個人住房貸款風險管理研究

一、商業銀行個人貸款分析1998年以來，隨著我國住房制度改革的加快，住房產業迅速發展，房價不斷上升，已成為中國的一個新經濟開發區。在繁榮的房地產行業的帶動之下,個人住房貸款業務獲得了迅猛發展,個人住房貸款占商業銀行貸款業務的比重與日俱增。到2001年9月個人住房貸款在房地產信貸中的比重已超過房地產開發貸款,成為銀行信貸中最重要的增長點。我國個人住房貸款自1998年至2009年貸款余額發展趨勢如圖1所示。隨著房地產市場的繁榮發展,我國商業銀行個人住房貸款余額也從1997年末的190億元飛速發展到2009年底的4.4萬億元,在13年中增長了231.58倍,占金融機構全部貸款余額的比重由0.49%上升為11%。從圖中我們可以看出,2004年之前,我國個人住房貸款余額以一遞增的速率增長,04年至05年增速減緩,這是多年以來高速增長以來的一個正常調整,是國家房地產宏觀調整政策發揮作用的結果。緊接著06年之后,隨著國家對房地產及個人住房貸款政策的出臺,各貸余額又以一遞減的速率增長。截至2009年年末,全國中外資金融機構人民幣個人住房貸款余額達4.4萬億元,同比增長47.9%。2009年是個貸業務開展以來增速最顯著的一年。個人住房貸款作為一項中長期貸款品種,其風險具有長期的積累性。隨著我國個人住房貸款余額的不斷攀升,風險日益積累,現階段不良貸款尚處可控制范圍。但若這種風險一旦發生質變便會爆發嚴重的金融震蕩,銀行也將是金融危機的最大受害者。19世紀30年代初,一場前所未有的經濟大蕭條使美國9000多家銀行倒閉,其中1700多家銀行因無法收回個人住房抵押貸款或因不動產貶值而倒閉破產。失業率的上升與收入的下降,曾使200多萬戶居民無力償還貸款。2008年,源自美國次級抵押貸款市場的金融動蕩迅速演變為波及全球的金融危機,各國經濟均遭受到不同程度的影響。與此同時,我國的商業銀行面臨海外投資直接受損、金融衍生產品創新步伐放慢、中間業務收入降低等風險。二、商業銀行面臨的主要風險按照國際貨幣基金組織的分類,商業銀行所面臨的風險分為五類:市場風險、信用風險、流動性風險、操作風險和法律風險。具體到個人住房抵押貸款業務,國外研究表明,該業務面臨的主要風險是違約風險和提前還款風險。我國個人住房貸款所面臨的風險主要來源于三方面:信用風險、市場風險、操作風險。其中信用風險是個人住房貸款業務中商業銀行面對的最主要風險,但是由市場風險導致的提前還款也不可忽視,特別是隨著國家宏觀政策的變化,提前還款風險的防范也被提上了日程。個人住房貸款風險管理成為當前金融界和學術界研究的一個熱點話題。圖2是我國商業銀行所面臨的個人住房抵押貸款風險分析圖示。從圖2我們可以看出個人住房貸款風險最根本的來源有三個,而信用風險與市場風險結合在一起形成違約風險,提前還款風險主要是由于市場風險造成的,比如說目前我國銀行存貸款利率的上漲,導致目前借款人爭相提前還貸的現象。操作風險主要來源于銀行內部。下文重點從違約貸款風險和提前還貸風險來分析我國商業銀行所面臨的個人住房貸款風險。(一)銀行的信息不對稱會導致金融危機違約貸款是指,借款人與銀行簽訂合約以住房作為抵押取得個人住房貸款,在貸款達到違約標準之時,未能還清貸款的行為。違約貸款風險也稱為信用風險。信用風險是金融市場上最古老的一類風險,它隨著信貸的發生而產生,直到這筆貸款的本金和利息完全歸還,或者發生違約沖銷壞賬準備才結束。對于一個特定的貸款人來說,能否及時歸還貸款總存在著不確定性,因此從發放這筆貸款開始一直到貸款本金和利息的收回都要進行一系列的度量、分析以及作出各種組合管理的決策,這就是信用風險管理的全過程。信用風險管理是商業銀行風險管理最重要的內容之一。信貸質量差,會導致銀行經營效率低下,嚴重的可能導致銀行的倒閉,造成局部金融危機。銀行和借款人之間信息不對稱是商業銀行個人住房貸款信用風險產生的根源,而不完全契約和不完善的個人信用制度是其產生的充分條件。所謂的信息不對稱是指由于社會分工和專業化,使得有關某些事件的知識或概率分布在市場交易雙方不作對稱分布。信息不對稱又分為外生性信息不對稱和內生性信息不對稱。外生性信息不對稱指交易對象本身所具有的持征、性質與分布狀況等。這類信息不是由當事人行為造成的,在某種意義上是一種原有的稟賦,也稱為事前的信息不對稱,通常會造成“逆向選擇”。內生性信息不對稱是指合約簽訂后他方無法觀察到的、無法監督到的、事后無法推測到的行為所導致的信息不對稱,也可稱為事后的信息不對稱,通常會導致“道德風險”。個人住房貸款信用市場上的信息不對稱,通常指貸款申請人對自己的個人相關信息有清楚的認識,處于信息優勢地位;而商業銀行則無法清楚地獲取貸款人這方面的真實信息,處于信息劣勢地位。處于信息優勢地位的借款人會通過“逆向選擇”和“道德風險”行為來損害商業銀行的利益,而價格機制(利率)在此時卻無能為力。信用風險由此產生。通常借貸雙方非對稱信息的程度(信貸過程中有關信息數量及質量的差異程度)越大,信用風險也就越大。在這種信息不對稱的情況下,銀行會通過使用信用合約(貸款合同)來降低信用風險。然而由于人的有限理性和交易費用的存在使信用合約總是不夠全面,信用風險只能有限地被降低。除此之外,銀行還可以借助于其他手段(比如說請中介機構對貸款人信用等級進行評價等)來獲取貸款申請人的信息以降低信息不對稱程度,從而降低信用風險。然而不完善的個人信用制度使得個人信息根本無法完全獲取,或者信息搜尋成本遠遠超過了可能的收益而不可行。因此,面對這種信息不對稱的狀況,商業銀行個人住房貸款違約風險也不可避免。(二)違約和提前賬款對現金流量的影響提前還款定義為在貸款達到違約標準前進行清償的行為,且該提前償還的金額為全部貸款額,未考慮部分提前還款的情況。提前還款風險是指因提前還款行為的發生造成損失的可能性。個人住房貸款的借款人,在合同簽訂時候,同時取得違約和提前還款的選擇權。一旦借款人選擇違約或提前還款,就會改變銀行貸款的未來現金流量。從這個角度來說,違約和提前還款,都會對現金流造成一定的影響。尤其對以個人住房抵押貸款為擔保的有價證券,這種重要性就更強。提前還款的風險不同于違約,違約部分地可以通過購買保險進行補償,而提前還款對銀行來說是凈損失。只有了解問題的根源才能深入挖掘出解決問題的根本方法。以下我們來分析影響提前還款的因素,可以將其分為外生因素和內生因素兩大類:1.現代經濟理論模型外生因素也被稱為非自愿性提前還款(involuntaryprepayment),是指一般模型無法掌握的非經濟變量,包括地理、職業、經濟總體環境或人口等因素所引起,導致借款人提前還款。另一種情況則是房屋遭受天災損毀,或借款人死亡,此時保險公司會代為償還本金余額,出現提前還款。2.內部因素內生因素是指可以納入提前還款模型的內生經濟變量。影響提前還款內生因素最重要的有:(1)市場利率因素是提前償還的主利率和房價是影響借款人的再融資(refinancing)成本的最主要因素。個人住房貸款又分為固定利率貸款和浮動利率貸款,固定利率貸款,就是在貸款合同簽訂時設定好一個固定的利率,不論貸款期內市場利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息,不會隨行就市。浮動利率房貸是目前比較普遍的一種房貸方式,央行根據國內經濟發展需要適時調整利率,利率風險由借款人承擔。如果碰到貸款利率調高或調低的情況,貸款買房者就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。由于住房貸款一般期限都比較長,借款人的利息支出會一直處于不確定的狀態。目前我國絕大多數的個人住房貸款為浮動利率貸款,因此每月還款額度也隨著貸款利率的變動而變動。固定利率和浮動利率制度對提前還款行為具有不同的影響:在固定利率制度下,市場利率上升時,因固定的合同利率低于市場利率,借款人將選擇維持同銀行交易;當市場利率下降,借款人選擇提前還款,然后通過再融資獲得更低的市場利率。在浮動利率制度下,市場利率下降時,因合同利率隨市場利率向下浮動,借款人將選擇維持同銀行交易;當市場利率上升,借款人選擇提前還款,徹底退出交易形式,規避較高的市場利率。市場利率與提前還款的關系見表1所示。通過以上分析,結合目前我國新出臺的政策,10月20號實施的存貸款利率上升,在目前浮動利率占主導的情況下,利率的上升會導致借款人提前還款的現象。盡管此次加息手法比較“溫柔”,加息給房貸客戶增加的月供不是很多,但利率負擔增加是一個不爭的事實。加上人們普遍不習慣欠債,俗話“無債一身輕”說的就是這個意思,很多房貸客戶想到了提前還貸,希望早日擺脫債務負擔。當然,在是否提前還貸方面,有客戶還比較遲疑。常先生與妻子已經50歲,一家三口住在單位的福利房。今年9月底,首次置業的他們購置了位于赤崗的利海假日軒,選擇了價格相對便宜的低層西北向兩房單位,總價約133萬元。“我們打算給60萬元左右首付,其余用商業貸款,貸10年。如果以后不斷加息,可能會考慮三五年后根據收入情況提前還貸。”常先生說。按照等額本息還款法計算,加息后常先生每月需多還款60多元,尚未成為負擔。但若是不斷加息,利息的負擔越來越重,提前還貸的比例也會隨之增高。“現在客戶暫時還沒有出現提前還貸潮,短期內應該也沒有這方面的趨勢”。中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜說,“倘若未來真的進入加息通道,并且加息幅度大大超于人們的心理預期,則不排除出現真正的提前還貸潮”。房價也是影響提前還款的重要因素,該因素分為兩類:一類被稱為換房(housingturnover/housesales)。因所購房屋更換而將貸款尚未清償的房屋出售,此時需要結清個人住房抵押貸款。造成換房的因素很多,利率、家庭改變(尤其是經濟狀況)或人口的增減,都可能出現換房。另一類房價對提前還款的影響,是由于房價上漲后,原有的住房權益能擔保更多的貸款,這時,借款人會結清原有貸款,進行再融資,以獲得更多的貸款。(2)經濟高速增長時期經濟周期宏觀經濟周期性變動也是影響住房貸款提前還款行為的一個重要的因素。有關統計資料顯示,當經濟周期處于繁榮時期時,社會就業率上升,人們收入增加,對未來的良好預期使借款人對住房產生改舊換新的沖動。個人住房貸款的提前還款也隨之上升;與此相反,當經濟周期處于蕭條時期時,個人住房貸款的提前還款則顯得比較低迷。(3)不同契約的波動借款流通在外的時間也會影響提前還款的速度。借款契約簽訂的初期,提前還款率會逐步上升,而后逐漸呈現較穩定的形態。當利率改變時,尚存期間較長的契約,價值的波動也較大。近日,存貸款利率與公積金利率同步上調引起人們對“提前還貸”的關注,由于此次利率上調幅度比較小,對于現階段已進入還貸后期的客戶,利率的上漲所帶來的還貸壓力不大,但是對尚處于還貸初期有能力提前還貸的借款者而言,將每月多還的貸款利息加總也是一筆可觀的金額,所以提前還貸對于這部分群體而言,還是比較劃算的。三、中國銀行個人貸款風險預警1.我國信用評級業發展的展望信息不對稱是造成個人住房貸款違約行為的最主要的原因,那么我們要防范個人住房貸款違約風險(也稱為信用風險),首先要完善我國個人征信系統以及信用評級體系。征信系統是我國個人住房貸款信用風險的“過濾器”,完善的征信系統使得具有不良信用記錄的個人無法進入借貸環節,有助于商業銀行從源頭上控制個人住房貸款。我國信用評級機構總體來看還很薄弱,社會對信用評級的重要性認識還不夠,使得我國信用評級機構的業務范圍非常狹窄。信用評級機構自身的內部的管理制度也不夠健全,缺少統一的評級標準,造成評級結果可信度不高,利用率較低;造成商業銀行不得不依賴自身的評級系統,難以實現信用評級的外包。必須采取有效措施促進我國信用評級業的發展。進一步完善企業和個人征信系統。完善的企業和個人征信系統,有助于銀行能夠快捷、準確、全面地掌握借款人的信用信息,進行科學的貸款決策,有效地防范信用風險。健全市場化的信用評級中介服務機構體系。建立包括信用評級機構、會計師事務所、律師事務所以及其他專業信息咨詢服務機構的中介服務機構體系,提供獨立的風險評估和信用評估,能夠保證投資者獲得及時、全面、公正的市場信息,從而加快信用評級的市場化、獨立化和公開化進程。2.預防復基本車聯動后提前清償風險目前我國對于提前還款風險的認識和防范意識還不強,至今我國個人住房貸款提前還款比例還不高,對于我國商業銀行所造成的損失不大,所以提前還款風險并未充分暴露出來。我們知道,此次加息是中國自2007年以來,34個月之后的首次加息,雖然加息幅度不大,還不至于對我們居民生活構成很大的困擾,但是現階段很大一部分有能力提前還款的借款人已經意識到了提前還款來降低銀行的加息給借款人帶來的負擔。通脹的壓力越來越大,借款人對未來利息的預測走高,假定國家繼續采取加息來控制通脹,那么提前還款的風險也將漸漸暴露出來。以下提出四條防范提前還款風險的措施:(1)提前賬款風險管理不到位個人住房貸款的提前還款風險,在國外很早就被金融機構作為個人住房貸款風險管理的重點。提前還款風險與違約風險,并列為個人住房抵押貸款業務的兩大主要風險。但在我國,對提前還款風險的關注和重視顯然還不夠。在國外,個人住房抵押貸款的一級市場已經非常成熟,二級市場經過了幾十年的發展,目前已經成為管理風險的重要途徑和重要金融市場之一。因此,國外對提前還款的風險管理非常重視,技術也相當成熟和多樣。但在國內,個人住房抵押貸款的一級市場從誕生到現在僅十余年時間,正在逐步成熟過程中,二級市場剛剛興起。個人住房貸款相比于傳統的信貸資產和業務而言,屬于優質的資產和業務。我國商業銀行對個人住房貸款風險管理的重點,目前尚以違約風險和操作風險的管理為主。對提前還款風險,大部分商業銀行尚未引起足夠的重視,對提前還款的風險管理手段還相當落后,僅僅停留在限制還款時間和金額,違約金制度也未能廣泛實施。國外經驗表明,提前還款風險如果管理不當,潛在風險就會轉化為現實風險,不僅無形中增加銀行的服務成本,干擾銀行正常的資金安排,導致銀行資產收益率的下降,還會增加銀行再投資風險。在二級市場剛起步的情況下,如果不能重視對提前還款的管理,將對二級市場的發展造成重大的打擊和影響。所以,對提前還款風險的管理,首先必須解決意識上的問題,對提前還款給予足夠的重視,借鑒國外先進的風險管理經驗,結合我國實際情況,實現對個人住房抵押貸款業務的有效風險管理。(2)建立和健全違約制度建立個人住房貸款數據庫,是進行有效提前還款風險管理的技術前提。建立個人住房抵押貸款提前還款風險定量評價的模型。即應用我國商業銀行的實際貸款數據,在定量研究分析的基礎