2017年7月南京市建筑面積管理及設計方案審查工作業務培訓南京市規劃局培訓框架CONTENT背景及意義改革的思路改革的成果相關工作要求一、二、三、四、23政策背景一、背景及意義政策背景中央城市工作會議社會誠信體系建設物權產權的重視深化“放管服”改革中央城市工作會議精神：提升規劃水平、提升建設水平、提升管理水平簡政放權放管結合優化服務“放”即簡政放權，降低準入門“管”即公正監管，促進公平競爭

“服”即高效服務，營造便利環境

誠信政府社會誠信體系三大主體誠信企業誠信公民政府更加注重服務和引導的職能，通過營造公平環境，強調企業誠信，社會自治。中華人民共和國物權法：維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權。4一、背景及意義流程復雜反復計算標準不一規劃管理標準1、《建筑工程建筑面積計算規范》（GB／T50353-2013）2、《南京市建設項目容積率管理暫行規定》（寧規字〔2012〕254號）3、《南京市建筑工程建筑面積計算規則》（寧規字[2014]311號）1、《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）2、《南京市房產面積測算規則》3、《南京市房產面積測算細則》房產管理標準兩個部門三類標準存在矛盾5改革的意義落實中央精神。落實中央進一步加強城市規劃建設管理工作意見中關于加強建筑設計管理內容的要求。關注市場公平。在市場經濟條件下，建立一個統一、透明的技術標準和價值標準是十分必要的。同時通過統一計算規則，建立相對公平的審批機制，營造公平有序的環境。建立誠信管理。推行承諾制，建立社會誠信管理體制。遏制違法建設，防止建設單位利用規劃和房產建筑面積計算規則之間的差異進行“偷面積”的違法建設行為，倒逼建設單位主動誠信守法。轉變政府職能。簡化審批流程：統一規劃、房產關于建筑面積計算規則，減少建設單位報建環節和報建成本，壓縮審批時間。一、背景及意義6二、改革的思路１、統一計算規則在市場經濟條件下，建立一個統一、透明的技術標準和價值標準是十分必要的。借鑒浙江等地的經驗，以房產測量規范為最終的規劃管理標準，是城市規劃管理依法行政的趨勢。南京市域范圍內建設項目在土地出讓、規劃許可和房產登記統一按照房產面積測量規范執行，真正實現規劃、國土、房產三個部門采用“同一個計算標準”、“同一次測量成果”。土地出讓規劃許可房產登記房產面積測量規范南京市房產面積測算規則南京市建筑面積和容積率技術規定超高層高層高小于2.2米架空層地下室幕墻陽臺設備平臺挑廊檐廊飄窗建筑外各類構件采光井２、規范審查標準將現行兩個部門之間重大差異部分的內容轉化為建管審批工作標準，作為必要的同步出臺的配套規范性文件。規劃局在方案審查階段重點審查并杜絕超尺寸、超層高等房產規則中沒有加權計算建筑面積的設計方案。二、改革的思路３、發揮后置審查優勢在統一使用房產測量規范的前提下，房產測量規范作為最終的測算標準，建筑面積的計算復核自然變為后置審查。后置審查可以簡化前置審批內容，提高審批效率。但后置審查必須建立嚴格處罰機制得以實現，確保后置審查不失控，不走樣。依據《城鄉規劃法》加大處罰力度，約束和震懾建設單位，使得建設單位不敢違法、不愿違法，倒逼建設單位由“被動接受審查”變為“主動自我檢查”，從而進一步建立建設單位的誠信機制。二、改革的思路建筑工程建筑面積計算規范及地方相關規范規劃局出具土地出讓合同規劃方案審查核發建設工程規劃許可證及核準圖項目建設規劃復驗±0項目建成規劃核實通過規劃放線規劃條件國土局出具房產測繪、預售房屋產權初始登記設計院提供

數字報建未經復核的建筑面積房產面積實測房產面積房產面積測量規范改革前房產測量規范規劃條件土地出讓合同規劃方案審查核發建設工程規劃許可證及核準圖項目建設超建面積處理規劃局出具國土局出具房屋產權初始登記設計院提供數字報建房產測繪、預售房產局校核項目建成房產實測南京市建設工程設計方案審查辦法房產局校核不需復核的建筑面積規劃復驗±0規劃核實通過改革后規劃核實二、改革的思路４、形成“大閉環”管理模式10“小閉環”的管理模式竣工測量規劃認定審核通過規劃認定審核不通過采取改正措施，消除影響房產實測規劃核實規劃核實通過房屋產權初始登記不符合規劃許可，予以拆除超建面積在合理誤差范圍內超建面積超出合理誤差范圍符合土地出讓合同超出土地出讓合同超出土地出讓合同建設單位補交土地出讓和規費建設單位補交規費建設單位整改到位違法建設，建設單位到城管部門履行處罰手續涉及違法建設行為的還應按照相關法規進行處罰后方可完成規劃核實程序二、改革的思路

統標準、嚴處罰主要內容：明確南京市域范圍內建設項目在土地出讓、規劃許可和房產登記階段，建筑面積計算統一按國家、省、市房產面積測量規范執行。加強多部門聯合監管，加大對批后違建項目的處罰力度，對于超出面積部分，由規劃、房產、國土三部門確認后，進行違法查處及罰款。三、改革成果《南京市建設項目建筑面積管理辦法》主要內容統一標準大閉環管理模式誤差確定超建面積處理規定超建面積折算標準土地出讓階段規劃許可階段在房屋測量階段在規劃核實階段誤差范圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米在合理誤差內，符合土地出讓合同規定的在合理誤差內，超出土地出讓合同規定的超出合理誤差，符合土地出讓合同規定的規費規費土地出讓金超尺寸超層高超出合理誤差，超出土地出讓合同規定的違法建設，沒收規費土地出讓金規費主要內容——《南京市建設項目建筑面積管理辦法》三、改革成果第一條為了加強建設項目建筑面積管理，統一土地出讓、規劃許可和房產登記階段建設項目的建筑面積計算標準，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規及《建筑工程建筑面積計算規范》、《房屋面積測量規范》等規范，結合南京實際，制定本辦法。

第二條我市行政區范圍內出讓類用地建設項目建筑面積的確認及房產實測建筑面積超出規劃許可建筑面積的管理適用本辦法。劃撥類用地建設項目的建筑面積管理參照本辦法執行。

條文解讀三、改革成果《南京市建設項目建筑面積管理辦法》第三條上條規定內的建設項目在土地出讓、規劃許可、房產登記階段所涉及建筑面積計算，統一按國家、省、市房屋面積測量規范執行。

第四條建設項目的建筑面積管理，按照以下方式確定：

（一）土地出讓階段，規劃行政主管部門在規劃條件中明確關于建筑面積計算相關執行標準和相關責任。

（二）規劃許可階段，建設單位應當按照土地出讓合同約定的建筑面積或者容積率，根據本辦法規定的相關面積計算規范自行計算建設項目建筑面積申報規劃許可，并書面承諾其提供數據的真實性承擔相應法律責任，規劃行政主管部門不再計算和復核建筑面積，直接依據建設單位申報的建筑面積依法核發建設工程規劃許可證。

（三）在房屋測量階段，房產行政主管部門將房產實測成果提供給規劃部門，對實測現狀建筑中與核準圖不一致的部位在房產實測成果中明確標注。

（四）在規劃核實階段，規劃行政主管部門應核對房產實測成果，如超出規劃許可建筑面積，規劃行政主管部門出具具體規劃認定意見，由建設、國土、城管行政主管部門依照各自職責進行確認和處理。

條文解讀三、改革成果《南京市建設項目建筑面積管理辦法》第五條國土、規劃、房產等行政主管部門應當嚴格建設項目的建筑面積管理，針對建設項目的地上建筑面積出現誤差的，以建設項目地上總建筑面積為基數，誤差范圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米。

分期核發建設工程規劃許可證的，應按上述標準分期進行核算，且累計總超建面積不得超過500平方米。

第六條房屋實測地上建筑面積超出規劃批準的地上建筑面積的，應按照以下規定處理后，規劃行政主管部門予以核發《規劃核實合格證書》。（一）建設項目超建面積在合理誤差范圍內1、地上總建筑面積未超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。2、地上總建筑面積超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。（二）建設項目超建面積超出合理誤差范圍1、地上總建筑面積未超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。2、地上總建筑面積超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，按違法建設處理，依法進行拆除，不能拆除的，對超建面積（含合理誤差部分）建筑部分予以沒收，并處罰款。上述項目違法查處完畢后，建設單位按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。

條文解讀三、改革成果《南京市建設項目建筑面積管理辦法》第七條建設項目未按規劃核準圖施工，造成超層高、超尺寸的，應按照以下標準折算超建建筑面積：（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建筑和研發建筑層高超過4.2米，普通商業（門面房）建筑層高超過4.8米的，計算地上建筑面積時，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實際建筑面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實際建筑面積增加0.5倍計算。（二）在建筑主體結構范圍內的圍合空間，層高在2.20米以下的空間，應按照建筑主體結構圍合面積的一半計算建筑面積。（三）飄窗、陽臺、檐廊、挑廊、空調機板、幕墻及其他建筑外部構件不符合《南京市建設項目方案審查相關規定》的，按其外圍水平投影面積計算全面積。（四）大型商業、文化、娛樂等大空間公共建筑及工業建筑因造型和工藝設計需要，超層高超尺寸的，建筑面積應以規劃行政主管部門審定的方案為準。

條文解讀三、改革成果《南京市建設項目建筑面積管理辦法》第八條本辦法規定的建筑面積管理，不免除建設單位因違法建設依法應承擔的法律責任。建設單位在項目建設過程中，未按規劃核準圖施工，而造成違法建設的，應先行按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定接受相關部門查處并履行完畢后，方可進行規劃核實。

第九條本辦法自2017年7月1日起施行。本辦法施行之前已經簽訂正式土地出讓合同的建設項目，執行原有規定。

條文解讀三、改革成果《南京市建設項目建筑面積管理辦法》《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》

定規則、重審批1、落實《南京市建設項目建筑面積管理辦法》（寧政規字〔2017〕7號）要求，將房產、規劃建筑面積規則之間重大差異部分轉化為建筑單體設計管控的技術規定；2、關注市場公平。將原相關規定的相關內容、為了防止潛伏設計等行為而異化成為建筑面積計算規則的相關內容；三、改革成果特色和亮點亮點一：●及時填補了建管的“空白”。如增加“對角間距”、“建筑室外地坪”等內容，填補建筑管理存在的“空白”部分；增加規范建筑功能標準內容，防止建筑功能轉換。●更加強調了市場公平、公正。加強對商辦、酒店式公寓等建筑的管理，防止“類住宅”對房地產市場的干擾；防止居住項目“高低配”。亮點二：亮點三：亮點四：●與房產規范做了有效的對接。落實建筑面積計算改革工作，將房產、規劃建筑面積規則之間重大差異部分轉化為建筑單體設計管控的技術規定；●有效堵住了建管“漏洞”。遏制通過利用尺寸和層高進行“潛伏設計”（對挑廊、檐廊、陽臺、空調室外機擱板、飄窗、建筑外部構建等加以限定，對層高進行控制；防止“偷面積”違法建設）三、改革成果《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》特色和亮點亮點五：亮點七：●堅持從便民利民角度出發。增加住宅建筑電梯設置要求；關注停車問題，對矛盾較大存在安全的機械式停車設施進行了限制，鼓勵立體停車樓，并對“共享單車”等非機動車的停車統籌考慮。●落實精細化管理要求。對餐飲商業用房的設置、設置洗衣機陽臺的污水設施設置、空調室外機、室外晾衣架、太陽能熱水器等做了細致精準的規定。亮點六：●突出綠色生態發展要求。鼓勵屋頂綠化，如綠地率增加鼓勵屋頂綠化內容，并制定屋頂綠化折算標準。《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果廣泛征求建設單位及設計院意見，調研上海、杭州等地，借鑒成功經驗，并多次召開工作會議，與房產、消防等部門進行對接。《辦法》中具體的管控“數值”是與設計院多次論證研究確定。組織邀請全市30多家建設單位、設計單位參加征求意見會議。工作過程三、改革成果《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》條文解讀第一章總則第一條為進一步促進城市規劃建設管理公平公正、誠信規范，統一建筑審批管理標準，根據有關法律、法規、技術規范和標準，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區內出讓類用地建設項目的建設工程設計方案規劃審批管理，劃撥類用地建設項目可參照執行。第三條建筑設計應科學合理，滿足國家、省市有關法律、法規的要求，貫徹“適用、經濟、綠色、美觀”的建筑方針，確保建筑使用功能以及節能、節水、節地、節材等要求。第四條報審的建設工程設計方案應真實、準確，建設單位和設計單位在報審過程中的失信行為和違法、違規行為將納入社會誠信管理體系，予以定期公布。

《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第五條大型商業辦公、文化、娛樂、體育、會展等大空間或超高層公共建筑及工業建筑，對造型和工藝設計有特殊需要的，經論證后，以審定的設計方案為準。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第二章總平面第六條建設項目場地應按城市規劃確定的控制標高做好豎向設計。建筑的室外地面標高應與基地及周邊現狀地形及規劃道路相銜接。除基地現狀標高與道路高差較大需設置擋土墻的情況外，建筑的室外地面標高應以相鄰規劃道路中心線控制標高為基準，最大高差應小于0.3米。如因場地或周邊道路高差無法采用統一的室外地面標高進行設計的，建筑室外地面標高可分段設計。按照《南京市街道設計導則》的要求，臨生活型街道的建筑室外地坪應與周邊道路的人行道平接。計算建筑高度和確定地下室時，采用的室外地面標高應從建筑各立面對應的室外地坪最低點取值。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第七條計算建筑間距、退讓距離時應從建筑外墻面最外沿起算，當建筑各側陽臺累計面寬總長度超過相應建筑邊長1/2或連續長度超過8米時，應從陽臺外緣計算建筑間距。

條文解讀三、改革成果第八條當建筑之間形成對角布局（指一建筑在另一建筑的正向及側向延長線之外），且住宅建筑為被遮擋建筑時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應符合以下規定：當遮擋建筑為低層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應滿足水平距離（東西或偏東西方向，下同）大于9米或垂直距離（南北或偏南北方向，下同）大于12米的要求。當遮擋建筑為多層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應滿足水平距離大于13米或垂直距離大于20米的要求。當遮擋建筑為小高層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應滿足水平距離大于15米或垂直距離大于30米的要求。當遮擋建筑為高層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應滿足水平距離大于15米或垂直距離大于40米的要求。以上情況需進行日照計算的，還應滿足日照計算的要求。條文解讀三、改革成果對角間距圖示《江蘇省城市規劃管理技術規定》（2011版）擬建建筑平行、側向與對角布置影響范圍《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第九條新建建筑以及改建、擴建既有建筑的平屋面宜實施屋頂綠化。凡建筑屋面高度24米以下，綠化種植土層厚度大于0.6米，種植面積大于200平方米的屋頂綠化，可按屋頂綠化面積的30%折算計入綠地率，但總折算面積不應超過規定綠地率指標值的15%。

條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第三章建筑功能第十條建設工程設計方案圖紙應按相關建筑設計規范標注各類建筑功能。不得出現“入戶花園、空中花園、活動平臺、設備平臺”等標注，應根據建筑結構、圍合及平面關系將其表達為陽臺或室內建筑功能空間。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十一條居住項目配套商業或社區中心中的商業功能應統一標注為商業用房。對確需設置餐飲的商業用房，應在商業用房中予以標注“可設置餐飲”，并設計符合相關規范和環保要求的專用煙道、排污等設施。住宅建筑至少有一處陽臺應設置污水管，并接入小區污水系統。建筑的空調室外機不得裸露無序設置，應結合建筑立面設計一體化考慮，隱蔽設計，并合理、有序、集約設置空調室外機擱板。建筑的室外衣物晾曬設施，應選擇可伸縮折疊類型，結合建筑立面設計，統一布置。高層建筑及沿城市主次干道布置的住宅建筑立面應公建化處理，不得設置室外衣物晾曬設施。新建住宅和賓館、醫院等公共建筑應統一設計、安裝太陽能熱水系統，宜采用集中式太陽能熱水配置系統，并應結合建筑立面、屋頂設計做好美觀處理。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十二條商業、辦公類建筑應按規劃條件的約定進行設計方案審查。商業、辦公、研發類建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑，應采用公共走廊式布局，除食堂外不得設置廚房,開水間或者飲水供應點、衛生間、管道井應集中設置，建筑最小分割單元的套內建筑面積不應小于60平方米。其中辦公、研發等建筑如確需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套內建筑面積應不小于150平方米，此類套間面積不應超過本層建筑面積的20%。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十三條酒店式公寓建筑單體立面應公建化，采用通廊式布局，不得按單元式住宅設計。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十四條劇院、商業、展覽館、體育場等人流、車流集中疏散的大型公共建筑及住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑按配建標準設置的停車位應采用自走式停車位。在符合規劃建筑密度、綠地率、高度控制等規劃條件的前提下可建設地上立體停車樓。商業設施的非機動車停車場地應盡可能在地面進行設置，不得設置在負二層及以下，不得侵占城市道路、綠地等城市公共空間。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十五條除一類居住用地、歷史地段外，其余用地不得設置低層住宅建筑。第十六條新建多層及以上住宅建筑應設置電梯。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果

第四章建筑單體第十七條建筑結構層高應與房間大小相匹配。位于建筑主體結構內的圍合空間，除設備結構轉換層、坡屋頂之外不得設置結構層高在2.2米以下的空間。條文解讀圖例計全面積計一半面積不計面積《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的結構層高不得超過3.6米，辦公、研發建筑的結構層高不得超過4.2米，商業（門面房）建筑的結構層高不得超過4.8米。建筑結構層高應與房間大小相匹配，不得利用層高進行挑高潛伏設計。工業廠房，以及超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的建筑，商業、辦公、研發建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、小型報告廳、階梯教室、小型觀演廳、展示廳等公共空間部分，以及套內建筑面積超過200平方米的低層住宅的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不得超過該戶套內建筑面積的20%，且層高不得超過7.2米。

條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十八條住宅建筑的挑廊、檐廊最大進深不得超過1.8米，辦公、研發、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大進深不得超過2.4米。

≤1800/≤24001—檐廊；2—室內條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第十九條除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼兒園、托兒所、醫院、療養院、中小學教室、宿舍以外的非住宅建筑不應設置陽臺。其中，住宅建筑陽臺最大進深不應大于2.1米，每戶陽臺結構底板投影面積之和不應大于10平方米或每戶陽臺結構底板投影面積之和占該戶套內建筑面積的比例不應大于15%。凸陽臺可設裝飾柱，但單個柱寬最大不應超過0.6米。≤600≤600≤2100條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第二十條住宅、酒店式公寓每戶設置空調機板的總數量不得超過居住空間個數，單個空調室外機擱板水平投影面積不應超過1.5平方米。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第二十一條飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不應小于0.45米且最大進深（自墻體外邊線至飄窗外邊線）不應大于0.6米。建筑含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。≥0.45米條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第二十二條除空調室外機擱板、陽臺、挑廊、檐廊和首層無柱雨篷之外，建筑物外圍護結構之外不得設置進深大于0.6米的各類建筑構件（如墻、梁、柱、板、花池、花架、裝飾性陽臺、裝飾性幕墻、構件等），建筑物外圍護結構之外的各類建筑構件如相接設置，進深累加計算。≤600條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果第二十三條室內地面標高低于室外地面標高超過該層建筑凈高1/2，且建筑頂板結構標高高于室外地面標高不足1.2米，該層建筑視為地下室。條文解讀《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》三、改革成果1.2M室外地面室內地面第二十四條地下室外墻外設置通風采光井的，其進深（取采光