PAGEPAGE1合肥國軒置業有限公司投資項目三里街項目投資建議書二零零（）年（）月第一章項目分析一、項目概述“三里街”商住樓開發建設項目系安徽國軒置業有限公司于（）年（）月（）日在“（）”競標會上競得。本項目屬于合肥市（）項目。1、項目環境情況項目位于（），隸屬（）區政府管轄。地塊界線為：（）?，F有建筑主要是（）平米左右的住宅。項目地處（）。2、項目規劃和布局本項目規劃用地面積（）平米。規劃建設（）樓，共（）層，總建筑面積（）平米，其中住宅建筑面積（）平米，商業面積（）平米，地下面積（）平米，停車位（）個。項目容積率（），綠地率（）%，建筑密度（）%，總居住戶數（）戶，配套設施及公建齊全。土地規劃許可證已取得，總體規劃及單體規劃原則上獲通過（參見附件）。3、土地取得方式土地分兩種方式取得，其中的（）平米通過在“（）”招標活動中競拍獲得，政府獲得土地收益是（）萬元/畝，地面上約有（）平米的住宅需拆遷安置；其余土地通過協議轉讓的方式獲得，轉讓價格在（）萬元左右。4、銷售問題本項目用地位于（）交通便捷，臨近（），商業氣氛濃郁。初步分析，該區域的商住樓的銷售前景看好。經過初步測算，該項目（）層以上住宅部分均價可能達（）元/平米以上，（）層商業部分可能達（）萬元/平米。銷售方面，（）專業銷售代理公司提出以（）元/平米的價格包銷。二、區域相關市場分析合肥市GDP近幾年開始步入高速增長階段，合肥房地產隨之進入高速增長期，但從華東地區的省會城市比照來看，合肥處于房價凹地，增速一直全國倒數，潛力很大。隨著合肥城市核心競爭力的不斷增強，合肥的房地產市場發展前景看好。2007年9月26日合肥市土地局拍賣四地塊均以遠超出參考價的價格拍出即為證明。從城市發展規劃角度看，合肥現已形成城市二環道路體系，加上原有的內城道路，新一輪城市框架即將形成。“（）”項目位于（）區三里街，逐漸成為城市核心區域之一，區位優勢明顯。1、整體市場項目所在的（）區域板塊目前可售房源有限，新盤開發緩慢；三里街由于（）的帶動，該地域房產價格逐漸走高，高檔房價格升至（）元以上。綜合評價：購房考慮要素：價格和地段的綜合考量仍然是消費者選擇產品的標準。裝修標準需求：在選擇裝修的消費者中，精裝修仍然是主流需求。物業管理需求：在對物業基本功能的需求外，更多的附加值功能越來越被認同和接受，這是消費者觀念成熟的表現，更是城市文明的象征。3、總體客戶來源分析瑤海區的產業特性決定其區內或相關的就業人員的收入水平屬于合肥的中上水平，并且相對受教育程度較高。這也使得該區域的客戶的實際購買力較強，同時具備較好的審美取向。由項目區位劃分出三個目標客戶群類和一個潛在客戶群：第一類：周邊客戶——周邊商場供貨商和原住民客戶第二類：外圍客戶——合肥市區內客戶第三類：遠距客戶——二環以外瑤海轄區以及高新區客戶潛在客戶群：面向全市的投資客戶三、項目SWOT分析通過分析，我們認為該項目具有以下優勢和劣勢：1、優勢土地購置成本低，拆遷安置面積不大，拆遷戶的成分較單純，安置費用低；地塊兩面鄰主干道，又屬“黃金地段”。交通非常便利，通往合肥各大區域公交均有通過，站臺與未來建筑僅一步之遙；政策：合肥市政府出臺了一系列舊房改造的優惠政策，根據合肥市舊房改造合政[2003]50號文規定，該項目已明確享受報建規費全免的優惠政策。2、劣勢該項目對需要安靜舒適的客戶，不具有吸引力。房地產行業是屬資本密集型企業，合肥金融業欠發達，銀行業為房地產商貸款有著嚴格的要求和繁雜的論證，如無充足的資金支持，本項目將無法實現。新越秀公司是一家典型的家族式企業，其關聯企業關系錯綜復雜，這會給項目的操作上帶來一些弊端。3、機會分析從廣州，深圳，上海，重慶等房地產銷售指數來看，“重慶看廣州”、“南京看上海”、“三線二線城市看一線城市”的“頭羊效應”正波及全國。時下，國家又嚴格控制國有土地的供應。從而為投資商帶來了新一輪投資機會?！蚌矽i大廈”項目是老城區絕版地塊，不論是商鋪還是購房都有很高的增值功能，合肥瑤海區三里街段房價一直具有較高銷售指數，當前該區土地存量已非常之少，存在著投資機會。4、項目威脅合肥舊房改造工程06年下半年剛剛起步，一批大資本運作的經濟體在合肥頻繁考察選址，擬做房地產開發項目；市場物價指數的上升促使了新的一批投資者的出現；從股市退下來的投資者還在尋找新投資機會?！皶r間”將是“三里街項目”爭取獲得最大利潤的關鍵點。四、項目定位分析1、項目地理位置分析土地價值：市值約（）萬元/畝以上。地理位置：（）。周邊環境：（）交通狀況：（）配套設施：（）鄰近樓盤售價（）2、建筑規劃分析建筑總層數為（）層，地下（）層。建筑總高度為（）米，為（）類高層建筑。地下（）層為停車場及設備用房，地上（）層為商業辦公，（）層為商業住宅。共設（）部扶梯和（）部乘客電梯。3、價格分析根據市場行情，本項目的商住部分價格定位在（）元/平米以上（均價）。商業部分價格定位在（）元/平米左右（均價）。

第二章投資估算一、項目建設內容表4.1項目建設方案項目名稱數額備注總占地面積凈地面積總建筑面積商住面積商網建筑面積地下室面積車庫計劃停車（）輛二、項目資金總預算表4.2項目資金總預算項目計算依據投資額（萬元）單位成本一、土地費用：1、 土地出讓費：2、 土地評估費：3、 土地契稅：4、 土地登記發證費：5、 土地測繪費：6、 土地證登報費：小計：二、拆遷補償：三、前期費用:1、 規劃、勘探設計費：2、三通一平：3、選址、放驗費：4、建管局聯辦費：5、規劃報建費：6、綜合服務費：7、監理費：小計：四、建安成本1、 高層：2、 地下室：3、 電梯及其他設備：小計：）五、基礎設施費：1、 綠化費：2、 小區道路停車場：3、弱電、監控：4、 排水系統：5、 供水施工費：6、 供電施工費：7、 供水增容、排污費：小計：合計：六、不可預見費：成本總額：七、管理費：八、財務費：運營成本：三、項目收益概算1、拆遷安置補償費用約（）萬元（后文“拆遷問題”有分析）2、樓面地價折算為：（）可售面積平均成本折算為：（）3、本項目運營成本為（）萬元4、銷售總收入估算為（）萬元，其中商住銷售收入為（）萬元。本項目共有商業面積（）平米（），第一層：（）萬元／㎡計；第二層：（）萬元／㎡計。第三、四層：（）萬元/平米；商住面積（）平米（）按（）元／㎡計。總收入為：（）平均銷售單價是（）5、銷售費用按收入（）％計算：（）6、稅金：按流轉額（）7、開發利潤：（）8、凈利潤:（）另：如果采用包銷的形式，按包銷價格（）元/㎡計算，銷售總收入為：（）萬元開發利潤為：（）萬元凈利潤:（）萬元9、利潤率其中：成本利潤率=利潤總額/總投資支出=（）銷售利潤率=利潤總額/銷售總收入=（）四、財務評價1、盈虧平衡分析①銷售面積盈虧平衡點：銷售面積盈虧平衡點=總成本/[平均銷售單價（1—稅率）]（）（）平米該平衡點處銷售面積占可售面積的（）%。②銷售價格盈虧平衡點：銷售價格盈虧平衡點=總成本/[可銷售房地產面積（1—稅率）]（）（）該平衡點處價格占計劃銷售價格（平均單位售價）的（）%。上述兩項盈虧平衡分析表明：當“三里街”項目銷售率達到（）%或者平均銷售單價達到（）元/平米時，就可保本。我們認為，通過前文的分析及對該區域房地產市場發展的判斷，該項目達到上述兩項指標有足夠的條件支撐。2、敏感性分析①銷售價格敏感性分析平均銷售單價敏感性分析表明，當平均銷售單價增加10%時，項目利潤大幅度提高，成本利潤率為46.3%。當平均銷售單價降低10%時，項目利潤大幅度減少，成本利潤率為24.3%。②投資支出敏感性分析投資敏感性分析表明，當投資增加10%時，項目利潤大幅度降低，成本利潤率為25.2%。投資減少10%時，項目利潤大幅度增加，成本利潤率為47.5%。經綜合測算、分析，本項目對投資支出和銷售價格最為敏感，投資和價格是影響項目的最主要因素。因此，我們在投資后管理中，將加強工程成本控制工作，以降低整個項目的總投資。同時從信投的投資風險控制角度考慮，可能建議該項目采取包銷的銷售模式，以實現穩定的銷售收入和利潤。五、項目進度及現金流預測分析1、項目當前進展情況1）合肥市舊房改造指揮部辦公室下達了對該項目經營權確認書；公司已同瑤海區政府簽訂了《（）》。2）規劃方案也已確定，（）年（）月（）日，合肥市規劃局以“合規地（）（）號”批準了建設用地規劃2、建設工期根據測算，三里街建設期約為（）年。表4.3建設工期預測建設期（）月（）月（）月（）月（）月進度基礎基礎及地下室結構（）層結構（）層結構裝飾工程3、拆遷問題通過現場考察，我們注意到該項目的拆遷難度要可能要小于信投與合肥華源物業公司合作開發的“科創大廈”項目，原因如下：1）因為“三里街”項目土地上原住宅大多建于上世紀（）年代，年久失修，居住條件惡劣，居民的搬遷意愿強烈；2）因為原住戶大多是原紅旗百貨大樓的退休職工，成分單純，素質較高；3）該項目處于當前的拆遷、舊城改造敏感期，易獲政府大力支持；4）項目實際控制人周成發曾開發過的越秀苑、怡秀苑等項目均涉及拆遷，有豐富的拆遷經驗。“三里街”項目拆遷安置方案共有三種方式，對應的安置支出費用估算如下（過渡費用及獎勵約（）萬元左右）：表4.4拆遷安置成本分析安置方式安置成本產權轉讓成本過渡費用及獎勵當期支付費用貨幣安置（）萬元（）萬元（）萬元（）萬元回遷安置（）萬元（）萬元（）萬元（）萬元異地安置（）萬元（）萬元（）萬元（）萬元貨幣安置費用一次付清，回遷安置前期只需支付過渡費用及獎勵，異地安置費用按購房總價計算。安置成本：貨幣安置（）萬元（按（）元/㎡貨幣補償計算）回遷安置（）萬元（住宅按（）元/㎡售價計算）異地安置（）萬元（按二手房均價（）元/㎡計算）根據最新簽定的拆遷結果，貨幣安置約占（）%，異地安置約占（）%，回遷安置約占（）%。因此可估算前期安置費用為：（）萬元拆遷總成本為：（）萬元基本符合拆遷總成本在（）萬元左右的估計。綜合上面的分析，“三里街”項目的資金缺口為：（）（前期費用）=（）萬元4、現金流預測及分析1）條件：根據測算，三里街建設期約為（）年，開發期約為（）個月。項目開工（）個月后可以預售，并可一次預售總額（）﹪，剩余（）﹪在（）個月銷售，月銷售（）﹪。銷售款扣除流轉稅（）﹪,銷售費用（）﹪,全部用于本項目投資。前期須一次投入（）萬元，拆遷后置成本（）萬元（）個月后一次性計入。其他各項費用按（）年期平均投入。即（）萬元。根據與施工單位達成的意向，工程從施工到地上（）層均由施工單位墊資。（）層過后，根據工程形象進度付造價的（）%。收入（）萬元，其中一期預售（）萬元；后期收入（）2）資金使用計劃表4.5資金使用計劃建設期Y-Y月Y月YYYYYYYY月后Y月土地購置及拆遷補償前期費用建安費用累計使用資金3）流動資金分析表4.6現金流預測建設期1-7月8月9月10111213141519月24月后6月現金流出現金流入累計現金凈流量4）現金流分析綜合上述分析，“三里街”項目啟動后現金流較充沛，甚至可以不需要銀行項目貸款。如果采用資金封閉管理的投資運作[即（1）開設共管帳戶管理信投通過增資擴股方式進入項目的（）萬元投資；（2）信投派駐財務人員全面負責新越秀公司財務工作，所有資金支出均需該名財務人員簽字認可，嚴格控制資金支出]，我們認為項目是可行的。通過上表分析，在第（）月現金流入將達到（）萬元，如果信投投資（）萬介入，（）個月后，共現金流出（）萬元（按當前價格所做的最保守測算），投資退出有保障。另，“三里街”項目若采用包銷的銷售模式，將對項目的啟動和信投的投資退出更加有利。

第三章投資方案一、總體框架1、鑒于（）有限公司一方面成立時間較長；另一方面該項目用地上存在拆遷問題,所以三里街項目在未來的操作上具有一定不確定性。在本次投資運作過程中，信投創造性地引入了安徽雙贏擔保投資有限公司出具履約擔保，降低了信投的投資風險，保障了信投的投資收益。2、通過派駐財務負責人、董事等參與管理的形式，督促新越秀公司為了自身的利益努力創造優良的業績和豐厚的回報。不僅設立共管帳戶管理信投此次所投資的（）萬元，約定專款專用；在合作期間還嚴格控制新越秀公司的資金支出，新公司所有資金支出必須經信投派駐財務人員簽字同意方可。通過資金進出的嚴格監控，依法最大限度確保投資資金的安全。3、為了進一步提高投資效率，建立和完善約束機制基礎上的激勵機制，通過調查研究，并借鑒國內外先進的相關管理經驗，此項目作為引進“捆綁投資”制度的試點項目。項目組的主要成員以自有資金共同參與投資，其個人出資總額為（）萬元（即，信投此次計劃投資額度的1%，信投實際投資額為（）萬元）。二、具體投資方案設計1、投資期間：介入三里街項目，時間預計為（）年。2、投資回報：（1）投資回報率約為（）%/年。

第四章風險因素一、拆遷風險如前所述，“（）”項目項目土地分成兩部分獲得，一部分（（）平米）于（）年通過在“（）”招標活動中競拍獲得（需拆遷約（）戶，（）平米有房產證，另（）余平米無證），其余部分將通過支付（