房地產入門

（基礎及專業術語）李海軍目錄

第一部份

房地產概念第二部份

房地產類別及定義第三部份房地產的類型第四部份

房地產專業術語第五部份購房相關費用

房地產概念

房地產組成房地產的含義：房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱。包括：A)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產物權房地產業與建筑業區別：房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。（俗稱土地市場）“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。（俗稱樓盤開發）“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。（俗稱二手房交易）房地產細分（一）商品房是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發建設的房屋，均按市場價出售。（二）二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。可以隨時交易，相關費用1、營業稅：未滿五年的房子5.5%（現新政為未滿兩年）

2、中介費：若是找中介（中介收取1.5-3%的中介費），

3、契稅：90㎡以下契稅1%，90-非豪宅契稅為1.5%，若豪宅與非住宅，則契稅為3%等。當前非豪宅的界定為144平。

4、證書費80元。（三）集資房

一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。房地產類型（五）微利房

亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。類似保障性住房，需要向政府申請，不能交易

（六）房改房

已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。房改房一般有享受國家的優惠政策。（七）廉租住房

是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。房地產類型

（八）經濟適用住房

（解困房）

是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。（九）安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農戶。房地產類型房地產分類按建筑結構分類是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。分為框架和框剪及框架剪力墻。是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，環保，可回收二次利用。鋼筋混凝土結構

混合結構

磚木結構

鋼結構

框架優點：平面布置靈活，造價相對較低缺點：總層層高相對要高些，抗震性能不如框剪和剪力墻好，建筑高度有限制框剪優點：抗側向剛度大，變形小，既承重又圍護；抗震性較高缺點：剪力墻間距太小，建筑的空間布置不靈活。鋼結構優點1、高強質輕承受同樣的荷載比別的材料用量少2、材質均勻，各向同性，材料彈性范圍大。3、材料塑性、延性和韌性好；對超載、沖擊、地震、臺風等抵抗和適應性強，結構可靠度高。4、制造簡便，易于工業化大生產；施工周期短

缺點

1、耐火性能差2、不耐腐蝕，維修養護費用高。3、造價高。鋼結構磚木結構優點：空間分隔較方便，自重輕，并且施工藝簡單，材料也比較單一。缺點：不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。房地產用途分類

商業房地產（商鋪、SOHO及寫字樓）不支持落戶，商鋪產權40年、SOHO及寫字樓產權50年居住房地產

支持落戶，產權70年工業房地產

不支持落戶，產權50年

農業房地產農村或鄉鎮如新農村建設按樓層劃分規定分類

低層住宅指一層至三層的住宅。多層住宅

指四層至六層的住宅。中高層住宅

指七層至九層的住宅。高層住宅

指十層以上的住宅。超高層住宅指100米以上的住宅。依據《民用建筑設計通則》GB

50352—2005

及《住宅設計規范》GB

50096—1999面積及產權等術語相關術語◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；◆容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）相關術語

◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?！艚ㄖ芏龋航ㄔO用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，〈建筑密度為80%〉）◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的套內建筑面積與該套（單元）應公攤的公用建筑面積之和；相關術語

◆套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積；◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定；◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積；相關術語

◆公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％?！裟男┕妹娣e應分攤？應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。◆哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。相關術語

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！魞舾撸簝舾呤侵笇痈邷p去樓板厚度的凈剩值。

◆凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。相關術語

◆住宅的進深住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米?！糇≌拈_間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。相關術語

客廳開間3.5米主臥進深3.3米相關術語

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；1.總平面圖2.地下平面圖（車位、管理用房、設備房）3.樓層平面（低商、樓層平面、悶頂、屋頂）4.立面圖（軸號立面）5.剖面圖6.大樣詳圖識圖總平面圖風向頻率玫瑰圖是總平面圖上用來表示該地區常年風向頻率的標志。指外面吹向該地區中心的。用地紅線指經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。不計容建筑面積總平面圖（面積，樓棟，小區出入口，朝向，小區園林）總平面效果圖建筑施工圖（整個單元式多層住宅）開間凈深標準層（平面布置相同的住宅樓層）立面圖（層高，整體單元外觀）標高，高層樓盤總平圖高層樓盤標準層平面圖（核心筒）建筑施工圖地下車位（人防車位、非人防車位）別墅平面圖別墅立面圖房產購房者等相關費用相關費用印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據，稅率為萬分之五。指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%—5%。專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。業主委員會或者業主大會委托的物業管理企業每半年至少公