光彩國際物流產業園2011-06-27項目經濟測算報告物流園產業園項目經濟測算報告一、項目成本分析物流園產業園項目經濟測算報告1、技術參數確定2、開發總體成本構成3、開發成本估算分項說明4、開發費用估算分項說明5、開發總體成本預算物流園產業園項目經濟測算報告規劃用地情況：用地面積：500000m2；其中：規劃道路面積：120000m2；規劃停車用地面積：30000m2規劃凈用地面積：300000m2；規劃用地性質：商業用地；土地使用強度：建筑面積：400000m2以內；容積率：控制在0.8；建筑密度：50%；建筑高度：控制在5-20米內；綠地率：20%，面積：100000m2。樓面地價：成交價款總額5250萬元，合約樓面地價131.25元/m2建筑面積1.1技術參數確定物流園產業園項目經濟測算報告地上:1層-7層停車場:30000M2地下:0層道路工程:120000M2綠地:100000M2

項目規劃設計假設：1.2技術參數確定物流園產業園項目經濟測算報告2.開發總體成本構成開發總體成本土地成本開發成本開發費用前期工程費建安工程費配套工程費不可遇見費財務成本管理成本物流園產業園項目經濟測算報告序號項目名稱計算基礎(畝)總價(萬元)1土地成本7505250.00合計

5250.00

項目初步成本測算土地成本3.1開發成本估算分項說明物流園產業園項目經濟測算報告

項目建安、配套成本測算（開發成本測算）3.2開發成本估算分項說明前期工程費建安工程費配套設施費不可遇見費物流園產業園項目經濟測算報告序號項目名稱計算程式面積M2元/m2

總價（萬）1.1設計、學校市政配套、監理等報建手續費

400000100.004000.001.2三通一平費

40000010.00400.001.3臨建水電設施費

4000005.00200.00小計1.1+1.34600.00前期工程費3.21開發成本估算分項說明物流園產業園項目經濟測算報告

序號項目名稱計算基礎（M2）取費標準（元/㎡）總價（萬元）1地上土建40000065026000.002配套工程400000502000.003水電安裝400000502000.004消防工程40000010400.0056合計

30400.003.22開發成本估算分項說明建安工程費物流園產業園項目經濟測算報告序號項目名稱計算基礎(㎡)取費標準(元/㎡)估價(萬元)1市政供/排水工程50000010

500.002供電工程40000015

600.003道路工程1200001501800.004綠化工程10000060600.005停車場30000150450.00合計

3950.00不可遇見費用=（取前期工程費+配套設施費+建安工程費）*3%=（4600.00+30400.00+3950.00）*3%=38950.00*3%=1168.50（萬元）配套設施費3.23開發成本估算分項說明物流園產業園項目經濟測算報告開發成本=前期工程費+建安工程費+配套設施費+不可遇見費=4600.00+30400.00+3950.00+1168.50=40118.50（萬元）3.3開發成本估算分項說明物流園產業園項目經濟測算報告4.開發費用估算分項說明開發費用=財務成本（計６％）+管理成本（１.5％）管理成本=初步成本*1.5%=40118.50*1.5%=601.78（萬元）財務成本=初步成本*10%=40118.50*6%=4011.85（萬元）開發費用=4011.85+601.78=4613.63（萬元）物流園產業園項目經濟測算報告5.開發總體成本開發總成本=土地成本+開發成本+開發費用=5250+40118.50+4613.63=49982.13（萬元）物流園產業園項目經濟測算報告二、財務效益分析

物流園產業園項目經濟測算報告1.財務計算中稅項及費用設定營業稅取值：5.8%

按國內資金開發的方式進行本次房地產開發，在進行物業銷售時預計須支付的稅項主要有營業稅、營業稅附加、印花稅等，根據委托方提供的資料，銷售期間稅項合計按銷售收入的5.8

%計算。銷售費用取值：3%

按銷售收入的百分比計算，其中包括中介代理費、項目推廣宣傳、廣告等費用首期按銷售收入的3%計算。所得稅取值：25%

根據委托方提供資料，按應納稅所得額的25%計算征收。物流園產業園項目經濟測算報告2.財務效益分析前提

項目地上可銷售總面積為400000m2;

項目建筑地上1-7層；項目100％銷售狀態分析總投入與收入。物流園產業園項目經濟測算報告3.銷售收入測算樓層銷售面積（M2)銷售單價(元/M2）樓層銷售合計（萬元）均價400000200080000.00銷售收入總計80000.00銷售收入測算表物流園產業園項目經濟測算報告4.財務收益測算銷售收入總計80000.00營業稅=銷售總收入*5.8%4640.00土地增值稅=銷售總收入*2%1600.00銷售費用=銷售總收入*3%2400.00開發總成本49982.13開發總投資＝開發總成本+營業稅+土地增值稅+銷售費用58622.13稅前利潤=銷售總收入-開發總投資21377.87所得稅=稅前利潤*25%5344.47稅后利潤=稅前利潤-所得稅16033.40財務收益測算表（單位：