房地產發展商經營態勢一、全球主要城市房價排名二、中國房地產發展簡史三、廣州各大發展商經營態勢四、關于發展商小結導讀全球主要城市房價排名排名城市房價（美元）NO.1倫敦倫敦市區最好地段房價：2萬-3.6萬美元/平方米較為差一點的地段房價：1.4萬-1.9萬美元/平方米NO.2紐約上曼哈頓地區房價：1.3萬-2.2萬美元/平方米下曼哈頓地區房價：1.2萬-2萬美元/平方米之間NO.3莫斯科市中心房價：1-2萬美元之間，中間價1.5萬美元/平方米，僅比紐約略低。NO.4巴黎每平方米在1.2-1.8萬美元之間，中間價1.38萬美元/平方米。NO.5香港在1萬-1.5萬美元/平方米之間，中間價是12600美元/平方米，NO.6東京公寓的中間價11870美元/平方米NO.7新加坡政府公屋除外的市場交易的商品住宅的房價則基本在1萬1-1萬3美元/平方米之間，中間價11800美元/平方米NO.8印度孟買市中心公寓的中間價10222美元/平方米根據Ehome數據：我國上海的房價中約為3318美元/平方米，排在世界大城市的第25名；北京的房價測算為2282美元/平方米，略高于印度首都新德里的2107美元/平方米，排在世界大城市的第31名。中國房地產發展簡史第一階段：房地產萌芽期（1991年之前）在1987年，深圳率先出臺了新的房地產政策——房地產使用權可以交易。這個政策突破了當時計劃經濟條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實驗性質。隨后，在廣州也出現了類似的情況。中國房地產萌芽于南國熱土，并開始向全國逐步滲透。第二階段：房地產爆發期與平穩期（1991—1997年）

1991年到1992年，是中國房地產的爆發期，特別是鄧小平視察南方以后，全國各地數千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。第三階段：房地產活躍期（1998—2002年）

1998年，中國房地產出現了一個新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項政策一出，銀行按揭順勢推出。從此中國房地產漸次進入市場化的活躍期，真正的房地產市場誕生。第四階段：房地產調控期（2003—至今）

從“國八條”到“國六條”，從“調控”到“再調控”，央行嚴控房貸的121文余熱未盡，中國房地產又面臨新的政策考驗。2003年以來，中國房地產宏觀調控政策不斷，不能簡單地理解為開發商的優勝劣汰，或僅僅是一種土地資源的再分配，而應該是房地產行業市場發展階段性的調整信號，行業規范性、結構性調整將藉此深入展開，中國的房地產市場將由此步入新的發展階段。項目開發流程一、取得國有土地使用權的方式（一）出讓方式1、招標出讓指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。在規定的期限內，由符合規定的單位或個人（受讓人），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標，擇優而取。2、拍賣出讓指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者—土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。3、掛牌出讓

出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。是招標拍賣方式出讓土地使用權的重要補充。4、協議出讓

指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。（二）劃拔方式

指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。二、項目操作流程選址1）市場條件判斷本階段如需尋找合作伙伴則需簽定合作意向、協議及合同書2）項目位置選擇市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷，僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷立項1）投資分析涉及部門分別為：計委、規劃局、建委2）編制項目建議書需要提交文件為：項目建議書、可行性研究報告3）編制可行性研究報告

4）進行項目方案概念設計

取得土地1）辦理《建設用地規劃許可證》據上批文辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知2）領取《國有土地使用證》提交：《建設用地規劃許可證》及《國有土地使用證》規定提交文件規劃設計1）項目方案設計規劃局辦理《建設用地規劃許可證》，據此到地政部門辦理《用地批準書》，評估項目建設用地地價2）項目方案審批需要提交《項目設計方案》3）領取《建設工程規劃許可證》

開工建設1）招標:尋找施工單位建委工程處同意開工，辦理開工許可證2）領取《建設工程施工許可證》3）開工建設竣工驗收1）建設項目施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工，辦理《商品房預售許可證》，四方驗收、檢驗單簽字蓋章2）工程驗收3）領取《商品房銷售許可證》房價總體構成商務住宅1)地塊商務屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發達，享受市中心級別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復雜的情況3)商業價值高，居住價值一般4）注重產品服務和品質單房（25—35平米）一房（35－45平米）高層注重工作便利,關注產品服務及品質大戶型：（有高端傾向）二房（160-170平米）三房（180-200平米）城市改善1)周邊配套完善，交通便捷，環境較為安靜

2)適宜居住四房（180—220平米）三房（150－180平米）小高層追求居住改善和品質二房（100－120平米）城市棲居1）要求公共交通密集，站點在步行距離內2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般一房（30－50平米）高層低總價優勢二房（65－80平米）城郊改善1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區域比較近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區域居住氛圍良好四房（150－190平米）洋房追求舒適居住四房（200—240平米）TOWNHOUSE三房（130－150平米）三房（180—200平米）多層二房（90－100平米）產品線分類郊區棲居1）項目位于城市外圍區域二房（75－85平米）多層價格務實2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有三房（90－110平米）小高層3）項目周邊通常無配套，依賴小區內部解決高層4）地塊條件通常只有三通（水電路）郊區享受1）有較好的自然資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套三房（200—240平米）洋房追求舒適居住。關一房兩房（50-90平米）TOWNHOUSE注景觀資源經濟型別墅高檔產品1）占有稀缺資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有雙拼別墅別墅占有稀缺資源獨棟別墅發展商簡介1、萬科企業股份有限公司478.7億2、綠地集團有望400億3、中國海外發展有限公司前11月250.8億港元4、保利房地產股份有限公司205.11億5、廣州富力地產股份有限公司160.2億6、碧桂園控股有限公司175億元7、綠城房地產集團有限公司151.8億8、金地(集團)股份有限公司114.03億9、龍湖集團118億元10、世茂世茂房地產控股有限公司超100億11、合生創展集團有限公司107.75億港元12、雅居樂地產控股有限公司93億元13、恒大地產集團有限公司超100億2008年銷售額百億元房企名單萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。萬科堅持“讓建筑贊美生命”的企業核心理念，積極改善人居環境，積極倡導綠色環保、堅持領跑行業。深圳萬科股份有限公司董事長王石公司簡介時間事件1984年成立于深圳，從事進出口業務1988年公司發行A股，成為國內首批上市公司之一，通過公開競拍土地，進入深圳房地產業務1991年通過公開競拍土地，進入上海房地產市場，開始跨地域發展1993年確定以大眾住宅為核心業務，開始萬科“減法”，進行專業化調整，向海外投資者發行B股2001年轉讓零售業務，全面實現業務調整2004年發布萬科第三個十年發展規劃，確定“3+X”區域發展布局2005年萬科營業額突破100億，成為首個突破百億的房產開發商2006年作為第一家含B股上市公司完成股權分置改革，銷售額突破200億2007年萬科建筑東莞技術研究基地成為國際住宅產業化基礎，銷售額突破500億2008年實現31個城市，超過15萬戶家庭的居住夢想歷史沿革+發展版圖“3+X”區域發展布局版圖金色系列：位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求。城花系列于城郊的住宅，既滿足客戶對舒適居住的追求，同時也保持與城市適當的交通距離。四季系列位于郊區的住宅，一方面為客戶提供高性價比產品，實現客戶棲居的需要，另一方面為客戶提供第二居所產品，實現客戶享受的需求。高檔系列位于較好位置的住宅，為客戶提供高品質生活產品。產品線營銷廣告風格2008年主題：慮遠積厚·守正筑堅2007年主題：大道當然·精細致遠2006年主題：變革先鋒·企業公民2005年主題：顛覆·引領·共生2004年主題：成就?生活?夢想2003年主題：生活無限2002年主題：客戶微笑年2001年主題：網絡聯盟年2000年主題：職業精神年1999年主題：團隊精神年1998年主題：職業經理年1997年主題：客戶年1996年主題：質量管理年1995年主題：資金年關于萬科---主題年是中國房地產行業的第一個客戶俱樂部組織。

是與全社會互動的萬科家觀念的交流平臺。

是萬科家觀念的倡導者和傳播者。關于萬科---萬客會+萬科物業保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團（軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源投資開發）控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業。截至2008年12月31日，公司總資產已達536.32億元，比上年末增長31%。中國保利集團公司總經濟師、保利房地產（集團）股份有限公司董事長李彬海公司簡介歷史沿革+發展版圖作為“萬，保，金，招”之一的保利地產，在自身良好運營的基礎上，建立起了一系列可以反映企業品牌形象的產品線。產品線項目主要以高端項目，城市改善型和城郊改善型住宅為主，同時兼顧部分城市棲居型和商務型住宅。總體來看，作為一家大型開發企業，保利的產品線完善程度較高。保利香雪山商業街佛山千燈湖版圖---保利水城購物中心保利香雪山洋房保利香雪山別墅保利中環廣場營銷廣告風格營銷廣告風格碧桂園誕生于1992年，已經營造了十多個超大規模綜合社區。目前已發展成為擁有10多萬業主住戶、4萬多員工、屬下機構涉及房地產開發各個環節的大型綜合房地產企業。碧桂園根據社會和人居發展的需求，不斷豐富“大規模社區+優美環境+優質產品+優質管理服務+超級配套體系+合理定價”為內涵的碧桂園家園模式。楊國強楊惠妍

公司簡介發展版圖結合碧桂園長達十年的發展軌跡來看，集團已經在廣東省內形成了一套獨特的“碧桂園式生產體系”，并將此推向全國。而此體系正是以大規模，大配套，以低價沖市，通過快速開發、快速銷售搶占市場先機為企業發展特色。企業以珠三角為發展重點，逐步進駐中部地區的中小型城市，迅速占領各個小型的市場。產品線碧桂園式洋房、別墅碧桂園酒店、學校營銷廣告風格碧桂園會碧桂園報物業服務關于碧桂園

廣州富力地產股份有限公司（香港聯合交易所上市編號：2777）成立于1994年，注冊資金7.6億人民幣，集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體，擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質及一級房地產中介資質,是中國綜合實力最強的房地產企業之一。公司于2005年7月14日在香港聯交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業指數的內地房地產企業,并榮登市值最高公司之一。公司簡介富力地產集團董事長李思廉

發展版圖從第一個項目破土動工到如今已擁有約70個物業項目，約2000萬平方米現有土地儲備以及約400萬平方米的在建面積。產品線富力地產在繼續打造理想人居的同時，開始向商業地產領域進軍。在廣州，富力地產率先拿下CBD中心所在地珠江新城超過十個地塊，約140多萬平方米建筑面積的商業樓宇，另外，富力地產還與全球著名連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團和凱悅酒店集團合作，共同打造兩家超五星級酒店。在北京，富力地產也增加了商業樓宇的開發力度，商業地產的拓展，不僅能滿足了企業長期投資收益的需要，更提高了國內現代化商業地產的頂級標準。營銷廣告風格公司簡介合生創展集團有限公司（合生創展）1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市（代碼：754），是致力發展住宅地產、商業地產、酒店地產、旅游度假產業和物業管理產業等泛地產事業的大型綜合性企業集團。合生創展集團董事長---朱孟依由于合生在城市進入戰略上的部署，近幾年來，企業重點在環渤海，長三角和珠三角三地發展，主要以北京，上海，天津，廣州四個城市為中心，同時07年底進入惠州，中山，大連，太原等二線城市。企業集中于一線城市的發展，一方面因為其市場成熟度高，另一方面也因為一線城市的中高端消費人群龐大，因此其在產品線的規劃上則明顯傾向于中高端項目。發展版圖產品線合生創展的核心業務為住宅地產、地產投資、酒店旅游以及綜合服務。住宅項目主要集中在廣東、北京、天津、上海；地產投資有上海合生國際大廈、廣州合生國際大廈；酒店旅游業務集中在北京和廣州；綜合服務方面擁有自己屬下的物業管理公司---康景物業集團有限公司。廣州合生國際大廈京津新城帝景溫泉度假村京津新城國際標準環水高爾夫珠江帝景營銷廣告風格公司簡介+發展版圖恒大地產集團是集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化大型房地產綜合企業。

恒大的土地儲備及城市分布的均位居中國龍頭地位，目前，在全國土地儲備超過4500萬平方米，分布在20余個主要城市，超過80%的項目位于上海、天津、重慶3個直轄市和廣州、武漢、沈陽、成都、南京、西安等13個省會城市。所在城市基本為區域經濟中心，人口數量大多在500萬以上，經濟規模及發展速度全國領先。恒大地產董事長許家印產品線高端產品一般以恒大華府系列為主，定位為所在城市最高端豪宅，是填補當地豪宅市場空白的標志性物業；旅游地產產品一般以恒大金碧天下系列為主，定位為集旅游、度假、商務、居住一體的大型旅游度假項目，坐落于自然、優美的大型山水環境之中，具有得天獨厚的景觀資源；中高端及中端產品一般以恒大綠洲/恒大名都/恒大城/恒大雅苑系列為主，通常位于城市的次級中心區域，周邊交通便利，市政配套齊全，定位為配套完善、環境優美的大型住宅小區。在恒大的產品結構方面，中端產品占40%，中高端產品占30%，高端產品占10%，旅游地產產品占20%。營銷廣告風格公司簡介+發展版圖中海地產集團作為中國海外集團從事內地地產業務的旗艦企業，亦是中國海外發展有限公司（香港聯合交易所上市企業，代碼00688.HK）的主體企業。2007年，中國海外發展有限公司被列為香港恒生指數成份股，成為恒生指數中資藍籌股中唯一的地產公司。市值最高超過1600億港元。中國海外集團有限公司在香港成立，迄今已走過了30年的發展歷程。中國海外集團有限公司于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務院的中國最大建筑聯合企業中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。產品線

中海地產集團的核心業務為主流城市優質地段的中高檔精品住宅開發，同時在香港、北京、上海、深圳、廣州等中心城市的核心地段發展優質寫字樓及其它商業物業，以長線持有為目標，為集團帶來穩定豐厚的租金收益。中海系列樓盤外觀營銷廣告風格公司簡介時代地產于1996年開始從事房地產業務；

1997年開始成立多家項目公司開發了一系列房地產項目；

2000年組建成立了廣州市時代發展企業集團有限公司；

2002年集團從單一區域的開發建設到多項目跨區域發展；

2004年時代地產成為中國房地產界的中堅力量；

2005年集團營收超過15億，業務擴展至商業地產、旅游地產領域；

2006年確定以“生活藝術家”為核心定位，發展人文地產的標桿企業時代集團董事長兼總裁岑釗雄

產品線時代地產業務集中在珠江三角洲范圍內，產品線有洋房、別墅及商業。營銷廣告風格公司簡介+發展版圖雅居樂地產控股有限公司（股份代號：3383）是一家香港上市企業，以房地產開發、經營為主，廣泛涉足物業服務、裝修服務等多個領域。雅居樂自1992年在中山開發第一個房地產項目以來，始終致力于國際人居價值的探索，追求卓越的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠見、心建、共建未來”的全新理念。目前，集團共有53個處于不同建筑階段的項目，分布于廣州、中山、