2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》沖刺試卷一

[問答題]1.某家庭欲買一套單價為2800元加2、面積為120m2的住

宅。銀行為其提供了20年期的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房價的

70%,利率為6%,按月等額償還。另知，從2013年到2019年消費者價格指數(shù)依

次為100、102.5、104.6>107.3、108.7、112.5、114.6,如果以此作為計算通

貨膨脹率的依據(jù)，并假定貸款期限內(nèi)的年平均通貨膨脹率等于2013年到2019

年間的年平均通貨膨脹率，基年為2019年末。問：

(1)該家庭的月還款額為多少？

(2)若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實際價值(相對于基年)是

多少？

參考答案：詳見解析

參考解析：(1)不考慮通貨膨脹的影響，運用公式：A=Pi/[l-(1+i)-

n]o

其中，P=2800X120X70%=235200(元)，i=6%+12=0.5%,n=20X12=

240(月)，代入上式可得：A=235200X0.5%/[l-(1+0.5%)-240]=

1685.05(元)0

(2)在計算通貨膨脹率時不能直接用價格指數(shù)進行平均，要先換成通貨膨脹率

的表達式后再進行計算。以2013年到2019年消費者價格指數(shù)來計算通貨膨脹

率：

①通貨膨脹率:Rd=[(102.5-100)/100+(104.6-102.5)/102.5+

(107.3-104.6)/104.6+(108.7-107.3)/107.3+(112.5-108.7)

/108.7+(114.6-112.5)/112.5]/6=2.30%o

②由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62%O則銀行所獲月還款額的

實際價值A(chǔ)=PX(Rr/12)/[l-(l+Rr/12)-n]=235200X(3.62%/12)/[I

-(1+3.62%/12)—240]=1378.61(元)。

[問答題]2.某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積為42000m2,規(guī)劃建設(shè)用地40000m2,

總建筑面積297000m2。已知樓面地價為280元/痛，建造成本為964元/m?(包括

勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施

建設(shè)費和開發(fā)期間稅費等其他費用)，其他工程費為建造成本的8%,管理費用

為土地成本、建造成本及其他工程費之和的6肌貸款利率為15%,按年計算，

銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5姒5.48%；項目的平均售價為

3040元/n^,可銷售面積比例為95%；項目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)

后即開工建設(shè)，地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他

工程費、建設(shè)期管理費用和銷售費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。試求該項目的開發(fā)

商成本利潤率。

參考答案：詳見解析

參考解析：(1)項目總開發(fā)價值

①項目總銷售收入：297000X95%X3040=85773.60(萬元)；

②銷售稅費：85773.60X5.48%=4700.39（萬元）；

③項目總開發(fā)價值：85773.60-4700.39=81073.21（萬元）。

（2）項目總開發(fā)成本

①土地成本：297000X280=8316（萬元）；

②建造成本：297000X964=28630.80（萬元）；

③其他工程費：28630.80X8%=2290.46（萬元）；

④管理費：

a.土地管理費：8316X6%=498.96（萬元）；

b.建設(shè)期管理費：（28630.80+2290.46）X6%=1855.28（萬元）；

c.管理費合計：2354.24萬元；

⑤銷售費用：85773.60X3.5%=3002.08（萬元）；

⑥財務(wù)費用：

a.土地費用和土地管理費利息:（8316+498.96）X[（1+15%）3-1]=

4591.49（萬元）；

b.建造成本、其他工程費、建設(shè)期管理費用和銷售費用利息：

（28630.80+2290.46+1855.28+3002.08）X[（1+15%）3/2-1]=8344.92

（萬元）

c.財務(wù)費用總計:4591.49+8344.92=12936.41（萬元）

8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41=57529.99（萬

元）

（3）項目開發(fā)利潤：81073.21-57529.99=23543.22（萬元）。

（4）成本利潤率：23543.22/57529.99=40.92%。

[問答題]3.某人于2016年7月預購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后

向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2017年7月30日竣工后，該人付清了剩

余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原有裝修設(shè)施，進行了重新裝

修，又花費了40萬元。2017年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅

向銀行抵押貸款，并于2017年9月10日委托估價機構(gòu)進行估價，此時同類型

（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬元，該人希望評估值為2017年

9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估

價人員掌握的資料有：L該人與開發(fā)商于2017年7月30日簽訂的正式合同原

件；2.該人的購房發(fā)票；3.商品房預售許可證復印件；4.其他市場資料。

請問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全？2.估價人員可否承諾按170萬元進

行估價？3.可否按2017年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新

裝修費用確定評估值？為什么？

參考答案：詳見解析

參考解析：（1）.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺少法定優(yōu)先受償款的

證明、該人裝修花費成本的證明、拆除裝修部分的成本等。

（2）.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價。

理由：遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是

公平合理的價值或價格。估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公正原則進行估價，對

估價師或某個特定市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，

由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決

定。因此，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求。止匕外，對于該人的裝

修費用，應(yīng)按照客觀合理的市場價值測算。

⑶.不能按2017年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費

用確定評估值。

理由：重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的

房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進行估

價才是科學合理的。

［問答題］4.封面和目錄（略）致估價委托人函

義X公司：

受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價有關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范，本著獨立、

客觀、公正的原則，按照科學、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提

供參考依據(jù)，對貴公司所屬估價對象房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估。

我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收

集，并進行了必要的調(diào)查、核對，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價報告。

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方

法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點

2009年6月30日的房地產(chǎn)市場價值為：

估價對象單價：寫字樓17833.5元/mz,車庫13.77萬元/車位。

估價對象總價值：人民幣91071萬元。

大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整。XX房地產(chǎn)估價有限公司XX分

公司（蓋章）法定代表人（蓋章）二。。九年七月九日注冊房地產(chǎn)估價師聲明

（略）估價假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、估價委托人（略）

二、估價機構(gòu)（略）

三、估價對象

（-）估價對象登記狀況

（二）估價對象權(quán)利狀況

估價對象土地所有權(quán)屬國家所有，根據(jù)估價對象《國有土地使用證》，XX擁

有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓。

表1-24估價對象狀況

權(quán)屬人略

國有土地使用證號略

房屋所有權(quán)證號略

坐落位置XX市金融街X區(qū)X號

房屋產(chǎn)權(quán)來源略房屋產(chǎn)權(quán)比例100%

土地用途綜合用地房屋用途辦公

宗地總面積5997.95m2

東至略

土地狀況西至略

宗地四至

南至略

北至略

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

層數(shù)地下三層、地上十八層

房屋狀況

建筑面積50426.31m2

建成年月1998年4月

（三）估價對象實物狀況

估價對象位于XX市金融街義區(qū)X號，于1998年4月建成，為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，地上十八層，標準層標高3.2m/3.6m/4.5m；地下三層，層高2m。根據(jù)估價

委托人提供的資料及估價人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使

用情況為：大廈外墻一?四層為棕色花崗石飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕

墻；西北面、東南面兩個主入口均采用高級進口材料裝修，設(shè)有自動旋轉(zhuǎn)門。

雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計有回廊。

地下室共設(shè)83個車位（負一層25個車位，負二層58個車位），地上車位共53

個。

四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價

值。

五、估價時點2009年6月30日

六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定

未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償

款。

七、估價依據(jù)

（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范1.《中華人民共和國民法典》。

2.《中華人民共和國擔保法》。3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。4.

《中華人民共和國土地管理法》。5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出

讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。7.《房地產(chǎn)估價規(guī)

范》。

（二）委托方提供的有關(guān)資料（略）

（三）估價方掌握的有關(guān)資料1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。2.

估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。3.國家及當?shù)赜嘘P(guān)稅費法規(guī)。4.

其他政策文件等。

八、估價原則

本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1.合

法原則（略）。2.最高最佳使用原則（略）。3.替代原則（略）。4.估價時

點原則（略）。

九、估價方法因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容

易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費

用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算

結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。兩種估價方法定義如下：（略）

十、估價結(jié)果（略）

H、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期（略）

十三、風險提示（略）

十四、估價報告應(yīng)用的有效期（略）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價方法選用（略）

六、估價測算過程

（一）市場法

市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對

這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。

計算公式：

估價對象市場價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)義交易日期修正系數(shù)X

區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)L可比實例選擇區(qū)域市場同類項目售

價等數(shù)據(jù)組見表l-25o

根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：

可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，

占地面積為10971.27m：建筑面積為98741.451^,地上二十層，地下二層，交

易單價為17272元/Hi,（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。

可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，

占地面積為5699.77痛，建筑面積為34198.63m2,地上十五層，地下二層，交易

單價為16700元/W,交易時間為2007年10月。

可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，

占地面積為9752.56m2,建筑面積為83773n地上二十三層，地下三層，交易

單價為17578元/a?,交易時間為2008年5月。2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表

表1-25房地產(chǎn)比較因素條件說明表

項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C

名稱XX大廈銀行大廈新新大廈中正大廈

位置金融街X區(qū)X號金酸街B區(qū)7號金融街C區(qū)2號金融街D區(qū)3號

交易年價/（元An?）特估17272167001757S

交易情況正常正言正常正常

交易時間2009.62009.42007.102008.5

距市中心距離/kE妁3.40$4141約3.42約3.40

屬金融街商明，

屬金融街商圈，同修金融街商圈,同屬金曲街商網(wǎng)，同

同檔寫字樓較

辦公聚柒度檔寫字樓較多，辦檔寫字樓較多.辦檔寫字樓較多，辦

多,辦公聚集

公聚集度高公聚集度高公聚集度高

■*

區(qū)域內(nèi)有主干道

區(qū)域內(nèi)有主干道兩區(qū)域內(nèi)有主干道網(wǎng)區(qū)域內(nèi)有主干道兩

兩條.次干道

aus^a條.次干道三條條.次干道三條條.次干道三條

交通便三條

提程度

距地帙站、公交車距地帙站、公交車距地鐵站、公交車距地鐵站、公交

公共交通

站妁6501n站約600m站為500m車站約700m

紅線外已達到七

紅線外已達到七通.紅:線外巳達到七通，紅線外巳達到七通.

公共配套設(shè)施完善程度通,公共配套設(shè)

公共配套設(shè)施完備公共配套設(shè)施完備公共配套設(shè)施完今

it完備

一般，一定程度尾一般，一定程度尾一般，一定程度尾一般，一定程度

環(huán)境質(zhì)量狀況

氣、噪聲污柒氣、噪聲污染氣、噪聲污染尾氣、噪聲污染

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)辦公、前業(yè)

建成年代1998年2005年2005年2009年

建筑結(jié)構(gòu)的筋混凝土鋼筋混凝土的筋澧凝土鋼筋混凝土

外堵--四層為株整個大廈由兩株不外墻一~三鹿為

采用弧形設(shè)計.表

紅色花崗石怵面.規(guī)則塔線和中阿部褐色花崗石飾

面全豉璃幕墻.并

崖坑外觀設(shè)計及材料四厘以上為蛔合金分連接而成.中空S,三度以上為

在陵頂設(shè)置了空中

豉璃黑埼.立面造玻璃幕墻.立面逡格合金展璃幕

花感.立面造友好

修較好型好41.立面造SS好

工程!Mt優(yōu)艮優(yōu)良優(yōu)盛優(yōu)良

平面布置設(shè)計合理設(shè)計合理設(shè)計合理設(shè)計合理

12部三要電播.快14部電梯.2部自

8部三覆電樓.安R部三菱電梯.

宇自動化、消防自動扶梯.俊字自動

±裝中央空洞系統(tǒng)、5A智能管理系

別動報警、安保、衛(wèi)化、消防自動報警、

變頸紿水系筑、中茨、取路供電、

因星接收及衣或電視、閉路監(jiān)拄電視、衛(wèi)

素水回用系統(tǒng)、自動綏合布線、電視

一卡通甘理、公共星摟收及有城電視、

消防報瞽系統(tǒng)、安按我系統(tǒng).無線

設(shè)熏設(shè)備完善程度廣播及章息廣播、一卡通管理、公共

防監(jiān)拴系姚、中國召訊系統(tǒng)、安全

理位交換機、結(jié)構(gòu)廣播及象念廣播、

電信骨干網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、藝控及防范系

化煤合布戰(zhàn)、后備結(jié)構(gòu)化除臺布妓、

美國K尼韁爾修字統(tǒng)、中央空網(wǎng)系

電源、同聲傳譯、后備電源、中央空

自控系統(tǒng).設(shè)St設(shè)先設(shè)鐮設(shè)備

無線通信,設(shè)施設(shè)網(wǎng)系統(tǒng),設(shè)健設(shè)各

備較完善完善

缶完善完善

裝修情況高檔裝修中檔震修中檔裝修中檔裝修

南網(wǎng)開小型街心花西惻是城市壕化帶.西他是城市綠化

周邊景觀景觀一般

國.景觀較好景觀較好帶.景觀較好

物業(yè)管理物業(yè)管理好就業(yè)管理好物殳管理好物業(yè)管理好

成交娓懼鱉棟濟估整棟成交南根（A座）整棟成交整驚帔

3.房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)確定根據(jù)估價對象與可比實例的差異，以估價

對象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100,確定可比實例各因素的相應(yīng)指

數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：

(1)交易情況修正：估價對象為現(xiàn)房，可比實例C為預售房。開發(fā)商基于回籠

資金、降低風險的考慮，預售價格一般低于現(xiàn)房銷售價格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資

料，并結(jié)合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查，確定交易情況修正

系數(shù)，見表1-26：

表1-26交易情況修正系數(shù)表

可比實冽ABC

交易情后信壬系效10010085

(2)交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價對象所在區(qū)域市場狀況，今年寫字樓市場價格

略有波動，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，并結(jié)合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽堑?/p>

市場調(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，見表『27：

表1-27交易日期修正系數(shù)表

可比實洌ABC

2009年4月2007年10月2008年5月

交易日期噎壬系數(shù)

10010299

(3)區(qū)域因素及個別因素修正(區(qū)域因素指數(shù)、個別因素指數(shù)確定過程略)

經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如表1-28所示：

表1-28房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表

項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C

交易單價/（元/m。待估172721670017578

交易情況100100100&5

交易日期10010010299

距市中心距離100100100100

辦公聚集度100100100100

區(qū)交通便道路類型100100100100

域

因捷程度距公交站點距離100100.25100.7599.75

素

公共配套設(shè)施完善程度100100100100

環(huán)境質(zhì)量狀況100100100100

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向100100100100

建成年代100103.5103.5104

建筑結(jié)構(gòu)100100100100

建筑外觀設(shè)計及材料100101101101

工程質(zhì)量100100100100

個

別平面布置100100100100

因

素設(shè)施設(shè)備完善程度100101101101

裝修情況1009797竹

周邊景觀10010099100

物業(yè)管理100100100100

成交規(guī)模

100100100―吧一4.房

地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定將估價對象的因素條件指數(shù)與可比實例因素條件指

數(shù)進行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)，如表1-29所示：

表『29房地產(chǎn)比較因素修正

項目可比實例A可比實例B可比實例C

交易單價/（元//）172721670017578

交易情田100/100100/100100/35

交易日期100/100102/10099/100

距市中心距離100/100100/100100/100

辦公聚集度100/100100/100100/100

區(qū)道路類型100/100100/100100/100

域交通便捷程度

因距公交站點距離100/100.25100/100.75100/99.75

索

公共配套設(shè)施完善程度100/100100/100100/100

環(huán)境質(zhì)量狀況100/100100/100100/100

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向100/100100/100100/100

建成年代100/103.5100/103.5100/104

建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100

建筑外觀設(shè)計及材料100/101100/101100/101

工程質(zhì)量100/100100/100100/100

個

別平面布置100/100100/100100/100

因

素設(shè)能設(shè)備完善程度100/101100/101100/101

裝修情況100/97100/97100/97

周邊景觀100/100100/99100/100

物業(yè)管理100/100100/100100/100

成交規(guī)模100/100100/100100/100

5.v卜算結(jié)果比較修正后，得到三個可比實例的比準價格。根據(jù)可比實例的交易

情況，采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的價格。經(jīng)計算確定估價結(jié)果為17875

元/n?。

（二）收益法收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率

將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬

資本化法。

估價中較常采用的是報酬資本化法，本次評估為了體現(xiàn)估價對象各年度的現(xiàn)金

流，為委托方提供參考，也采用此種方法。

1.收益法測算過程（略）

2.收益法計算結(jié)果

按照報酬資本化法計算的結(jié)果為：寫字樓部分單價為17792元/n?,總價為

89718萬元；地下車庫部分單價為13.77萬元/車位，總價為1143萬元。

七、估價結(jié)果確定

估價人員通過市場法和收益法分別測算估價對象的房地產(chǎn)價值，兩種方法估價

結(jié)果接近，故采用市場法和收益法結(jié)果的簡單算數(shù)平均值。

計算結(jié)果見表1-30：

兩種方法酒算確定最終房地產(chǎn)確定最終房

估價方法取值權(quán)重

單價/（元/m?）單價/（元/m?）地產(chǎn)總價/萬元

市場法1787550%

收益法（報酬17833.589928

1779250%

資本化法）

即估價對象于估價時點在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價值為：

1.寫字樓部分：89928萬元。

2.地下車庫:1143萬元。

合計總價為人民幣91071萬元。

八、估價結(jié)果

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方

法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點

2009年6月30日的房地產(chǎn)市場價值（略）。附件（略）

參考答案：詳見解析

參考解析：上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，具體如下：

（1）致估價委托人函中缺估價對象說明。

理由：致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對象、估價目的、估價對象

（財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、價值時點、價值類型（名

稱）、估價方法、估價結(jié)果、與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特

別提示、致函日期。本估價報告的致估價委托人函，沒有對估價對象的財產(chǎn)范

圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等進行說明。

（2）致估價委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償權(quán)和抵押價值說明（或給出

了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。

理由：本案例評估目的為“為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對估

價對象房地產(chǎn)的抵押價值進行評估”。但致估價委托人函中只給出評估對象的

市場價值，沒有給出抵押價值。

（3）致估價委托人函中不應(yīng)以估價公司分公司的名義出具報告。

理由：致估價委托人函對于受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地

產(chǎn)估價機構(gòu)的全稱，致函日期為估價報告出具日期。本案例致函方不能署估價

公司分公司。

（4）估價結(jié)果報告中對估價對象描述不全。

估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、地役

權(quán)等他項權(quán)利，土地使用權(quán)期限及其起止日期，缺房屋所有權(quán)情況的明確說

明。

估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。

估價對象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下

第三層)等。

理由：房地產(chǎn)估價結(jié)果報告中，對估價對象的描述應(yīng)該包括以下四方面的內(nèi)

容：①估價對象范圍，包括土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時應(yīng)說明估價對

象范圍是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益；②估價對

象基本狀況，包括估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等；

③土地基本狀況，包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程

度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬

狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況，包括層數(shù)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝

修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護保養(yǎng)和使用情況，公共

配套設(shè)施完備程度。本評估報對估價對象的權(quán)利狀況描述不清楚。

(5)估價原則中缺謹慎原則。

理由：房地產(chǎn)估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③估

價時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則；⑥謹慎原則。估價結(jié)果報告

中的估價原則主要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則，并對所列估價原則進

行簡要定義，不能濫列估價原則，所列原則必須具有針對性。

(6)估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析。

理由：房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告的內(nèi)容應(yīng)包括：①估價委托人；②房地產(chǎn)估價

機構(gòu)；③估價目的；④估價對象；⑤價值時點；⑥價值類型；⑦估價依據(jù)；⑧

估價原則；⑨估價方法；⑩估價結(jié)果；注冊房地產(chǎn)估價師；實地查勘期；估價

作業(yè)日期；估價報告使用期限；變現(xiàn)能力分析；風險提示。本評估結(jié)果報告沒

有變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容。

(7)市場法中對可比實例的介紹缺少是否有地下車庫的明確說明。

理由：采用市場法進行測算應(yīng)針對估價對象的功能及特點，對與估價對象在同

一區(qū)域內(nèi)的類似房地產(chǎn)項目進行了市場調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強

的房地產(chǎn)項目。本案例的估價對象含有地下車庫，可比實例的介紹應(yīng)該對有無

地下車庫進行說明。

(8)市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，應(yīng)說明在此期

間房地產(chǎn)市場行情變化不大。理由：交易時間與估價時點相距時間越長，市場

行情越容易變動，市場交易價格變化的可能性越大。本案例，B交易時間與估價

時點相距時間近兩年，但交易價格變化不大，仍具有可比性，說明此間房地產(chǎn)

行情比較穩(wěn)定，變化不大。

(9)市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，應(yīng)說明在此

期間房地產(chǎn)市場行情變化不大。

理由：交易時間與估價時點相距時間越長，市場行情越容易變動，市場交易價

格變化的可能性越大。本案例，C交易時間與估價時點相距時間一年以上，但交

易價格變化不大，仍具有可比性，說明此期間房地產(chǎn)行情比較穩(wěn)定，變化不

大。

(10)周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

理由：區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的

因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。具體可包

括：距市中心距離、交通便捷程度、公共配套設(shè)施完備度、環(huán)境狀況、景觀狀

況等。

(11)可比實例B只是南樓A座成交，其成交規(guī)模應(yīng)予以調(diào)整。

理由：采用市場法進行測算應(yīng)針對估價對象的功能及特點，對與估價對象在同

一區(qū)域內(nèi)的類似房地產(chǎn)項目進行了市場調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強

的房地產(chǎn)項目。若B只有南樓A座成交，可比實例A、C及評價對象都是整棟成

交，則B的可比性受影響，應(yīng)對其成交規(guī)模進行調(diào)整。

(12)市場法交易日期修正系數(shù)的確定應(yīng)說明理由。

理由：市場法交易日期修正系數(shù)應(yīng)根據(jù)交易日期相距時間的長短和市場調(diào)查中

市場價格的波動情況具體確定，估價技術(shù)報告中應(yīng)說明市場法交易日期修正系

數(shù)的確定及確定的理由。

(13)市場法計算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。

理由：估價技術(shù)報告中，市場法測算應(yīng)包括的內(nèi)容有：①收集交易實例；②選

取可比實例；③建立比較基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調(diào)整；

⑥房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計算比較價值。其中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)包括：區(qū)位狀

況說明與調(diào)整；實物狀況的說明與調(diào)整；權(quán)益狀況的說明與調(diào)整。本估價技術(shù)

報告，沒有權(quán)益狀況的說明與調(diào)整。

(14)市場法計算中可比實例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子

應(yīng)為100,分母分別為102和99o

理由：市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整，市場狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以可比實例成

交日期的價格為基準確定，而不是以估價對象條件為基礎(chǔ)確定，指數(shù)為100。

(15)可比實例A修正系數(shù)計算錯誤。

(16)可比實例B修正系數(shù)計算錯誤。

(17)地下車庫價格僅用收益法一種方法計算，未說明不選用其他方法的理由

(或在市場法中缺地下車庫的計算)。

理由：當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進

行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所

有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當必須取舍時，應(yīng)在估價報告中

說明并陳述理由。

(18)估價結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明。

理由：本次估價是為了確定估價對象的抵押價值，因此，估價結(jié)果應(yīng)該包括優(yōu)

先受償款和抵押價值的說明。

（19）技術(shù)報告中多了第八項內(nèi)容：估價結(jié)果。

理由：估價技術(shù)報告的內(nèi)容包括：①估價對象區(qū)位狀況的描述與分析；②估價

對象實物狀況的描述與分析；③估價對象權(quán)益狀況的描述與分析；④市場背景

描述與分析；⑤估價對象最高最佳利用分析；⑥估價方法適用性分析；⑦估價

測算過程；⑧估價結(jié)果確定。估價結(jié)果是估價結(jié)果報告的內(nèi)容。

共享題干題

甲公司在城鄉(xiāng)接合部有一宗面積為5000m

2

的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用

房，基本情況見表3-1：

表3-1基本情況表

名稱建筑面積/m：建筑基底面積房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置單價（元m：）建筑物成新率

店面10001000管混80090%

倉庫20002000傳木50085%

住宅15001500傳混65090°o

［單選題］L

如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按

土地價值進行分攤，店面應(yīng)分攤的土地份額為（）。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

參考答案：C

參考解析：店面應(yīng)分攤的土地價值=2000000-800X90%X1000=128（萬

元），倉庫應(yīng)分攤的土地價值=2000000—500X85%X2000=115（萬元），住

宅應(yīng)分攤的土地價值=1950000—650X90%X1500=107.25（萬元），總地價=

128+115+107.25=350.25（萬元），店面應(yīng)分攤的土地份額=128+350.25=

36.55%0

共享題干題

甲公司在城鄉(xiāng)接合部有一宗面積為5000m

2

的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用

房，基本情況見表3-1：

表3T基本情況表

名稱建筑面積/m:建筑基底面積m:房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置單價（元m：）建筑物成新率

店面10001000徒混80090%

倉庫20002000傳木50085%

住宅15001500防混65090%

［單選題］2.如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價的表述

中，正確的是（）。

A.店面內(nèi)的裝修裝飾補償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通

過委托評估確定

B.因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進行估價

C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定

D.甲公司可自行委托估價機構(gòu)評估店面價值

參考答案：D

參考解析：D項，拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。估價委托人應(yīng)當與

估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。A項，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補

償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確

定。協(xié)商主體是拆遷人和被拆遷人，而不是拆遷公司和被拆遷人，拆遷公司只

是拆遷人的代理。B項，拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比

較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。C項，拆

遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方

式。評估機構(gòu)獨立于拆遷人和被拆遷人，其評估結(jié)果是客觀的，不隨拆遷人和

被拆遷人的意志改變。并且，評估結(jié)果也不應(yīng)與拆遷人和被拆遷人商量。

共享題干題

甲公司在城鄉(xiāng)接合部有一宗面積為5000m

2

的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用

房,基本情況見表3-1：

表3T基本情況表

名稱建筑面積/m:建筑基底面積房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置單價（元m：）建筑物成新率

店面10001000管混80090%

倉庫20002000得木50085%

住宅15001500小混65090%

［單選題］3.果對上述房地產(chǎn)進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計

入土地取得相關(guān)稅費的是（）。

A.耕地占用稅

B.征地管理費

C.耕地開墾費

D.新增建設(shè)用地有償使用費

參考答案：D

參考解析：征收集體土地的相關(guān)稅費有：①新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊

區(qū)菜地的）；②耕地占用稅（占用耕地的）；③耕地開墾費（占用耕地的）；

④征地管理費；⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。

共享題干題

某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

［單選題］4.若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件

中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是（）。

A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響

B.本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減

C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估

D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應(yīng)適當調(diào)整

參考答案：A

參考解析：如果評估的是設(shè)定權(quán)益下的價值或價格，則應(yīng)在估價報告中清晰說

明所設(shè)定的權(quán)益狀況及設(shè)定的依據(jù)和理由，并應(yīng)在“估價假設(shè)和限制條件”中

作出相應(yīng)說明，對估價報告用途作出相應(yīng)限制，避免被誤認為虛假估價報告或

有重大遺漏的估價報告。因此，若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，且在估

價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制，則說明本次評估已經(jīng)考慮了變更

用途費用對估價結(jié)果的影響。

共享題干題

某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

［單選題］5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦

理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（）評估。

A.商業(yè)用途

B.工業(yè)用途

C.估價師確定的用途

D.委托方確定的用途

參考答案：B

參考解析：對于估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、原有的

規(guī)劃用途等用途之間不一致的，應(yīng)按有關(guān)部門認定的用途進行估價。若委托方

提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵

押