三里屯工程產品探討二零零七年五月?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載1現階段我們需要探討的問題物業定位既定產品規劃既定豪宅、酒店式公寓臨街標志性建筑組群兩個前提條件市場定位？產品特征？?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載2現階段我們需要探討的問題三個需要確定的問題挖掘目標客群塑造核心競爭力對接市場消費，明確主流需求對應項目主題特征，形成市場定位打造產品特點深挖產品賣點，打造對位產品?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載3明確上述問題的必修課程：對自身工程的深刻認識北京市同類產品市場研究區域市場競爭類產品的供需、價格、產品狀況等方面的系統研究區域市場消費需求特征及未來需求趨勢開展研究。?！，F階段我們需要探討的問題?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載4探討從自身開始第一幕產品素描?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載5產品素描麗都商圈使館區資源效應下的目標市場。住宅市場的開展空間在使館區與多個商務中心的帶動下其開展將更具價值。?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載61、東西窄的長條形地塊

——戶型東西朝向多——居住舒適度低?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載72、園林景觀缺失

——缺失生態情趣——缺少產品附加值83、緊臨主干路，人流量大

——形象展示效果極佳——居住私密性較差——居住環境嘈雜

94、高價格入市

——

客群高端化——產品高標準

105、地處繁榮中心

——

土地稀缺——地段價值高116、標志性建筑

——國際化的設計理念——高端的產品形象

——圓弧狀的異形空間

?2021房地產營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載12局限

景觀缺失私密性差環境嘈雜優勢

地段繁榮標志性建筑影響因素臨主干道人流量大高價入市規避突出引導基于以上各種因素

13高品質純居住豪宅支持點：區域內存在大量高端消費人群不支持點：1、擴大競爭范圍，與城市豪宅、CBD豪宅、景觀豪宅陷入同一個競爭層面，優勢缺乏。2、區域人口流動性大，缺少長期置業傾向。3、戶型不能滿足良好的朝向、采光、和通風條件。4、開放性設置不滿足平安與私密性要求。5、周邊小環境嘈雜，欠缺宜居環境。相對于市場上的其它豪宅，本案更稀缺、具收藏價值

14酒店式公寓定義配有全套家具，設有廚房設施提供如家居料理、洗衣、康樂、餐飲等相應酒店的專業效勞地理位置優越租賃期限短而靈活同樣房間個數條件下，總面積較酒店式公寓大由知名酒店管理公司進行統一標準化管理15重新審視〔一〕局限

臨街地塊

景觀缺失

通過建筑材料

打造特色產品非純居住性物業

不造成競爭缺陷

非酒店式公寓關注主要因素

16優勢地段繁榮投資價值商務價值重新審視〔二〕涉外氣氛商務氣氛第三使館酒店式公寓重要特征屬性標志性建筑17高消費人群高價入市人流量大支持一定商務要求滿足工程要求重新審視〔三〕18第二幕市場梳理豪宅市場酒店式公寓市場19各工程市場供需關系表1、豪宅供給情況分析市場供給相對較少，主要集中的東部地區。1505年10月20325西二環緣溪堂3.706年10月19211西二環融澤府3505年12月CBD區域銀泰中心5605年4月26821東四環星河灣2.4405年年底44000東三環昆侖公寓6.96待定－－東三環北京公館萬平米元/平方米26073成交均價6.306年2月東二環NAGA上院社區規模入市時間所屬板塊項目名稱4074720項目名稱供應套數成交套數成交面積銷售率開盤時間（平米）NAGA上院9819692119%2005年12月昆侖公寓2328808%2005年12月星河灣83668819076484%2005年7月銀泰中心2592053766980%2005年12月融澤府7533677544%2006年11月緣溪堂2881253869943%2005年10月受供給小的影響，需求較為旺盛；銷售周期相對較長，市場培育時間較長；月度波幅逐漸平穩，銷售量穩中有升。2、豪宅市場需求分析213、銷售價格及預測項目名稱成交均價（元/平方米）裝修標準報價（元/平方米）NAGA上院260735000昆侖公寓440005000星河灣二期268214000銀泰中心407477000緣溪堂203253000融澤府192113000整體價格將持續走高。223、產品分析由于本工程受地塊的控制，規劃和景觀并不存研究的必要。且建筑方案已經確定，戶型格局已經根本形成。因此這里我司將僅從產品設備設施標準做市場分析，為工程的后續工作提供市場支持23豪宅設備設施分析1、豪宅的產品創新和設計已進入到細節品質化時代，對于豪宅產品的科技含量和人性化標準也越來越被市場重視。2、豪宅的科技含量地多少取決于各工程不同的屬性和訴求定位。不同豪宅工程的科技含量可以有所不同?！惨砸韵屡e不同豪宅的不同設備配置〕24典型豪宅工程的代表性設備配置項目名稱健康舒適安全便捷NAGA上院采用美國Lennox新風系統二十四小時冷熱水

采用美國Lennox戶式中央空調室內安防：德國ESSER及美國TYCO消防噴淋系統，廚房內設天然氣探測器，主臥、次臥設有緊急報警按扭，室外安防：日本Panasonic彩色攝像機、美國PELCO智能快速球型攝像機。日本ALEPH紅外對射報警器和美國安定寶控制主機。日本松下Panasonic（松下）虹膜識別器搭配感應式磁卡系統及SAMSUNG（三星）可視對講系統。

每個房間均有電話接口及寬帶接口美國HONEYWELL樓宇自控系統。車庫提供供暖設備，配備德國S&B系列停車場系統，采用全自動車牌對比識別系統。緣溪堂新風系統中央空調掌紋識別儀美國奧的斯電梯25銀泰中心供水系統：軟化水；24小時集中熱水、中水系統。中央空調系統電梯：4部，進口奧的斯電梯。融澤府24小時熱水中央空調停車場管理系統樓宇訪客對講系統/周邊報警系統/閉路電視監控系統/燃氣泄露報警智能家具系統無機房高檔合資品牌電梯星河灣2期24小時熱水分戶中央空調寬帶入戶項目名稱健康舒適安全便捷注：上表未填的表示該工程在此方面未采用特別品牌和系統26豪宅設備設施分析3、根本所有豪宅都必須具備一些最根本的配置標準：空氣調節系統、新風系統、智能化系統、外墻保溫系統、中水處理系統等等。由此可見市場對于豪宅的科技含量是有底限要求的。4、本案的特殊建筑形態和高品質屬性決定本案應該具備一定地科技含量，在最根本的標準之上有所提升。提升的元素和幅度取決于本錢的控制。我司建議在外墻維護系統、空氣調節系統、環保節能系統、智能化系統方面進行細節地提升。27核心價值表現：銀泰中心項目位置朝陽區建外大街2號物業類別公寓建筑形態塔樓開發商北京銀泰置業有限公司銷售均價41584元/平方米銷售率79%項目賣點地段價值的唯一性；國際知名品牌與項目的有機聯動效益。典型個案分析—銀泰中心工程成功借鑒：抓住工程核心價值的一點突破，并推向極致----地段唯一性；將核心價值和品牌聯動，運用品牌優勢，占領市場。28供應面積（平方米）銷售面積銷售周期（月）銷售比例（按套數）銷售率（按套數）實際成交價111665938,537191居56%2居40%3居2%4居2%79%41584元/平方米柏悅居一居130平方米二居245平方米柏悅府三居自由組合四居戶型與實際成交分析：典型個案分析—銀泰中心此工程為投資產品，其主力戶型是1居、2居，大戶型主要集中的頂層的柏悅府，共21套。本工程面對的投資客，以港臺客戶為主，而承租客多以歐美客戶為主。戶型面積相對較大。29豪宅建筑設計配置標準舒適健康安全便捷中央空調系統

軟化水和紫外線滅菌系統

多部進口奧的斯電梯設備設施采用頂級品牌；注重舒適、健康、便捷典型個案分析—銀泰中心30銀泰中心裝修標準裝修內容柏悅居精裝5000元/平方米地面：高級竹地板和體質地毯墻面：高級壁紙加局部木飾面頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊板廚柜：博德寶家電：MIELE廚房電器衛?。篋URAVIT、漢斯格雅同檔次品牌家具：贈送家具及部分電器柏悅府毛坯房--柏悅居為精裝修，由國際大師親力打造；頂級豪宅為毛坯房，供客戶自型設計裝修。豪宅裝修標準配置標準典型個案分析—銀泰中心31核心價值表現：工程借鑒：多元復合的豪宅新標準；復合型豪宅的打造，價值能否突破價格，工程成敗與否有待市場進一步驗證。昆侖公寓項目位置朝陽區昆侖飯店西側物業類別公寓建筑形態塔樓開發商北京市華遠地產股份有限公司銷售均價44984元/平方米銷售率10%項目賣點城市景觀資源豐富，第一、第二使館區和燕莎商圈地段價值稀缺：僅23套產品奢華。高科技含量較高典型個案分析—昆侖公寓32供應面積（平方米）銷售面積銷售周期（月）銷售比例（按套數）銷售率（按套數）實際成交100%3居5.5%8.69%44000元/平方米居室面積所占比例一居----二居440平米4%三居440-700平米86%四居12008%本工程總供僅有23套，均以大戶型為主，戶型可自由組合，面對客群主要為國內的富豪階層。戶型與實際成交分析：典型個案分析—昆侖公寓33豪宅建筑設計配置標準舒適健康安全便捷中央空調系統；恒溫恒濕系統；同層后排水系統

軟化水和紫外線滅菌系統

智能化家居系統，藍牙操作系統

設備設施采用頂級品牌；注重舒適、健康、便捷及專屬性典型個案分析—昆侖公寓智能化電梯控制系統34裝修標準裝修內容精裝5000元/平方米墻面：高級壁紙加局部木飾面頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊板廚柜：意大利品牌家電：意大利品牌衛浴：DURAVIT、漢斯格雅同檔次品牌裝修材料品牌并非頂級，但其裝修采用量身定制式。豪宅裝修標準配置標準典型個案分析—昆侖公寓35豪宅市場啟發豪宅的價值不是單一的，而是復合和多元的一點突破，全面帶動是豪宅的典型運作手法客戶構成多元，對產品和位置具高度挑剔36高檔效勞式公寓競爭市場東區高檔效勞式公寓競爭市場租賃項目戶型面積（平米）租金(美元/月/平米）雅詩閣北京市朝陽區建國路乙108號36福景苑朝陽區亮馬橋路46號20東方豪庭公寓王府井東長安街1號25三全公寓北京市東三環北路麥子店街38號20北京國際俱樂部公寓建外大街21號45-48嘉里中心公寓朝陽區光華路1號26-28棕櫚泉萬豪行政公寓朝陽區朝陽公園南路8號28-30萬國公寓朝陽區東直門外大街2637在售項目位置入住時間售價（元/平方米）瑞士公寓港澳中心的東側08年6月25000長安驛朝陽區建華南路永安南里08年5月23000美華尚層朝陽區建外建華南路15號

現房23000和喬麗致朝陽區光華路

現房23000-27000世界城朝陽區東大橋路10號08年5月27000和喬俊景東城區朝陽門內大街老外交部對面

待定20000世華國際中心朝陽區關東店北街30號

07年12月20000海晟國際公寓東城區東直門外大街乙36號07年12月2300038東區內存在一定數量效勞式公寓，近幾年的新增工程不多，但07、08年會有新一輪的供給頂峰，售價在20000-27000元/平方米之間。39

戶型面積統計分析

租賃項目戶型面積（平米）雅詩閣76-340福景苑81-340東方豪庭公寓一居80，二居130，三居165，四居室270三全公寓33-225北京國際俱樂部公寓58-189嘉里中心公寓一居100.46，二居138.82-167，三居224-317.26，四居420.19-450.27，五居452.46-525.93棕櫚泉萬豪行政公寓一居58-82，二居105-122，三居135-155，四居189萬國公寓二居213，三居268-314，四居374-43440在售項目戶型面積（平米）瑞士公寓一居70-100，二居120，三居143長安驛一居42.93-64.67，二居97.79-102.04美華尚層一居53-82，二居67.76-85.33，三居143和喬麗致一居61.5-120.59，二居146世界城一居59-86，四居359和喬俊景一居70，二居120，五居400世華國際中心38-62海晟國際公寓一居44-73，二居96-140，三居145-207.15，四居23841早期酒店式公寓面積大、跨度大一居多為80-100平米左右二居130平米左右；三居130-150平米或200-300平米左右；四居從180-400多平米均有；五居及以上相對較少〔僅嘉里中心有〕，面積為450-500多平米。新增供給的戶型面積有所減小一居60-85平米二居140平米三居140-200平米四居200平米以上分布均勻需求多樣客群廣泛42

租金單價水平調查

租賃項目租金（美元/月/平方米)物業服務雅詩閣36提供五星級酒店式服務福景苑20提供五星級酒店式服務東方豪庭公寓25五星級酒店式家務管理，24小時送餐服務，洗衣服務，國內外報刊雜志三全公寓20房間清潔，洗衣服務，保安服務，班車服務，商務中心，郵政服務北京國際俱樂部公寓45-48提供五星級酒店式服務嘉里中心公寓26-28提供五星級酒店式服務棕櫚泉萬豪行政公寓28-30萬豪酒店管理公司，專屬服務。萬國公寓26漢斯公司管理，服務式公寓，力圖營造家的感覺，同時定期組織活動。43

工程品質與租金水平成正比。高租金工程必須具備高檔次的設施配備與高標準的物業管理效勞。44

月供租金水平調查

租賃項目戶型面積（平米）月租金范圍（美元）雅詩閣76-3403400-13000福景苑81-3402000-6800東方豪庭公寓一居80，二居130，三居165，四居室270一居2300-3000，二居3700-4300，三居4800-5600，四居5500-6900三全公寓33-225660-4500北京國際俱樂部公寓一居58-82，二居105-122，三居135-155，四居189一居3200-3600，二居5500-6500，三居6700-8200，四居9500嘉里中心公寓一居100.46，二居138.82-167，三居224-317.26，四居420.19-450.27，五居452.46-525.93一居2800-3000，二居3700-4800，三居5800-9000，四居10000-12000，五居13000-20000棕櫚泉萬豪行政公寓一居58-82，二居105-122，三居135-155，四居189一居3200-3600二居5500-6500，三居6700-8200，四居9500萬國公寓二居213，三居268-314，四居374-434二居4500，三居7000-8600，三居6500-9500，四居1300045

月租總價從2000美金到13000美金不等，租金跨度大，不過主流仍在3000-8000美金，滿足不同消費層次的客戶承受能力，客群受眾廣。46主要租賃客群顯示項目租金（美元/月/平方米)雅詩閣公司高級行政管理人員。主要為各行業的中高層專業人員。福景苑韓日、俄羅斯，歐美等國籍的來華中高層管理者，基中以韓日，俄羅斯等國人員為浪費主流。三全公寓以日本客人為主萬國公寓歐美公司的高層人員及使館人員，突出美國風格，客源主要來自口碑及老住戶介紹。47

歐美租客：總面積要求至少大于150平米高層管理人員月租金總價承受力大于5000美金起居室、主臥、餐廳面積大，衛生間配備齊全三、四居室房屋需配備工人房

東方租客：總面積在80—150平米之間高層管理人員月租金總價承受力小與4000美金衛生間面積與大戶型主衛面積相當主要租賃客群產品需求48內部裝飾裝修相對豪華內部家具電器相對高檔次強化公共局部裝修建立完善的安檢系統產品要點關注49核心價值表現：長安驛項目位置朝陽區建華南路永安南里

物業類別酒店式公寓建筑形態塔樓開發商韓建集團銷售均價23000元/平米銷售率20%項目賣點地段價值的唯一性；典型個案分析—長安驛工程借鑒：即使工程具有絕佳的地段優勢，如果沒有與之相匹配的軟硬件產品，工程也很可能會面臨銷售瓶頸?！暗囟巍⒌囟巍⑦€是地段〞是真理，但不是唯一真理50戶型構成及配比分析：典型個案分析—長安驛標準層平面，18戶/層，戶型面積：40-100平米；一室兩廳一衛42.93平米一室兩廳一衛102.4平米居室面積所占比例42.9322%6422%9422%9722%102.411%戶型配比：51裝修標準：〔外、內裝〕典型個案分析—長安驛裝修標準：2500-3000元/平方米戶內實本復合地板，進口高級壁紙、衛浴科勒或同檔次潔具廚柜為德國品牌，西門子電器全部贈送。外墻：巴西進口石材配鋁合金格柵雙層中空LOW-E玻璃52特色建筑及設備設施典型個案分析—長安驛樓板中間空心薄壁管的專利設計：此專利設計減輕樓體自重，增加抗震性；隔間保溫性能：戶與戶之間的隔墻，應用專利的中空內膜鋼絲網技術，僅10cm的厚度，在增加了使用面積的同時，極大提升了隔音及保溫成效，隔音至46分貝，同時不影響平安度；

無動力自由導流管技術：24小時的負壓力，讓每一戶居住者都遠離煙道串味的困擾；53物業：典型個案分析—長安驛第一太平戴維斯。物業費：7.50元/平方米·月區域內較低的物業管理費。54核心價值表現：和喬麗致項目位置朝陽區建華南路永安南里

物業類別酒店式公寓建筑形態板樓開發商和喬集團銷售均價23000-27000銷售率90%項目賣點產權式寓所型商務酒店；提供萬元租約；品牌聯動效益，和喬品牌。典型個案分析—和喬麗致工程借鑒：經營方式的靈活性，利用酒店托管的方式，進行產權銷售，為投資者提供投資保障。55戶型構成及配比分析：典型個案分析—和喬麗致標準層平面，21戶/層，戶型面積：61-146平米的一居、二居。一室61.5平米二室兩廳一衛146平米一室一衛復式61.5平米56裝修標準：〔內外裝〕典型個案分析—和喬麗致外部裝修：一層約3000平米的酒店大堂，挑高8.2米門廳，迎賓回車道氣派非凡，酒店親切迎賓接待。內部裝修：豪華裝修媲美五星級酒店

57物業：典型個案分析—和喬麗致和喬物業物業費：5.50元/平方米·月酒店親切迎賓接待、酒店式鐘點效勞等全部酒效勞。58第三幕工程定位59國際CEO的北京寓所一個時尚有品位的公寓一個舒適溫馨的寓所一個完全釋放自我的俱樂部一個符合生活習慣和精神追求的度身打造的空間一個象征財富與地位的徽章一個皇室標準的貼身效勞享受一個少數精英會聚的社區60主要購置客群鎖定1、自住客保值置業——外埠在京的事業有成的私營企業主

2、投資客長線投資——資產持有——個人投資基金購買61他們依賴于地區便捷的商務往來需求他們喜于高度繁華成熟的城市環境他們經常需要搭乘飛機往返于全國各地甚至世界各地他們又需要一個相對穩定的中長期居住的舒適寓所他們不喜歡酒店，昂貴而不便，強烈的局促、漂泊感他們不為生活所操心，需要高品質的效勞而拋開生活瑣事他們普遍擁有相當數量的住房補助但不能用于置業他們會帶家人和孩子，需要國際化水準的教育配套逗留人群特點

62產品構成

客群

投資客群

居住客群

舒適度要求

總價控制要求

歐美日韓、俄羅斯

面積需求較大

面積需求較小

63面積及比例

戶型建筑面積（㎡）所占套數比（%）一居室80-10025％二居室100-14030％三居室140-18035％四居室180－24010％豪宅300以上戶型定制化20套64工程投資收益測算租金水平：25美元/月/平米〔保守估計〕65以160平米三居為例：總價=35000*160=560萬首付=560*30%=168萬貸款=560*70%=392萬貸款20年月供=28182元租金收入：月收入=25*7.65*160=30600元具備投資價值工程投資收益測算66戶型功能建議

3、4居室戶型

大客廳，開間不小于4.5米

獨立餐廳，開間不小于3米

中西分廚，西廚可做早餐廳

大主臥，功能完善，各自獨立，面積舒適

有獨立的書房，盡量靠近主臥

67戶型功能建議1、2居室

主臥衛生間不能小于7平方米

廚房要有舒適的料理空間

盡量做到兩廳別離主臥面積適中，功能完善

68設備配置建議高效節能的建筑外墻設計建議1、建議采用“真空玻璃〞為解決工程臨街的噪音干擾和玻璃幕墻的能耗問題，外強玻璃可采用LOW-E或者真空玻璃以及外遮陽系統來隔絕熱輻射?！罢婵詹ＡЖ暤膫鳠嵯禂当绕胀úＡУ?倍，比普通中空玻璃低3倍，節能性能大大優于前兩者。雙層玻璃采用6＋12＋6mm結構，大幅度降低室外噪音的影響。2、外墻和屋面采用聚氨酯保溫材料硬質聚氨酯具有質量輕、導熱系數低、耐熱性好、耐老化、容易與其他基材黏結、燃燒不產生熔滴等優異性能，在歐美國家廣泛用于建筑物的屋頂、墻體、天花板、地板、門窗等作為保溫隔熱材料。69空氣調節系統建議1、建議采用傳統的技術成熟的中央空調系統在離心制冷機、樓宇自控、空調箱、濕膜加濕器、水泵以及冷卻塔等重要部件均采用世界一流的設備2、設置過渡季節換熱系統利用室外冷源節能通過空調冷卻水系統汲取室外天然冷源，為大廈在過渡季節提供空調用冷凍水最大限度地利用室外有利氣象條件形成天然冷源，減少制冷設備的運行時間，深度節能。3、新風系統要求具備對室外空氣的除塵、殺菌、調溫、調濕功能，確保每個房間都有均勻濕潤、健康的空氣。70環保節能系統建議1、生活直飲水和軟化水入戶直飲水：去除水中細菌、雜質、有機污染物，可直接飲用。

軟化水：去除水中過多的鈣鎂離子，降低水的硬度。降低潔具、臺盆、水龍頭的結垢，防止管道堵塞。714、衛生間同層排水系統同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上系統可以使衛生設備用水量低于國家強制性用水量的40％以上，綜合費用降低33％左右。同層排水隔層排水72智能化系統建議1、電梯自動化候梯時間超越國家規定的住宅標準45秒，提升至30秒以上智能化呼梯功能和IC卡識別系統2、車庫管理自動化〔坡道融雪自動化〕車輛出入監控、停泊引導系統采用埋地發熱電纜及相應融雪控制裝置3、樓宇自控系統對整座大樓機電設備進行智能控制，使相關設備精確運行，創造舒適理想的居住環境，并且通過調控，節省能源734、電視接收系統設置多幅直徑的電視接收天線，預留升級功能可接收國內外數百個電視頻道5、火災報警系統公共局部、電梯廳走道、室內客廳、臥室均布置火災報警裝置和噴淋廚房設置天然氣泄漏報警裝置6、電子保安系統設置視頻監控系統、手動報警系統、巡更系統、雙監探測系統等，24小時不間斷監控樓內平安，局部重要房間〔高層區或頂層的電梯廳〕為頂級業主特別設置紅外線、微波保護，防止無關人士意外闖入。74精裝修表現

本工程效勞式式公寓強調投資性和高端性，公共局部的裝修檔次和標準要比室內精裝修更為重要。即強調大堂、電梯廳、過道的裝修標準和品位75景觀表現

“在有限的空間里，通過水景、小品、植物搭配等元素營造唯審美、唯藝術的室外環境。〞缺少可依托的自然環境

地塊綠地有限

人文環境濃厚

欣賞性高于功能性

76細部

表現

77物業管理建議

與本案五星級酒店管理集團統一管理78工程核心價值提煉地段剛性價值，不可復制建筑投資細節軟性價值，如何駕馭初級包裝口碑宣傳深入提煉強化渲染使館區三里屯通盈標志建筑投資保值效勞企業79謝謝！80附件1：區域商業市場研究12/12/202381調研內容Part1:區域環境研究Part2:區域消費能力研究Part3:區域商業市場研究返回主報告82區域市場研究——區域界定83研究區域界定調研范圍考慮本工程所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身工程特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本工程區域市場環境重點核心區域為：東至東二環；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。84區域市場研究——區域環境研究85區域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環東二環朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D工程周邊由三橫四縱地上交通路網組成；地鐵5號線預計明年開通，將為本工程帶來豐富客源；86區域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路87區域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本工程，為本工程塑造了便利的交通環境。88區域停車場情況區域內停車場數量仍顯緊張。89區域歷史文化背景區域擁有濃郁的歷史文化氣氛，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現狀，是北京為數不多的清真寺之一劉雍相府東城區禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。90區域市場研究——區域消費能力研究91區域消費人群分析1.常住人口：區域內存在大片的平房區，人口密度相對較低；常住人口素質相對較低，消費力較弱2.工作人口區域內存在大量的黨政機關，國家公務人員；高學歷、高素質、工作穩定，具有一定的消費能力3.流動消費群該局部消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區域內工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。92區域消費支出構成東城區2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.54.醫療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統計年鑒區域內居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。93區域黨政機關分布國務院開展研究中心中華醫學會國家經濟貿易委員會治金機關效勞局中國民用航空總局國家冶金工業機關效勞局東城區城管監察執法站北京市東城區國家稅務局國家播送電影電視總局電影事業管理局中國城市開展研究會東城區商會外交部機關及駐外機構效勞中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業聯合會北京市東城區國家稅務局進出口稅收管理所市民委區域黨政機關云集，主要為出入境、新聞出版、稅務、商業等行業。94區域教育配套分布北京中華會計函授學校東城分校禮士胡同小學北京市第166中學史家胡同小學燈市口小學北京市外國語學校正綱藝術實驗學校北京景山學校北京市東城區體育運動學校分校北京市二十五中學東城區黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學分校北京印刷職工中等專業學校北京市東城區藍海文化藝術學校中央教育研究中心實驗學校北京市第一聾人學校燕京文化?？茖W校區域中小學校繁多，且不乏知名的重點學校。95區域消費能力總結區域消費能力總結類別物業類型代表物業及數量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業上升階段中年。平房（2大片區）東四片區、燈市口片區消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。96區域市場研究——區域商業市場研究97隆福大廈菜市場工程周邊商業業態分布朝陽門小街東二環東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本工程工程周邊現有商業業態混亂。98區域商業業態構成業態分布上，區域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業態指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業態99區域商業經營檔次分析區域商業經營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下摯友低檔100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯外貿低檔50元左右100區域商業經營狀況、消費人群分析區域整體商業經營狀況一般，目標客戶群消費力偏低。商店名稱經營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力101東四北大街租金分析道路東側，由北向南序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風味餐飲10357.87假日發廊美容美發18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4102東四北大街租金分析序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當代名剪美容美發452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農業銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫療保健503004.623網聚網吧網吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網吧網吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側，由北向南東四北大街街鋪租金在10~50萬/年不等，街鋪面積在10~300平方米之間，平均日租金為8.3元/天/平方米。103區域商業市場小結返回區域商業缺乏統一規劃，商業業態混雜；以餐飲和服裝服飾兩大類為主；區域商業經營檔次以中、低檔為主；區域商業經營狀況一般，客戶群消費力偏低；單鋪面積在10~300平方米之間；各商業街商鋪租金差異較大104區域內各商業片區驅動因素分析1.時尚商業街驅動引擎——電影院電影院

時尚青年

時尚的服裝服飾2.日常消費商業驅動引擎——朝內菜市場朝內菜市場

日常居民

日常消費業態3.中高端商業驅動引擎——品牌店、高檔的美容美發美容美發及品牌店銀街

中高檔的消費群體返回105明清年間二十世紀五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世紀初現狀隆福寺商業步行街開展回憶明代三禪并駐的寺院、京師著名大廟會：東廟；“隆福寺，每逢月九、十有廟市，古玩字畫，風味小吃，花鳥魚蟲，為諸市之冠〞。寺廟經濟起源東四市人民廣場建立，廟址改成大型百貨商場，有回民漢民兩個小吃攤群起，逐漸盛興，演變成隆福寺小吃店，并且成為北京小吃業的精華。民俗文化商業街寺廟建筑蕩然無存，蓋起高八層的隆福寺大廈：當時第一家擁有中央空調和自動扶梯的商場，主要以批發為主，五金受到青睞。京城最火爆商圈之一曾經屢次進行轉型，服裝、數碼等，但均告失敗，經營每況愈下，隆福商圈日益衰落。屢次轉型日益衰落以娃哈哈、長虹影院為代表的高檔食府、娛樂場所與傳統民俗文化并存。娛樂、零售混雜目標客群混雜106隆福寺商業步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家長虹影院東四工人俱樂部明星電影院男裝為主北精品服裝服飾為主隆福大廈精品服裝服飾為主美容美發精品裝服飾為主精品服裝服飾為主中低檔次為主ELEVENCLUB的進駐使隆福寺區域向餐飲娛樂業開展趨勢更為明顯餐飲中檔服裝服飾休閑娛樂中低檔服裝服飾107東單明珠案例分析工程概況與本工程距離約300米總規模約3萬平方米地上停車位：30個小商品批發為主導管理公司：北京西單世紀明珠百貨108東單明珠案例分析本案東方明珠租金水平3500-5500元/月/攤位標準攤位7平方米優惠政策前三個月租金優惠：1000元/月/攤位經營狀況分析原協和百貨空置近8年后，該工程自2005年11月開業。1~5層定位中檔，目標客群定位學生、工薪階層?？傮w經營狀況不佳，空置率仍有上升趨勢109附件1：區域商業市場研究12/12/2023110調研內容Part1:區域環境研究Part2:區域消費能力研究Part3:區域商業市場研究返回主報告111區域市場研究——區域界定112研究區域界定調研范圍考慮本工程所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身工程特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本工程區域市場環境重點核心區域為：東至東二環；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。113區域市場研究——區域環境研究114區域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環東二環朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D工程周邊由三橫四縱地上交通路網組成；地鐵5號線預計明年開通，將為本工程帶來豐富客源；115區域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路116區域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本工程，為本工程塑造了便利的交通環境。117區域停車場情況區域內停車場數量仍顯緊張。118區域歷史文化背景區域擁有濃郁的歷史文化氣氛，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現狀，是北京為數不多的清真寺之一劉雍相府東城區禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。119區域市場研究——區域消費能力研究120區域消費人群分析1.常住人口：區域內存在大片的平房區，人口密度相對較低；常住人口素質相對較低，消費力較弱2.工作人口區域內存在大量的黨政機關，國家公務人員；高學歷、高素質、工作穩定，具有一定的消費能力3.流動消費群該局部消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區域內工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。121區域消費支出構成東城區2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.54.醫療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統計年鑒區域內居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。122區域黨政機關分布國務院開展研究中心中華醫學會國家經濟貿易委員會治金機關效勞局中國民用航空總局國家冶金工業機關效勞局東城區城管監察執法站北京市東城區國家稅務局國家播送電影電視總局電影事業管理局中國城市開展研究會東城區商會外交部機關及駐外機構效勞中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業聯合會北京市東城區國家稅務局進出口稅收管理所市民委區域黨政機關云集，主要為出入境、新聞出版、稅務、商業等行業。123區域教育配套分布北京中華會計函授學校東城分校禮士胡同小學北京市第166中學史家胡同小學燈市口小學北京市外國語學校正綱藝術實驗學校北京景山學校北京市東城區體育運動學校分校北京市二十五中學東城區黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學分校北京印刷職工中等專業學校北京市東城區藍海文化藝術學校中央教育研究中心實驗學校北京市第一聾人學校燕京文化?？茖W校區域中小學校繁多，且不乏知名的重點學校。124區域消費能力總結區域消費能力總結類別物業類型代表物業及數量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業上升階段中年。平房（2大片區）東四片區、燈市口片區消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。125區域市場研究——區域商業市場研究126隆福大廈菜市場工程周邊商業業態分布朝陽門小街東二環東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本工程工程周邊現有商業業態混亂。127區域商業業態構成業態分布上，區域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業態指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業態128區域商業經營檔次分析區域商業經營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下摯友低檔100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯外貿低檔50元左右129區域商業經營狀況、消費人群分析區域整體商業經營狀況一般，目標客戶群消費力偏低。商店名稱經營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群