運營管理理論在個人工作中的應用目錄TOC\o"1-2"\h\u256運營管理理論在個人工作中的應用 126205一、我的工作行業 131508二、運營管理學的應用與實踐 111191（一）豪宅形象提升品牌效應 121993（二）地產＋商業整合配套 218868（三）優勢資源與土地儲備 225372三、未來理論應用 35305（一）建立客戶需求拉動的運營管理體系 312758（二）以自身優勢打造精益運營策略 5595（三）建立基礎數據平臺支撐高效運營 58271四、感想 6我的工作行業我的工作行業是服務業，我是一名房地產員工。近年來，隨著房地產行業的不斷發展進步，企業項目運營管理是必然的。房地產項目的經營管理，一方面直接反映企業經營管理的效率，另一方面也能體現企業的核心競爭力。隨著全國城市化進程的推進，房地產業的發展規模也將不斷擴大。運營管理學的應用與實踐（一）豪宅形象提升品牌效應房地產公司豪宅系列分為兩種一種是“都市尚居豪宅系列”一種是“頂級商務豪宅系列”。城市尚居豪宅的打造點是為了服務于當前市內的高端商務精英的審美和需求量身打造出的完全符合當前優美學豪宅的典范。頂級商務豪宅則是為了服務于總裁級的上午精英設計的高端頂級的豪華建造出的別墅，不僅具有美感豪宅的特點，而且具有極高的商務智能。這一系列的代表性項目均位于主體開發區和市區中心。以優雅為標志，展示國際住區的夢想，創造卓越的審美標準。這些是專為高端業務專業人士量身打造的獨家產品。公共區域的軟裝飾具有溫柔優雅的特點，黑白灰為背景，少量咖啡色，優雅時尚。房地產公司開發了一系列的豪宅，以卓越的宣傳手法，大大提升了房地產公司的品牌形象，也提升了房地產公司普通住宅的品牌形象。（二）地產＋商業整合配套在競爭日益激烈并且變化不斷的當今市場環境之中，市場之間的競爭也變得更加強烈，而客戶的需求強，而品牌價值以及產品銷售速度以及售價影響逐漸呈現出當前的行業現狀需求，在這些年以來房地產公司試圖向省外擴張，現在已經從地區性的企業轉變成為了一家全國性企業，作業的發展模式以及經驗都比較成熟，而我國其他地區的作業仍處于探索或扎根階段。（三）優勢資源與土地儲備自現在的發展過程之中，逐漸的房地產公司發展成為了當前商業地產行業的佼佼者。商業地產與所涵蓋的其他產業相互促進、共同發展。房地產企業在發展中最大的優勢可以說是其強大的品牌吸引力。房地產公司經營期現金流非常穩定，負債率明顯低于行業平均水平，銀行信貸規模較大，為房地產公司的長期發展帶來了雄厚的資金優勢。經過多年的經營擴張，房地產企業的融資需求很大。由于現有行業的高效運行，現金流穩定，在行業內享有較高聲譽，銀行對房地產公司的信貸規模幾乎沒有限制。甚至可以說，只要房地產公司需要融資，銀行就會竭盡全力滿足。這為房地產公司的發展奠定了堅實的基礎，提升了房地產公司在房地產業中的主導地位。同時，房地產公司還擁有大量的優勢土地資源儲備，這也為房地產公司穩步發展優質房地產項目提供了長期潛力。三、未來理論應用（一）建立客戶需求拉動的運營管理體系（1）會議決策體系的重構最初的會議都是在拿地后召開的，拿地主要是為了投資部門，忽視了顧客利益的吸引力：①經營評審會：通過多功能、短期、高度密集、高效和團隊協作來驗證市場定位、客戶定位、項目運營階段、產品定位和關鍵業務指標，對項目的操盤方向進行確定。②項目啟動會：用沙盤進行推演項目的價值點，決策點和控制點進行設置，識別項目風險，提出計劃，明確項目成功率和具體指標，達成共識并做出承諾。③開盤后復盤會：項目首次開盤后，根據實際，分析總結營銷策略、產品計劃、市場反饋、客戶敏感點以及對示范區的影響，排查項目銷售風險，并且后續銷售依照策略做出調整。④交付啟動會：先進行明確項目實施組織分工，隨后開展房屋交付重點計劃的反向實施，梳理房屋交付風險，確保房屋平穩、順利、高質量實施交付項目，以提高客戶體驗。⑤交付后復盤會：以分期/分區為單位，客觀的將當前項目的發展情況與經驗和教訓總結起來，為集團今后的發展提供參考，實現持續改進運行的目標。運用精益經營管理理念，優化會議決策體系，在拿地前更加注重投資決策管理，提升客戶利益，在主控制計劃中設置以下運行決策會議：①城市綜合發展、客戶需求分析，項目定位分析，進行差異化精益運營的“城市市場調研會”；②“投資決策會議”是在拿地前決定是否投資拿地；③拿地后營銷、客服、物業將根據具體的土地情況而定，根據客戶需求確定增值點的“功能需求分析會”；④對項目成功標尺以及經營計劃目標進行明確的“項目啟動會”；⑤在演示區開放后進行后續產品評估，指導后續產品開發的“產品后評估會”；⑥明確項目開業后的整體工作和后續發展戰略的“開盤后評估會”；⑦項目交付后，對于項目開發周期進行全面總結，“項目后評估會”用于指導后續項目的開發和公司業務戰略的調整。（2）標準工期的優化原標準工期以項目建設標準工期為依據，即本項目的標準工期，未考慮不同地區項目管理定位和施工條件的差異。優化的標準施工時間是從拿地到交付階段的完整施工時間表，考慮了不同城市層次的差異性和項目管理定位的差異性，更重要的是，增加了財務運行指標和銷售回款指標的標準工期，使得標準工期成為整個項目的運營指導方針。（3）總控計劃的重構根據從拿地前的價值分析到項目重估的價值流，優化為總控制計劃，從“充分授權、做強區域”的管理方向出發，不再對項目公司具體的三級計劃提出具體要求。（二）以自身優勢打造精益運營策略（1）發揮自身優勢，剝離不符合戰略發展的項目對于尚未開工的土地保護項目，要重新組織項目管理、城市發展定位及客戶需求分析，對存量土地的定位進行優化，對“高檔住宅+一二線城市”的戰略路線進行強調：努力打造住房量大的需求和強大的抗風險能力，一、二級核心城市土地資源充足、質量高，適合土地區位和產品定位；（2）明確項目運營策略，打造品質提高利潤對一些開工較慢并且銷售較慢進行風險評估，并且合理的評估開發周期以及銷售周期，對待當前的政治環境和市場形勢，隨剖析項目定位，從盲目追逐高流動性轉變為強調利潤增長，與房地產公司定位的高端項目更符合。平衡現金流，將集團層面以及資金方面都進行統一的分配和平衡；對價格進行調整使產品銷售速度加快，以回款去杠桿優化負債結構為重點并大幅減少凈債務水平，使穩定運行的目的可以實現。（三）建立基礎數據平臺支撐高效運營業務管理部門與信息部門合作，對基礎信息平臺建設進行逐步的推進。規劃運營平臺、客戶服務平臺、銷售管理平臺、工程管理平臺相繼推出，投資、財務、設計、采購等專業平臺將逐步開放，信息化數據平臺和流程管理平臺也逐漸成立。利用信息技術的進步，提高企業管理的準確性和及時性，并更好地建立基于客戶需求的靈活工作機制。四、感想