寧波均勝工程第二階段產品定位報告2007年10月?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰略開發目標研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標市場細分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創新產品定位研究第七局部產品方案設計排布目錄Contents土地供給情況分析?06年較05年增長了143％，為202萬平方米，05年比04年增長了207％，為83萬平米，逐年呈翻倍遞增態勢?據統計，07年1～9月份，寧波市辦公性質土地供給量為35萬方，且全部屬于江東區，預計07年供給量為100萬方，較06年有一定幅度的下降?從辦公性質用地的供給量來看，06年成為近年來土地供給最為集中的一年，且供給量較大，較兩年前增長了近10倍，市場壓力巨大?江東區在這三年的土地供給量中成為大戶，從04～06這三年中分別占到全市38.9％、83.1％和86.1的市場份額?隨著東部新城的規劃啟動，東部新城的供給逐漸增多，截至目前，該區域供有51萬方的辦公土地供給，占到整個江東區的21.8％，其規劃前景也越來越被看好近年來，寧波市辦公性質用地供給量呈逐年大幅度增長態勢，市場壓力陡增，且多集中在江東區，給本案造成一定壓力江東區在土地市場的供給中成為最大贏家，其中尤以科技園區和東部新城為主，其必將成為寧波辦公市場的主戰場?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載?由于04年至今辦公用地的放量主要集中在江東區的科技園區，容積率多為2.0～3.0之間，因此低密度和低容積率成為幾年來辦公產品的主要特征?隨著東部新城的放量和科技園區的用地減少，容積率呈逐步上升趨勢，回歸到傳統辦公產品的趨勢愈加明顯?東部新城的辦公產品容積率較高，在06年和07年所推出的地塊中，容積率均在之間無論是寧波市還是江東區，低容積率和低密度的辦公產品逐漸減少，本案的產品規劃條件優勢愈創造顯容積率分析?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載平均地價分析?江東區05年樓板價較前一年有了較大漲幅，之后便處于一個穩步增長的態勢，但漲幅較慢，始終維持在2000-2500元之間?05年受市區兩塊辦公用地的影響，整體地價均值被拉高?江東區的均價始終位于全市均值之下，價格彈性空間較大?07年江東區的“地王〞是位于東部新城的B4-6地塊，由寧波恒元建設公司出資4210元/平米的價格取得受大體量供給的影響，全市辦公用地樓板價呈緩慢增長態勢，江東區的價格有一定的漲幅空間寧波市辦公市場板塊分析24％52％6％18％從目前在售的個案分布來看，主要集中在江東、海曙和鄞州三個區域，其中江東區所占市場份額最多，到達52％寧波辦公市場板塊呈現“三足鼎立〞的格局：第一區域：三江口區域——傳統核心區第二區域：鄞州中心區域——新的寧波寫字樓中心第三區域：江東科技園和東部新城區域——寧波未來經濟開展的重要引擎近郊化傾向明顯，江東區成為寧波辦公市場的主戰場，其中科技園區和東部新城成為拉動寧波經濟開展的重要引擎?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載寧波市辦公商品房供給量分析?04年至今，江東區辦公商品房的供給量呈逐漸上升趨勢，06年顯得尤為突出，較05年有了近一倍的新增供給量，到達了93.5萬方?但是成交的增幅確沒有明顯的增加，06年去化30萬方，僅比05年增長了6％，遠落后于供給量的增長，市場壓力可見一斑?截至07年9月，江東區新增供給量為30萬方，去化11.5萬方，按照目前的去化速度，今年的成交量根本在30－40萬方之間?04年至今，供求比分別是3.4、2.2、3.1；累計供求比為3.4、3.62、5.4，供遠大于求，市場壓力非常巨大寧波辦公市場需求量遠小于市場供給量，供求結構失衡，直接影響了辦公產品的去化和價格的提升寧波市辦公商品房價格分析?04年至今，寧波市的辦公價格始終處于穩步攀升的開展態勢，07年1-9月份的辦公均價為9600元/平米?今年上半年，江東區的辦公成交均價為每平米8500元，低于全市的平均價格寧波辦公價格處于穩步上漲的開展態勢，價格漲幅趨勢緩慢江東區作為市場成交的主力區域，價格確低于全市平均水平，寧波未來經濟開展的主引擎，江東區辦公價格存在一定的上漲空間2272元/㎡?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載受大體量供給的影響，江東區辦公價格出現“倒掛〞現象，產品價格被嚴重低估寧波市辦公商品房價格分析中標時間項目名稱開盤時間平均價格住宅項目天賜佳園2007-38500浪琴海2006-59000甬港豪庭2007-69000ART藍灣2007-57500辦公項目95國際廣場2007-37300寧波國際汽車城7000萬特國際商務中心2006-96300廣博商貿中心2006-18200我們抽取了局部在售的辦公項目和住宅工程，發現江東區部分辦公產品的銷售價格幾乎與住宅產品相當，甚至低于住宅產品，這也成為寧波整體辦公市場的一大特征寧波市辦公市場開展歷程2000年以前01-05年05年以后時間軸開展區域開展階段概要江東區、科技園、鄞州區、東部新城鄞州區、江東區、三江口三江口或郊區廠房創業階段開展階段提升階段開展節點描述經濟根底與企業根底直接決定那時得需求根底，用“辦公場地〞來替代“寫字樓〞的說法也更適宜，其處于配角，在很大程度具有極強的依附性與混合性，比方說與生產基地相依、與小區相混雜，因此等待寫字樓的只有第三者的配角地位寧波經濟和房地產業進入了高速開展時代，寧波企業結構與數量變化很大，許多企業在經歷著工廠到公司的開展階段。大中小的外貿公司、設計公司高科技、金融、物流等行業蓬勃開展，作為寫字樓主要消費層的民營企業也開展迅速。因此商住概念逐漸沒落，寫字樓在由中小零星創業型向大面積穩定形象總部型開展；局部辦公在向集群辦公轉化等成為辦公產品新的開展方向城市擴張、港口開展、杭州灣跨海大橋建設，一批投資百萬元的大工程落戶和入世效應逐步顯現，城市地位、經濟總量、外向度和集聚能力將進一步提高。與時懼進的未來新經濟必將形成對寫字樓檔次與功能的提升，如總部基地、生態商務、智能化辦公等辦公概念成為未來一段時期內房產市場的新主導，需求已經激活，已經進入供需互動、共同進步的階段?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載未來競爭分析——江東區存量江東區在售工程一覽表項目名稱總體量納入網上銷售面積去化率已售體量剩余體量16城聯邦48492-未開盤-48492銀晨國際9557229021未開盤-95572上東國際805667202894.5％681333895寧波高新科技廣場968127722163％4863228589萬特國際商務中心850005190271％369081499495國際商務大廈588915889151％29445.529445.5東城國際340003846637％1456823898永和恒富中心40000-未開盤-40000寧波國際汽車城1007278061756.6％5287427743名匯東方20000-未開盤-20000雷迪森廣場163588未開盤-163588中信泰富廣場128600-未開盤-128600華宏第五大道41590-未開盤-41590創E慧谷100000-未開盤-100000廣博國際商貿中心50000左右4040545.3％1249827907總計1093838448551263058.5794313.5?目前江東區在售或者預售的樓盤總共有15個〔其中一個為鎮海區的競品〕，總體量為109萬，截至07年9月，納入網上銷售面積44.8萬方，已去化26.3萬方，剩余體量79.4萬方江東區未來1年內的存量80萬㎡未來競爭分析——江東區存量用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率2004年458551068672.352005年3728046965112.142006年66845117424372.872007年808713552514.43總計116798129010662.9475江東區04-07年土地供給總量表?04-07年9月，江東區辦公用地性質土地總量約為290萬㎡?在4年內土地供給中，局部工程已經售罄，總去化面積為44.4萬㎡；?目前江東區總共在售16個樓盤，總量為109萬方，目前已經去化了29.9萬方；?剔除已經售罄的和已經確定樓盤的去化量，以2～3年作為開發周期來計算，江東區未來2～3年內的存量為136.6萬方。在未來2～3年內，江東區辦公工程存量為136.6萬㎡，其中東部新城約51萬㎡，占據了半壁江山辦公市場總結2007年市場供給量約達100萬方，去化量僅為32萬方。而后續供給量的不斷增加，整體辦公市場的競爭將更為劇烈，而供求比、供需比的問題日趨明顯供過于求繼續擴大市中心區域可供開發土地的局限性、鄞州新區的辦公市場開展規劃。而南統籌、東擴的戰略布局的規劃與開展，將直接為本區域本工程帶來開展契約開展區域向外擴張江東區以東部新城的東擴為開展契機，高新區在原有科技園區升級后得到更有力的政府、政策的支持，環境的日趨成熟為區域寫字樓產品提供了價值空間平臺江東區成為重點開展區域江東區域的供求比關系，加之辦公與住宅的規劃問題，導致辦公與住宅的規劃分區混淆，直接關系區域辦公市場價格的走低的現象區域價格倒掛隨著寧波辦公市場三個階段的開展，辦公產品也逐漸推陳出新，一些創新的辦公理念和產品設計被市場所看好，并表現出廣闊的開展前景，成為寧波辦公的主流產品走精細化的道路日益明顯第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰略開發目標研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標市場細分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創新產品定位研究第七局部產品方案設計排布目錄Contents戰略目標企業知名度提升產品作品化經濟效益最大化經濟效益最大化是終極目標產品是根底，產品要實現作品化企業知名度提升是最終目的借勢——如何借市場大環境和區域發展之大勢跳出——如何跳出項目本身、跳出江東、跳出寧波超越——如何超越辦公概念、超越單一產品成為辦公典范戰略戰略開發的實現途徑

——借勢、跳出、超越商務社區典范傳統辦公寧波整體規劃東部新城規劃總部基地規劃本案寧波江東區江東區東部新城工程工程借勢而為——借勢的可能方向高新區總部基地工程跳出項目看項目不僅僅是一個工程，更應該把工程當做作品來做，做成精品。跳出——依托2小時長三角經濟圈，放眼長三角市場依托國際港口城市、放眼國際市場跳出江東看項目不僅僅江東的一個辦公項目，更是江東科技園區發展新型生態辦公的典范，一種新工作理念的倡導。跳出寧波看項目本案雖位于寧波，但其不僅只是寧波的工程、更是為長三角區域、乃至全國、甚至國際市場效勞的。立足大寧波、放眼全世界.超越單一產品線充分挖掘本案所在的區域價值，超越辦公用地性質和單一的產品線，實現工程價值、利潤最大化。超越——挖掘工程潛在優勢、全面提升工程價值超越傳統辦公概念全面豐富和超越傳統辦公概念，依托基地“總部基地”概念和豐富的生態景觀資源，倡導生態商務、居住類辦公的放松工作概念。超越客戶期望既能滿足客戶期望、又能超越客戶期望、同時還能給政府帶來新的總部基地開展模式、成為推廣新型生態商務居住辦公的典范和樣本。第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰略開發目標研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標市場細分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創新產品定位研究第七局部產品方案設計排布目錄Contents本案工程區域位置三江口本工程具體地理位置在通途路以北，楊帆以南，屬于寧波科技園區南端，又緊靠規劃中的東部新城北部寧波市江東區高科技園區2021年杭州灣跨海大橋通車寧波城市角色及形象轉變機遇區域規劃方向外部規劃解讀?2021年杭州灣跨海大橋通車后，寧波與上海的距離大大縮短，，寧波將一躍成為長三角的南翼經濟中心，可以被稱為南上海，更加充分的融入到長三角大經濟圈中，進而影響長三角的整體格局，寧波將成為溫州、臺州、金華等城市對接上海的橋頭堡。在“十一五〞期間，寧波將建立大格局，打造“南上海〞，建立大港口，融入全球化。寧波市“南上海〞大寧波藍圖寧波市寧波市開展契機內部規劃解讀?寧波“東擴、北聯、南統籌、中提升〞的城市開展戰略規劃中，東部新城位于寧波的東部，規劃定位與三江口CBD中心一起構筑“一城兩心〞格局，老城作為西部的傳統文化中心，而東部新城將成為商務和市政中心。即：東部新城將成為集商務、會展、行政、文化、居住、等多功能于一體的重要區域，成為及三江口之后的第二個城市中心。東擴戰略落點一城兩心格局東部新城“大寧波新都心〞區域規劃方向東部新城開展契機高新科技園區開展契機內部規劃解讀?科技園區將是寧波城市現代化、高水準的智力密集區和知識效勞區，結合東部新城行政中心的后花園位置，將促使城市高端企業和高素質人才向科技園區集聚。?寧波市科技園區總部基地北起楊木碶路，南至通途路，東起規劃路，西臨楊木碶河。總建設用地約17公頃，平均容積率2.5。地塊內劃分成大小不等的假設干獨立區塊，供企業總部建造辦公商務樓宇。科技園區建設區域規劃方向高新區“高端企業集聚地〞中央商務區總部基地寧波國際貿易中心科研區住宅區東部新城商務休閑區產業區區塊格局劃分?中央商務區：商業、金融、管理和信息中心，分期開發商業、科研、辦公用地、設置區域性的商業購物空間和商務居住用地。?總部基地：總建設基地17公頃，平均容積率2.5，劃分為大小不等假設干獨立區塊，供企業總部建造商務樓宇。?本案地塊屬于總部基地區塊。產業支撐、設施配套和政策優惠?建設目標：產、學、研結合的科技創新平臺的重要載體，引進國內外大企業研發中心、或分支機構、，形成研發中心集聚地?目標行業：鼓勵開展商貿、物流、咨詢、中介、設計、軟件開發、信息效勞等現代效勞業。?設施配套：硬件資源：接通1000兆高速光纖寬帶網，22萬伏變電所穩定電力供給、成套DNN專線接入設施；軟件資源：浙江大學軟件學院分院、寧波中科集成電路設計中心、兵科院寧波分院、中石化寧波工程公司等研發機構。?政策優惠：企業引進優惠政策：對各類企業工程〔技術〕中心〔科研所、研究院〕圍繞產業集聚和市場需要，進行科技資源整合、情報信息支持、核心技術開發和技術商品化等相關科技活動；對社會力量新建的研究機構，經審定后，前三年按新投入設備的投資額給予10%的補貼。對跨國公司研發中心或者分支機構、經審定后可以優惠價格提供科研用房，前3年按照新投入設備的投資額給予15%的補貼。人才引進優惠政策：為符合條件的科研人員提供3年內短租住的人才公寓，對購置居住用房的科研人員提供專項經費補助整體環境對于引進智力密集型企業和人才具有很大的吸引力地塊四至◆東側為天然景觀河道，水質清澈◆南側為總部基地中央花園◆西側為規劃道路◆北側為雙向雙車道市政道路地塊資源◆東側的景觀河道與沿河綠化成為本案最大自然優勢

◆地塊正南部的總部基地中央綠化豐富了地塊的景觀資源地塊四至狀況本案具備天然的景觀資源地塊用地性質用的面積容積率建筑密度建筑高度綠化率A1商業用地88692.2264840A2商業用地80363.1394830A3商業用地72843.0294830A4商業用地73192.5354830A5商業用地64333.8338830B1商業用地75683.2238830B2商業用地82133.0218830B3商業用地132744.0377240B4商業用地77282.82211230B5商業用地76243.22311230C1商業用地98232.1294840C2商業用地66394.6338030C商業用地150673.0264840本案地塊建筑面積容積率限高A1385632.280A251482.2120A1A2工程的規劃條件密度和容積率低，較其他競品地塊具有較大的競爭優勢地塊經濟指標通往市區通往寧波跨海大橋通往南部鄞州區通往鎮海市通往寧波港本案◆本案所在高新區，交通便捷，成為市區、寧波跨海大橋、寧波港、江東區的交通核心◆本案距市中心約15分鐘車程，至跨海大橋約40分鐘車程至寧波港18公里至寧波櫟社國際機場27公里至滬杭甬高速公路入口3公里◆規劃中的軌道交通亦有可能經過該區域寧波高新區交通體系狀況屬性詮釋區位屬性規劃中的新城市中心輻射范圍內高起點規劃，熱點開發區域2008年通車的杭州跨海大橋聯動長三角經濟圈，提升經濟地位依托高新科技園區的建設提升區域認知、凸顯產業集群優勢產業引導、人才引進優惠政策引進技術人才赫知識產業，改善人口素質和產業結構項目屬性總占地約43711平方米總建筑面積9.6萬方，容積率2.2相對較大的項目容積率相對較低的項目大體量和低容積率可成為項目增值條件之一位于總部基地內政府重點規劃商務辦公地塊、企業關注度高東側為天然景觀河道、南側為總部基地中央花園豐富的自然景觀資源，利于提升項目品質周邊目前以空地為主、居住商業氛圍未形成周邊配套成熟尚需一段時間周邊已有辦公項目開發出售研判市場感應、可參考借鑒的操作經驗區域及工程屬性總結江東區不僅辦公氣氛濃厚，同時還是寧波城市規劃東向開展的主區域區位價值工程SWOT分析之——優勢分析高新區屬于國家扶植開發區，因此在政策上政府給予了極大的鼓勵和推動政策優勢高新區集研發、生產、物流、倉儲、營銷為一體的產業集群，產業鏈豐富產業集群工程周邊及富景觀資源性的生態環境成為本案產品規劃的最大優勢生態資源低密度、低容積率和高綠化等優越的規劃條件提高了工程的整體的競爭力規劃條件總部基地的經濟集群效益是本案擴大客源層面、加快產品去化的重要支撐總部基地在極具開發前景的區域擁有一塊生態景觀資源極度豐厚的商業用地工程最大優勢受大體量供給的影響，江東區的辦公的產品價值和價格被嚴重低估。甚至低于住宅價值低估工程SWOT分析之——劣勢分析看重本錢、面積、交通仍舊是客源的主要夠房心理，對于創新和主題概念接受度低認知固化土地供給量連年累積，遠大于需求量，區域劇烈的競爭態勢明顯供給量大地處開發區，商業氣氛不濃，現有辦公工程中由于多數尚未交房，因此配套也較為稀缺配套匱乏配套商務需求的無法滿足困擾著本案的客源導入工程最大劣勢寧波的經濟健康持續開展將帶來越來越多的辦公需求，形成對本案的需求支撐需求旺盛工程SWOT分析之——時機分析寧波的經濟結構不斷發生裂變，對于辦公場所的需求正悄然改變，市場存在著較多空白點市場空白現代社會對于辦公的理念探究已經開展到了相當成熟的階段，對本案有借鑒意義理念開展辦公產品的的不斷創新能夠為本案帶來更多的開展空間和企業客源創新突破價值和價格受大體量供給的影響被嚴重低估，反之價格上升空間明顯價格空間無論東部新城還是高新區的規劃都是提升工程所在區域價值點的關鍵所在規劃建設越來越多的成長型企業將成為辦公產品的主力客源客源導入創新的市場和產品定位能吸引更多的企業關注，填補市場空白工程最大時機不斷增多的方案供給將不斷稀釋商業用地的稀缺優勢供給加大工程SWOT分析之——威脅分析市場趨于理性的態勢無形之中加大了工程的整盤操作市場理性除了東部新城之外，鄞州南部商務區大體量的辦公產品將給本案構成威脅區域競爭受前期大量土地供給影響，近年來競品工程層出不窮，對本案構成極大威脅競品眾多區域內外的競爭工程和不斷增多的土地供給對本案構成極大威脅工程最大威脅以時間換空間，等待區域配套的完善細分市場需求、尋找目標客源產品的價值和價格被嚴重低估工程周邊商業配套尚不成熟辦公供大于求趨勢加大競爭市場異常劇烈為目標客源量體裁衣轉化劣勢躲避威脅躲避威脅用創新的產品和市場定位來刺激市場，恢復和突破工程價值轉化劣勢關于優化本案SWOT的初步思考我們的初步思考能否轉化本案的劣勢與威脅，優化工程SWOT？ⅠⅡⅢⅣ第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰略開發目標研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標市場細分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創新產品定位研究第七局部產品方案設計排布目標市場競品產品企業需求地塊條件目標市場確實立我們通過對企業的需求分析初步得出目標市場，然后對周邊競品樓盤進行定位研究，將目標市場進行過濾篩選的同時，探尋我們的市場空白點，最后結合本案地塊的條件對過濾后的目標市場進行敏感性分析，最終確定本工程的目標市場目標市場確定的邏輯推導目標市場競品產品企業需求地塊條件如何細分企業行為尋找可能的需求方向企業的需求源自與企業的行為本案可能的客群定位我們深入研究了本案所在區域的競品樓盤，對這些樓盤客群定位進行整合分析后得出他們的企業類別，這些企業客源，也有可能成為本工程的理論客源……項目名稱產品形態企業類別企業特點描述95國際商務大廈高層辦公小型貿易公司、中型物流公司以及部分投資客源公司規模小，開業不久，處于成長階段和擴張階段，比較關注總價、交通和商務氛圍16城聯邦別墅式辦公未開盤（目標客源）跳躍型的成長企業、智力高度密集型、管理人性化、中國的鋒線企業銀晨國際圍合式庭院辦公未開盤（目標客源）國際大型企業、國外小企業、大型企業集團總部、大型企業文化展現東城國際高層辦公貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務公司、會計事務所、貿易公司、證券公司、保險公司、海運公司具有明顯的成長型合擴張型的特點，成長型的面積需求在100-200平米之間，擴張型的在500-800平米之間萬特商務中心酒店式公寓、高層辦公金融、律師、貨代、船運、辦事處、創意、外貿具有顯著的成長型合擴張型的特企業點，企業的產業性質屬于腦力集中型上東國際高層辦公法律咨詢公司、設計公司、某企業寧波辦事處、廣告公司、證券投資公司、海運公司、貨代公司、跨國機構寧波辦事處、裝飾設計公司、外貿公司企業涵蓋面較廣，主要是成長型企業，其中自用居多，投資較少隨著第三產業以及信息經濟的開展，寧波企業結構與數量變化很大。大中小的外貿公司、設計公司、信息公司、廣告公司、效勞公司如雨后春筍般地形成，高科技、金融、物流以及其他相關經濟效勞性行業蓬勃開展，許多企業在經歷著工廠到公司的開展階段，同時，在一大批量的公司經過多年的積蓄與蟄伏后開始上臺階上規模的開展，作為寫字樓主要消費層的民營企業也開展迅速，這些企業都具備相當的成長型和擴張型，我們對于企業的需求研究，就從這里開始……成長、擴張型企業的行為分析企業行為細分企業內部行為決策管理層面發展戰略研討、交流、戰略培訓（高層會議）、資本運營、領導力培養、高級公關、高層接待、總部運營、資源整合、戰略會議運營管理層面行政辦公、生產運營、物流倉儲、市場營銷、管理培訓、員工培訓企業外部行為決策管理層面政府公關、高層公關、高級接待、對外聯絡、新市場開拓、重要合同簽約運營管理層面產品營銷、市場推廣、產品展示、新聞發布、商務談判、教育培訓、公關接待、形象展示企業內部行為在企業內部進行的經營、管理、研發、培訓等行為企業外部行為在企業外部進行的營銷、公關、交際、展示等行為需求市場我們將企業的所有行為進行分類列舉，但是發現這21項企業行為難以給出具象的定位，于是就將其進行整合……高級接待對外聯絡新市場開拓重要合同簽約產品營銷市場推廣產品展示新聞發布商務談判教育培訓公關接待形象展示管理培訓員工培訓政府攻關高層公關生產運營物流倉儲市場營銷戰略會議行政辦公高級攻關高層接待總部運營資源整合戰略培訓資本運營領導力培養開展戰略研討生產加工物流倉儲營銷推廣經營管理戰略管理會議培訓商務居住公關展示工廠加工成長、擴張型企業的行為分析我們將這些成長和擴張型的企業進行細分后歸類整合，得出這類企業的8大行為目標市場競品產品企業需求地塊條件那么我們的區域市場是否滿足了這些企業的行為需求呢？我們已經探知了成長、擴張型企業的行為工程分析：總建面：6萬容積率：2.99產品形態：2幢高層〔20、18層〕，層高3.6米標準層：1000㎡主力戶型：30-100㎡〔并可以自由分割〕銷售價格：7500元/㎡產品分析：以ROD概念作為宣傳賣點，1萬平米的大型廣場綠化與辦公大樓相連，塑造一個休閑的辦公氣氛；同時，其每三層開辟兩個空中花園，提供人與自然和陽光溝通區銷售分析：2007年3月開盤，總納入網上銷售面積58891㎡，目前去化率為51％，平均每月去化50套〔現場了解已去化完畢〕定位分析：小規模公司定位，投資客居多競品個案一：95國際大廈

綜合分析：以30－100平米之間的小面積，配以生態商務之概念，依托價格優勢，追求小型規模企業和投資客源，獲得快速熱銷競品個案二：16城聯邦工程分析：總建面：4.8萬容積率：2.2產品形態：16幢獨棟辦公和1幢酒店式公寓獨棟辦公面積：1000～2500㎡，標準層：200-250㎡產品分析：建筑結構—建筑結構為5層，首層為公共門廳，2-4層為室內辦公空間，企業可以自由分隔，頂層為室內辦公與屋頂花園結合的空間設計五重院規劃—圍合商務庭院、水景中庭、組團庭院、入戶庭院、入口庭院，五院設計打造內部圍合尺度風景建筑立面—深灰色和純黑色花崗石、銅色鋁板與通透玻璃為主要材質，立面選型表達網絡化和秩序化。增加了商務運作嚴謹感銷售分析：處于蓄水期，估計開盤價格每平米在15000～20000元之間，目前已經獲得市場高度關注和認可定位分析：專為智力密集型的成長企業，提供總部功能的商務空間綜合分析：通過別墅式辦公的理念和富含居住產品特征的打造模式打破市場的寂靜，總部功能的商務空間獲得了高端鋒線企業的垂青，成為市場高點競品個案三：銀晨國際工程分析：總建面：9萬容積率：2.5產品形態：1棟高層、1棟小高層，2棟多層建筑標準層：1000～2000㎡面積分割：200-300㎡〔高層〕、100-200〔小高層〕125-2000〔多層，局部整層出售〕產品分析：采用半圍合式的布局，兼顧現代辦公的私密性與開放性，以傳統的中國庭院空間為原型，充分考慮空間的包容性和復合性的交融，從而分割為不同層次但彼此關聯，退臺設計、挑空四層的空中花園、屋頂花園，屋頂餐吧、中心花園、水幕中庭、分庭院小花園等花園產品設計銷售分析：處于蓄水期，估計開盤價格每平米在10000元以上定位分析：國際大型企業、國外小企業、大型企業集團總部、大型企業文化展現等。客源層廣泛，針對不同規模的企業需求，強調企業之間個性與交流空間

綜合分析：利用庭院、退臺等全新的建筑排布方式重新組合傳統的辦公間，并以豐富的辦公空間以擴大其客源范圍，追求不同層次的企業競品個案四：萬特國際商務中心工程分析：總建面：8.5萬容積率：3.4產品形態：2棟高層辦公，1棟酒店式公寓標準層：1000～1500㎡面積分割：36-48㎡〔酒店公寓〕80-100㎡〔高層，可以自由分割〕產品分析：雙水岸景觀中心花園1000平米的大堂，局部挑高9.3米大堂園林休閑吧2米*1.55米的寬轎廂豪華商務電梯集中式商業廣場設計銷售分析：2006年9月開盤，納入網上銷售面積為51902平米，2號樓保存，目前去化率為74％，月均去化40套，其中的酒店式公寓中頂層的挑高產品去化較為緩慢，2007年7月12日公開1號樓出售期間，1號樓5A甲級寫字樓局部房源特推10%低首付，當天去化到達了75%。定位分析：金融、律師、貨代、船運、辦事處、創意、外貿等腦力密集型企業，小面積吸引眾多投資客源，滿足局部成長型企業需求

綜合分析：傳統的小面積辦公產品，投資客源和腦力密集型客源定位，并依托價格優勢和促銷手段獲得快速去化，底層裙房商業廣場頗具亮點競品個案五：東城國際工程分析：總建面：3.4萬容積率：3.7產品形態：1棟20層的高層標準層：1600㎡面積分割：120-400㎡銷售分析：2007年7月開盤，納入網上銷售套數209套，目前去化104套，去化率為50％左右，目前均價每平米8000元左右；其中100-150平米的面積最熱銷定位分析：貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢效勞公司、會計事務所等成長型企業定位

綜合分析：小體量單棟辦公產品，通過特殊的空間分割方式吸引小型規模的辦公企業競品個案六：上東國際工程分析：總建面：8萬容積率：6.2產品形態：3幢高層辦公標準層：1000-1600㎡面積分割：69-192㎡、230-460㎡、500-900㎡產品分析：高層退臺設計〔1－5層退臺處理〕空中花園、高爾夫練習場、5個大堂，主大堂挑高10.4、公共會議室、酒店式物業管理銷售分析：2005年11月開盤，總共納入網上銷售72028平米，目前去化率為93％，均價10000元左右，月均去化45套定位分析：國際企業總部級辦公空間，復式商務空間，休息、休閑與辦公于一體

綜合分析：突破傳統高容積率的辦公限制，借用住區的景觀規劃營造輕松、怡然的辦公空間，高層的退臺處理也凸顯設計的大膽與前衛競品個案七：廣博國際商貿中心工程分析：總建面：6萬容積率：4.3產品形態：單幢建筑標準層：1300㎡面積分割：100-200㎡銷售分析：2006年1月開盤，納入網上銷售面積40405㎡，銷售率為74％，平均每月去化僅8套，均價8500元/㎡定位分析：區域地標產品定位，成長型中型企業規模

綜合分析：產品力弱，也沒有價格優勢，在茫茫的辦公產品中被無情的吞噬區域競品樓盤分析總結項目名稱建筑面積（㎡）占地面積（㎡）容積率產品形態及特征定位分析16城聯邦48492220422.2獨立別墅辦公酒店式公寓專為智力密集型的成長企業，提供總部功能的商務空間銀晨國際95572290212.5圍合庭院多層辦公高層辦公國際大型企業、國外小企業、大型企業集團總部等。客源層廣泛，針對不同規模的企業需求，強調企業之間個性與交流空間上東國際80566131256.143幢有空中庭院高層國際企業總部級辦公空間，復式商務空間，休息、休閑與辦公于一體寧波高新科技廣場96812367762.1高層、小高層腦力密集型的成長型企業、投資型客源萬特國際商務中心85000369562.3酒店式公寓、高層、商業廣場金融、律師、貨代、船運、辦事處、創意、外貿等腦力密集型企業，小面積吸引眾多投資客源，滿足部分成長型企業需求95國際商務大廈4500015.502.99休閑辦公、貿易企業小規模公司定位，投資客居多東城國際3400085883.92高層辦公貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務公司、會計事務所等成長型企業定位永和恒富中心40000高層辦公傳統定位和客源構成，投資客源居多寧波國際汽車城100727470801.7高層辦公傳統定位和客源構成，投資客源居多名匯東方高層辦公傳統定位和客源構成，投資客源居多雷迪森廣場163588722492.3酒店式公寓、五星級酒店、高層辦公大、中型成長型企業、國內外知名企業分公司中信泰富廣場1286001414040.98商業、高層辦公大、中型成長型企業、國內外知名企業分公司華宏第五大道4159066004.90高層成長型的中型企業廣博國際商貿中心50000左右173012.89高層成長型的中型企業區域競品樓盤分析總結局部工程已經突破了傳統辦公的概念定位，對產品進行創新和改進，同時這些工程也提出生態辦公的概念來爭奪市場客源產品亮點較多，生態商務成為市場新寵戶型的主要分割面積集中在150－400之間，期間也不乏小戶型的產品，但是自由分割面積卻成為銷售主流，局部樓盤出現整層銷售戶型面積較小，自由分割成為銷售主要模式無論是建筑單體、戶型設計、配套設施還是辦公社區的景觀規劃，越來越多的工程走住區化的規劃方向，來提高辦公產品的競爭力辦公產品居住化傾向明顯突破傳統辦公概念，低密度、低容積率的產品逐漸走向市場，并受到購置企業的極大關注和興趣，而且其價格也高于傳統辦公低密度產品更占優勢寧波經濟結構的轉型涌現除了越來越多的腦力密集型企業，從他們的開展態勢來看，多為大、中型成長型企業客源定位多為成長、擴張、腦力密集型企業競品工程在滿足企業的商務居住功能和會議展示功能的產品表現并不多見，有些也只是提供局部小戶型公寓作為商住兩用功能，市場空間較大商務居住與會議展示功能成為市場空白點除了萬特商務大廈提供商業廣場的配套需求外，集中式的商務配套匱乏，多數僅滿足工程自身的根底商務配套集中式的商務配套較為稀缺競品產品的企業滿足度分析企業行為滿足項目滿足需求度戰略管理16城聯邦、銀晨國際、中信泰富廣場、上東國際、雷迪森廣場經營管理銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務中心、95國際商務大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿中心公關展示16城聯邦、銀晨國際、中信泰富廣場營銷推廣銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務中心、95國際商務大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿中心會議培訓萬特國際商務中心、16城聯邦、銀晨國際、雷迪森廣場商務居住雷迪森廣場、銀晨國際、16城聯邦、萬特國際商務中心物流倉儲寧波國際汽車城、生產加工寧波國際汽車城我們通過競品樓盤的分析和研究，將其定位特征與成長、擴張型企業的行為進行滿足需求分析，得出經營管理類和營銷推廣類的企業行為市場滿足度最高，而生產加工、物流倉儲、公關展示、商務居住等滿足度較低，這些需求成為市場的空白點和薄弱環節，因此在我們的目標市場定位中，提出了營銷推廣和經營管理的企業需求。競品產品的企業滿足度分析生產加工物流倉儲營銷推廣經營管理戰略管理會議培訓商務居住公關展示生產加工物流倉儲戰略管理會議培訓商務居住公關展示目標市場競品產品企業需求地塊條件本工程自身的地塊條件如何其限制條件所定位的產品能否滿足篩選后的企業需求通過競品樓盤我們對企業需求進行篩選之后商務氛圍交通便利形象昭示所處區位商務配套租售成本生態環境休閑資源個性發揮-5-4-3-2-1012345根據本案地塊針對9個因素做優劣勢的分析可知：本案的商務配套較為欠缺、租售本錢較高，但是在生態環境和個性發揮方面有著得天獨厚的優勢，于是我們將這些限制性條件與企業的需求進行敏感度分析，再對企業的這些行為進行需求篩選。本案地塊優劣勢及限制性條件分析戰略管理——根本可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區位商務配套租售成本生態環境休閑資源個性發揮-5-4-3-2-1012345結論：本案作戰略管理用途的優劣勢恰好能與工程的特性相符合，發揮了工程的優勢，回避了工程的劣勢。對于戰略管理來說，戰略創新、戰略討論、戰略決策等具有一定的可行性。會議培訓——可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區位商務配套租售成本生態環境休閑資源個性發揮-5-4-3-2-1012345結論：

本案作會議培訓非常具有優勢。且優勢方面敏感性系數突出。公關展示——根本可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區位商務配套租售成本生態環境休閑資源個性發揮-5-4-3-2-1012345結論：本案區位、未來交通條件、生態環境、個性發揮因素與公關展示具有較高融合度，存在一定的可行性。商務居住——可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區位商務配套租售成本生態環境休閑資源個性發揮-5-4-3-2-1012345結論：本案地塊特性與商務居住所關注的生態環境、商務配套、個性發揮等因素融合度比較高，因此，商務居住在本案是可行的。生產加工、物流倉儲——根本不可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區位商務配套租售成本生態環境休閑資源個性發揮-5-4-3-2-1012345結論：生產加工和物流倉儲的需求要求較低，本案各項地塊條件均較為優越，滿足度存在較大差距，因此定位這兩項功能過于無法提升工程價值。敏感性分析得出的成長、擴張型企業四大行為特征生產加工物流倉儲戰略管理會議培訓商務居住公關展示戰略管理會議培訓商務居住公關展示目標市場第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰略開發目標研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標市場細分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創新產品定位研究第七局部產品方案設計排布目錄Contents目標市場競品產品企業需求地塊條件市場定位在符合目標市場定位條件下，如何創新市場定位？在符合目標市場定位條件下，如何創新市場定位？創新？市場定位的四大原那么戰略高度原那么概念創新原那么地塊匹配原那么價值最大化原那么定位至少要有2年的區域超前性〔東部新城、高新區乃至寧波市〕定位至少要有1年的國內超前性〔長三角乃至全國區域〕確保工程進入市場時的明顯領先性！市場定位必須使工程所產生的價值利潤最大化，以最大程度的滿足企業的經濟效益突破傳統的辦公產品、運用全新的辦公理念，以此刺激市場、激發企業對工程的激情市場定位的四大原那么戰略高度原那么概念創新原那么地塊匹配原那么價值最大化原那么河流環繞、綠蔭相伴的U型地塊形狀，給予了工程極大的想象空間——島嶼？市場定位的四大原那么戰略高度原那么概念創新原那么地塊匹配原那么價值最大化原那么工程市場定位初探目標市場過濾競品產品企業需求地塊條件生態商務島概念創新工程SWOT優化之初步思考市場定位四大原那么市場定位概念詮釋生態商務島?通過生態商務導概念的提出，凸顯本案定位的私享性、生態性、商務性、多元性和居住性的特點，營造差異化的產品，把現有劣勢和威脅降低到最低程度；?通過滿足成長型企業的特殊需求來打造更具有市場競爭力的產品，提高企業對本工程的認同感，擴大客源層面?通過加強工程與東部新城、總部基地的緊密相連，使工程優勢得到最充分的表達，實現入住企業的價值。私享性生態性多元性商務性居住性目標市場競品產品企業需求地塊條件市場定位在符合目標市場定位條件下，如何創新市場定位？如何緊扣市場定位主題，進行創新型的產品定位？如何借鑒國內領先個案的創新產品？創新創新目標市場產品定位參考個案分析之——北京BDA國際企業大道工程整體分析：區域位置:位于經濟開發區中軸路〔未來國際企業大道〕的端點，構成了區內商務公建區和東部工業區的分界線，同時也構成了開發區中心形象的重要組成和標志。經濟指標：工程總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上局部9萬平方米，方案分為三期開發，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。產品形態：16棟獨立式辦公配套：工程擁有滿足員工就餐、商務洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務會所;

北京開發區五星級的博達國際交流中心、朝林大廈；海關、商檢、外匯管理局等機構，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融效勞機構、消防中心等配套設施。市場定位：大型企業的研發、設計部門中等規模的以研發、設計、商務或增值效勞為主題的智力密集型的成長企業;中石化;資生堂;白領服飾;世紀城房地產;寶恒服裝設計;西班牙奉爾文特控制系統(北京)公司;中國黃金集團規劃特色高層寫字樓BDA國際企業大道市場定位過程市場細分多層寫字樓廠房寫字樓獨棟辦公樓生態獨棟辦公樓生態獨棟辦公樓1500~3000平方米的環境優美的、獨棟式的、智慧型產業建筑大型企業的研發、設計部門中等規模的以研發、設計、商務或增值效勞為主題的智力密集型企業目標市場市場定位目標客戶成交客戶民營居多，且均為外地企業，有極少數亦莊工業園擴容的客戶〔資生堂〕，多從事腦力密集型產業，大、中型成長型企業。入住客戶特征通過目標市場的探尋符合其目標客戶〔大、中型成長型企業〕的行為需求，進行市場定位參考個案分析之——北京BDA國際企業大道參考個案分析之——北京BDA國際企業大道規劃特色：獨立性：每個企業擁有專屬獨棟辦公空間、獨立大堂、出入口、電梯等功能，并具有獨立的企業冠名權，可以滿足企業總部私密、獨立的辦公需求。靈活性：建筑單體在平層和垂直方向上可自由拆分、組合，并為業主預留了二次裝修彈性空間，提供了適合入住企業個性需求和無限開展的可能。生態性：創新設計雙重立體綠化，有下沉式庭院、果嶺綠洲、綠色天廊、屋頂花園等景觀亮點設計。標志性：高達88米的標志性建筑與極具現代感的會所形成開發區商務核心帶對景終點。展示性：建筑集群面向城市形成商務展示帶，同時每個獨棟均擁有獨特形象展示面，與建筑外部、內部空間共同展示企業價值，為企業的展示宣傳提供多種場所和途徑大堂空間建筑立面參考個案分析之——北京BDA國際企業大道立面主要采用陶瓷板與玻璃幕墻相結合，局部配有石材。不規則的豎條狀結構和現代簡約的數字流風格，首層LOFT外沿為落地玻璃幕墻，令建筑外觀極具通透效果，滿足企業通透性、私密性、環保節能等方面的需求建筑外觀展示性雙大堂設計，在每棟建筑的首層和二層各設有出入口與大堂，能滿足企業多重空間的展示需求。首層大堂：展示功能，首層具有兩個出入口，分別面向組團內部與城市，滿足內部員工與商務合作伙伴多重需要。二層大堂：休憩過渡空間大堂空間屋頂和首層設計8.4米—12.4米的超高LOFT空間，可作為一層使用，亦可分割為兩層、三層多種空間組合，滿足多種特殊使用要求，增加實際使用面積，無需付出額外成本雙LOFT空間參考個案分析之——北京BDA國際企業大道第一層下沉景觀：跌水、噴泉、濕地等下沉式庭院景觀或車庫入口景觀，使綠化延伸至地下，豐富景觀層次，為地下停車融入景觀；

第二層交流綠洲：連貫起伏的綠丘式果嶺將建筑單體聯系起來，把整個園區分為5個組團。并通過種植和鋪裝，以綠坡為中心，給人以親近自然的感覺；第三層空中花園：二層綠色天廊，為二層員工入口，由果嶺的緩坡可達，增加了進入辦公區域的趣味性，并設置多種休憩空間，為員工工作交流、放松提供多種生態空間；第四層屋頂花園：為企業預留屋頂綠化的可能性，屋頂荷載、排水等均達到種植標準，為企業提供個性化自我展示空間。縱向四層立體綠化在果嶺綠洲之上，項目有聯系各組團建筑的架空交通動線，也是一道亮麗的“綠色天廊”。在聯通組團建筑體系之間交通的同時，使綠色生態景觀在視覺上立體而又豐富，梳理總部景觀序列。同時，在每道天廊上都設置掩映在綠植中的休憩平臺，為員工的工作、交流提供了輕松優美的環境，成為總部財智靈感源泉。綠色天廊引入噴泉、跌水、濕地等景觀，與起伏的綠坡在視覺上形成下沉式庭院景觀，擴大綠量的同時，最大限度的豐富了景觀層次。并形成了趣味的景觀式地下停車場，使得停車具有明確的景觀性與方向性。下沉式庭院參考個案分析之——北京總部國際工程概況：占地面積：118432.59平米，總建筑面積：212880平米，分兩期開發，110余棟獨立產權、獨立冠名、獨體獨棟多功能：各棟總部樓的功能將涵蓋低密度庭院辦公、企業級活性空間、可塑性獨立大堂三大功能，開創“多功能總部商務模式〞格局。功能解析：①：企業級活性空間，樓體設計打造“活性空間〞，局部樓層預留上下水及天然氣管線，方便未來企業規劃為總裁辦公室，員工休憩區,貴賓接待區等,既可為接待外來訪客提供企業定制式VIP效勞,同時又可滿足企業員工日常生活需求,開創“多功能總部商務模式〞格局。②：低密度庭院辦公：標準層3.4米—3.5米層高，全落地玻璃窗，四面采光。綠色圍合的開敞式辦公空間，私密與開放共生的專屬花庭院落③：可塑性獨立大堂：層高4.5米—5.8米的首層接待空間，可用作形象展示成果展覽、產品陳列、商鋪經營，一個獨立的企業展示空間。會議空間落地玻璃多功能商務模式更能表達企業的專屬性，彈性設計空間利于企業二次裝修與設計，辦公與住宅居住功能的結合更使得辦公具備了接待功能、客房居住功能。功能定位更加人性化。參考個案分析之——北京總部國際產品規劃：鑒了中國傳統建筑圍合式空間布局與西方開放式“OPENBLOCK〞相結合的規劃理念豐富的產品線：工程一期共約30棟，有獨棟、雙拼、聯排，并具備體量最小的雙拼小獨棟。靈動的產品設計：綠蔭廣場型產品：工程的北部，是由6棟獨立總部樓組成的圍合。為大中型企業戶量身定做的戶型，規劃面積在3000平米左右，東側毗鄰4000平米綠化帶，中央是花園式的綠蔭停車場。城市大道型：緊臨城市主干道，有機排列著5—8層的總部樓，首層層高5.8米，loft設計，戶型規劃面積分為1800平米左右和4200平米左右兩大類型，而且可以橫向連接，擴展空間，面對成長較成熟的企業。精致花園型：在工程南端，是數十座精致、小體量總部樓的圍合。戶型規劃面積在1000平米至2000平米左右，中心有兩大花園廣場與一條景觀通廊，針對成長中的中國機構在北京設立總部功能。

精致花園型產品：4層點式建筑組團

設計縱向雙獨立交通系統

挑高15M中庭

引入上下水及天然氣，演繹全新多功能商務辦公格局大面積落地玻璃窗，通透、采光

豎向線條的勾勒布局，特別設計的2—4層挑空觀景臺，彰顯企業獨特氣質設首層停車位建筑面積：雙拼約2256平方米/棟(可豎向分割成約1127平方米和約1129平方米）首層參考個案分析之——北京總部國際工程坐落于上海松江工業區西部科技園，規劃占地1800畝，建筑面積60余萬平方米，總投資額26億元人民幣。工程2006年4月開工，預計2021年全面竣工。概念定位：500余座花園總部，集展示、研發、貿易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態型總部集群花園。客源定位：利用星月集團作為浙江知名企業的影響力，通過推介會形式向浙江企業宣傳松江并推動浙江企業集聚松江，借上海的先進平臺實現產業升級和產業拓展。目前入住企業有：分眾傳媒、國內電力裝備行業龍頭企業許繼集團和東芝中國地區核心經銷商上海商菱電器、甌麗斯出口產品國際展貿中心、浙江犀牛鞋業、浙江甌海富康鞋業等。功能定位：技術信息中心、人才培訓中心、多元融資中心、綜合物管中心四大效勞平臺：商務配套:國際會展中心、高檔商務會所、企業咨詢效勞機構、星級商務酒店、總部小公寓等文化娛樂配套:中央休閑廣場、體育休閑會所、圖書吧、畫廊、KTV、洗浴中心、健身中心:游艇碼頭、高爾夫練習場等參考個案分析之——上海大業領地A型建筑〔雙拼〕建筑面積1250-1550平方米，4-5層。大樓運用簡潔果斷的折形屋面，將建筑體塊做大膽的豎向切分，給人耳目一新的感覺。立面采用現代和古典相結合的手法，大塊的石材和通透的玻璃形成強烈的虛實比照。頂部局部退層，留出屋頂花園平臺，私秘的視覺空間。細節豐富的石材墻面和入口處形似中國古建花窗的金屬條拼圖，賦予建筑深厚的文化內涵，滿足現代人追求簡單而精美的審美取向。建筑面積1500-2000平方米，6-7層。大樓簡潔明快的玻璃墻面，最大限度的滿足辦公空間對采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金屬框的運用，改善了玻璃單一的質感和立面的長寬比例，增加了建筑的多樣性。B1型建筑〔雙拼〕參考個案分析之——上海大業領地建筑面積1450-1750平方米，6-7層。大樓頂層和底層局部架空的空間，成為室內和室外空間的過渡，很好地聯系了不同的截面，并延伸了室內的視覺空間。入口的尺度做了挑高處理，簡潔大氣。整體建筑風格簡約明麗。B2型建筑（雙拼）C型建筑〔雙拼〕參考個案分析之——上海大業領地建筑面積2000-2200平方米，8-9層。大樓左右兩個辦公單元用比照的墻面進行處理，創造出了兩種肌理效果，很自然的分出兩種辦公單元。從組團拼接來看，這種組合打破一味重復、單調乏味，這個外型富于變化，而且每個單元一目了然。無論是以玻璃凸窗戶為主，還是以豎立向條窗為主，均是突顯一種簡潔果斷的立面風格工程介紹：總占地面積16736平方米，總建筑面積約81568平方米，由一幢22層甲級辦公樓、一幢11層公寓式辦公樓、一幢10層酒店式商務公寓和一幢商業用房圍合而成。地理位置：四平陸，彰武路，正對同濟大學校門口，靠近“同濟科技園〞基地。整體定位：融辦公、商業、酒店式商務公寓于一體的中、高檔標志性綜合建筑群〞，集納了甲級寫字樓、商業廣場、公寓式辦公樓和酒店式商務公寓四種物業類型，辦公、商務會議交流、商業休閑購物等多種互補功能。工程特色：陽光產業，綠色建筑，突破了傳統辦公建筑孤立隔膜、方正不變的建筑形象；以向內圍合的露天景觀中庭，營造出開放的、室內外相互融通的建筑空間環境設計理念：綠色建筑、和諧建筑，設計形式上運用：開放式人流動線：人車分流和國際權威認證的經典綠色建筑設計標準〔LEED能源與環境設計接觸標準，由美國綠色建筑委員會制定的一套綠色建筑評估標準，在節能環保中有著極高的國際權威性〕。多種功能綜合互補，可以降低開發風險兼顧增強工程整體吸引力；圍合露天中庭設計增加與自然的親密度，營造開放交流空間，更加符合綠色建筑和諧建筑的設計理念；采用權威國際認證標準，增強客戶對于工程的信任感。沿街外觀圖甲級寫字樓、公寓辦公、圍合商業內街提供辦公、商務會議交流、休閑購物等多功能參考個案分析之——同濟聯合廣場關心企業成長的人性建筑同濟聯合廣場B座：目標是成為一座商務辦公的新時代典范，打造出一座科技、環保、舒適、節能的綠色建筑。總建筑面積：28036平米，22層，1-3F商業裙房，4-22層為辦公。標準層面積：1172平米，標準層高3.9米，單元面積范圍：160-630平米。LOW—E雙層中空玻璃幕墻、金屬框架，10.5米挑空大堂，每兩層大面積公用部位挑空設計，C座——自主商務空間，度身打造成長型企業平臺。強調對業主的軟性呵護和成長助推：提供政府相關政策優惠，為企業營造良好的成長氣氛。·總建筑面積：13161平米，總樓層：11層·；辦公區：3-11層；標準層面積：1446．5平米，標準層高：3.6米，主力單元面積范圍：150-220平米；組合幕墻結構外觀，大堂：獨立挑空大堂設計，四部OTIS品牌電梯；室內：分戶獨立VRV空調，配備新風系統，寬帶網絡接口，獨立茶水間、衛生間D座：一座商務酒店，引入美國戴斯酒店集團〔中國〕〞經營打理，擔綱酒店經營管理公司。本案的c座商務空間設計和室內配套設施對于我們工程的酒店公寓產品具有較大參考價值，在宣傳中表達對于成長企業的關心也利于吸引目標客源購置；底部架空建筑立面透氣孔線條流暢的群樓立面參考個案分析之——同濟聯合廣場工程概要：總建面3萬，容積率7.2，共1棟樓，層高4-5.5米不等，面積范圍80-330平米工程特色：4-5.5米的層高豐富了空間的布局，可以進行任意的分隔組合；同時每層的內置庭院也豐富了辦公空間的情趣參考個案分析之——靜安創展中心工程盡可能的滿足了大、中、小成長型企業的各項功能需求，并在各項功能的產品打造上處處表達人性化的細節關心，使得辦公場所不在冰冷、枯燥對成長型企業的人性化關心獨棟辦公、別墅式辦公已經成為市場主流，面積在1000～4000平米不等，滿足了企業商務居住、形象展示、經營管理等各項辦公需求為一體的商務功能獨棟總部辦公成為市場新亮點辦公產品不再單一、酒店式公寓、星級酒店、小戶型公寓、商業中心、企業會館、中心綠地等復合型功能不斷在辦公社區中得以表達復合型的功能表達為了滿足成長型企業的特殊需求，居住、會議、展示等功能在個案中都得到完美的演繹，且形式豐富多樣居住、會議、展示等功能需求的滿足得到全面提升如果說生態商務不再是新穎的概念的化，辦公產品居住化打造，通過景觀營造、建筑單體表現、建筑內部生活化氣氛等產品設計逐漸占領郊區辦公市場辦公產品居住化理念逐漸占領郊區辦公市場參考個案分析之總結工程多元性的深入挖掘——產品定位的初步探索戰略管理行為要啟發戰略決策層的靈感媒介和戰略創意，對于這種行為我們需要滿足其良好生態化資源和良好的商務交流環境，尤其是高層管理的辦公場所需要體現尊貴、奢華、個性化的空加打造；同時對于成長型企業的戰略管理行為而言，其需要預留更多的空間面積和富足的車位比例來滿足日益膨脹的擴張需求戰略管理行為的需求延展成長型的企業對于展示自身形象并進行公關外交顯得尤為看重，他們需要通過私用的建筑資產來展示其雄厚的資產實力，表達他們的私享性，他們也需要通過建筑形態的創新與組合，打造一個適合企業形象展示和生態辦公的個性空間，滿足入住企業的人文需求；他們更需要一個完善的配套和富有趣味性的企業會館來進行高級公關接待等活動公關展示行為的需求延展除了常規的日常經營性的辦公以外，諸如月會、季會等大型公司集會的需求突出；企業提供給員工的自由活動空間、餐廳、閱覽室、視聽室等輔助配套空間；具有良好生態環境的集中式培訓空間，提供管理培訓或者進修培訓；強調在良好的生態環境下輕松解決重大戰略和重要談判問題的休閑式溝通空間；召開國內外各種會議、學術研討、商務洽談、專業培訓及休閑度假等大中型活動；以企業內部會議和商務會議洽談為主會議培訓行為的需求延展通常是在企業接待公關的根底之上的。一般的如異地客戶接待等，提供諸如酒店式公寓等小戶型居住空間；除此之外，還需要提供全面的高層住宿、VIP客戶招待、企業戰略性高層會議、企業高管度假、重要商務談判等功能設施商務居住行為的需求延展

我們對目標市場的需求進行一個細致的研究和延展，通過這些成長型企業的特殊需求來作為產品定位的依據和參考，他們的多元化需要的就是我們要做的多元性產品符合目標市場需求的定位方向?商務花園辦公+效勞式商務公寓+獨棟總部辦公＋休閑商務配套＋會議展示中心商務花園辦公效勞式商務公寓別墅式總部辦公休閑商務配套會議展示中心

生態商務島滿足企業辦公的生態性、景觀性、趣味性的辦公需求滿足商務居住的企業行為和公關接待的企業需求滿足企業戰略決策辦公、商務居住、企業展示、會議培訓等需求為一體的總部辦公滿足企業運作的輔助配套需求滿足企業常規的日常經營性的辦公會議、大型公司季會、月會、年會、國內外各種會議、學術研討、商務洽談、專業培訓及休閑度假等會議需求戰略管理商務居住公關展示會議培訓產品方案設計排布分析經濟技術指標總占地面積43711㎡其中DM-9-A1地塊38563㎡DM-9-A2地塊5148㎡總建筑面積102500㎡其中DM-9-A1地塊82000㎡DM-9-A2地塊20500㎡容積率DM-9-A1地塊2.12DM-9-A2地塊3.98綠化率40%產品方案設計排布分析方案設計描述方案沿河由東至西建筑依次遞減，在滿足沿河建筑限高的限制條件下，保證退后建筑的河流景觀采集面，也就避免了傳統排布方式中僅沿河建筑能欣賞到河流景觀的缺陷；建筑排布：工程方案由一棟酒店式公寓、2棟高層、2棟小高層辦公和6棟獨棟總部辦公組成與此同時，方案設計以“生態商務島”的概念為核心，依托退臺式的整體建筑布局，建筑排布體現出“風帆”的藝術造型，并在語意上和與項目北側的“揚帆路”進行對接，建筑立面在作為城市景觀節點的同時，無形之中提升了項目認可度立面效果：配以類似的風帆圖片和立面照片產品方案設計排布分析由于A-2地塊的特殊性，我們考慮用特殊的建筑來打造特殊的產品，該地塊位于本項目以及整個總部基地的核心區域，又南臨基地內部的中央綠地，景觀和位置絕佳，因此我們用酒店式公寓建筑來作為項目的地標形象，在提高酒店公寓價值的同時，通過建筑標高來實現項目的標高地標建筑：如果說酒店公寓建筑作為島嶼辦公的“航空母艦”的話，周邊的中、低層花園辦公便成為它的“巡航艦”，且從建筑排布上來看，這些花園辦公建筑層次感鮮明，通過各自小組團的圍合形成大圍合，雙重組團圍合將酒店公寓緊密包圍，整個規劃呈現出半圓型的島嶼形狀圍合排布：方案設計描述工程方案由一棟酒店式公寓、2棟高層、2棟小高層辦公和6棟獨棟總部辦公組成配以類似的島嶼形狀圖片功能分區分析之——人文科技大廈主要由兩棟高層構成，一幢16層，共1.5萬㎡，標準層950㎡；一幢13層，1.2萬㎡，標準層970㎡。兩棟高層辦公融入了智能化的高科技打造標準，并且以產品的細節打造凸現項目的人文關懷；在此基礎上建筑內部的空間營造生態綠化景觀，豐富枯燥、乏味的辦公環境，如空中庭院、內庭綠化等。A區人文科技大廈經濟指標：一幢16層高層，建筑面積1.55萬㎡，標準層970㎡；建議戶型面積：60-70㎡，總共約238戶經營形態：聘請專業的酒店式管理物業公司，對其進行物業管理，為入住客戶提供人性化、管家式的物業服務；功能說明：為商務社區提供商務居住功能，其中主要分為三類：一是滿足普通的公關接待功能；二是滿足企業的員工住宿。該類產品即可以作為企業的配套附屬進行捆綁式購買，亦可以面向投資客源進行單體出售；B區商務行宮——效勞式商務公寓功能分區分析之——商務行宮經濟指標：3棟10層小高層，1棟1.56萬，共標準層1300㎡；1棟1萬㎡，標準層1000㎡；1棟1.4萬㎡，標準層1400㎡；設計說明；為了增強建筑東向河流景觀的效果，同時保證低密度總部辦公的舒適性，三棟小高層建筑采用L型建筑排布，并盡可能多的保證東向的開間；其建筑排布圍合出一個商務廣場，給企業提供商務展示、品牌發布的平臺，同時將北面的兩棟建筑隔開，并用連廊進行連接，底層架空作為小區的出入口。除此之外，我們考慮將南部小高層的4、6、8層進行三級退臺處理，形成空中花園，提供一個生態休閑、員工交流、休憩觀景的效果的平臺，退臺的進深控制在5米左右，以保證其舒適性C區商務花園辦公功能分區分析之——商務花園辦公住區化設計生態商務的產品細節建議：功能分區分析之——商務花園辦公以居住小區的景觀規劃和建筑細節處理來打造本案中的商務花園辦公，既能在辦公社區中營造居家溫馨的感覺，減緩工作壓力和強度，又有利于抬升辦公形象、提高辦公價值、拉高辦公價格。①②③④①②③④

走在鵝卵石與木棧道搭配的小路上，更似回