房地產估價報告估價項目名稱：浙江萬里揚股份有限公司所有的位于金華市金龍路以東、三三0國道以南的工業房地產市場價值評估估價委托人：金華市婺城新城區開發建設管理委員會房地產估價機構：金華市華誠房地產土地評估有限責任公司估價報告出具日期：2023年12月08日估價報告編號：金華市華誠(2023)估字第494號金華市婺城新城區開發建設管理委員會：受貴單位的委托，我公司對浙江萬里揚股份有限公司名下位于金華市金龍路以東、三三0國道以南的工業房地產市場價值進行了評估。估價目的：為委托方進行收購確定被收購房地產價值的補償提供依據。估價對象：根據委托方提供的資料記載，估價對象所有權人：浙江萬里揚平方米(其中證載面積為95774.04平方米，無證建筑面積為2145.93平方米),包括建筑物不可分割的固定裝修及與房地產不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關配套設施。價值時點：2023年09月04日。價值類型：市場價值。估價方法：成本法。估價結果：我公司估價人員經過實地查勘和市場調查，遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規范》等法律法規和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，選用成本法進行估價，通過認真分析和周密準確的測算，確定估價對象在價值時點的價值為110123257元，大寫壹億壹仟零壹拾貳萬叁仟貳佰伍拾柒元整。詳見《評估結果明細表》。本估價結果受到本估價報告中說明的估價假設和限制條件的限制。若對本估價結果有異議，請在15日之內以書面形式向本公司提出。本估價報告的使用期限為壹年。金華市華誠房地產土地評估有限責任公司金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓1 華誠·估價報告22估價師聲明 3估價的假設和限制條件 4房地產估價結果報告 7一、估價委托人 7二、房地產估價機構 7 7四、估價目的 9 九、估價方法 十、估價結果 十一、估價人員 十二、實地查勘期 十三、估價作業期 十四、估價報告使用期限 金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓估價師聲明1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語規范》以及相關房地產估價專項標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產估價師已于價值時點對估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于其外觀和使用狀況。我們不承擔對估價對象的建筑結構、質量進行調查的責任，也不承擔其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進行勘查的6.本估價報告僅是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市場價值進行合理估算，報告中對估價對象權屬和面積情況的披露不作為其權屬和面積方面確認的依據，有關權屬和面積界定以有關部門認定的為準。7.估價委托人對其提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，若因委托方提供情況和資料的失實而造成結果的偏失本公司不承擔全部法律參加本次估價的注冊房地產估價師注冊房地產估價師王勇明簽章注冊房地產估價師王旭霞簽章A證書號30081金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓3估價的假設和限制條件一、估價假設條件1、本次估價以假定價值時點的房地產市場是公開、平等、自愿的交易市場為前提。未考慮國家宏觀政策發生的重大變化、政策優惠及遇到不可抗力時可能對房地產價值產生的影響。2、委托人應當向估價機構如實提供有關情況和資料，注冊房地產估價師對估價所依據的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、完整性和準確性且未予以核實的情況下，假設上述權屬面積、用途等資料是合法、真實、完整和準確的。3、本次估價以估價對象產權明晰無異議，手續齊全，在公開市場上無任何附加條件可自由轉讓為前提。4、估價人員現場查勘對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素予以了關注，但由于查勘也僅限于估價對象在查勘日的外觀和使用狀況，并未對其結構、設備及裝修等內在質量進行測試，不承擔對被遮蓋、未暴露及隱蔽工程等難以接觸到的部分進行勘驗的責任，且也無專業機構進行鑒定、檢測，故不能確定其有無內部缺陷，因此本報告無理由懷疑估價對象存在安全隱患，本次估價假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規范，其質量足以維持正常的使用壽命為前提。5、估價對象不存在租賃權、用益物權占有使用情況。6、本報告估價結果以稅費正常負擔為假設前提。估價對象產權合法。未考慮委估房產是否存在違章、環保和消防設施不合金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓4格等現象，僅對其價值作出判斷，同時亦未考慮由于違章、環保和消防不合格等因素對正常使用帶來的影響。無背離事實假設。無不相一致假設。無依據不足假設。1、本估價報告估價結果是反映估價對象在本次估價目的下，滿足全部假設與限制條件下的房地產市場價值，僅為估價委托人確定被收購房地產價值的補償提供參考依據，不得用于其他目的和用途。若改變估價目的、價值時點及使用條件，需重新委托估價。2、本估價結果僅包含估價對象的房屋、固定裝修及與房地產不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關配套設施等價值。3、本估價報告沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結果的影響。當前述條件以及估價中遵循的假設等情況發生變化時，估價結果一般會失效。4、本估價報告僅是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市場價值進行合理估算，估價結果不應作為價格實現的保證。金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓55、報告中數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告中計算的數據均按四舍五入保留兩位小數或取整，因此可能出現個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。6、房屋內固定裝修及廠區內無證建筑物面積均為估價人員實地測量和清點而得，由于受測量人員和測量工具的專業性限制，不排除與實際存在誤差，但不影響估價結果的使用。7、本估價報告經估價機構加蓋公章并由注冊房地產估價師簽章后整體原件使用方為有效。部分使用或復印件使用無效。未經本公司書面同意，本報告任何一部分或全部均不得發表于任何媒體或作未經授權的使用。8、本估價報告使用期限為壹年，即本報告提交日起壹年內使用有效。在報告使用期限內，如果房地產市場狀況變化較大或估價對象的法律權屬、實體狀況發生變化，并對房地產價值產生明顯影響時，應重新進行估價。9、委估標的產權當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告十日內以書面形式向估價機構提出，逾期視為認同。10、估價委托人對資料的合法性、真實性、完整性和準確性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應責任。11、本估價報告僅對估價對象的房屋價值進行合理的估算，不作為其權屬及合法性等方面確認的依據。12、根據委托方提供情況說明，本次估價涉及部分房屋尚未辦理產權證，但已辦理規劃審批許可，本次評估視同其有證房屋進行評估。本報告由金華市華誠房地產土地評估有限責任公司負責解釋。金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓6房地產估價結果報告一、估價委托人名稱：金華市婺城新城區開發建設管理委員會機構名稱：金華市華誠房地產土地評估有限責任公司機構地址：金華市雙龍南街828號市農科教大樓西附樓壹樓法定代表人：王勇明機構類別：房地產評估機構、土地估價機構房地產評估資質等級：貳級證書編號：浙建房估證字【2011】006號土地機構備案編號：2018330088聯系電話、估價對象本次估價對象為浙江萬里揚股份有限公司所有的金華市金龍路以東、三三0國道以南工業房地產，建筑面積為97919.97平方米(其中證載面積為95774.04平方米，無證建筑面積為2145.93平方米),固定裝修及與房地產不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關配套設施。不包括室內可移動的物品等動產及債權債務、無形資產及土地使用權等其他權益價值。(一)估價對象實物狀況1.土地實物狀況宗地位于金華市金龍路以東、三三0國道以南，宗地內證載土地面積為153507.00平方米，廠區北至賓虹西路。廠區內道路已硬化，綠化較好，大門郵編：3210007為電動伸縮門。2.建筑物實物狀況根據委托方提供的復印資料和估價人員現場勘察，估價對象位于金華市金龍路以東、三三0國道以南。整個廠區為封閉式物業，有獨立圍墻大門，現廠區內建有綜合樓、廠房及附屬配套設施，廠區內綠化一般。結構1房屋-1浙2023金華市不動產權第0034358號鋼3#廠房2房屋-2鋼5#廠房3房屋-3號研發中心43307022016008號4#廠房5房屋-5鋼6#廠房6浙規核字第號鋼5#廠房擴建7房屋-7門衛8房屋-8倉庫9房屋-9配電房鋼廢品倉庫房屋-11配電房配電房鋼5#廠房邊簡易倉庫鋼間鋼4#廠房邊倉庫鋼備間鋼研發中心西側車庫金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓8華誠·估價報告(二)估價對象權益狀況浙江萬里揚股份有限公司不動產單元號國有建設用地使用權/房屋所有權權利性質出讓/自建房工業用地/工業廠房土地使用權面積153507.00m2/房屋建筑面積37930.67m國有建設用地使用權2061年04月17日止附記建設工程規劃核實確認書(證號：浙規核字第金婺新33070220150015號)記載建筑面積為6002.54平方米；建設工程規劃核實確認書(證號：浙規核字第金婺新3307022016008號)記載建筑面積為48894.56平方米；建設工程規劃核實確認書(證號：浙規核字第330702202100009號)記載建筑面積為2946.27平方米。另有無證建筑2145.93平方米，產權人為浙江萬里揚股份有限公司。本次估價作業期間，根據委托方提供的資料及估價人員的調查了解，估價對象產權清晰，權屬無爭議，但現狀不動產存在抵押他項權利，政府收購完全產權條件下的估價對象市場價值，因此本次估價不考慮估價對象存在的抵押他項權利對價值的影響。9(三)估價對象所在區位狀況項目狀況說明區域位置金華市婺城新城區，位屬臨江工業區。臨江工業區位處市中心交通平均距離約10公里。距婺城新區4公里。工業集聚程度園區內工業企業眾多，工業集聚程度較高。330國道、臨江西路、龍乾南街、金沙街、大巖路等。交通狀況主干道線上雙向八車道，道路寬敞，路面平整。330國園區北鄰杭金衢高速蘭溪互通，對外交通十分便利。自然環境區域內無重大水污染源，水環境質量良好；待估宗地無重大大氣污染源，大氣環境質量良好；區域內無明顯交通聲污染源，聲環境質量良好。待估宗地所在區域給排水、通電、通訊、道路等基礎設施完備。公共配套設施區域公共配套設施主要依附于周邊自然村。四、估價目的為委托方進行收購確定被收購房地產價值的補償提供依據，評估被收購房地產價值。價值時點為2023年09月04日。估價對象于價值時點的公開市場價值。七、估價依據(一)本次估價所依據的有關法律、法規和部門規章1、《中華人民共和國民法典》;2、《中華人民共和國土地管理法》;3、《中華人民共和國城市房地產管理法》;4、《中華人民共和國資產評估法》(中華人民共和國主席令第四十六號);5、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號);金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓華誠·估價報告號);8、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號);12、《金華市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》(市政府令第62號);13、《關于印發金華市區房屋重置價格的通知》(金市建【2021】210號);14、《金華市工業用地收回實施辦法》。(二)本次估價采用的技術規程1、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規范》;2、中華人民共和國國家標準GB/T-18508-2014《城鎮土地估價規程》;(三)估價委托人提供的有關資料(1)評估委托書；(2)待估宗地產權證、建設工程規劃核實確認書復印件；本次估價遵守客觀、獨立、公正原則以及合法原則、價值時點原則、替代金華市華誠房地產土地評估有限責任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農科教大樓西附樓一樓原則、最高最佳