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近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢(shì)地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢(shì)。

一、“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定

預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同，在性質(zhì)上屬買賣合同。

商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如：有的開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期房?jī)r(jià)款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性。

為保護(hù)購房者的合法權(quán)益，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)具備“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

購房者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開發(fā)商是否齊備上述證當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，不少開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這些規(guī)定為購房者權(quán)益的保護(hù)及誠信社會(huì)的建立提供了有力的司法保障。

三、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國(guó)于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭(zhēng)議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據(jù)，且適用消法可以充分保護(hù)購房者的合法權(quán)益;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：消法制定時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)并沒有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房?jī)r(jià)值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發(fā)商無法承受，對(duì)欺詐的界定也存在難度。

2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護(hù)購房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對(duì)此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(第八條);商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)(第九條)。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o效、撤銷、解除時(shí)，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

四、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米(含2.20米)以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套(單元)內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

(一)計(jì)算全部建筑面積的范圍：

1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2.穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。

3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。

4.封閉的陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(二)計(jì)算一半建筑面積的范圍：

1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。

2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3.未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。

(三)不計(jì)算建筑面積的范圍：

1.凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。

2.半園柱的雨篷。

3.房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。

(四)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

1.各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。

2.套(單元)與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

(五)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2.供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會(huì)使買受人造成不少的損失。因此，購房時(shí)應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面積，并明確約定：“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。

如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。(二)面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持;如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解釋》(建議稿)規(guī)定的5%提高了二個(gè)百分點(diǎn)，既增強(qiáng)了當(dāng)事人的合同意識(shí)，也突出體現(xiàn)了對(duì)買受人這一弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。

五、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于渴望安居樂業(yè)的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn)，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)建筑工程質(zhì)量問題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求;建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù);交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾;用戶報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限;正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書》可作為商品房買賣合同的補(bǔ)充內(nèi)容，實(shí)際是商品房的保險(xiǎn)書。其中質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗(yàn)收交付使用日期算起。具體期限如下：

1.基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

3.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期;

4.電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件(部位)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說明，并提出使用注意事項(xiàng)，裝修、裝飾注意事項(xiàng)，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)部位的注意事項(xiàng)及其他需要說明的問題等。同時(shí)指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：(一)如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。(二)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重，致使房屋使用功能受到影響，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。(三)交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規(guī)范，不利于操作，仍需要進(jìn)一步明確。來源：（商品房預(yù)售中的買受人保護(hù)/s/374212.html）心懷法治.相關(guān)法律知識(shí)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行住房按揭貸款流程/s/907448.html外地戶口可以在本地離婚嗎/s/907447.html南充投訴勞動(dòng)仲裁/s/907446.html有關(guān)商品房保修期的法律規(guī)定2018最新/s/907445.html轉(zhuǎn)戶口后身份證怎么辦理/s/907444.html怎樣驗(yàn)看商品房銷售許可證/s/907443.html戶口遷移后土地還有嗎/s/907442.html雙重戶口注銷學(xué)籍更改申請(qǐng)書（2018最新）/s/907441.html房屋權(quán)屬證書記載有錯(cuò)怎么辦/s/907440.html買車票沒有身份證可以用戶口本代替嗎/s/907439.html購買商品房的操作流程/s/907438.html再婚后生的第二個(gè)孩子是超生嗎/s/907437.html有結(jié)婚證遷移戶口怎么辦理手續(xù)/s/907436.html什么是房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力/s/907435.html西安集體戶口辦理程序是什么/s/907434.html公安部：嚴(yán)禁在建筑內(nèi)公共區(qū)域停放電動(dòng)車或充電/s/907433.html住宅的使用面積如何計(jì)算/s/907432.html外省戶口遷入本地程序/s/907431.html何為房地產(chǎn)估價(jià)/s/907430.html辦土地證需要戶口本嗎/s/907429.html戶口本跟身份證生日不一樣怎么辦/s/907428.html房屋出賣人在登記時(shí)，需要注意哪些問題/s/907427.html小孩戶口改姓材料及程序2018最新/s/907426.html集體戶口可以平移到親戚家嗎/s/907425.html買房需查看哪些證件/s/907424.html單親孩子上學(xué)需要什么證件,怎么給孩子上戶口/s/907423.html集體戶口可以申請(qǐng)限價(jià)房嗎/s/907422.html業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系/s/907421.html辦出國(guó)護(hù)照要戶口本嗎/s/907420.html英烈保護(hù)法草案：明確人民英雄紀(jì)念碑的法律地位/s/907419.html房屋買賣稅費(fèi)的計(jì)算方法/s/907418.html沈陽市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁的仲裁過程是什么樣子的/s/907417.html身份證復(fù)印件的簽注書寫方法/s/907416.html開發(fā)商“一房多賣”怎么辦/s/907415.html辦準(zhǔn)生證需要什么東西,有什么作用/s/907414.html如何書寫仲裁答辯書/s/907413.html房貸的幾種還款的方法/s/907412.html養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)協(xié)議范本/s/907411.html上海補(bǔ)辦戶口本材料及程序2018最新/s/907410.html商品房買賣合同沒有約定違約金和損失怎么辦/s/907409.html武漢集體戶口怎么辦理/s/907408.html申請(qǐng)更改名字的申請(qǐng)書（2018最新）/s/907407.html對(duì)商事仲裁結(jié)果不服可以向法院起訴嗎/s/907406.html物業(yè)公司維修房屋不及時(shí)，該不該退還物業(yè)費(fèi)/s/907405.html沒有戶口本的可以在異地補(bǔ)辦身份證嗎/s/907404.html離婚后孩子戶口怎么處理,離婚后孩子的戶口需要遷出嗎/s/907403.html換領(lǐng)身份證必須到戶口所在地嗎/s/907402.html婚房不僅要選對(duì)戶型還須選對(duì)城市/s/907401.html戶口本打錯(cuò)字怎么辦/s/907400.html合伙購房協(xié)議書（2018最新）書寫格式2018/s/907399.html如何委托律師陪（同）購（房）/s/907398.html辦理戶口遷移證明需要哪些證明材料/s/907397.html工商銀行申請(qǐng)住房貸款的基本條件/s/907396.html戶口可以落到哥哥家嗎/s/907395.html身份證遺失申報(bào)程序/s/907394.html套內(nèi)墻體面積包括什么/s/907393.html離婚用戶口本證復(fù)印件可以嗎/s/907392.html領(lǐng)結(jié)婚證女方戶口本有變化嗎/s/907391.html房屋產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)法律糾紛問題/s/907390.html男方離異小孩歸女方再婚時(shí)女方是初婚怎么領(lǐng)準(zhǔn)生證/s/907389.html農(nóng)村戶口沒土地怎么辦/s/907388.html職工購買公有住房的面積是否有限制/s/907387.html收養(yǎng)子女北京落戶必須滿足哪些條件/s/907386.html企業(yè)破產(chǎn)后能否申請(qǐng)仲裁/s/907385.html什么人可以申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房/s/907384.html多大能自己辦戶口本/s/907383.html遷戶口后戶口本在哪里辦/s/907382.html申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需要哪些流程/s/907381.html私自抱養(yǎng)戶口新政2018/s/907380.html非農(nóng)戶口有什么好處/s/907379.html辦理房屋租賃登記手續(xù)應(yīng)提交哪些文件/s/907378.html人才市場(chǎng)的戶口是集體戶口嗎/s/907377.html分戶口申請(qǐng)書（2018最新）書寫格式2018/s/907376.html已購公房