鎮中心，雖有多條公路高速途徑，但經濟進展基礎薄弱城鎮居民生活水平有限，消費觀念區別于市內。項目本身的可進展路線受到局限。本項目將注重住宅區的策劃與設計，并結合當地狀況在臨街區段規劃一定商業鋪面。考慮到當地的消費水平與工農業進展結構，項目在要緊服務于當地人的同時，也將會有一定范疇的針對外來定居者的規劃。產品面對的是當地及其周邊的普通群眾與外來務工人員與一定數量的來自企業的高端消費者，本項目將從滿足大多數群眾的同時，分階段分塊分層次進行規劃。即既有普通的住宅區又有適量的高檔住宅，因此本項目將定位在中高檔公寓住宅。本項目將從項目規劃、景觀設計、產品設計、施工管理與物業服務等方面圍繞“低成本高品質”的主旨，打造性價比高適合不一致人群的高品質社區。1.3項目風格的定位（1）健康住宅主題定位人們在物質生活比較富足的情況下，就會產生一種追求健康的生活方式與優質的工作環境的心理動機。開發以健康為主題定位的房地產，旨在激發人們內心對高品味生活的追求欲望，倡導一種全新的生活方式與人文體驗。“健康住宅”可懂得為：在符合住宅基本要求的基礎上，突出健康要素，應是以人類的居住健康的、可持續進展的為理念，滿足居住者生理、心理與社會多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適與環保的高品質住宅與社區。健康住宅應該是能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好的狀態的住宅。能夠滿足宅內與住區的居住環境兩方面的要求。包含與居住有關聯的物理量值，諸如溫度、濕度、通風換氣、噪音、光與空氣質量等，還包含主觀性的心理因素值：平面空間布置，私密保護、視野景觀，感官色彩、材料選擇等。項目的健康主題將圍繞以“以人為本”的原則，處處從住戶出發，為住戶營造最舒適健康的小區氛圍。（2）創新住宅主題定位開發商從滿足人們求異求新心理的角度出發，挖掘出人們對住宅追求高舒適度、高新鮮感的需求。開發以創新為主題定位的房地產，對開發商獲得高額利潤與資金高回報率是一種有益舉措。（3）生態節能住宅主題定位生態是目前的一個時髦詞語。生態環境的需求，是人們對生活質量有更高要求的一種表達。生態，是指生物在一定的自然環境下發生有序進展的狀態。生態住宅，就是滿足人們對自然環境下的綠色與環保、與諧與自由的心理需求而營建的住宅項目。本項目將重點從材料的的選擇、施工的技術、整體的設計與先進的管理理念出發，建設出的是具有長期利用價值的產品。該產品的生態功能將大幅度提高建筑的節能環保效率，健康的同時更能為住戶節約一筆客觀的支出。從長遠角度，這更是在為我國資源的節約利用做奉獻。綜述，結合項目所在地遠離市區特點與當地的農業大鎮本質，項目將與周圍環境相結合，打造適宜人生活生態社區。社區建筑物將注重表達簡潔明快，獨具特色、具有超時代新現代主義的特點。1.4項目的品牌定位房地產品牌不一致于普通生活用品的品牌，是房地產開發商及其產品、服務社會的認知度等各類信息綜合的結果。這些結果不僅包含構成品牌的一些表層因素——品名、商標、圖案、色彩等，更包含那些隱藏在后面的深層因素，如房產的品質、價格、創新主題，總經理及法人的社會影響力，企業的社會責任感等等。房地產品牌，能夠是某一個樓盤，能夠是某一個企業，也能夠是某個項目倡導的生活方式，同時還能夠三者的綜合體。當今房地產市場要緊是以樓盤來塑造品牌的。在推介房產時，多是樓盤品牌張揚為主，房產公司名稱退隱其后。大多數公司是以樓盤項目來命名的，即樓盤名為企業名，企業名亦是樓盤名。品牌出了名,得到顧客認同，就是名牌。成了名牌，產品在市場就不愁賣不出去。品牌一旦成了名牌，就具有了價值，即所謂的無形資產。品牌價值是品牌管理要素中最核心的內容，也是品牌區別于同類競爭品牌的重要標志。品牌的資產要緊表達在其品牌的核心價值上，而品牌核心價值也是品牌的精髓所在。本項目的品牌核心價值將定位為“打造性價比高的生態節能住宅”。生態節能建筑并不是與高額費用成正比的，只要我們能與材料的供應商、建筑承包商與政府搞好長期合作關系，注重施工的過程合理操縱成本，努力將成本降到最低，就能夠實現最大的性價比。1.5項目的其它定位1.5.1資源定位不一致區域的土地，其開發的商業價值是完全不一致的。從定位的角度上來說，任何區域的土地，都是有其必需與必定的目標消費群的。問題在因此否挖掘到了符合目標消費群潛在心理需求的內涵與主題。本項目將立足自身土地最具進展潛力的優勢，加強突出展現。1.5.2市場資金定位

開發商自身資金多少，決定著其房地產項目廣度與深度。近幾年來，房地產越來越驟積著越來越龐大的資金，動輒上億、十幾億、甚至幾十億資金。作為開發商而言，在進入房地產市場時，就要評估自身的資金實力，按照自身資金實力來對房地產項目進行定位。當今中國房地產市場，大體能夠分為五級。一級市場為其開發潛力大，購買力高，有錢階層多，人均收入高的直轄與省會城市；二級市場為東部較發達省會城市，西部部分城市與非省會發達城市；三級市場是西部一些落后省會城市與各省所屬地級市；四級市場是一些新設立縣級市與縣；五級市場是一些經濟市場比較發達的鄉鎮與城郊。房地產資金的多少與市場的級數的高低有直接的關系，與獲取利潤的空間關系緊密，與目標消費群體沒有直接關系。本項目所在地距離市區30公里左右，屬于郊區。但依托于天津迅速進展的趨勢，無形中給項目所在地墊高了一個臺階，從而達到了一定的高度。在此基礎上，項目的進展潛力將是不可小覷的。因此，本項目將定位在三、四級市場。2.目標客戶定位2.1主力客戶群定位項目所在地周圍村莊眾多，人口密集，但住房條件普遍偏差。本項目將致力建設最經濟有用住宅，改善當地人的居住條件。主力客戶群將定位于為當地居民。由數據得知，在過去的多半年里，居民消費水平雖略有增長，但居住消費卻成倍增長。由項目研究與可行性研究可知，低成本的生態建筑將會激起一定量的當地人的興趣，只要我們合理宣傳，適當引導，當地市場的潛力就會發揮出來，那時，當地人就會成為為我們的忠實客戶。2.2輔助客戶群定位近年來天津整體經濟的飛速進展，使天津成為最具進展潛力的城市。地方經濟同時也得到了大幅度的提升，這是吸引更多的外來商業投資與務工人員的原因。君利農業示范園、56個奶牛養殖小區、萬興工貿園等工農業園的建成與完善，將會吸引大量的外來務工人員，他們關于住房的需求就是我們的商機。我們不可忽視他們的進展空間，他們對大城市的向往與定居的渴望會使自己成為我們的潛在客戶群。同時我們針對外來者的藍印房優惠政策將一定程度上擴大我們的市場。第三階段——項目規劃與產品設計1．項目概況(1)項目名稱：碧水佳苑（2）◆項目所在地：武清區陳咀鎮梅石公路南側，陳咀鎮鎮政府旁。◆交通狀況：在梅石公路與京滬高速鐵路交口處，陳咀鎮府路北側。津保高速、津滬高速、西青道、104國道等形成縱橫交通網絡。104國道的拓寬、112繞城高速通車，都給小區帶來巨大的升值潛力。津辰8路、楊村13路、到西站、大胡同的車途經小區。◆周邊設施：銀行，學校，醫院，菜市場，大型商場等，周邊設施齊全。◆物業定位：居住物業（住宅小區）。（3）總建筑面積：23萬方米戶型：主推中小戶型，多數聯排高層與少量獨棟技術經濟指標：容積率1.4；綠化率40.23%。使用年限：70年。2．整體規劃設計方案2.1設計思路與理念濃濃的綠意；無邊的園景；綠色、與諧自然，我們將清雅的格調、柔與的色彩錯落有致的掩映于花園之中，與陳咀桃林相互輝映，形成內花園、外花園的多景觀、多角度、多層次的自然美景。讓住戶無時不在一個“可賞、可居、可游、可感”的園林景色之中，享受一切怡然心得的心境。整體設計遵循簡潔大方有用性原則。小區住宅以“小戶型”為主力開發戶型。面對著市場的同質化猛烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。做小戶型中小的家庭公寓開發，是目前流行的開發思路，戶型上照搬照抄目前相當成熟的設計（如70——110平方米的小戶型戶型設計），是傳統的開發模式。但是本案不能囿于常規的傳統思維去做。不尋求差異化的戶型設計，不追求項目特殊的賣點，本案將湮沒在市場。本案致力打造生態社區，就會從實際根本出發，力求最佳效果。2.2生態節能產品的規劃設計關于生活熱水的供應，考慮到太陽能光熱技術進展較成熟,適合大規模應用,可為住區居民提供熱水能源。較為可行的途徑是屋頂坡面安置大量的平板太陽能集板，對用戶的熱水進行統一合理分配供應。同時在風速較大的區域,如道路兩旁、廣場等,能夠嘗試利用風能發電系統,用于路燈照明、景觀用電等,既增加了景觀元素,又有產能。也迎合了生態的主題。還有就是能夠將風力發電系統與太陽能光電系統聯合起來,白天可用太陽能發電,夜間用風能發電，構成“互補”系統。可再生能源應用成熟，技術要求低，維修方便，成本低，適合大規模使用。住區應該對廢棄物有一定的處理能力,能在住區級實行廢棄物初步分揀,回收再利用,從源頭上減少需集中處理的廢棄物品。國外已有很多成熟的應用技術,值得借鑒，如德國西門子公司開發的干餾燃燒廢棄物處理工藝,可將廢棄物中的各類可再生材料十分干凈地分離出來,再回收利用,關于處理過程中產生的燃氣則用于發電,廢棄物經干餾燃燒處理后有害重金屬物質僅剩下很少。2.3項目分期實施計劃本項目將分兩期進行。前期主建10萬平方米住宅區。小區遵循“一軸平行梅石，多線垂直軸，另加曲徑連接”的思路分布。具體開發方案如下：⑴．一期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑①． 主推廣語：文化、陽光、自然、綠色生活！②． 主導訴求：建筑品質、居住品質。=3\*GB3③.建筑類型：小高層，高層。=4\*GB3④.建筑戶型：A166.5一室一廳一衛；A275.4一室兩廳一衛；=5\*GB3⑤.總建筑面積：100000平方米⑵．二期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑Ⅱ（暫定，可視先期市場反應做適當調整）=1\*GB3①．主推廣語：平凡著高貴！②．主導訴求：居住環境、居住品質、規模社區。=3\*GB3③．建筑類型：低層洋房，別墅。=4\*GB3④．建筑戶型：待定=5\*GB3⑤．總建筑面積130000平米3．項目設計方案建議住戶參與規劃設計。在現代化的進展趨勢下，龐大而專門化的住宅生產體系，使得居住者被動地習慣這一既成事實的商品，并非一個自己的“家”，或者者進行再改造，即所謂的二次裝修，勞才費力。因此本項目將實行“精裝修定制+住戶自助設計”方案。自助設計從使用者的角度來看，以一種半自助或者全自助的建造方式及設計過程，小規模進行住宅建造，并適度地借助于專業協助，從公共資源運用、住宅布局、空間塑造等都能夠借以根據真實需求、實際參與意見，這樣建成的住宅則會是一個充滿意義、充滿活力、同時滿足存在感的“家”，居住者也能借以參與的互動經驗而有機會省思，與與外在環境共生，繼而對所存在的大環境產生認同及關照。定制精裝修是面對市場上高端產品的不斷涌現，為滿足一定量客戶群的需求而獨具匠心的做法。本項目將會設計出不一致風格類型系列的精裝修方案供客戶選擇。同時也能夠考慮邀請市內名聲較大的室內設計公司全程負責。為我們以后的品牌進展奠定基礎。4.產品生態化設計要點做法4.1門窗做法門窗是冷熱缺失的要緊途徑，因此,加強門窗密封性與隔熱性關于提高建筑外圍護結構具有重要的作用。目前比較成熟的做法是使用雙層中空玻璃塑鋼窗。事實證明，雙層中空玻璃盡管被成本上高于單層玻璃窗，但窗戶保溫隔熱性能高而減少了空調耗能，減少了居民日常耗能支出。還有就是使用運用Low——E玻璃可最大限度地反射太陽中遠紅外波段的熱輻射與室內外物體遠紅外波段的熱輻射,可明顯降低玻璃的傳熱系數,可反射太陽中的可見光與近紅外波段的熱輻射;做成雙層中空能更有效地減少室內外熱量的傳遞,達到理想的節能效果。外窗鋁合金斷熱型材的運用從門窗材料來看,近些年出現了鋁合金斷熱型材、鋁木復合型材、鋼塑整體擠出型材、塑木復合型材與UPVC塑料型材等一些技術含量較高的節能產品。隔熱斷橋鋁合金窗是通過增強尼龍隔條將鋁合金型材分為內外兩部分來阻隔鋁的熱傳導，其突出優點有:強度高、保溫隔熱性好、剛性好、防火性好、耐大氣腐蝕性好、綜合性能高、使用壽命長等。由于上海去年“11.15”火災的發生,有關部門對屋面保溫板的防火等級做了嚴格要求。本社區最新的項目中也將原設計的4Omm擠塑聚苯保溫板改為防火等級達到A級的85mm厚泡沫玻璃保溫板,它因具有導熱系數較小、導熱性能穩固、達到A級防火性能、防水防霉防結露、物理化學性能穩固、尺寸穩固、無毒、易切割等特性越來越廣泛地被使用。4.2墻體節能做法外墻占全部圍護面積的60%以上,其能耗占建筑物總能耗的40%。外墻外保溫作為強制性規范早已被廣泛同意與使用，目前建筑用保溫隔熱材料要緊有巖棉、渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨脹珍珠巖、膨脹蛙石、加氣混凝土及膠粉聚苯顆粒漿料等4.2.1酚醛板的運用2010年上海“11.15”特大火災發生后,對外墻保溫材料的防火性能提出了更高要求.在本項目的最新開發中,將使用厚度40mm以上達到A級防火等級的酚醛板,其保溫系數達到0.025W/(mZK),在保證防火安全等級的基礎上大大提高了建筑整體保溫的效果.酚醛泡沫是國際上公認的建筑行列中最有進展前途的一種新型保溫材料.它具有導熱系數低【可低于0.030W/(mZK)】、隔熱性能能好、有一定的抗水性、輕質、防火、無毒、無環境污染、無滴落、使用溫度圍廣(-196——+200℃)、施工方便、價格低廉等特點。4.2.2建筑外包鋁塑復合板鋁塑復合板簡稱鋁塑板,是指以塑料為芯層兩面為鋁材的三層復合板材并在產品表面覆以裝飾性與保護性的涂層或者薄膜作為產品的裝飾面鋁塑板中的塑料芯層95%都是使用回收廢棄的聚乙烯,是一種新型的生態建材產品在本社區的多期項目開發中,在原有外墻外保溫基礎上,又加了一層4mm的白色鋁塑板外衣;并在鋁塑板與酚醛板之間留有10cm左右空隙,大大提高了整個建筑的保溫效果,減少了日后外墻面清洗、粉刷、翻新的成本,提高了項目的品質,成為銷售的一個大賣點。4.2.3隔音涂料的應用如今功能性涂料成為開發熱點。據報道,一種具有隔音功能的涂料最近問世。這種涂料由樹脂乳液與多結晶陶瓷質礦渣粉——精煉銅排放的礦渣為主分,配合其他助劑而成。在涂料中,礦渣與樹脂具有良好的混合性,以隔音性填充料滲入,能使配制的涂料獲得良好的隔音性與表涂性。這種涂料用于墻面材料。地面材料及頂棚材料,如水泥混凝土板材、石棉水泥板、石膏板、膠合板等,可大幅提高隔音效果。由于這種涂料用礦渣配制,成本低廉,加之銅礦渣存在,還起到防銹、防氧化阻燃的作用。關于隔音效果不好的墻面,或者者臨近馬路的房間,都能夠使用隔音涂料,還有一些特殊空間需求的同樣適用。4.3屋頂保溫做法屋頂的保溫及其他隔熱措施對低層與多層建筑頂層房間的耗能有很大的影響。屋頂的保溫隔熱是圍護結構節能的重點之一天津是冬冷夏熱地區,建筑節能要冬夏兼顧。常用的保溫技術措施是在屋頂防水層下設置導熱系數小的輕質材料用作保溫,如膨脹珍珠巖玻璃棉等;也可在屋面防水層以上設置聚苯乙烯泡沫。4．建筑風格與立面效果設計方案4.1建筑單體風格建筑風格應表達出建筑的品味與質感，社區的外在形象一定要能表達目標客群內在身份的需求，建筑外立面與建筑風格能滿足目標顧客的個性心理與社會心理需求，樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感與榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力與號召力。本項目建筑設計以簡潔明快，富有的時候代氣息的現代風格為要緊概念。建筑造型盡量表達建筑材料及構件本身的邏輯美、材料美，形成整體上的簡潔大方的現代風格，與周圍環境脫穎而出，形成小區的特殊建筑格調。建筑設計同時符合下面所示的建筑風格表達的四大法則。實現對稱實現對稱與均衡結合材料質感與色彩配置風格風格確定尺度、比例與模數確定尺度、比例與模數設置虛實對比與節奏感建筑風格表達的四大法則坡面頂設計，典雅、時尚、個性，從周邊單調、灰暗的建筑環境中“跳”出來，形成政府路進入陳咀鎮區一側視覺亮點。。4.2立面及色彩建議色相以冷色調為主，主色為白色、鐵灰相間，輔助色以木質色與暗紅色搭配，要緊用于建筑細部。明度以中明度為主，彩色以中彩度為主，不超過三種色種的色塊組合。沿街立面空間以塊狀為主，強調變化，背街面以線條為主，強調建筑平面肌里，使其豐富而跳躍。立面上規律的裝飾線條，可將局部塔樓立面進行分層設計，使住宅各不一致戶型的零碎構件如：凸窗、陽臺、空調機板、欄桿、欄板等均統一于井然有序的立面線條中。避免普通住宅設計中小構件的瑣碎感，使立面整體化。設計上特別考慮了空調室外機的設置，使之成為立面構件的有機構成部分。（4）群體自然通風組織住宅的布局要有利于通風，避免住宅區局部氣候的惡化，有利于風環境的改善與再生風環境的制造，使空氣污染能迅速排除，并盡可能追求環境的均好性。5．商鋪結構與內部分割方案5.1商鋪設置沿梅石路一側退紅線5米，可根據需要設1～2層底商，上層住宅部分退臺處理，南向進入。西部沿政府路路退紅線5米，設計底商一層與區內小高層渾然一體。且可作返還面積之用，與社區不貫穿，這樣，可使返還商業面積縮小，有利于提高容積率。5.2物業辦公充分利用地形，于受限制角落設置。5.3方便殘疾人設計本小區的設計充分考慮了方便殘疾人使用的設施。住宅電梯可靠地上地下各層；在公建服務配套等公共場所設置殘疾人衛生間；電梯設計考慮殘疾人的使用；在各要緊出入口或者通道地面有高差之處均設有坡道，方便母嬰車與殘疾人士出入。各類出入口之寬及其它各類設施均按照《方便殘疾人使用的城市道路與建筑設計規范》JGJ50—88而設計。5.4保安設施各分區的保安措施沿小區周邊設有圍墻或者圍欄，在小區各入口皆設保安亭看守，24小時運作。區內設有保安監控中心，監控整個小區內的治安狀況。建議設可視防盜對講系統，住戶通過防盜保安對講系統可與來客直接進行可視對講。6．景觀設計方案6.1自然條件的利用與改造住宅及環境景觀的組織充分利用自然條件，如高差約8～12米的坡臺地等，最大限度地減少土方工程量，節約投資。6.2配置及居民活動場地設計社區總體綠地率：≥30％社區景觀綠地設置圍繞“文明新生活”概念主題，富于文化內涵，分布于各小組團節點。載體：小品、塑雕、碑刻、綠化等，富于知識性、趣味性，可讀、可想。小區入口設計：小區設兩個要緊出入口，均面向長樂東路，東入口位于凹地中部，廣告化柱廊式設計；西入口位于商場西側，開放式設計。7．道路規劃與交通組織設計方案（1）總設三級路網：一級路網——車行道，東西兩組團分別設置，東部凹地組團沿地塊外圍設置雙車道，考慮路邊停車需要，設路寬7.5米，路側自然路牙設計，路面鋪設黑色改性瀝青，降噪且與路旁景觀相對應，色彩鮮明；西部坡臺地組團周邊設置車行道。二級路網——組團間人行道路，溝通組團內外關系，聯通各住宅單元，通過廊橋（梯道）聯通東西兩個不一致高差層面組團。三級路網——小區內部綠地小路，賞景步道。路網規劃設計考慮預留消防通道。（2）交通組織機動車停車位的設置，其動線要方便住戶；住宅區內部做到局部人車分流。8．戶型設計建議本項目壹期開發面積為10000平方米，針對目前市場上缺乏70平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以70平方米左右的小戶型作為進入市場的主力戶型。這當中完全能夠做到戶型配比的多樣化。住宅的設計充分滿足不一致投資者的需求，挖掘市場潛力，以期將所有類別的消費者一網打盡。按家庭結構要緊為下列兩種：（1）以小家庭的二代戶作為主導戶型。從家庭的戶型結構分析，我國家庭的代際構成從過去以三代家庭為主，已逐步過渡到以二代戶為主。此種戶型與家庭小型化的趨勢是一致的。（2）兩代居的住宅戶型。受傳統倫理道德觀念的影響與一定的經濟聯系，使我國的核心家庭保持著“分而不離”的特點，年青夫婦大多希望與父母“離”且“近”，既能夠照顧老人，又能減少由年齡所形成的生活差異帶來的相互干擾。這也是我國現在主干家庭仍保持一定數量的原因。基于這種社會需要，出現“兩代居”、“老少戶”、“雙核心戶”等新的住宅戶型。下列為要緊戶型建議圖。（1）一室戶型 圖4A1一室兩廳一衛66.40 圖5A2一室一廳一衛75.4（2）兩室戶 圖6B1兩室兩廳一衛96.5 圖7B2兩室兩廳86.5 第四階段——財務核算管理1.項目總投資1.1開發成本(1)、土地出讓金：16788.2萬元(2)、前期工程費用包含可行性研究及考察費、水文地質勘探費、專業團隊聘請費、規劃設計費、景觀設計費、三通一平費、售樓部設計裝修、樣板景觀段、臨建與前期準備工作等費用；約合：76元/㎡。合計：76元/㎡×230000㎡約為1748萬元。(3)、建安工程費建安工程費（含土方調整、樁基礎處理、主體施工與設備安裝與室內與外飾工程）1）高層：約550元/㎡，550元/㎡×50000㎡，合計2750萬元。2）小高層：約1000元/㎡，1000元/㎡×50000㎡，合計5000萬元。3）低層洋房：約800元/㎡，800元/㎡×60000㎡，合計4800萬元。4）別墅：約1100元/㎡，2000元/㎡×70000㎡，合計14000萬元。總合計：26550萬元。(4)基礎設施與公建配套費包含小區地下管網建設、管道井、電纜線、管理費及道路、綠化、園林景觀與其他；約合：30元/㎡。合計：30元/㎡×230000㎡約690萬元。(5)開發期間規費：約60元/㎡，60元/㎡×230000㎡，合計1380萬元。(6)不可估計費：按建安費用的3%計算，最低約需要873萬。(7)開發成本合計：約計：2943萬元。1.2開發費用（1）管理費用：按建安費用的3%計算，約合873萬元。（2）銷售費用：市場推廣費用：總銷×2%；銷售代理費用：總銷×1.5%約合：80元/㎡總計：3256萬元。（3）財務費用：本項目需向銀行融資，所產生的費用估計為60元/㎡，則財務費用約為：2442萬元。開發成本合計：約為6571萬元。1.3總成本費用匯總及分攤表總成本費用約為……萬元，各物業單位成本計算如下表：序號成本項目總額（萬元）物業形態（元/㎡）多層小高層低層洋房別墅一開發成本46887.210131226140121881土地出讓金16513.22751384132前期工程費1748767676763建安工程費2605055090080020004基礎、公建費690303030305規費1380606060606不可估計費50622222222二開發費用3726162162162821管理費用506222222222銷售費務費用138060606060匯總50613.21175138815632270投資分攤的原則：所有的總投資均應分攤到可售的面積中去。單方成本里含有土地成本。2.項目銷售收入2.1銷售均價認定（1）用成本法確定銷售保底價格：多層小高層低層洋房別墅單方成本銷售稅費及附加（10%）保底均價（2）用市場比對法確定銷售價格（競爭樓盤）五一陽光健泰上上城怡景園龍灣城格蘭小鎮多層（元/㎡）小高層（元/㎡）--低層洋房社區商業（元/㎡）--根據調查顯示，本案目前的銷售價格應為：多層：元/㎡小高層：元/㎡低層洋房：元/㎡社區商業：元/㎡2.2銷售量預算估計項目銷售周期為月，每月銷售面積如下表：月份1011120102多層（㎡）5000040000900004000022999.3小高層（㎡）2000040000--400005819低層洋房（㎡）10000100001000010000699別墅（㎡）4000-40004000479.87銷售收入估算：1011120102匯總多層（萬元）1100096802394011720740663746小高層（萬元）484010640--12880936137721低層洋房（萬元）297032603590395030514075別墅（萬元）2800-308832444289560匯總（萬元）2161023580306183179417500125102估計項目總售：125102萬元。3.項目收益3.1、項目稅費及其附加：根據行業通行慣例計算，各項稅費約為總銷售額的10%左右，本案的各項稅費初步估算為12511萬元。3.2、項目毛利潤：125102-50613.2-12511=61977.8萬元。3.3、項目投資利潤率：61977.8/50613.2=122.4%。3.4、財務指標評價序號項目金額1銷售收入1251022總成本費用50613.23稅費125114利潤總額61977.85投資利潤率122.4%本項目的收益是在對新余市房地產調研，結合本項目的整體建設所促進區域市場的上升綜合分析的基礎上做出的。本項目開發建設的多層住宅、小高層住宅、洋房與商業全部使用出售經營方式，其經濟效益分析按照開發項目售出來計算。項目建設經營期暫定為一年。 第五階段——施工過程成本管理1.成本操縱原則眾所周知，施工項目成本操縱就是在實施過程中對資源的投入，施工過程及成果進行監督、檢查與衡量，并采取措施確保項目成本目標的實現。成本操縱的對象是工程項目，其主體則是人的管理活動，目的是合理使用人力、物力、財力，降低成本，增加效益。為此，項目確定的成本操縱原則有：1.1全面操縱原則施工項目全員成本操縱。成本操縱是一項綜合性很強的工作，它涉及項目組織中各個部門與班組的工作業績。項目要求人人樹立成本意識，集思廣益，挖掘可控成本。施工全過程成本管理。項目實施后，通過施工，到竣工交付使用后的保修期結束，每發生一項成本都應納入成本操縱之內。成本操縱要隨項目進展的各個階段連續進行，使施工項目成本自始至終在有效的操縱下。如在施工階段制定最佳的施工方案，嚴格按照設計要求與技術規范施工，不但能充分利用項目組織的現有資源，減少了施工過程中的成本費用支出，而且，由于工程質量得到保證，工程竣工后的保修費用也大大減少。1.2責、權、利相結合的原則為使成本操縱真正發揮及時有效的作用，務必按照經濟責任制的要求，貫徹責權利相結合的原則。“責”就是要完成成本操縱指標的責任，“權”就是責任承擔者為了完成成本操縱指標，關于務必采取的措施所應具有的權限，即實施操縱的權力，“利”就是根據成本操縱指標完成的程度，給予責任承擔者的獎罰。1.3開源與節流相結合原則施工項目的成本降低，除了操縱成本支出以外，還務必增加工程預算收入，由于只有在增加收入的同時節約支出，才能提高施工項目成本降低水平。即在成本操縱中應該堅持開源與節流相結合的原則。因此，施工過程中要增加收入，特別是變更、簽證、索賠收入。2.施工過程成本操縱2.1組織措施組織是保證目標實現的重要措施。根據公司《項目管理手冊》，組建了項目管理機構（見下圖），項目班子是由項目經理、項目副經理、總工、商務經理構成的一個業務互補、團結戰斗的整體，項目經理主持全面工作，項目副經理負責現場生產工作，總工負責技術工作，商務經理負責全面經濟、合約管理工作。2.2過程管理2.2.1以策劃為先導，加強施工前期的策劃工作按照公司項目《項目管理手冊》與質量、職業健康安全與環境管理體系文件及有關管理文件制定了《項目管理實施策劃》、《項目成本實施策劃》與《項目成本計劃》等方案，明確了管理目標，指導成本操縱有條不紊的推進。表1為《項目成本計劃》中的“成本計劃匯總表”。2.2.2加強成本操縱，提高項目贏利率（1）根據公司編制的《項目成本計劃》，成立了以項目經理為組長的成本管理體系，責任目標分解到人，使每個人都明確了權利與義務，確保責任目標的實現。在項目實施期間及時做好各類臺帳，月結成本，進行成本分析，與計劃目標對比，發現特殊及時采取操縱措施。（2）操縱材料費，實現低消耗。首先，要緊材料鋼筋、砼、模板、線纜、管道等集中采購，通過招標，擇優選用供應商。其次，因鋼筋、砼的總價值約占總材料費的70%，專派一名鋼筋工長，負責鋼筋翻樣的優化與加工綁扎質量；砼按照圖紙計量結算，經核算，鋼筋損耗率下降1.8%，砼用量操縱合理耗損之內。再次，對周轉材料，嚴格按施工方案要求使用，僅限于周轉需要量，采取限額領料；關于零星材料，由分包方提供，包干在分包成本。（3）優化施工方案，選用合理施工方案。在項目管理中，合理的施工組織設計與優化的施工方案是節約成本最有效的途徑之一，施工過程中的勞動力消耗、材料消耗、機械臺班消耗與費用支出，很大程度上都是由施工方案與施工組織設計水平操縱的。本項目使用建設部推廣的數控機床鋼筋集中加工模式，加工費降低35元/t，進度能提高2倍，實現了鋼筋加工的流水生產；地下混凝土使用武漢三源SY-CMA外加劑，同時滿足抗滲、抗裂、防腐、阻銹性能，混凝土材料費降低28元/m3；模板方面，經分析，決定使用竹木模板板。（4）加強結算、收款管理。在施工過程同步中，及時做好進度款的申報與收取工作，積極督促業主確認工程量、催收工程款，減少資金壓力，為竣工結算奠定基礎。（5）提早交工，爭取工期嘉獎。由于房地產項目的特殊要求，早交工就意味著早回籠資金。為了盡早交工，業主設立工期獎30萬元。項目部對工期使用先進的管理手段—網絡圖、項目管理軟件等進行管理、優化，周密部署施工進度，合理調配資源，后期使用倒排工期，超前20天交工，順利獲得工期獎30萬元。2.2.3加強工程質量、安全管理確保施工過程安全運行、過程質量優良安全、質量的保證是最大的成本操縱。假如安全或者質量出現問題就會給項目造成重大經濟缺失，且負面影響大。質量方面：執行《項目質量創優策劃方案》，要緊有“四個嚴”：第一，嚴把原材料進場驗收關。所有進場材料務必經材料采購、質量、技術人員嚴格把關，驗收、檢驗與復試合格后方能使用，對現場材料分類存放，明確標識，嚴防誤用；第二，嚴把技術方案關與技術交底關。編制針對性專項《坑支護方案》、《鋼筋翻樣連接方案》等20多項，有效的操縱了質量。第三，嚴過程操縱關。執行樣板引路制度，以“樣板件”質量推動整體施工質量。第四，嚴把質量檢查關。推行“三檢制”。3.合同措施合同措施貫徹項目管理的全過程，管理就是為了履約。對總包合同，視為項目管理的根本“法則”，反復推敲，動態管理，主動操縱，發現問題、歧義及不利因素，及時消除；對分包合同（含采購合同、租賃合同等），使用招標、詢價與議標等方式確定，選用有能力、有實力、有財力且價格適中的分包商，以招標文件及議標記錄簽訂分包合同，按照合同要求實施管理，能保證質量、工期等，又能降低成本第六階段——市場推廣與銷售策略營銷整體規劃方案建議以產品本身的優勢為基礎，用進展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優美的社區景觀為誘惑，全面開展攻心戰略。本案廣告以精要為主線，戶外、報紙、電視為要緊媒體，同時輔以路牌、圍墻、車身、廣播與電視。報紙廣告基本使用半版與整版兩種模式，開盤前適當輔以軟文來炒作。同時要明確自己的產品定位，品牌形象，標志Logo進行著重宣傳。一個樓盤銷售是否成功，最重要的是對銷售資源的整合。銷售資源的整合不僅建立在小區建筑與環境上，而且營銷策劃執行及廣告策略也相當關鍵。同時通過切實有效的傳播，將具有特殊價值的信息，最快速準確地傳達給目標消費者，讓消費者對項目產生感性及理性認識，最終實現銷售。1.營銷方式、銷渠、策略的建議運用USP理論。羅瑟?瑞夫斯（RosserReeves）提出USP理論，要求向消費者說一個"特殊的銷售主張"（UniqueSellingProposition），簡稱USP理論。USP理論包含三個方面：一是每個廣告不僅靠文字或者圖象，還要對消費者提出一個建議，即買本產品將得到的明確利益；二是這一建議一定是該品牌獨具的，是競爭品牌不能提出或者不曾提出的；三是這一建議務必具有足夠力量吸引、感動廣大消費者，招徠新顧客購買你的東西。運用USP理論，充分利用“公關活動+新聞媒體+廣告組合”三位一體的整合傳播平臺，針對各期的不一致任務，選擇不一致的平臺組合向受眾傳達信息。調動一切資源，利用一切手法，力爭在項目公開發售時造成轟動一時的人流量，在盡可能在最短的時間內清空一期產品，瞬間制造熱銷局面，創建品牌社區，用高端的客戶服務理念介入，做出有市場競爭力的二期產品并順勢推出。通過高度的資源整合預見性的考慮未來的市場走勢與區域房地產進展格局，挑撥并放大消費者未來的生活與工作的矛盾，物質與精神的矛盾，投資與自住的矛盾，讓已買了(非本案)房子的人們后悔，讓未買房的人們期待。同時將藍印戶口作為主打項目，持藍印戶口者，在入托、入園與義務教育階段的入學、申領營業執照、安裝煤氣與電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇。因投資或者者購房取得藍印戶口3年以上、或者者因被單位聘用取得藍印戶口5年以上，且有固定合法住所的，能夠按有關規定向公安機關申請常住戶口。經批準取得常住戶口的應當按規定繳納城市建設費。2．現場促銷策略建議銷售現場分為模型展示區、控臺、洽談區、簽約區、意象表現區、看板展示區、辦公區七個區域。裝修簡潔、大氣，注重細節。色調與諧、高雅，以米色淡綠色等色調與標準色與諧搭配，營造高貴氛圍。巧妙使用冷暖色調搭配，以標準色為主，輔有靚麗暖色，既有商業氣氛，又不失輕松活潑。內部充分運用燈光、水、玻璃、綠色植物的交與作用，使場地內外通透綠意濃濃并具有現代氣息。展示區有主模型(整體鳥瞰模型)、經典產品單體透視模型、平面套型模型。看板展示區運用圖片與數碼高精度輸出，在墻面布設。看板色調與營銷中心整體風格相匹配，進行項目內容的展示說明。同時在銷售人員標牌、接待處、簽協議處、交款處等標牌，讓買家明確功能，突出運作專業性。在樣板間充分展示戶型的各類功能，直接引導客戶產生購買欲望。其專門的裝修設計及空間布局可供業主參考。同時售樓現場能夠使用播放古典背景音樂，為刻苦捧上一杯熱茶等方式營造溫馨愜意的環境。因此在客戶心理留下美好的形象。3．價格策略執行計劃建議3.1整體均價建議上述價格體系中碧水佳苑的對外銷售底價均價為4650元/平方米左右。店鋪均價為7500元/平方米。上述各階段均按目前區域市場情況制定，在實際的執行過程中將隨著市場的變化進行調整。3.2分期均價建議保證碧水佳苑如期完成銷售的同時為確保項目利潤最大化的前提下，采取低開高走的策略制定銷售體系，具體按下列五個階段執行：（1）、第一階段：內部認購階段在開始同意內部認購時住宅對外銷售報價均價操縱在4300元/平方米左右，最低銷售折扣為9.6折，即均價4300元/平方米，銷售面積操縱在23000平方米，約占住宅總銷量的10%。要緊銷售產品集中在高層樓。價格執行周期為一個月，使前期購買的客戶在替在目標客層中作口碑傳播，促進銷售。店鋪銷售面積約占總量的10.7%。均價是7500元/平方米。（2）、第二階段：正式對外營業認購階段在接待中心正式對外營業認購時，報價提價為4400元/平方米，最低銷售折扣為9.6折，即均價4385元/平方米，銷售面積操縱在30000平方米左右，約占住宅總銷量的14%。店鋪銷售總量目標為14%。第二階段價格執行周期為二個月。（3）、第三個階段：正式發售階段正式發售階段，報價提價為4500元/平方米，最低銷售折扣為9.6折-9.7折，即均價4430元/平方米，銷售面積操縱在100000平方米左右，約占住宅總銷量的35%。店鋪銷售總量目標為17%。第三階段價格執行周期為三個月。（4）、第四個階段：工程封頂、內外裝修階段為工程封頂、內外裝修階段，報價提價為4580元/平方米，最低銷售折扣為9.6折-9.7折，即均價4450元/平方米，銷售面積操縱在40000平方米左右，約占住宅總銷量的25%。店鋪銷售總量目標為17%。第四階段價格執行周期為三個月。（5）、第五個階段：交房階段為交房階段，報價提價為4650元/平方米，最低銷售折扣為9.7折，即均價4510元/平方米，銷售面積操縱在25000平方米左右，約占住宅總銷量的14%。店鋪銷售總量目標為12%。第五階段價格執行周期為三個月。3.3付款方式建議◆一次性購買：一次性付清全部購房款時，在現行銷售價格的基礎上，給予8%的優惠讓利。◆一年分期付款購買：在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時，在現行銷售價格的基礎上，給予5%的優惠讓利。◆按揭購買：首付50%，銀行提供50%、10年期按揭貸款，給予3％的優惠讓利。◆優惠方案：一次性購買或者者1000平方米以上的，將能夠享受9.5折優惠。（此舉將刺激與促進集體購買，具體政策把握由銷售公司專人進行。）4．廣告宣傳策劃建議4.1戶外廣告策略建議①．位置選擇：區、鎮中心、大型高炮、樓宇廣告等，可能的話建議在武清區中心街口設置電子看板，繁華路段大型戶外看板等吸引眼球。②．廣告內容：項目整體形象廣告。③．針對人群：路人，當地人群。=4\*GB3④.戶外廣告特性：戶外媒體的時效性較長，且容易識別，受眾面廣，讓觀眾經歷深刻。對廣告訴求要求簡練、明了、響亮。對企業或者是產品的品牌樹立起到推波助瀾的作用，效果標新立異。4.2報刊廣告策略建議 利用當地地方雜志報紙軟頁，進行大密度，高頻率的3～4次的形象宣傳。4.3新聞、網絡廣告炒作策略建議抓住賣點，著重宣傳。賣點總結如下：◆陳咀鎮規模最大的社區——本項目是陳咀目前規模最大的住宅社區，也將成為陳咀房產開發項目的典范。◆區位——位于鎮政府周圍核心地段，未來的城市核心，市政規劃的重點，區域進展潛力大且具有較高的投資價值，市場前景看好。◆建筑規劃設計——交通組織合理，功能分區明確（商業配套設施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統明確，公建配置完善。◆戶型——大社區，多樣化、人性化的戶型設計，能夠提升購房者的居住品質。◆配套——規劃完善配套設施，滿足人們日常生活物質與精神層面的雙重需求。◆管理——專業管理公司的統一