?房地產估價師之開發經營與管理真題練習試卷A卷附答案

單選題（共60題）1、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B2、下列房地產市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權移動平均法C.簡單平均法D.指數平滑法【答案】A3、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D4、房地產開發企業稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A5、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結構構件的實物數量。A.工程造價B.工程量C.定額計價D.設計概算【答案】B6、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C7、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B8、根據房地產開發經營企業的業務經營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發-銷售模式B.開發-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式【答案】B9、房地產開發投資項目用于出租或自營時，計算期為（）之和。A.開發期與建造期B.建造期和經營期C.開發期和經營期D.經營準備期和經營期【答案】C10、當宏觀經濟進入周期循環的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩健【答案】A11、根據房地產市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D12、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A13、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D14、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。A.調查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段【答案】C15、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內部收益D.風險報酬【答案】D16、當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現值法【答案】B17、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】B18、評標委員會通常由招標人代表和有關技術、經濟等方面專家組成，成員為5人以上單數組成，其中經濟、技術專家不得少于成員總數的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C19、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業的物業管理【答案】C20、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A21、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C22、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場的供求關系B.房地產資產價格C.房地產空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C23、房產面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C24、某城市2015年初家庭總數為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B25、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷【答案】A26、某房地產開發項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C27、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D28、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關系【答案】B29、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入【答案】C30、財務分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營運能力分析【答案】B31、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A32、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C33、房地產投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C34、根據房地產開發經營企業的業務經營模式，（）主要適用于商品住宅開發項目。A.開發-銷售模式B.開發-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租模式【答案】A35、某銀行發放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B36、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是（）。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C37、關于資本金現金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B.現金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態盈利指標【答案】B38、根據建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D39、某城市規劃將一個污染嚴重的企業南該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區位選擇異常重要B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D40、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產品專業化C.市場專業化D.全面覆蓋【答案】B41、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數是0.5，則其預期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D42、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B43、在寫字樓物業租賃中，物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D44、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C45、下列開發商定價法不屬于競爭導向定價的是（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】C46、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D47、假設某房產限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B48、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產抵押C.土地使用權轉讓D.土地使用權出讓【答案】D49、一般情況下，規劃設計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D50、開發商應當自工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A.14B.15C.28D.30【答案】B51、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A52、根據建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D53、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C54、在進行市場調查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面【答案】A55、下列各項中，屬于競爭導向定價的是（）。A.目標定價法B.認知價值定價法C.挑戰定價法D.成本加成定價法【答案】C56、采用工程量清單方式招標的，不需要在招標文件中公布的內容是（）。A.工程量清單B.招標標底C.招標控制價D.評標辦法【答案】B57、政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D58、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A59、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B60、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B多選題（共45題）1、根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將所購商品分為三類，即()。A.家電產品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD2、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。A.重新裝修費用B.更新改造費用C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用D.空置損失費用E.為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失【答案】ABC3、當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。A.資產負債率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.速動比率【答案】AD4、房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場E.一手房市場【答案】BC5、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。A.FIRRB.借款償還期C.財務凈現值D.資產負債率E流動比率【答案】AC6、軟件著作權受法律保護的期限是()。一旦保護期限屆滿，權利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C7、房地產置業投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ACD8、鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結構B.剪力墻結構C.框架剪力墻結構D.框架簡體結構E.框架結構【答案】BCD9、下列房地產開發項目成本費用中，屬于房屋開發費的有（）。A.土地出讓價款B.土地購置稅費C.建筑安裝工程費D.基礎設施建設費E.公共配套設施建設費【答案】CD10、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。A.分期發放貸款，對其資金使用情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的30%D.不向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD11、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。A.權益型B.債務型C.混合型D.綜合型E.抵押型【答案】AC12、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。A.房屋銷售價格指數B.房屋租賃價格指數C.房屋抵押價格指數D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數【答案】B13、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。A.開發項目的選址、定點審批B.核發建設用地規劃許可證C.設計方案審批D.核發建設工程規劃許可證E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD14、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權出讓金C.土地開發成本D.公共配套設施建設費E.土地增值收益或溢價【答案】BC15、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A.按地域范圍細分B.按房地產用途細分C.按增量存量細分D.按交易方式細分E.按目標市場細分【答案】ABD16、現代營銷戰略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD17、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。A.金融機構手續費B.融資代理費、承諾費C.壞賬損失D.外匯匯兌凈損失E.企業籌資發生的其他財務費用【答案】ABD18、以下關于CPU與I/O設備交換數據時所用控制方式的敘述中，錯誤的是()A.程序查詢方式下交換數據不占用CPU時間B.中斷方式下CPU與外設可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動查詢和等待外設D.DMA方式下不需要CPU執行程序傳送數據【答案】A19、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A20、盈利能力分析指標主要包括（）等。A.存貨周轉天數B.資產報酬率C.股東權益報酬率D.銷售毛利率E.銷售凈利率【答案】BCD21、隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。A.消費習慣因素B.人口因素C.消費行為因素D.消費心理E.經濟因素【答案】BCD22、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析（）。A.價格結構B.產品結構C.檔次結構D.區域結構E.投資結構【答案】BD23、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區分性C.可營利性D.可實現性E.可衡量性【答案】BCD24、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。A.耐水性B.抗滲性C.抗凍性D.導熱性E.熱容量【答案】D25、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB26、下列屬于可行性研究的依據有（）。A.國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施B.自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料C.開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等D.國家所規定的經濟參數和指標E.招標文件【答案】ABCD27、收益性物業的經營費用包括()。A.人工費B.公共設施設備日常運行、維修及保養費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛生費【答案】ABC28、下列對投資組合理論說法正確的有（）。A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險E.通過投資組合理論可使個別風險和系統風險減少甚至于完全抵消【答案】ABC29、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC30、制定租售方案的工作內容主要包括（）。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度D.廣告設計及安排E.租售價格【答案】AC31、從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發商自行租售為主B.房地產管理部門負責銷售C.委托物業代理D.房地產行業協會租售E業主委員會租售【答案】AC32、以下說法中，錯誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項發明創造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發明創造屬于職務發明D.甲委托乙開發了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D33、房地產周期循環的主要原因包括()。A.供需因素的影響B.政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發商競爭的影響【答案】ABC34、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續穩定發展D.導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題【答案】ACD35、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC36、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD37、關于單利計息與復利計息的說法中，正確的有（）。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的B.我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的C.在投資分析中，一般采用單利計息D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續復利計息E.在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算【答案】B38、決策的原則包括（）。A.系統原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實原則【答案】ABD39、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。A.方法科學B.調查方法專一性C.創造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD40、政府在房地產市場中的主要職能有（）。A.制定市場規則B.進行市場監管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業貸款【答案】AB41、下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD42、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD43、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發期與經營期【答案】ABCD44、房地產項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發生的概率【答案】ABCD45、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。A.土地B.房屋C.機械設備D.原材料E輔料【答案】D大題（共18題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】四、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】六、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】一十一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻