集團財務部2021-03-15房地產(chǎn)業(yè)“營改增〞政策影響及應對建議內容提要房地產(chǎn)營改增政策預期營改增對房地產(chǎn)的影響房企對營改增應對措施房地產(chǎn)營改增影響及應對第十二屆全國人民代表大會第四次會議，國務院總理李克強宣布，今年將全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增……。房地產(chǎn)營改增最新進展對李克強營改增政策解讀涉及范圍今年5月1日起：離現(xiàn)在還有不到2個月時間，企業(yè)要完成涉稅業(yè)務調整、核算變更、稅控升級、財務內控完善等準備工作，可謂時間緊，任務重。實施時間下游抵扣稅負增減將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)：至此全部行業(yè)納入營改增，有利于增值稅抵扣鏈條的完善。確保所有行業(yè)稅負只減不增：或實行過渡政策，借鑒營改增在上海試點初期的作法，采取超稅負退稅；或對老企業(yè)實行5%的稅率核定征收。所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍：解決了房企下游的后顧之憂，有利于去庫存。營業(yè)稅同增值稅主要區(qū)別項目營業(yè)稅增值稅計稅原理及特點價內稅，全額計稅，重復納稅。價外稅，對新增價值征稅收入確定收入=營業(yè)額銷售額=營業(yè)額-銷項稅稅額計算營業(yè)額×稅率應納稅額=銷項稅額-進項稅額稅率3％、5％17%、13%、11%、6%、3%進項稅不涉及“以票控稅”，規(guī)定時間內認證、抵扣。發(fā)票開具不分普票、專票專用發(fā)票和普通發(fā)票，稅控全國聯(lián)網(wǎng)征管特點簡單、易行計征復雜、征管嚴格、法律責任大營改增后主要涉稅業(yè)務政策預期序號涉稅業(yè)務目前涉稅政策營改增后政策預測1銷售開發(fā)的不動產(chǎn)或土地營業(yè)稅5%增值稅11%，購進逐年抵扣5%的進項稅。2轉讓購置或抵債的不動產(chǎn)或土地按差額，營業(yè)稅5%增值稅11%3出租不動產(chǎn)營業(yè)稅5%增值稅11%4轉租不動產(chǎn)營業(yè)稅5%增值稅11%5不動產(chǎn)投資營業(yè)稅免增值稅11%6銷售自產(chǎn)貨物帶安裝勞務營業(yè)稅3%-建筑勞務；增值稅17%-貨物銷售。增值稅11%-建筑勞務增值稅17%-貨物銷售7融資利息營業(yè)稅5%增值稅6%，抵扣暫不明8土地成本政府出讓不涉稅或不抵扣序號涉稅業(yè)務目前涉稅政策營改增后政策預測9政府規(guī)費政府收費不涉稅無抵扣10規(guī)劃設計咨詢增值稅3-6%，不抵扣增值稅3-6%，專用發(fā)票可抵扣11建安裝飾費營業(yè)稅3%增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣12甲供材料增值稅17%，無抵扣營業(yè)稅3%（不含設備）增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣13裝飾材料增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣14苗木景觀工程營業(yè)稅3%增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣15苗木采購增值稅13%，無抵扣或改為增值稅11%，銷售或收購發(fā)票可抵扣16運輸費增值稅11%，無抵扣增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣序號涉稅業(yè)務目前涉稅政策營改增后政策預測17人工成本入費用抵企業(yè)所得稅入成本還可抵土增稅無變化，不能抵扣增值稅18辦公用品增值稅17%，不抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣19水費增值稅6%，不抵扣增值稅6%，專用發(fā)票可抵扣20電費增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣21加油費增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣22修理費增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣23咨詢鑒證審計增值稅6%，無抵扣增值稅6%，專用發(fā)票可抵扣24住宿餐飲營業(yè)稅5%增值稅6%，或不可抵扣內容提要房地產(chǎn)營改增政策預期營改增對房地產(chǎn)的影響房企對營改增應對措施房地產(chǎn)營改增影響及應對

由于自行購進材料可以抵扣17%的增值稅，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性，提高商品房建造品質。增值稅的抵扣機制要求企業(yè)準確核算進、銷項稅以及應納稅額，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理水平。全行業(yè)實行增值稅，有利于提高稅務機關對建安房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管水平，減少發(fā)票管理中虛假行為。有利于表達稅負公平，高毛利多交增值稅，低毛利少交增值稅，虧損企業(yè)不用交稅。以前虧損也要交5%營業(yè)稅。不同企業(yè)由于本錢結構〔主要開發(fā)本錢中土地和利息的占比〕不同，以及財稅管理水平不同，稅負會有升有降。稅負影響核算影響產(chǎn)品影響征管影響效率影響對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

由于自行購進材料可以抵扣17%的增值稅，并入收入中僅繳納11%的增值稅。建安企業(yè)傾向簽訂包式包料承包合同.增值稅的抵扣機制要求建安企業(yè)準確核算進、銷項稅以及應納稅額，有利于提高建安企業(yè)財稅管理水平。收入不含稅與增值稅稅負普通上升將減少建安企業(yè)的收入與利潤,并增加現(xiàn)金流。建安企業(yè)可能會增加收入以轉移稅負上升影響.建安企業(yè)的發(fā)票五花八門,專票較少。增值稅的憑票抵扣要求企業(yè)對本錢費用工程的發(fā)票及種類提出更高要求.建安收入中材料占比，以及不同本錢工程的增值稅可抵扣性，影響建安企業(yè)稅負.總體看來,建安企業(yè)營改增后稅負會有所上升。稅負略升核算影響總包方式經(jīng)營成果票據(jù)管理對建筑行業(yè)的影響營改增政策待定因素存量項目過渡土地增值稅存續(xù)預售期稅收征管項目公司制是否改變待定因素土地成本可抵扣性利息的可抵性對銷售收入的影響“營改增〞后由于價稅別離，銷售總價款將分解為營業(yè)收入和銷項稅。計算公式如下：企業(yè)營業(yè)收入=合同總價款÷〔1+11%〕=合同總價款×90.09%增值稅銷項稅額=營業(yè)收入×11%=合同總價款×9.91%【結論】營改增后企業(yè)營業(yè)收入下降9.91%。對企業(yè)銷售規(guī)模、企業(yè)排名、利潤指標等產(chǎn)生負影響,進而對業(yè)績考核也應適當調整。銷售方式營改增前后，銷售收入可能適用不同的稅種（營業(yè)稅或增值稅）從而引起稅負不同；銷售跨期結算收款銷售開票銷售方式不同，如直接銷售或代理銷售影響銷售收入確認時間，從而引起納稅時間不同；銷售開票時間也影響納稅義務時間，增值稅中先開票的，要先納稅。銷售合同中結算與收款條款約定影響收入納稅義務時間，從而引起納稅時間不同；對銷售管理的影響“營改增〞后，建筑〔房地產(chǎn)〕企業(yè)向上游企業(yè)〔各類供給商〕支付的款項中，包括價款和可抵扣的增值稅進項稅額，進項稅額不記入本錢費用，因此入賬本錢費用將下降，對企業(yè)利潤產(chǎn)生正向影響。對本錢費用的影響序號費用類別適用稅率或征收率含稅價格不含稅價格成本減少比例1材料、設備、辦公、電力、加油17%10085.4714.53%2建安、裝飾、運輸11%10090.099.91%3苗木花卉13%10088.511.5%4設計、咨詢、策劃、審計、物管、沙石6%10094.345.66%5小規(guī)模代開發(fā)票3%10097.092.91%成本跨期成本進項成本轉移工程支出與發(fā)票取得時間可能跨期，導致適用不同的稅收政策。通過合理安排，推后成本費用支出的發(fā)票開具時間，增加增值稅抵扣或利用過渡期財政返還。稅率不同的商品與勞務混合購進（如包工包料工程、包工包料裝飾、包工包苗景觀），或可考慮進行業(yè)務拆分，以適用不同的稅率，增加增值稅的抵扣額。項目盈虧不一致，導致企業(yè)間稅負不均衡。虧損企業(yè)成本費用或不能產(chǎn)生抵稅效應。通過合理的關聯(lián)交易或使交聯(lián)方虧損或留抵稅得到利用，從而降低整體稅負。對本錢費用管理影響假設本錢費用占銷售比為80%，如果取得進項比(進項稅/本錢費用)為6.14%[4.91/80],營改增前后稅負相同。如果進項比大于6.14%，營改增后稅負下降，利潤增加；如果進項比小于6.14%，營改增后稅負上升，利潤減少。對企業(yè)利潤的影響信托利息統(tǒng)借統(tǒng)還關聯(lián)拆借目前信托利息沒有開具稅務發(fā)票。給稅前抵扣帶來影響。營改增后，信托利息或開具增值稅發(fā)票，如能抵扣進項稅的話，利息成本降低。以前是金融開付息憑證給統(tǒng)借方，統(tǒng)借方再向資金使用方提供收款收據(jù)。營改增后，可能需要層層開專票，如能抵扣進項稅，可使成本降低。以前關聯(lián)方資金拆借沒有收取利息，存在營業(yè)稅問題。營改增后，資金拆借收付利息，一方交增值稅，一方可抵扣，不增加流轉稅。對資金融通方面的影響投標人資格投標人是一般納稅人、小規(guī)模納稅人，影響以后提供發(fā)票是否具有可抵扣性，及抵扣率的高低。評標方法改變從單純比較總支出轉變?yōu)楸容^不含稅采購價格的高低。如110元17%的專用發(fā)票，比100元的普通發(fā)票更優(yōu)。結算條款結算方式與付款時間影響納稅義務時間，即影響對方發(fā)票提供時間。爭取按進度開具發(fā)票，取得發(fā)票再付款發(fā)票條款要求必須提供增值稅專用發(fā)票。若對方提供不合規(guī)發(fā)票導致我方稅務損失的要要求賠償。對招標采購工作的影響采購發(fā)票合理掌握開票時間，控制銷項稅的進度。約定收款日期，沒有收款不開具發(fā)票。如提前開票要申報銷項稅。。銷售發(fā)票稅款預測納稅申報采購發(fā)票及時取得并認證，不僅抵扣增值稅進項稅，也是所得稅與土增稅的稅前扣除憑證。增值稅一般納稅人采用抵扣制計稅，納稅申報較為復雜，提供的資料更多。開發(fā)節(jié)奏與銷售不同步，或導致增值稅稅負不均衡，階段性大量留抵，可考慮分期開發(fā)均衡稅負。對稅務管理工作的影響會計科目需要進行必要調整，在應交稅金下增加增值稅相關明細科目。會計科目發(fā)票管理會計核算現(xiàn)金流管理報銷管理對財務管理工作的影響會計核算需要對收入、本錢費用工程進行價稅別離，核算更復雜。包括銷售發(fā)票開具、紅字及折扣處理，進項發(fā)票認證等，工作量大。稅負不均衡或導致階段性留抵或階段性大量交稅，如何進行資金平衡。修改財務報銷制度，明確報銷發(fā)票類型或要件，以及發(fā)票的提供時間。對上游企業(yè)稅負轉嫁影響建筑裝飾稅負增加建筑企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革增加的稅負必然會轉嫁至開發(fā)企業(yè)，由此導致房地產(chǎn)成本增加。稅負轉嫁甲供材料計稅變化營改增后，甲供材或不再并入建筑營業(yè)額。雙方可能都希望加大材料采購比例，利用材料進項發(fā)票取得低納高扣的效果。交11%抵扣17%增值稅。內容提要房地產(chǎn)營改增政策預期營改增對房地產(chǎn)的影響房企對營改增應對措施房地產(chǎn)營改增影響及應對“營改增〞稅收政策及涉稅業(yè)務操作培訓會計科目設置及核算方法明確辦稅人員確定及稅控設置準備增值稅內控管理及報銷制度修改現(xiàn)在本錢費用支出梳理，挖掘可抵扣項營改增稅負測算，爭取過渡優(yōu)惠的措施對現(xiàn)在業(yè)務及遺留問題的稅務優(yōu)化建議應對措施－財務部門測算“營改增〞稅負變化收入項目序號收入類型含稅收入金額不含稅金額適用稅率銷項稅額1銷售不動產(chǎn)2不動產(chǎn)出租3……合計扣除項目序號成本費用項目預算或實際金額可抵扣含稅金額適用稅率進項稅額開發(fā)成本一土地征用及拆遷補償費二前期工程費三基礎設施費四建筑安裝工程費五公共配套設施費六開發(fā)間接費用七不可預見費

開發(fā)成本合計期間費用八銷售費用九管理費用十財務費用期間費用合計其他支出十一其他支出合計

近期資產(chǎn)購置或重大本錢支出的時間安排，款項支出，以及發(fā)票取得建議現(xiàn)有本錢費用合同執(zhí)行情況，合格供給商的評選原那么，合同涉稅條款的約定，發(fā)票的取得各類及開具時間末開票收入、稅款欠繳、面臨稅務檢查或稽查的補救措施測算營改增后的預期稅負變化，為相關涉稅業(yè)務提出指導意見，利用好過渡期稅收返還政策。提出對涉稅業(yè)務處理建議或意見應對措施－資金部門1對于遺留業(yè)務存續(xù)與中止或變更判斷，對融資費用的票據(jù)種類要求與開具時間確定。2對資金供應渠道的優(yōu)化，貸款方納稅人資格確認，顧問費和利息的比例安排，票據(jù)種類與開票時間要求。3內部資金利息的優(yōu)化安排：關聯(lián)方借款利息的公允作價，利息轉移列支問題；資金池或財務公司的設立考慮。應對措施－銷售部門銷售指標銷售合同發(fā)票開具客戶溝通對銷售指標中營業(yè)稅下的營業(yè)額，調整為增值稅下的不含稅銷售收入對合同涉稅條款進行修改或補充，明確銷售發(fā)票的開具時間及領取要求。就銷售發(fā)票的開具與領取事宜制定內控措施，確保發(fā)票流轉平安無誤。就前期銷售欠款客戶進行催收，就銷售發(fā)票變更事宜與客戶溝通。應對措施－本錢部門供給商的篩選，評標方法的改進，合同涉稅條款優(yōu)化，明確票據(jù)與時間要求，不合格票據(jù)補救。進行中的本錢合同存續(xù)與更新或中止，發(fā)票的種類與開具時間確定。業(yè)務模式的優(yōu)化，如增加甲供材料設備的比重，降低工程承包額，取得增加進項稅的效果。過渡本錢業(yè)務文本模式優(yōu)化應對措施－