--可編輯整理共享廣西某房地產開發《運營治理方案》目錄\l“_TOC_250009“一、組織架構 1\l“_TOC_250008“二、部門設置和職能配置 1\l“_TOC_250007“三、公司總部治理層人員配置 3\l“_TOC_250006“〔一〕公司經營班子 3\l“_TOC_250005“〔二〕各職能部門定崗定編 4\l“_TOC_250004“四、運營治理的含義、內容和管控模式 5\l“_TOC_250003“〔一〕運營治理的含義和內容 5\l“_TOC_250002“〔二〕運營管控模式 8\l“_TOC_250001“五、構建運營管控平臺 8〔一〕一個經營目標——工程運營圍繞經營目標，聚攏工程全生命周期 9\l“_TOC_250000“〔二〕四大核心要素——打算、本錢、銷售、資金 9〔三〕四大支撐體系——會議體系、成果體系、績效驅動、IT支撐 19一、組織架構公司組織架構圖二、部門設置和職能配置公司層設置8個職能部門，各部門的職能配置如下：負責集團公司日常行政和辦公治理、打算治理、會議治理、信息實公司相關政策的執行。成員企業相關政策的執行。?財務部：負責制定公司財務制度和政策，全面預算治理、財務狀況分析，本錢管控，稅務籌劃，合并報表，統籌安排財務活動，統籌公司資金的調控，集檢查、指導、標準、考核和評價；對工程分公司內部治理審計稽核，并準時監控整改。審核。導入統一的標準化的操作模式，使整個公司的營銷體系的工作標準化、標〔產品定位、營銷籌劃環節〔工程CI、廣告、推廣〕、銷售環節〔價格、銷控、銷售狀況〕、后期效勞〔客戶滿足度測量、客戶效勞〕和營銷費用的掌握，加強對各工程分公來統一對外宣傳的品牌形象，提升企業無形資產，建立品牌效應。負責制定公司客服和會員系統的治理制度、標準及執行監視。主工作等。負責制定公司工程系統的治理制度、標準及執行監控，工程治理化、制度化。負責制定公司選購系統的治理制度、標準及執行監控，建立和完司采招體系的工作標準化、標準化、制度化。?開發部：負責制訂工程開發相關證件手續辦理的流程、標準并組織實施。做好工程開發前期的信息收集，開發工程的立項、申報，負責辦理土地證、房地各項審批工作，并幫助做好與相關政府部門的關系。三、公司總部治理層人員配置〔一〕公司經營班子1、公司經營領導班子由總經理、副總經理、總監〔或總工〕構成。1〔2〕副總總經理、總監假設干名：發部工作，負責公司日常事務。1務部。1部。工程部、采招部。〔二〕各職能部門定崗定編1111人2113114151161311281人，11四、運營治理的含義、內容和管控模式〔一〕運營治理的含義和內容工程進度、質量、本錢和現金流四條主線實現對整個工程的全面治理，掩蓋〔包括工程論證、工程籌劃〕、規劃設計、工程建設〔包括選購招標、施工等〕和銷售及效勞等工程運營治理的重要階段，從而實現對整個工程標準化、流程化和精細化的全方位運營治理。進度”、“防風險”，實現工程運營的“可知”、“可控”、“可推測”。〔1〕管目標：承接經營打算治理，實現指標的PDCA循環治理治理目標重點抓好以下幾方面工作：1、做好經營目標下的工程運營維度分解2、《年度經營目標責任書》的編制和治理跟進3、建立和健全“4＋1”治理指標體系4大類治理指標：經營類、銷售類、現金類、財務類四大類治理指標細分見下表：四大類治理指標三、目標與指標追蹤——經營打算的跟蹤，建立運營視角的產銷匹配重點〔主要跟進開工、開盤、交房等關鍵節點〕、銷售進度、回款進度、利潤完成進度、存貨指標。控進度：“七控”強化協同與防范風險，實現開發工程的過程監控①工程關鍵節點的管控，實現開發目標的過程監控。②專業力量比較弱、影響品牌和利潤的重要節點管控。③涉及多部門、跨層級協同頻繁的關鍵節點管控。④掌握工程關鍵路徑上的重要工作項，把控工程開發周期。⑤與收入達成休戚相關的關鍵節點和專項打算的管控。⑥受外部政府影響的證件治理的管控。⑦類似質量停頓檢查點的特別管控點的管控。防風險：強化價值鏈前端管控、構建投資收益跟蹤治理體系1、事前組織監控——價值鏈前端的階段性成果治理。工程運營按時段依次〔投資籌劃〔即工程論證〕、〕和利潤實現區〔方案設計、工程建設、營銷治理、客戶效勞等能連續推開工程。潤、IRR、一次性交房通過率等指標。2、事中過程監控——構建投資收益過程跟蹤體系。①要站在工程全局的高度，跨職能線、全盤考慮和平衡工程運營問題。②建立定期回憶機制，構建投資收益跟蹤體系一是以時間為周期〔如按半年或季度〕定期回憶；二是以大事為觸發的不定期回憶，通常是以關鍵節點。〔或對本錢執行、進度執行、銷售回款、資金打算執行四大維度進展分析和匯報。并通過比照偏差，引導每個工程都成為合格的工程。3、工程運營力量。工程運營力量，是以工程開發力量、工程經營力量、衡量工程團隊的評價指標構成內容。工程力量指數＝A1×工程開發力量指數＋A2×工程經營力量指數＋A3×工程現金流季度完成指數力量〔二〕運營管控模式縱向管控和橫向關聯協同。五、構建運營管控平臺構建一個“144”治理平臺。一個經營目標：即充分聚攏工程運營的全生命周期，并構建以投資收益的全過程跟蹤治理體系，實現工程運營既定經營目標。四大核心要素：工程運營最核心在于構建標準高效的打算治理體系、本錢治理體系、銷售治理體系和資金治理體系。四大支撐體系：構建以高效工程運營治理體系、成果治理體系、績效驅動體系和信息化支撐平臺，最終有效支撐和推動高效運營治理的落地。〔一〕一個經營目標——工程運營圍繞經營目標，聚攏工程全生命周期過程管控。〔二〕四大核心要素——打算、本錢、銷售、資金一、打算治理：聚攏經營，強化協同，實現開發工程的過程監控上游部門和下游部門的協同，促進工程運營效率的整體提升。貫徹并實現工程的四級管控體系：公司總部關鍵節點、工程主項打算主項打算由工程分公司負責人組織編制，工程專項打算由工程職能負責人編制，部門月度打算由各相應職能部門負責編制。關鍵節點：從運營視角保障企業經營目標的達成。關鍵節點：通常，“開工、開盤、交房”三個節點是絕大局部房企作為關鍵節點重要組成，結合實際，我們將公司運營管控的關鍵節點設定為：①取得國有土地使用證②完成方案設計③完成施工圖設計④工程開工⑤銷售中心開業〔開放〕⑥開盤⑦竣工驗收⑧交房關鍵節點打算是公司決策層管控“工程經營目標”的工具。工程運營治理是一個進展規劃、組織、實施、監視、協調、掌握的過程，對于決策層和治理層來說，對工程的過程治理主要集中在對關鍵節點的打算目標下達、過程監視與掌握、事后考核等手段上。具體操作上實行如下步驟推動：關鍵節點打算目標的設定與下達經營目標分解為幾個工程的經營目標，這幾個經營目標表達銷售指標。工程建設各主要節點的時間要求。〔或做出承諾鍵節點打算。執行上表達剛性要求。承受書面報告和定期運營治理睬議的形式進展。整以適應工程開覺察狀使其更具牽引性和指導性。主項打算：從管控視角實現縱向、橫向的業務協同工程主項打算，囊括要求倒排，目標是促使各專業以工程進度目標為統一方向開展工作。主項打算內容設定不限于以下幾項：解到工程開發治理打算中去，并在分步推動中實現。工程瓶頸﹞些政府驗收工作等。③包含﹝工程難點﹞內容，如拆遷工作，工程量清編制工作。④包含﹝多部門協同﹞銷售等多個職能部門的協同。⑤涉及公司﹝重大費用支出﹞的工作。素，以提高工作效率和效能。主項任務六要素為：①明確責任主體②清楚工作界面〔即工作任務的開頭和完成標志〕③設定合理工期④厘清工作任務的前后置影響關系⑤構建工作任務的工作指引〔完成工作任務的成果輸出〕①編制主項打算方案，經多輪評審后，經由公司運營部審核、總經理批準后執行。②打算反響與協調工程分公司層面〕或運營部經理〔公司層面〕為主導，組織召開周例會、風險。提前做好預案機制，集中精力推動下一步工作任務。各工程分公司形成月度工作報告，工作報告內容包括：○上月工作總結：成？滯后的需要明確具體緣由。對滯后工作明確后續推動的主責部門。○下月工作打算：依據主項打算明確下月工作任務有哪些？明確責任部門具體明確該工作任〔完成到什么程度〕標？需要哪些部門協作，需要公司供給哪些資源？具體式樣詳見附表《三環地產·月度工作報告》專項打算：聚攏落地，實現工作執行指導大類：項打算、報建專項打算、招投標專項打算、工程施工專項打算”等。”。〔政府證件〕、責任人力量缺乏的某一工充。假設涉及跨部門工作協同，需要與協同人達成共識。部門打算：聚攏承諾，承接工程打算的橋梁25～27〕源支持”，并依據工作項的來源和重要程度設置相應權重，公司將“部門月度工作打算”列為對各職能負責人的績效考核標準。部門打算見《三環地產﹒〔〕部門工作打算表》型構成以及最的產品庫存等相關信息。工程打算與進度：總體進度狀況。心的本錢掌握體系”本錢回憶到本錢總結與本錢數據庫。分級授權與管控，支撐房地產企業“跨區域、多工程運作”業務進展的需要。貫徹并實現以合同為中心的“全動態本錢治理”基于先進的“目標本錢“全動態本錢治理”。并準時分析監控。○本錢體系的建立與管控，參照龍湖本錢管控模式，由財務總監、運營部、人力資源部、財務部、工程部、采招部和各工程部爭論確定后落實。是以下四個方面：并與，績效掛鉤進展嚴格考核。越強控線〔底線〕時，停頓業務執行。更高級別、更嚴格的程序審批。理組織召集。＝合同簽約金額＋已確認合同變更金額＋已簽訂合同預估變更金額＋待發生合約規劃金額本錢考核關鍵指標設定〔扣除地價〕，工程竣工結算或階段性檢查：目標本錢變動率＝〔動態本錢－目標本錢〕∕目標本錢×100%考核對象：除財務總監外的其他高管人員②二是責任本錢變動率目標本錢責任分解，在相關本錢結算或階段必檢查：責任本錢變動率＝〔動態本錢－責任目標本錢〕∕責任目標本錢×100%考核對象：本錢、工程、營銷等職能線負責人。③資金打算達成率月度達成率＝月度資金打算內實際支付的款項∕月度資金打算總額×100%考核對象：財務總監、本錢、工程、營銷等各級資金打算負責人。④工程簽證比率工程簽證比率＝整個工程的工程簽證額∕合同執行價×100%注：合同執行價指甲乙雙方核對后執行的合同價考核對象：工程職能線負責人〔工程部經理、工程部經理〕銷售打算管控確定銷售目標，編制好銷售打算，并將具體銷售目標打算實時、全面監控。〔一〕銷售管控的核心指標①銷售規模銷售額：銷售金額和銷售面積。工程數量及分布：按區域統計工程數量，反映企業戰略布局狀況。②銷售毛利率銷售毛利率＝〔銷售凈收入－產品本錢〕∕銷售凈收入×100%③銷售回款略，并通過將月度〔或季度〕獎金與銷售打算完成狀況掛鉤。工程分公司推盤工程當月銷售率≥60%。銷售價格管控〔＝已售貨值＋待售貨值＋剩余貨值確定合理銷售價格和銷售去化率。為基準從以下幾個方面進展管控：①工程可自行制定房價，但原則上不能低于底價。②工程不允許推售沒有底價主房間。程，經總經理批準。④工程因退房業務返回的房源，由營銷總監作出評估是否需要重審定底價，如需重審定底價的，經由總經理批準后執行。營銷費用管控〕編制年度工程營銷費用編制以年度預算方案為依據，依據工程銷售進度和營銷投放的需求進展月度分解。門必需嚴格執行審批流程。4〕資金治理：實現資金的打算內、外的標準流程審批，嚴控資金進出〔即本錢〕進展嚴格的治理，實現目標本錢下的動態本錢管控。統的自動提示、工作前置等，提高回款的速度和質量。月度資金打算治理：通過月度資金打算治理掌握付款申請和付款審批資金預算，做好標準管控。〔三〕四大支撐體系——會議體系、成果體系、績效驅動、IT一、會議體系——拒絕粗放、低效會議，構建標準、標準、高效的會議體系制，最終整體提升企業會議效率。議分類：會、階段成果審查會等。度總結會等。通過會議決策治理工具化提升會議效率。踐。會議卡式樣見附表《三環地產·會議治理卡》。66見下表二、成果體系——不以事項完畢為完畢，以事項對應成果質量好壞為完畢行效率，最終提升工程運營。成果體系步驟陣，讓成果落實到人，做到真正治理受控。②成果標準化、模塊化后，協作相關流程與標準，便于員工提煉與應用。開發供給參考。工程各階段的成果清單