建設(shè)工程全過程審計(jì)的實(shí)踐

1房產(chǎn)商代建協(xié)議該項(xiàng)目位于市中心，總建筑面積為449平方米，總建筑面積為19196平方米，地上建筑面積為19層，地下建筑面積為2層。總投資約2億元。由建筑商和房地產(chǎn)車主簽訂代建合同，通過合同，將財(cái)務(wù)管理工作委托給建筑商，并通過建筑商開設(shè)具體賬戶，賦予他們完整的支付權(quán)。所有合同也由建筑商代表承包商和供應(yīng)商簽署。2組織形式3合同的主要內(nèi)容是代理合同的主要內(nèi)容3.1參與建設(shè)條件的審計(jì)1)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選址、立項(xiàng)、用地手續(xù)、設(shè)計(jì)方方案確認(rèn),審定設(shè)計(jì)文件;2)全過程了解質(zhì)量、進(jìn)度情況,協(xié)助乙方辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù);4)籌措工程建設(shè)資金,并按雙方確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目用款計(jì)劃及時(shí)支付各項(xiàng)費(fèi)用;5)協(xié)助乙方配合全過程工程審計(jì)監(jiān)督;6)負(fù)責(zé)對(duì)環(huán)境綠化景觀方案確認(rèn),參與大型設(shè)備(空調(diào)、電梯、水泵、變壓器、弱電系統(tǒng)、主要裝飾材料)招標(biāo)工作;7)監(jiān)督工程進(jìn)展情況,參與工程竣工驗(yàn)收。3.2加強(qiáng)單位內(nèi)部管理1)組織編制可行性研究報(bào)告、工程概算,委托完成環(huán)評(píng)及施工圖設(shè)計(jì);2)受建設(shè)單位委托辦理建設(shè)工程招標(biāo)、規(guī)劃許可、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、竣工驗(yàn)收等法定建設(shè)程序,依法承擔(dān)工程建設(shè)的質(zhì)量、安全管理責(zé)任;3)作為招標(biāo)人自行或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和主要材料設(shè)備供應(yīng)商的招標(biāo)任務(wù),并以建設(shè)單位名義與之簽訂合同,承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任;4)編制項(xiàng)目管理計(jì)劃,確保按時(shí)驗(yàn)收合格交付使用;5)負(fù)責(zé)完成各項(xiàng)前期工作及深化設(shè)計(jì),在建設(shè)過程中代建設(shè)單位履行建設(shè)單位職責(zé);6)依據(jù)進(jìn)度向建設(shè)單位提出工程建設(shè)費(fèi)用付款計(jì)劃并對(duì)建設(shè)單位撥付資金實(shí)行專戶管理;7對(duì)建設(shè)單位提出的工程變更及時(shí)進(jìn)行方案研究提供決策建議,對(duì)工程項(xiàng)目中發(fā)生的重大變更必須及時(shí)通知建設(shè)單位;8)定期向建設(shè)單位匯報(bào)工程進(jìn)度、質(zhì)量情況;10)工程竣工交付一年內(nèi)移交全部竣工資料;11)乙方應(yīng)遵守各項(xiàng)質(zhì)量、安全管理規(guī)定,因質(zhì)量、安全事故以及日常管理造成的損失由乙方承擔(dān)責(zé)任,如因不可抗力可能造成工程損失,乙方應(yīng)及時(shí)書面報(bào)告建設(shè)單位;12)自覺接受審計(jì)機(jī)關(guān)的監(jiān)督,及時(shí)整改審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題,配合做好全過程審計(jì)工作。4房產(chǎn)商管理團(tuán)隊(duì)的發(fā)展?fàn)顩r4.1房產(chǎn)商相比設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理咨詢公司、建筑承包商在項(xiàng)目可行性研究、前期規(guī)劃以及后期物業(yè)管理上積累了其他類型公司難以比肩的豐富經(jīng)驗(yàn);4.2房產(chǎn)商由于長(zhǎng)期從事市場(chǎng)研究,對(duì)于市場(chǎng)有著精準(zhǔn)的判斷和準(zhǔn)確的定位,這有助于優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)效果,提高建筑市場(chǎng)價(jià)值;4.3房產(chǎn)商長(zhǎng)期從事項(xiàng)目開發(fā)、管理工作,注重全過程管理,精于全壽命周期成本控制,善于研究、優(yōu)化使用功能,積累了大量、實(shí)用的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn);4.4房產(chǎn)商項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期在一線從事項(xiàng)目管理工作,有著豐富的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)及有效的項(xiàng)目管理手段;4.5房產(chǎn)商在自身的項(xiàng)目開發(fā)過程中需要完成從土地采購(gòu)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、樓盤銷售直到物業(yè)管理的全過程管理,因此對(duì)于整個(gè)建設(shè)流程有著完整的認(rèn)識(shí)和經(jīng)歷,并相應(yīng)設(shè)置了前期部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程管理部門、合約采購(gòu)部門、物業(yè)管理部門等專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),這對(duì)于整合整個(gè)建設(shè)過程,優(yōu)化建設(shè)程序,加快建設(shè)進(jìn)度,節(jié)約全壽命周期成本十分有利;4.6房產(chǎn)商在長(zhǎng)期的開發(fā)建設(shè)中完成了優(yōu)質(zhì)、完整的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè),有著強(qiáng)大的集團(tuán)采購(gòu)能力,這對(duì)于節(jié)約、控制工程造價(jià)提供了良好的基礎(chǔ);4.7房產(chǎn)商與很多承包商、供應(yīng)商在長(zhǎng)期合作中形成了默契的戰(zhàn)略合作伙伴管理,這對(duì)于提供管理效率,降低管理風(fēng)險(xiǎn)非常有利;4.8房產(chǎn)商在長(zhǎng)期開發(fā)建設(shè)中積累了大量的社會(huì)資源可以用于為代建項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;4.9房產(chǎn)商有著強(qiáng)大的市場(chǎng)融資能力,這為房產(chǎn)商從事項(xiàng)目代建、總承包提供了廣闊的空間。5缺少大型建筑及復(fù)雜大樓的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)5.1房產(chǎn)商主要積累的是住宅開發(fā)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn),而缺少工業(yè)廠房,特別是凈化廠房等專業(yè)廠房的建設(shè)經(jīng)驗(yàn),缺少大型公用建筑及復(fù)雜綜合樓的建設(shè)經(jīng)驗(yàn);5.2房產(chǎn)商大多從事地產(chǎn)開發(fā),因此對(duì)于國(guó)際工程管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺;5.3房產(chǎn)商項(xiàng)目管理人員作為管理方長(zhǎng)期管理自身公司的項(xiàng)目,而作為代建方需要在建設(shè)單位、審計(jì)方的監(jiān)督下實(shí)施項(xiàng)目管理工作,因此需要全面適應(yīng)新的角色。6相關(guān)思維6.1項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)由于在項(xiàng)目前期,甚至可研階段項(xiàng)目管理方就可能介入工作以提高項(xiàng)目管理效益,因此如何結(jié)合建設(shè)單位需要確定能夠檢驗(yàn)、考核代建方真正能力的合理的項(xiàng)目管理目標(biāo)是代建協(xié)議首先要解決的問題,工程實(shí)踐中往往主體階段的進(jìn)度目標(biāo)比較容易考量,一旦進(jìn)入裝飾裝修階段,常常因?yàn)榻ㄔO(shè)單位原因引起的變更,使得工期一拖再拖,進(jìn)度考核目標(biāo)也就失去了意義;而造價(jià)控制目標(biāo)常常依據(jù)設(shè)計(jì)概算確定,但由于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠,加之建設(shè)單位原因的工程變更使得造價(jià)考核目標(biāo)也是形同虛設(shè),相比而言只有質(zhì)量、安全目標(biāo)可以以竣工驗(yàn)收合格或參與工程評(píng)優(yōu),安全生產(chǎn)無(wú)事故等形式來(lái)進(jìn)行考評(píng)。6.2代建方需嚴(yán)格招投標(biāo)由于代建管理的很多項(xiàng)目將面對(duì)嚴(yán)格審計(jì),甚至是全程跟蹤審計(jì),而且必須經(jīng)過嚴(yán)格的招投標(biāo)階段,作為代建方能否在配合好建設(shè)單位及審計(jì)方工作的前提下充分發(fā)揮好自身原有的優(yōu)勢(shì)。6.3說(shuō)明確規(guī)定臨時(shí)組建的東北部不能及時(shí)完成好點(diǎn)工作地產(chǎn)商從事綜合的項(xiàng)目代建管理常常需要從不同的部門抽調(diào)人員組成完整的項(xiàng)目部,臨時(shí)組建的項(xiàng)目部能否盡快完成好磨合工作發(fā)揮好每個(gè)成員的作用需要認(rèn)真考慮6.4建立日常溝通機(jī)制由于在代建模式下,建設(shè)單位常常不參與現(xiàn)場(chǎng)管理,如何體現(xiàn)出為代建方處理有關(guān)質(zhì)量問題的透明度,除了雙方誠(chéng)信外還需要建立日常溝通機(jī)制;6.5裝飾裝修方案的確定從管理實(shí)踐看大型設(shè)備定型、外裝飾以及內(nèi)部裝飾裝修方案的確定對(duì)于最終工程竣工交付以及最終工程造價(jià)有著決定性影響,因此如何建立上述方案的決策機(jī)制應(yīng)該給予足夠的關(guān)注;6.6房產(chǎn)商發(fā)揮作用需宏觀規(guī)劃既然委托房產(chǎn)商作為代建方,如何構(gòu)建房產(chǎn)商的工作平臺(tái),充分發(fā)揮其作用需要認(rèn)真商討,為保證其正常發(fā)揮作用,完整的計(jì)量、支付權(quán)限、承包商、供應(yīng)商的選擇權(quán)限以及合約管理權(quán)限應(yīng)該是必要的,同時(shí)應(yīng)盡量采用平行發(fā)包的合同模式以便房產(chǎn)商充分發(fā)揮作用。6.7如何限制房地產(chǎn)開發(fā)商的行為如果給予了房產(chǎn)商全面管理項(xiàng)目的權(quán)限,如何建立適當(dāng)?shù)臏贤C(jī)制、監(jiān)督機(jī)制以及約束機(jī)制需要認(rèn)真考慮。7相關(guān)建議7.1量化考核,明確目標(biāo)定位,建立獎(jiǎng)懲措施以激勵(lì)代建管理目標(biāo)落實(shí)只有確定了項(xiàng)目管理目標(biāo)才能考核項(xiàng)目管理成效,因此應(yīng)對(duì)項(xiàng)目代建管理目標(biāo)充分討論,認(rèn)真論證,目標(biāo)確定后宜建立獎(jiǎng)懲措施以激勵(lì)代建管理目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn);7.2項(xiàng)目的有效性項(xiàng)目經(jīng)理的作用對(duì)于項(xiàng)目管理成敗起著決定性的作用,只有選擇了合適的項(xiàng)目經(jīng)理才能保證項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)盡快完成磨合,才能保證項(xiàng)目管理工作有序開展。7.3與審計(jì)和委托人員相對(duì)應(yīng)的管理項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中應(yīng)制定造價(jià)、招投標(biāo)專業(yè)人員與審計(jì)部門對(duì)口管理,提前溝通,以保證招投標(biāo)、計(jì)量、簽證、核價(jià)、支付、結(jié)算工作順利開展;7.4成立決策小組,保證決策效率重大問題決策機(jī)制能否起到其應(yīng)有的作用對(duì)于項(xiàng)目代建目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到了舉足輕重的作用,因此建設(shè)單位應(yīng)組織專業(yè)人員成立決策小組保證決策效率、決策效果。7.5代建約束機(jī)制在項(xiàng)目管理實(shí)施過程中建立溝通機(jī)制、監(jiān)督約束機(jī)制對(duì)于保證代建項(xiàng)目順利進(jìn)行也是必要的,這樣有利于保障代建方能夠按照代建協(xié)議認(rèn)真工作從而促使代建項(xiàng)目順利進(jìn)展。8房產(chǎn)商管理及監(jiān)督選擇信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)公司作為代建方能夠充分利用其積累的管理經(jīng)驗(yàn)以及完善的供