汕頭藝迪斯地產公司籌資問題及完善策略目錄TOC\o"1-3"\h\u566引言 II引言隨著經濟的不斷發展和市場競爭的加劇，房地產需要籌集生產經營所需的資金，它已成為房地產企業正常運轉和健康發展的決定性因素。房地產一旦出現籌資問題，經營就會陷入危機(楊雪珍,張宇翔,2022)。如果不能及時發現和解決，就會陷入更深層次的困境。充足的資金和合理的籌資是保證房地產開發企業健康、可持續發展的重要保證。我們選擇汕頭藝迪斯集團作為研究對象，經研究，汕頭藝迪斯集團項目產品包括住房、賓館、寫字樓、產權等形式。1985年汕頭藝迪斯集團成立后，汕頭藝迪斯集團進入了多元化發展的新階段，整個產業鏈得到均衡發展。汕頭藝迪斯集團如果想成為一個領先的、國際知名的房地產商，有許多方面需要調整，尤其是解決企業的籌資問題，提高企業的籌資現狀，這與企業的存亡相關。1.籌資管理相關理論概述1.1籌資管理的定義籌資管理是指企業根據其生產經營、對外投資和調整\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"資本結構的需要，通過\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"籌資渠道和資本（金）市場，運用\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"籌資方式，有效地籌集為企業所需的資本（金）的財務行為(王雅麗,劉欣,2021)。籌資的方式主要有籌措股權資金和籌措債務資金。籌資管理的目的是為滿足公司資金需求，降低\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"資金成本，增加公司的利益，減少相關風險。1.2籌資的主要方式1.2.1內源性籌資內源性融資是指由企業把他們的儲蓄（尤其是未分配利潤，折舊及固定負債）轉化為投資的過程(陳飛宇,趙曉雨,2021)。外部融資是指公司提高從公司以外的其他經濟實體獲得資金的方式。隨著技術的進步和生產規模的擴大，難以依靠內部融資來滿足資金需求，外部融資正在逐漸成為企業籌集資金的重要途徑(黃春蓮,梁子軒,周思,2020)。1.2.2外源性籌資外源融資的優點是資金來源極其廣泛，方式多種多樣，使用靈活方便。可以應對各種缺乏資金的人的理財需求，可以提高資金的使用效率，這是特別重要的一種融資方式(孫晨輝,李雨菲,2020)。1.3籌資管理的意義它是指通過渠道融資和資本市場融資方式來管理財務和有效的方式來籌集資金。籌款和資金管理是公司的財務管理中的關鍵環節，他們和整個公司的發展過程是一致的。融資是為了滿足企業的融資需求(朱浩然,賴佳琪,2020)。在集資的過程中，一方面，公司必須確定是公募或者籌款的方式以確保籌到必要的資金，相比之下，選擇籌資的適當方法可以降低籌資成本。因此，融資方式的選擇是在融資決策的一個重要問題(劉俊杰,張婉,2019)。當籌集資金時，不同融資方式會導致各種問題，如公司的財務風險，資本成本，以及是否可以控制股東。因此，當面對一個大的基金管理，基金經理必須明確融資每種方法的特點，并結合企業的特點做出合理的規劃(王偉毅,周雅娟)。1.4企業籌資管理的分析方法比率分析：比較在同一時期獲得財務比率，揭示公司的財務狀況與財務公司的項目。比較分析：用公開的分析方法比較同一個公司不同時期或不同公司的財務狀況方面的差異。2.藝迪斯公司籌資概況2.1藝迪斯公司簡介汕頭藝迪斯地產股份有限公司是經藝迪斯發展（深圳）有限公司重組后的一家專業的房地產開發公司。藝迪斯發展成立于1985年，是我國首批成立的房地產經營開發公司之一。公司是一家通過資產重組實現從紡織服裝行業進入房地產行業的上市公司。繼品牌“打造美麗風景”的概念，該公司已經在汕頭和深圳開發房地產項目，包括“東方玫瑰園”，“朝陽雅苑”。在公司的未來幾年，實力和業績將繼續增加，這主要是由于上述地區項目的良好經營狀況。隨著股東的幫助下，“汕頭藝迪斯地產”已擁有一個高素質的團隊，其中包括了豐富的開發經驗和強大的項目管理和工程組織能力。擁有與建筑設計大師陳世民以及SWA強強合作的成功經驗(林建國,徐雨萌,鄭晨,2020)。“藝迪斯地產”的追求是開發高檔樓盤，注意細節和質量，拼博和誠實，不用簡單的復制模仿，以創建“品質地產”與“價值地產”，這些都是藝迪斯騰飛的強力引擎。2.2藝迪斯的籌資渠道汕頭藝迪斯公司目前存在的企業融資渠道：企業自身的收集，從金融機構，非金融機構融資，內部資金發行債券和股票出售，并租賃借款等不同的融資渠道。企業自我積累本身是公司稅后企業利潤的形式，積累的速度很慢，這是不適合企業規模的快速發展，并有收雙重征稅的問題(許磊霞,趙陽,2021)。這種融資方法納入資本所有權與經營權的利益，這樣的稅收負擔是最重的。如何籌集資金，主要是金融機構（如銀行）的貸款，銀行貸款利息可以減少汕頭藝迪斯公司的利潤，從而減少汕頭藝迪斯公司所得稅(吳潔瓊,高天宇)。從非金融機構籌集資金，由于相對較低的透明度，政府對這些方面的控制有限具有不確定性。從稅收籌劃的角度來看，汕頭藝迪斯公司的貸款是銀行和企業之間借貸的最好方式。發行債券和股票給公眾是直接融資，以避免支付中介利息。2.3藝迪斯籌資管理的現狀2.3.1公司財務結構分析資產結構表2.12020-2022年汕頭藝迪斯資產項目分析單位：萬元202020212022貨幣資金2799001838003689應收賬款189303049048540預付賬款306635231172其他應收款1780013200017340存貨403400362900248600其他流動資產122502454010460流動資產合計735300737300348900可供出售金融資產502400705900214500長期股權投資111701193012070投資性房地產236600239400243600固定資產21260208507878在建工程13100013580010530無形資產835505493037540商譽12570012460019880長期待攤費用613.9306.4--遞延所得稅資產27163205891.6其他非流動資產9955051000318200非流動資產合計12150001348000865100資產合計195000020850001214000從表看出，汕頭藝迪斯集團的非流動資產主要包括長期股權投資、投資性房地產和商譽等。截至2022年底，汕頭藝迪斯集團的長期股權投資為12070萬元。截至2022年底，汕頭藝迪斯集團的商譽為19880萬元。汕頭藝迪斯集團的各類產品，復雜的建設周期和銷售周期長。汕頭藝迪斯集團一旦出現籌資問題，不可避免地會有如資本收益的財務問題，資金短缺和壞賬。如果在時間上的資金不到位，這將導致時間和時間周期結束時的延遲，使汕頭藝迪斯公司的信譽將受到影響，未來的發展和銷售的嚴重后果無法順利進行，并由資金帶來的不利因素將影響未來項目的投資與發展(張新雨,杜旭東,何夢,2022)。因此，籌資對于汕頭藝迪斯集團是非常重要的。負債結構表2.22020-2022年汕頭藝迪斯負債項目分析單位：萬元202020212022短期借款154100231200168800應付賬款603303006031980預收賬款3564002877003311應付職工薪酬1368000478.91442應交稅費12070018150102200其他應付款918601761028720一年內到期的非流動負債700034000232700流動負債合計790500619200569100長期借款170700324400123800應付債券390400243700199500預計負債206400遞延所得稅負債255701912019710其他非流動負債635619880075860非流動負債合計593000786100625300負債合計138300014050001194000從表看出，2022年汕頭藝迪斯集團流動負債達到569100萬元，數額較大，其資金周轉和再投資企業帶來不便。自2020年以來，汕頭藝迪斯集團企業的規模迅速擴大，汕頭藝迪斯公司在收購大吳房地產有限公司時增加了土地購置和房地產開發成本(陳偉寧,王懷慶,2021)。在未來，隨著房地產項目的不斷發展，汕頭藝迪斯房地產集團仍將對資金的大量需求。然而，汕頭藝迪斯集團籌資的來源主要是房地產集團以及關聯方貸款和銀行貸款，這是不利于汕頭藝迪斯集團的長遠發展。2022年汕頭藝迪斯集團目前的負債是1194000萬元。汕頭藝迪斯集團的管理和發展需要大量的資金，建設周期和銷售周期長。為了償還舊債務，汕頭藝迪斯集團不得不借用新的短期債務，因此交易成本也將增加，從而提高汕頭藝迪斯集團的資本成本的價值，導致汕頭藝迪斯房地產集團的債務結構不合理。所有者權益結構表2.32020-2022年汕頭藝迪斯所有者權益項目表單位：萬元202020212022實收資本142400142400142400資本公積281005644056440盈余公積68881084010840未分配利潤389000470600-187400歸屬于母公司股東權益合計56640068040022880少數股東權益-18.77366.4-3282所有者權益合計56640068000019600在2020-2022年，汕頭藝迪斯集團的所有者權益分別為566400萬元、680000萬元和19600萬元。2020-2022年，汕頭藝迪斯集團有389000萬元、470600萬元和-187400萬元的未分配利潤，表明汕頭藝迪斯集團的現金流出現問題。總之，汕頭藝迪斯集團的業主權益逐年減少，其未分配利潤額也過小。2.3.2汕頭藝迪斯公司財務指標分析盈利能力表2.42020-2022年汕頭藝迪斯盈利能力指標202020212022毛利率（%）34.1153.7158.35凈利率（%）23.3325.77-132.35總資產報酬率（%）6.114.93-39.20凈資產收益率（%）15.2215.93-179.80從表可以看出，2020-2022年，汕頭藝迪斯集團的凈利率分別為23.33%，25.77%，-132.35%。表明汕頭藝迪斯的利潤在逐年下降，集團出現了一些問題。2020-2022年，汕頭藝迪斯集團有15.22%，15.93%，-179.80%的凈資產收益率，表明汕頭藝迪斯集團的收益出現問題。償債能力表2.52020-2022年汕頭藝迪斯償債能力指標2020年2021年2022年流動比率0.931.190.61速動比率0.420.60.18資產負債率70.9567.3998.39權益乘數3.443.0761.95產權比率2.442.0752.20從表可以看出，2020-2022年，汕頭藝迪斯集團的流動比率分別為0.93,1.19,0.61，一直低于正常的流動比率。2020-2022年，汕頭藝迪斯集團有0.42,0.6,0.18的速動比率，低于正常的比率，表明集團在短期內可變現的資產不足。營運能力表2.62020—2022年汕頭藝迪斯營運能力指標2020年2021年2022年存貨周轉天數（天）532.17771.69540．77應收賬款周轉天數（天）29.4823.0329.11從表可以看出，汕頭藝迪斯集團的存貨周轉天數和應收賬款周轉天數在2020-2021年間有所提高，但在2022年又降低到16年的水平，表明汕頭藝迪斯公司的資金周轉情況不是很好，營運出現了一定的狀況。現金流表2.72019-2021年汕頭藝迪斯現金流量項目表單位：萬元202020212022經營活動產生的現金流量凈額208200-1816002126投資活動產生的現金流量凈額-115500508500-3542籌資活動產生的現金流量凈額-106700-707.9-108500從表可以看出，汕頭藝迪斯集團經營活動的現金凈額逐漸降低，在2021甚至出現虧損。籌資活動產生的現金流量凈額也一直處于降低狀態，而且一直處于虧損的狀態，沒有收益。3.藝迪斯公司籌資存在的問題3.1負債籌資規模大、資產負債率高汕頭藝迪斯集團為擴大和發展，正在建設更多的項目。它未來的資本支出將面臨更大的壓力。汕頭藝迪斯集團債務資金的利息在企業所得稅的支付報酬率通常較低，因此汕頭藝迪斯集團可以利用債務籌資方式降低綜合資本的成本，增加企業的收益。但是，如果汕頭藝迪斯集團債務規模過大，利息支付將增加(劉云鵬,朱菲菲,謝炫海,2022)。加上企業盈利水平的下降也會導致汕頭藝迪斯集團償債能力的下降甚至虧損。2022年汕頭藝迪斯集團債務總額為1194000萬元，較2021年大幅增長，汕頭藝迪斯集團產權比例大幅提高，表明汕頭藝迪斯集團產生了大量債務，從而增加了籌資風險。2020年-2022年，汕頭藝迪斯集團的負債率三年中超過了房地產開發企業的平均水平。汕頭藝迪斯集團較高的資產負債率加大了籌資風險。3.2籌資方式單一、資金來源依賴性強籌資不僅僅是為企業的經營和發展籌集資金，更是一種以資本供求形式表現出來的資源配置過程。對汕頭藝迪斯集團財務狀況的分析表明，50%左右的資金來自汕頭藝迪斯集團和相聯公司，約30%的資金來源于信貸，汕頭藝迪斯集團覆蓋面廣，產品形式多樣(彭芳華,曾嘉慧,孫超群)。汕頭藝迪斯集團不同的開發項目面臨著不同的籌資問題。早期的別墅和高檔住宅區設計和研究成本高，對資金的需求量較大；普通商品住房是容易被房地產定位和消費市場的影響，籌資需求是溫和的，但消費者的違約風險較大(楊秋雅,吳天,2021)；商業房房地產的需求很大，如辦公樓、停車場。因此，汕頭藝迪斯集團可能會遇到不同的籌資問題，合理選擇籌資方式，科學地安排資金使用，分散債務風險是必要的。3.3籌資成本高、內源籌資不足汕頭藝迪斯集團資金的主要來源是外資，特別是高比例利率籌資。在2020年-2022年，由于汕頭藝迪斯集團對長期資金的需求量大，汕頭藝迪斯集團的籌資利率更高以及貸款更大，使得汕頭藝迪斯集團給予股東在短期內的利息降低。至于汕頭藝迪斯集團債務，在過去的2020年-2022年，汕頭藝迪斯集團的總利息率和總債務逐年增加。籌資結構過于昂貴，還款風險巨大，不利于企業的穩定發展。汕頭藝迪斯集團是一個典型的資本密集型產業，它意味著企業不能全部購買土地、開發房地產項目和出售股票。汕頭藝迪斯房地產開發資金缺口大，投資回收期長，決定了內部資金的短缺(葉雪梅,周宇航,林欣,2022)。必須依靠外資來滿足企業發展中巨大的資金需求。然而，汕頭藝迪斯集團籌資還是存在一些問題比如仍然有一些尚未充分利用的內部資金。汕頭藝迪斯集團應加強籌資管理，轉變籌資狀況，合理安排資金來源，能夠提高汕頭藝迪斯集團的抗風險能力。4.解決藝迪斯公司籌資管理的完善對策4.1調整負債規模、降低資產負債率汕頭藝迪斯集團的資金主要用于房地產開發項目。因此，只有發展房地產銷售，才能實現資本流動，實現資本循環。如果汕頭藝迪斯集團房地產滯銷，借來的資金無法償還，為了開發新項目，汕頭藝迪斯集團必須籌集資金，這樣使得債務規模將繼續擴大(熊鴻煊,姚玉環,段偉,2018)。為調整藝迪斯集團的資本結構，汕頭藝迪斯集團應制定合理的銷售策略，出售房地產股票，加快資金周轉，增加自有資金。汕頭藝迪斯集團可以通過低價格和委托代理促進銷售。藝迪斯集團的資產負債率過高，說明汕頭藝迪斯集團的償付能力處于風險之中，需要優化。一是汕頭藝迪斯集團合理增加土地儲備，加強土地流轉中現金流的風險控制，在保證健康資產負債結構的前提下增加土地儲備；二是加快資本建設。提升汕頭藝迪斯集團資金轉移率，增加中長期貸款比例，合理配置債務結構中的短期貸款，為汕頭藝迪斯集團創造更多的空間，降低流動性風險(陳飛宇,趙曉雨)。三是保持汕頭藝迪斯集團穩健經營，嚴格控制成本和保持健康和可持續發展為目標；四是增加汕頭藝迪斯集團權益資本的比例，改變財務決策，從平庸的籌資結構轉變為變化型籌資結構(黃春蓮,梁子軒,周思,2021)；五是提高汕頭藝迪斯集團的盈利能力，注重資金的使用效率，提高汕頭藝迪斯集團的管理能力，提高藝迪斯集團的內部積累，從而增加汕頭藝迪斯集團的收益比例。4.2籌資方式多元化在宏觀調控形勢下，汕頭藝迪斯集團的籌資模式單一，不利于企業的經營和發展。擴大籌資的方式可以避免汕頭藝迪斯集團單一籌資風險(孫晨輝,李雨菲)。汕頭藝迪斯集團可以靈活運用多種籌資方式，改變內部和外部經濟環境和企業需求，有效降低企業的資本成本，使企業籌資更加靈活和彈性。對汕頭藝迪斯集團合作方式的第一種形式是房地產聯合建設。合作開發的第二種形式是成立項目開發公司，它主要適用于商品房的開發和銷售。兩個合作企業可以通過土地股權投資、汕頭藝迪斯公司股東分享土地協議投資份額。合作開發第三種形式是參與住房建設(朱浩然,賴佳琪,2021)。資金不足的情況下，可以考慮作為一個參與者，完成房地產開發項目。將投資或購買的時間提前，并通過開發房地產項目投資或參與獲得一定的房地產所有權。汕頭藝迪斯集團也可以通過發行和轉換公司債券。公司債券發行后，汕頭藝迪斯集團的資產負債率將增加，財務壓力將增加。一旦汕頭藝迪斯集團的盈利能力不足，投資者將無法行使交換股份權利并要求發行人償還貸款利息，而失去了公司債券發行的意義。因此，建議汕頭藝迪斯集團控制公司債券交換規模。在新項目開發中，汕頭藝迪斯集團可以利用房地產籌集資金，為房屋銷售和項目的發展提供資金支持(劉俊杰,張婉)。同時，汕頭藝迪斯集團應該投入資金在前期宣傳、住房設計和總體規劃方面，以吸引中標者預購。4.3擴大內源籌資就汕頭藝迪斯集團而言，利用內部籌資資金、利用股東的投資資金、年度剩余資金、財產儲備、住房公積金的預售等對其項目進行投資，實際效益高。因此，合理利用這部分資金，可以減輕汕頭藝迪斯集團的資金壓力，促進企業實現可持續發展。汕頭藝迪斯集團內部籌資不需要支付利息，可以節省部分利息支出，避免財務支付風險(王偉毅,周雅娟)。特別是，借助汕頭藝迪斯集團開發企業的特殊性，通過房地產定金和預付款，可以提升投資資本和收入的早期恢復，而且房地產市場的系統性風險可以被轉移到房地產的需求，房地產投資的風險可以減少。因此，建議汕頭藝迪斯集團集團積極、合理地開展內部籌資，節約汕頭藝迪斯集團籌資成本，為汕頭藝迪斯集團的經營和發展提供資金支持。總的來說，汕頭藝迪斯集團可以通過調整債務規模、降低資產負債率、多元化籌資方式和擴大內部籌資來解決籌資問題。總結汕頭藝迪斯集團是一個投資高、風險高、資金周轉時間長的房地產業。如果沒有充足的資金支持，汕頭藝迪斯集團很難運作良好，并繼續發展。在研究籌資理論與汕頭藝迪斯集團的實際情況的基礎上，本文分析了汕頭藝迪斯集團籌資情況的財務狀況，并提出了存在的主要問題；汕頭藝迪斯集團籌資債務的規模，資產負債率較高，對單一籌資模式依賴和資金來源不足、籌資成本高，籌資難等問