精品文檔-下載后可編輯年房地產估價師理論與方法權威卷(第五套)2022年房地產估價師理論與方法權威卷(第五套)

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

1.企業租賃是指企業的所有者在一定期限內，以收租金的形式，將企業（）的經營權轉讓給其他經營者的行為。[1分]

A整體資產或者部分資產

B整體資產

C部分資產

D固定資產

2.數學曲線擬合法中最簡單、最常用的為（）。[1分]

A直線趨勢法

B指數曲線趨勢法

C二次拋物線趨勢法

D指數修勻法

3.對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從（）上把握房地產價格的“數量”。[1分]

A貨幣支付

B價值

C現象

D本質

4.建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間的關系為（）。[1分]

A有效經過年數等于實際經過年數

B有效經過年數短于實際經過年數

C有效經過年數長于實際經過年數

D有效經過年數可能短于或長于實際經過年數

5.房地產估價原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結果具有近似性。[1分]

A同一估價原則、同一估價時點

B同一估價目的、同一估價方法

C同一估價目的、同一估價時點

D同一估價原則、同一估價目的

6.基準地價是城市中均質區域內的土地（）。[1分]

A最低價格

B最高價格

C平均價格

D成交價格

7.已知某房地產價格為900元/m2時，需求量為100×104m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90×104m2，則需求價格彈性為（）。[1分]

A10

B9

C0.9

D0.1

8.估價報告有效期應從（）起計。[1分]

A估價時點

B估價作業期

C出具估價報告之日

D簽訂估價委托合同之日

9.如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（）進行估價。[1分]

A保持現狀前提

B裝修改造前提

C轉換用途前提

D重新利用前提

10.運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的（）。[1分]

A合法原則

B最高最佳使用原則

C替代原則

D公平原則

11.不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是（）。[1分]

A法律上的許可性

B要求上的準確性

C經濟上的可行性

D技術上的可行性

12.某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于（）。[1分]

A物質折舊

B功能折舊

C經濟折舊

D會計折舊

13.針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類（）。[1分]

A主觀合理價值和公開市場價值

B主觀合理價值和非公開市場價值

C主觀合理價值和客觀合理價值

D公開市場價值和非公開市場價值

14.屬于影響房地產價格的經濟因素是（）。[1分]

A經濟發展狀況

B居民收入水平

C物價

D長期趨勢

15.下列會導致房地產價格偏高的情況是（）。[1分]

A政府協議出讓土地

B購買相鄰房地產

C賣方不了解行情

D設立抵押的房地產

16.收益法適用的條件是房地產的（）。[1分]

A收益能夠量化

B風險能夠量化

C收益或風險其一可以量化

D收益和風險均能量化

17.某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，則該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為()萬元。[1分]

A26.29

B27.29

C28.29

D29.29

18.某房地產占地面積40000m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2；乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為()。[1分]

A242.4%

B50%

C41.25%

D187.5%

19.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。[1分]

A10.2

B11.0

C11.3

D11.5

20.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收人為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）元/m2。[1分]

A14140

B42421

C56561

D60000

21.某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%?，F假定報酚率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。[1分]

A3275

B3287

C3402

D4375

22.某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。[1分]

A43

B112.5

C123.3

D150

23.某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變為75元/m2。現市場上類似的寫字樓的月租金為100元/m2。假設折現率為10%，目前承租人權益的價值應是（）萬元。[1分]

A70.03

B71.03

C72.03

D73.03

24.報酬率也稱回報率、收益率，是一種折現率，是與利率內部收益率的（）比率。[1分]

A同價值

B同收益

C同性質

D同類型

25.某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為（）。[1分]

A6.2%

B7.2%

C8.2%

D9.2%

26.假設開發法的原理依據與（）相同，是預期原理。[1分]

A收益法

B經濟法

C權益法

D成本法

27.地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是（）提出的。[1分]

A亞當．斯密

B威廉?配第

C大衛?李嘉圖

D馬爾薩斯

28.基準地價系數修正法的基本原理是（）。[1分]

A收益原理

B替代原理

C地租理論

D區位理論

29.某幢樓房的土地總面積500m2，總建筑面積1000m2，某人擁有其中80m2的建筑面積如果按照建筑面積進行分攤的方法計算，該人占有的土地份額為（）。[1分]

A6%

B7%

C8%

D9%

30.下列不屬于房地產估價基本程序的是（）。[1分]

A獲取估價業務

B實地查看估價對象

C確定估價結果

D估價資料公開

31.在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括（）。[1分]

A估價目的、估價原則、估價時點

B估價目的、估價原則、委托人

C估價原則、估價對象、估價時點

D估價目的、估價對象、估價時點

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分。)

1.房地產是指土地建筑物及其他地上定著物，是（）的結合體。[2,0.5分]

A設備

B實物

C權益

D區地

E環境

2.有一開發公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（）。[2,0.5分]

A交換價值

B公開市場價值

C投資價值

D理論價格

E標定地價

3.制作深度價格修正率的要領是（）。[2,0.5分]

A選取標準宗地

B設定標準深度

C將標準深度分為若干等份

D制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計或平均深度價格修正率

E按深度價格修正率求取路線價

4.用市場法對房地產進行估價時，需要進行（）修正。[2,0.5分]

A交易過程

B交易情況

C交易日期

D交易價格

E房地產狀況

5.選取可比實例時，應符合的要求包括（）等。[2,0.5分]

A可比實例與估價對象所處的地區必須相同

B可比實例的交易類型與估價目的吻合

C可比實例的規模與估價對象的規模相當

D可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

6.評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整時，比較、調整的內容包括（）等。[2,0.5分]

A環境景觀

B離市中心距離

C朝向

D城市規劃限制條件

E地勢

7.在運用假設開發法進行估價時，首先要調查待開發房地產的基本情況，其基本內容包括（）。[2,0.5分]

A弄清土地的位置

B弄清土地的面積、形狀、基礎設施完備程度等

C弄清城市規劃設計條件

D弄清將擁有的土地權利

E測算開發項目的預期利潤

8.收益乘數有（）。[2,0.5分]

A毛租金乘數

B利潤乘數

C凈收益乘數

D銷售收入乘數

E潛在毛收入乘數

9.價格等于“成本加平均利潤”，是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條件中的（）。[2,0.5分]

A生產成本高于市場平均成本

B生產成本低于市場平均成本

C自由競爭

D該種商品本身可以大量重復生產

E生產成本等于市場平均成本

10.在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。[2,0.5分]

A客觀收益

B實際收益

C有形收益

D無形收益

E潛在收益

11.不屬于長期趨勢法的方法是（）。[2,0.5分]

A數學曲線擬合法

B平均增減量法

C時間順序法

D預測法

E指數修勻法

12.不符合選取標準臨街宗地要求的是（）。[2,0.5分]

A一面I臨街

B土地形狀為正方形

C臨街寬度與臨街深度的比例適當、

D用途為所在路線區段具有代表性的用途

E容積率為所在路線價區是代表多樣性的容積率

13.下列屬于報酬率求取方法的是（）。[2,0.5分]

A累加法

B功能法

C市場提取法

D投資報酬率插入法

E均衡法

14.要做到現金流量折現，首先應做到（）。[2,0.5分]

A后續開發經營期間究竟多長要估算準確

B各項支出收入何時發生要估算準確

C各項支出、收入在其發生時所發生的金額要估算準確

D投資項目評估中的現金流量分析的途徑是否一致

E各項支出、收入發生的機率

15.在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案。估價作業方案的內容主要包括（）。[2,0.5分]

A擬采用的估價技術路線和估價方法

B擬調查搜集的資料及其來源渠道

C預計所需的時間、人力、經費

D估價作業步驟和時間進度安排

E違約責任

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1.依據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增房屋應屬于抵押財產”。（）[1,1分]

2.已經停工的房地產開發項目不屬于在建工程。（）[1,1分]

3.兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大不同；而如果權益相同，則價值不可能有很大不同。（）[1,1分]

4.即使在房地產市場比較發達的地區，比較法也并非完全有效。（）[1,1分]

5.明確估價基本事項包括明確估價目的、估價時點、估價方法三個方面。（）[1,1分]

6.如果城市規劃規定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環境等來看，適合用作商業用途，則可以商業用途估價。（）[1,1分]

7.估價時所依據的房地產市場情況應始終是估價時點時的。（）[1,1分]

8.評判評估價的正確與否，很重要的一點是看是否遵守了估價原則。（）[1,1分]

9.從估價的角度看，開發商自有資金應得的利息要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。（）[1,1分]

10.某房地產2022年的凈收益為20萬元，剩余經濟壽命30年，報酬率為10%，折現率為8%，則其客觀市場現值為188.54萬元。（）[1,1分]

11.在報酬資本化法的公式中，如房地產的未來凈運營收益的時間單位為月，而房地產的報酬率的時間單位為年。則