第一局部市場(chǎng)分析——?jiǎng)討B(tài)市場(chǎng)孕育了我們的精彩

一、本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

〔一〕本溪房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析１、區(qū)域分布本溪住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)沒(méi)有分開(kāi)，溪湖區(qū)和明山區(qū)為主要開(kāi)發(fā)區(qū)，高檔工程開(kāi)發(fā)主要集中在明山區(qū)，此區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)城市居住中心。２、市場(chǎng)供給量從總體供給來(lái)看，需求大于供給，主要是自產(chǎn)自銷(xiāo)，自住為主的賣(mài)方市場(chǎng)。３、主流產(chǎn)品中低端住宅為市場(chǎng)主流，中小戶型普遍熱銷(xiāo)，大戶型銷(xiāo)售緩慢。

一、本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕本溪房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析４、軟性配套園區(qū)配套設(shè)施及物業(yè)管理大多處于根底階段，缺少物業(yè)管理效勞獨(dú)特點(diǎn)產(chǎn)品類型。５、產(chǎn)品推廣沒(méi)有鮮明主題概念，具有地標(biāo)性建筑的樓盤(pán)。6、政策影響城市東移政策影響，明山區(qū)將成為未來(lái)城市居住中心。一、本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔二〕未來(lái)趨勢(shì)１、區(qū)域開(kāi)展受城市東移政策影響，明山區(qū)將成為未來(lái)城市生活中心，開(kāi)展空間大。２、市場(chǎng)主導(dǎo)概念引領(lǐng)市場(chǎng)、產(chǎn)品獨(dú)秀市場(chǎng)，營(yíng)銷(xiāo)吸引市場(chǎng)。二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔一〕區(qū)域總體狀況

１、供求分析目前中高檔工程開(kāi)發(fā)主要集中在本區(qū)域，供需兩旺，區(qū)域呈現(xiàn)快速開(kāi)展的態(tài)勢(shì)。２、主流產(chǎn)品以大規(guī)模開(kāi)發(fā)，中高檔產(chǎn)品為主。３、未來(lái)趨勢(shì)本區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n住宅集中生活區(qū)。

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔一〕區(qū)域總體狀況４、消費(fèi)者特征〔1〕消費(fèi)觀念保守，區(qū)域情結(jié)嚴(yán)重〔2〕能夠接受消費(fèi)貸款住宅〔3〕容易滿足，穩(wěn)定收入和住所最大的滿足〔4〕城市文化氣氛淡薄，房產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)淡薄〔5〕注重口碑傳播，認(rèn)可朋友間的介紹

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔二〕區(qū)域工程分布圖

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔三〕區(qū)域工程總體概況分析

項(xiàng)目名稱均價(jià)主力戶型去化速度園內(nèi)配套賣(mài)點(diǎn)消費(fèi)群體錦程馨苑2300元/平80-90平平均6套/天業(yè)主會(huì)所、健身房、一卡通等智能化配套系統(tǒng)園內(nèi)配套設(shè)施齊全，封閉式管理，價(jià)格低30—40歲的公務(wù)員、企業(yè)工人居多天福苑綠色家園2100元/平80平平均2套/天無(wú)屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，價(jià)格低，空氣好周邊動(dòng)遷居民居多銀億家園2800元/平100平平均1-2套/天無(wú)周邊配套齊全、價(jià)格低30歲左右的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員居多太子城3000元/平90平未開(kāi)盤(pán)，正在可戶積累25套/天，預(yù)計(jì)成交30%內(nèi)部商業(yè)街、小哈津幼兒園、中、小學(xué)校、超市、24小時(shí)紅外線、一卡通等智能系統(tǒng)環(huán)境所處地理位置風(fēng)水、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，隔塵不隔城、建筑形式多樣化多以50—60歲退休老干部、教師為主，也有部分工人碧水云天3150元/平100平平均1-2套/天業(yè)主會(huì)所、幼兒園、一卡通等完善的智能化配套系統(tǒng)首家復(fù)式結(jié)構(gòu)環(huán)境好緊臨太子河全封閉的高檔豪宅30—40歲的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、本鋼工人為主

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕區(qū)域工程總體特征描述１、規(guī)劃特點(diǎn)以太子河優(yōu)美環(huán)境為核心，締造景觀大宅，比較注重園區(qū)景觀規(guī)劃及內(nèi)部配套設(shè)施提升。２、房型主要集中在80——110㎡，碧水云天出現(xiàn)了復(fù)式住宅，比較受歡送。３、配套設(shè)施及設(shè)備配置比較注重工程的內(nèi)部綜合配套設(shè)施，會(huì)所、幼稚園、超市等。

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕區(qū)域工程總體特征描述5、物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理，引進(jìn)智能化配套設(shè)施，但在管理方面有待完善。6、中高檔開(kāi)發(fā)路線，天福苑綠色家園除外〔經(jīng)濟(jì)適用房〕7、實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)8、規(guī)模大，太子城、碧水云天

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕區(qū)域工程總體特征描述４、區(qū)域均價(jià)走勢(shì)圖500100015002000250030003500天福苑錦程馨苑銀億家園碧水云天太子城2300元/㎡2100元/㎡2900元/㎡3000元/㎡3150元/㎡

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——太子城項(xiàng)目主要內(nèi)容占地面積2800畝建筑面積120萬(wàn)平產(chǎn)品形式及產(chǎn)品量高層、小高、多層、別墅在規(guī)劃中開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)定五一工程進(jìn)度拆遷中總戶數(shù)7668戶推出戶數(shù)一期1498戶消化戶數(shù)處于客戶積累期主力戶型一期主力90㎡均價(jià)一期3000元/㎡優(yōu)惠折扣未推出配套內(nèi)部商業(yè)街、小哈津幼兒園、中、小學(xué)校、超市、24小時(shí)紅外線、一卡通等智能系主要賣(mài)點(diǎn)環(huán)境所處地理位置風(fēng)水、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，隔塵不隔城、建筑形式多樣化

消費(fèi)群多以50—60歲退休老干部、教師為主，也有部分工人

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——太子城1、開(kāi)發(fā)規(guī)模:規(guī)模大、內(nèi)部配套齊全2、園區(qū)規(guī)劃注重園林景觀、封閉式物業(yè)管理，智能化配套管理3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化建筑，戶型區(qū)間跨度大，主力戶型60——120㎡4、開(kāi)發(fā)勢(shì)力:實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)5、推廣主訴點(diǎn)環(huán)境作為工程主訴點(diǎn)貫穿推廣始終6、銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)在3000元/㎡左右，

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——碧水云天項(xiàng)目主要內(nèi)容占地面積7萬(wàn)平建筑面積18萬(wàn)平產(chǎn)品形式及產(chǎn)品量高層8棟、小高層5棟、多層10棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間不詳工程進(jìn)度一期地基完畢總戶數(shù)800戶推出戶數(shù)200戶消化戶數(shù)140戶主力戶型100㎡均價(jià)3150元/㎡優(yōu)惠折扣一次性9.5折，貸款9.8折配套業(yè)主會(huì)所、幼兒園、一卡通等完善的智能化配套系統(tǒng)主要賣(mài)點(diǎn)首家復(fù)式結(jié)構(gòu)環(huán)境好緊臨太子河全封閉的高檔豪宅

消費(fèi)群30—40歲的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、本鋼工人為主

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析〔四〕主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——碧水云天1、開(kāi)發(fā)規(guī)模:規(guī)模大、內(nèi)部配套齊全2、園區(qū)規(guī)劃注重園林景觀、封閉式物業(yè)管理，智能化配套管理3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化建筑，戶型區(qū)間跨度大，主力戶型100㎡,出現(xiàn)了復(fù)式戶型設(shè)計(jì)4、開(kāi)發(fā)勢(shì)力:實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)5、推廣主訴點(diǎn)環(huán)境作為工程主訴點(diǎn)貫穿推廣始終6、銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)在3150元/㎡左右，折扣比較大,一次性付款9.5折,貸款9.8折.

三、本案基地與周邊環(huán)境〔一〕基地特點(diǎn)1、整個(gè)基地南分布北略短，東西狹長(zhǎng)，土塊呈不規(guī)那么形態(tài)；2、工程四至：東臨西勝路，南臨本鋼凈水廠，西側(cè)為明東安居小區(qū)，北側(cè)為主干道峪明路,沿峪明路向西為火車(chē)站與客運(yùn)站,向東是高速公路出口.

三、本案基地與周邊環(huán)境〔二〕交通、商貿(mào)環(huán)境1、交通情況：近臨客運(yùn)站，緊鄰交通主干道，交通便捷。2、教育情況：十二中重點(diǎn)中學(xué)。3、購(gòu)物情況：在建唐人街商圈，現(xiàn)有家世界購(gòu)物廣場(chǎng)。4、醫(yī)療情況：協(xié)和醫(yī)院，中心醫(yī)院。5、休閑娛樂(lè)：萬(wàn)豪酒店等。

三、本案基地與周邊環(huán)境〔三〕地理環(huán)境工程地處明山區(qū)，近鄰太子河，環(huán)境優(yōu)美，旖旎風(fēng)光盡收眼底。

結(jié)論：〔一〕工程優(yōu)勢(shì)1、地段優(yōu)勢(shì)：本工程處于城市中心的過(guò)度地帶，屬于亞城市中心，緊鄰峪明路主干道，交通便捷。2.環(huán)境優(yōu)勢(shì)：工程近臨太子河，呈玉帶環(huán)腰狀，上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地，攬盡太子河旖旎風(fēng)光。3.配套優(yōu)勢(shì)：周邊生活配套齊全，唐人街商業(yè)街建成后將如虎添翼，同時(shí)太子城建成后將引進(jìn)一批名校，大型超市成為本案的生活配套。

結(jié)論：〔一〕工程優(yōu)勢(shì)4.產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：戶型跨度大、多樣化精品空間，得房率高。5.政策優(yōu)勢(shì)：政府加大區(qū)域的投資力度，唐人街商業(yè)街、城市休閑廣場(chǎng)建成后周邊配套更加完善。6.

區(qū)域價(jià)值：受城市東移政策的影響，區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)的城市生活中心，因此未來(lái)開(kāi)展?jié)摿Υ蟆?、開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)：實(shí)華集團(tuán)在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)實(shí)力。

結(jié)論：〔二〕工程劣勢(shì)1、工程規(guī)模小，難以營(yíng)造大社區(qū)氣氛，無(wú)法與太子城大規(guī)模配套抗衡。2.景觀方面：與太子城、碧水云天相比較，工程缺少大型組團(tuán)景觀3.高層臨主干道，噪音大4、北面臨近高壓線，南面僅靠山坡，局部單元視覺(jué)效果不好5.周邊同等樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)本工程最大的競(jìng)爭(zhēng)將來(lái)自于同區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，由于其入世早搶占了市場(chǎng)先機(jī)，分流局部目標(biāo)客戶。

結(jié)論：〔三〕機(jī)遇1.政府政策：城市東移政策影響，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)的城市居住中心，購(gòu)房首選地帶2.產(chǎn)品規(guī)劃：周邊產(chǎn)品除太子城、碧水云天之外都不注重園區(qū)景觀效果、物業(yè)等附加價(jià)值，為本案留下了很大的時(shí)機(jī)點(diǎn)3.借勢(shì)：太子城是目前本溪規(guī)模最大、區(qū)域價(jià)值炒作引起關(guān)注，同時(shí)也可借助其引進(jìn)名校大型超市等配套來(lái)填補(bǔ)工程自身配套的缺乏4、區(qū)域規(guī)模開(kāi)發(fā)引起消費(fèi)關(guān)注5、目前區(qū)域市場(chǎng)上沒(méi)有具有消費(fèi)引導(dǎo)性的鮮明主題概念生活樓盤(pán)。

第二局部市場(chǎng)定位

一、產(chǎn)品定位建議〔一〕規(guī)劃布局建議園林景觀有效利用南高北低的地勢(shì)，增加燈光疊式水幕、簡(jiǎn)單小品雕塑，表達(dá)錯(cuò)落層次感，與城市自然景觀相融。自然情趣小品雕塑

一、產(chǎn)品定位建議〔二〕綠化布置建議4號(hào)樓鏤空局部建議做綠地

一、產(chǎn)品定位建議〔二〕綠化布置建議1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)樓多層定平臺(tái)擺放栽組合、休息椅，打造屋頂私家花園

一、產(chǎn)品定位建議〔二〕綠化布置建議5號(hào)樓南向坡地綠地處理

一、產(chǎn)品定位建議〔三〕戶型建議1、5號(hào)樓2躍3戶型廚房、衛(wèi)生間建議做戶型拉伸；2、樓梯建議放寬到1米2，方便家具搬運(yùn)；3、樣板間可以在陽(yáng)光房掛吊燈增加立體效果等飾品；

一、產(chǎn)品定位建議〔四〕建筑選材建議1、窗防寒隔音環(huán)保窗

2、防水處理一、產(chǎn)品定位建議〔四〕建筑選材建議3、電梯間·建議擺放門(mén)口擺放喜蔭觀葉類綠色植物，·電梯里面放置壁畫(huà)，定期更換生活幽默·笑話或名人名言、生活小竅門(mén)。

4、車(chē)庫(kù)墻壁·做壁畫(huà)處理，·棚頂做燈光處理，·增加平安提示語(yǔ)，·表達(dá)人性化管理。

一、產(chǎn)品定位建議〔五〕設(shè)施配套建議1、兒童游戲設(shè)施2、秋千3、休閑坐椅

一、產(chǎn)品定位建議〔五〕設(shè)施配套建議4、健身設(shè)施5、垃圾箱處理

一、產(chǎn)品定位建議〔六〕物業(yè)效勞建議1、物業(yè)效勞宗旨

提供大管家式真情效勞，悠然尊貴生活享受

一、產(chǎn)品定位建議〔六〕物業(yè)效勞建議2、物業(yè)效勞內(nèi)容〔1〕日常物業(yè)效勞中心·嚴(yán)密的治安防范效勞·周到的家政效勞·完善的設(shè)施管理效勞·公眾活動(dòng)效勞

一、產(chǎn)品定位建議〔六〕物業(yè)效勞建議2、物業(yè)效勞內(nèi)容〔2〕私人管家效勞中心·特別家庭平安效勞·業(yè)主健康關(guān)注檔案3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：建議0.8元——1元/平/月，電梯費(fèi)另算。

一、產(chǎn)品定位建議可視門(mén)禁系統(tǒng)一卡通服務(wù)系統(tǒng)安保系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)日常服務(wù)系統(tǒng)智能化〔七〕智能化建議

一、產(chǎn)品定位建議〔七〕智能化建議1、日常效勞系統(tǒng)在小區(qū)管理上我們提供智能化效勞系統(tǒng)，小區(qū)住戶水、電、氣室外自動(dòng)計(jì)費(fèi)，使小區(qū)住戶免受干擾。

一、產(chǎn)品定位建議〔七〕智能化建議2、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：建立小區(qū)局域網(wǎng)，建立小區(qū)業(yè)主的交流網(wǎng)絡(luò)、外界資訊網(wǎng)絡(luò)。實(shí)現(xiàn)公共通訊接入網(wǎng)，建立電話、電視和數(shù)據(jù)“三網(wǎng)合一〞，小區(qū)接入Intranet網(wǎng)絡(luò)，每戶接寬帶接口，小區(qū)實(shí)現(xiàn)信息化。

一、產(chǎn)品定位建議〔七〕智能化建議3、安保系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)自動(dòng)監(jiān)控，消防自動(dòng)報(bào)警，進(jìn)出車(chē)輛識(shí)別，確保住戶平安；小區(qū)各主路段裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，加強(qiáng)小區(qū)平安保衛(wèi)。4、一卡通效勞系統(tǒng)5、可視門(mén)禁系統(tǒng)二、目標(biāo)客戶定位〔一〕根據(jù)工程市場(chǎng)定位，把目標(biāo)消費(fèi)人群確定為以下幾局部第一消費(fèi)群：職業(yè)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)個(gè)體業(yè)主；第二消費(fèi)群：煤礦、鋼鐵為主的私企老板、高級(jí)管理層政府事業(yè)單位高層第三消費(fèi)群：市內(nèi)退休養(yǎng)老客戶潛在消費(fèi)群：長(zhǎng)駐本溪人員，投資性客戶；

二、目標(biāo)客戶定位〔二〕消費(fèi)者心理特征政府機(jī)關(guān)人員：年齡：一般35-50歲，學(xué)歷：具有較高學(xué)歷，相對(duì)有一些背景，收入：收入來(lái)源復(fù)雜。地位：背景深，講身份；看重面子，但不愛(ài)過(guò)于張揚(yáng)；性格：此類人比較沉穩(wěn)，分析能力強(qiáng)，對(duì)生活居住區(qū)要求較高，需要具備與其相符的身份感，重視下一代的教育培養(yǎng)；

二、目標(biāo)客戶定位〔二〕消費(fèi)者心理特征煤礦、鋼鐵為主的私企老板年齡：一般４０-50歲，學(xué)歷：相對(duì)學(xué)歷較低，相對(duì)有一些背景，見(jiàn)多識(shí)廣，收入：經(jīng)濟(jì)勢(shì)力雄厚地位：講身份；看重面子，愛(ài)張揚(yáng)；心理：要求安靜舒適，高生活品位，生活環(huán)境周邊綠化環(huán)境，人文氣氛，住宅有私密性，要求注重居住樓盤(pán)能夠?yàn)樽陨硭鶐?lái)的身份榮耀感，彰顯社會(huì)地位

二、目標(biāo)客戶定位〔二〕消費(fèi)者心理特征退休、養(yǎng)老客戶年齡：５５歲以上，職業(yè)：主要集中在教師、醫(yī)生、公務(wù)員；收入：相對(duì)有一定積蓄，且有豐厚的退休金做生活保障；心理：注重太子河周邊環(huán)境和園區(qū)規(guī)劃環(huán)境，養(yǎng)生休閑生活方式看重區(qū)域開(kāi)展價(jià)值，屬于二次置業(yè)。二、目標(biāo)客戶定位〔二〕消費(fèi)者心理特征投資客戶職業(yè)：外地常駐本溪企業(yè)人員；學(xué)歷：相對(duì)較高，閱歷廣；心理：希望在駐外工作的同時(shí)有一種家溫馨享受；特點(diǎn)：商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富，看重房地產(chǎn)投資價(jià)值；太子河優(yōu)美環(huán)境及區(qū)域升值空間。四、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議〔一〕建筑風(fēng)格形式，是簡(jiǎn)約的，多一點(diǎn)內(nèi)斂少一點(diǎn)浮囂；色彩，是現(xiàn)代明快的、典雅的，要的是流傳不是流行；內(nèi)涵，是豐富的。

四、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議〔二〕產(chǎn)品主題定位——影響主體策略三角主題市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)住宅產(chǎn)品開(kāi)展態(tài)勢(shì)住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)展態(tài)勢(shì)消費(fèi)者產(chǎn)品力符合主題是精神也是物質(zhì)四、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議〔二〕產(chǎn)品主題定位——中國(guó)住宅產(chǎn)品開(kāi)展階段回憶面積戶型綠化景觀物業(yè)配套細(xì)節(jié)規(guī)模外向化主題內(nèi)向化產(chǎn)品力以市場(chǎng)變化為競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)繩主題貫穿工程始終，是理性分析后創(chuàng)意性一跳

四、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議〔二〕產(chǎn)品主題定位

景觀一：太子河旖旎風(fēng)光本溪首席景觀視覺(jué)社區(qū)景觀二：私家屋頂花園景觀三：園區(qū)坡地景觀第三局部?jī)r(jià)格制定及價(jià)格控制

一、階段性價(jià)格定位〔一〕價(jià)格制定原那么1、一戶一價(jià)：根據(jù)戶型、景觀效果、樓層謹(jǐn)慎制定價(jià)格策略；2、分批推售，制造價(jià)格拉升有效空間。

一、階段性價(jià)格定位〔二〕價(jià)格制定及優(yōu)惠折扣政策1、認(rèn)購(gòu)階段均價(jià)建議2800元/㎡，推售量2棟層優(yōu)惠折扣：一次性付款9.7折，貸款9.8折，優(yōu)惠折扣參加面價(jià)；2、開(kāi)盤(pán)階段均價(jià)建議2850元/㎡，推售量2棟層，2單元多層；優(yōu)惠折扣：一次性付款9.8折，貸款9.9折，優(yōu)惠折扣參加面價(jià)；3、房交會(huì)均價(jià)建議2900元/㎡，推售量2單元多層；優(yōu)惠折扣：9.9折，優(yōu)惠折扣參加面價(jià)；

一、階段性價(jià)格定位〔三〕價(jià)格制定及優(yōu)惠折扣政策260026502750285028002900270029503000認(rèn)購(gòu)階段開(kāi)盤(pán)階段熱銷(xiāo)階段房交會(huì)2800元/㎡2850元/㎡2900元/㎡第四局部:促銷(xiāo)策略

一、ＳＰ活動(dòng)的主題選擇水岸福邸產(chǎn)品規(guī)劃說(shuō)明會(huì)；實(shí)華集團(tuán)VIP招募及優(yōu)惠說(shuō)明大會(huì)；水岸府邸工程建材展示說(shuō)明會(huì)購(gòu)房知識(shí)講座；聯(lián)合名軒等知名家裝設(shè)計(jì)公司做家裝知識(shí)講座；房交會(huì)購(gòu)房“家電組合〞大獎(jiǎng)帶回家；

二、促銷(xiāo)時(shí)機(jī)選擇〔一〕重要節(jié)日五一、十一黃金假日。〔二〕重要結(jié)點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、房交會(huì)、工程整體封頂、尾盤(pán)銷(xiāo)售期

三、階段性促銷(xiāo)策略階段活動(dòng)方案形象導(dǎo)入期4月—5月12認(rèn)購(gòu)期5月12—6月15開(kāi)盤(pán)期6月16—8月中強(qiáng)銷(xiāo)期8月中—10月尾盤(pán)10月—11月推廣策略路牌、電臺(tái)報(bào)紙、車(chē)體收樓式ＤＭ派發(fā)推廣策略以電臺(tái)廣告、ＤＭ派發(fā)報(bào)紙為主，活動(dòng)安排工程規(guī)劃產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)實(shí)華vip會(huì)員招募大會(huì)活動(dòng)安排認(rèn)購(gòu)大會(huì)建材展示說(shuō)明會(huì)活動(dòng)安排開(kāi)盤(pán)活動(dòng)購(gòu)房知識(shí)講座活動(dòng)安排房交會(huì)購(gòu)房中大獎(jiǎng)活動(dòng)〔家電組合〕家裝知識(shí)講座推廣策略以電臺(tái)廣告、ＤＭ派發(fā)報(bào)紙為主，推廣策略以電臺(tái)廣告、ＤＭ派發(fā)為主，報(bào)紙為輔根據(jù)實(shí)際情況制定推廣策略根據(jù)實(shí)際情況制定活動(dòng)方案第六局部廣告方案

一、廣告定位〔一〕人群定位1、主要職業(yè)教師、醫(yī)生、公務(wù)員及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)２、關(guān)注時(shí)事變化，喜歡閱讀報(bào)紙雜志及聽(tīng)電臺(tái)播送。３、對(duì)新生事物接受很快；４、追求高物質(zhì)享受和尊貴身份５、講求文化品位,具有視覺(jué)美感；〔二〕廣告風(fēng)格定位大氣、尊貴、悠然、灑脫

二、創(chuàng)意方向與廣告策略〔一〕廣告目的1、不斷制造市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，提升工程的知名度及美譽(yù)度，為工程積累有效客源；2、有效系統(tǒng)訴求，逐步深入提升客戶心理價(jià)位，制造供不應(yīng)求的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)；3、工程品牌形象樹(shù)立，促成開(kāi)發(fā)商品牌提升。

二、創(chuàng)意方向與廣告策略〔二〕創(chuàng)意方向

城市之光城市因?yàn)榈貥?biāo)建筑而驕傲建筑階層生命生活因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美而精彩因?yàn)槲蓓敾▓@而生動(dòng)因?yàn)槌林ㄅc世無(wú)爭(zhēng)而啟迪因?yàn)榱可矶ㄗ龆缠Q品牌理念產(chǎn)品親善人群二、創(chuàng)意方向與廣告策略階段工作要點(diǎn)：物料準(zhǔn)備；路牌、車(chē)體廣告實(shí)華集團(tuán)VIP會(huì)員招募階段工作要點(diǎn)集中消化2棟高層開(kāi)盤(pán)物料準(zhǔn)備工作階段工作要點(diǎn)集中消化另外2棟高層及2單元多層；房交會(huì)包裝物料準(zhǔn)備形象導(dǎo)入期4月—5月11開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期6月16—8月中認(rèn)購(gòu)期5月12—6月15強(qiáng)銷(xiāo)期8月中—10月尾盤(pán)10月—11月階段工作要點(diǎn)房交會(huì)展出集中推售2單元多層主訴點(diǎn)：工程生活理念引導(dǎo)期，推出環(huán)境系列篇主訴點(diǎn)：情景洋房系列篇主訴點(diǎn)：工程熱銷(xiāo)期，推出戶型系列篇，首推屋頂私家花園主訴點(diǎn)：工程形象提升期，推出配套系列篇產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值生活價(jià)值目標(biāo)建立知名度目標(biāo)形成立客戶忠誠(chéng)度目標(biāo)工程品牌價(jià)值提升目標(biāo)樹(shù)立產(chǎn)品美譽(yù)度第一階段第二階段第三階段第四階段

三、案名建議〔一〕水岸福邸案名推廣沿展核心思考：1、鄰近太子河，整體風(fēng)格令人產(chǎn)生對(duì)水景美宅的向往；

美中缺乏：1、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景與客戶心理落差導(dǎo)致客戶心理價(jià)位大打折扣；2、工程現(xiàn)代感很強(qiáng)的建筑風(fēng)格及核心賣(mài)點(diǎn)難以支撐“水岸福邸案〞主題；3、與附近工程個(gè)案名稱沒(méi)有區(qū)隔。LOGO展示一LOGO展示二三、案名建議〔二〕主推案名

城市之光

三、案名建議案名闡述：1、地標(biāo)建筑：超現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，成為城市地標(biāo)性建筑，是本溪市現(xiàn)代化城市文明建設(shè)的風(fēng)景線，此為“城市之光〞之一；2、地位決定一切：工程處于城市主入口，是城市的窗口建筑，此為“城市之光〞之二；3、階層特質(zhì)：新貴專屬社區(qū)，住在“城市之光〞是身份、榮耀、地位、尊容的象征，此為“城市之光〞之三；4、生活形態(tài)：倡導(dǎo)自然、休閑、簡(jiǎn)約的尊貴生活享受，是理想生活的最高境界，是人生拼搏的加油站，可謂人生目標(biāo)的希望之光。

三、案名建議〔三〕其他案名建議

盛世天地假日藍(lán)灣儷園

四、廣告表現(xiàn)〔一〕廣告主題

城市向東，生活向上未來(lái)區(qū)域價(jià)值表達(dá)現(xiàn)代上層生活享受備選主題：城市標(biāo)桿生活，峰層人士居之一水一世界，一步一云天

四、廣告表現(xiàn)

(二)系列報(bào)紙稿

主標(biāo)：顛覆·一個(gè)區(qū)域生活價(jià)值副標(biāo)：在城市之光，百年太子河旖旎風(fēng)光只是您生活的一局部主標(biāo)：沉淀·百年人文精華副標(biāo)：在城市之光，屋頂私家花園是您生活的一局部主標(biāo)：專屬·尊貴身份的象征副標(biāo)：在城市之光，專屬不是唯一，悠閑寫(xiě)意是生活根本第一版第三版第二版四、廣告表現(xiàn)〔三〕ＬＯＧＯ展示LOGO一LOGO二LOGO三VI延展信封VI延展名片VI延展筆記本VI延展手提袋VI延展水杯VI延展背板及導(dǎo)示VI延展衣服四、廣告表現(xiàn)(四)平面稿展示報(bào)紙廣告系列一報(bào)紙廣告系列二報(bào)紙廣告系列三報(bào)紙廣告系列四報(bào)紙廣告系列五四、廣告表現(xiàn)〔四〕核心賣(mài)點(diǎn)訴求

１、城市東移，未來(lái)生活居住中心，區(qū)域價(jià)值開(kāi)展空間大２、太子河旖旎風(fēng)景,簡(jiǎn)單主義度假生活享受３、創(chuàng)新景觀戶型設(shè)計(jì)、獨(dú)特陽(yáng)光房、多樣化精品空間４、獨(dú)特坡地風(fēng)情景觀，私家屋頂花園５、２４小時(shí)全封閉式物業(yè)效勞，智能化管理６、實(shí)華勢(shì)力開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)四、廣告表現(xiàn)〔五〕主要物料１、樓書(shū)２、海報(bào)３、ＤＭ４、名片５、ＰＯＰ設(shè)計(jì)６、制作〔見(jiàn)CIS〕五、媒體方案〔一〕媒體分析１、電臺(tái)廣告：主流媒體，作為為群眾媒體，接受層面廣，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠建議作為首選；２、報(bào)紙廣告：本溪日?qǐng)?bào)，主要針對(duì)政府官員、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等；洞天報(bào)主要面對(duì)本鋼員工；３、路牌：主要標(biāo)志性路段；４、車(chē)體：流動(dòng)廣告；５、ＤＭ