中國國貿中心股份有限公司調研報告公司簡介：國貿中心始建于1985年8月，1990年8月30日全面開業，由對外貿易經濟合作部所屬鑫廣物業管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團所屬香港嘉里興業有限公司共同投資興建。自開業以來，國貿中心已成功地舉辦了各種國內、國際性展覽、博覽會近400個，每年舉行各種國際、國內會議、活動4700多場，其中中外部長級以上貴賓出席的高規格、高檔次的政務、商務活動四、五百次。與此同時，國貿中心還接待了許多國家的國家元首、政府首腦、重要國際組織及其常設機構的負責人以及各國商業巨頭和社會知名人士等。中國國際貿易中心位于中國北京建國門外大街一號郵政編碼：100004電話：（8610）65052288網址：關鍵字：中國國貿中心凈收益產業分析企業競爭財務數據主營業務收入增長率研究報告報告正文：在上海建橋學院2009—2010學年的第二學期實訓期間，我們學會了對企業進行調研和分析，我所調研的企業是中國國貿中心股份有限公司，我在這幾天當中，主要是通過網絡，收集這個公司近幾年來的一些銷售方面的相關信息和數據，并且對這些數據進行分析，以下是我的調研報告：公司概況（一）、基本情況公司名稱：中國國際貿易中心股份有限公司(ChinaWorldTradeCenterCompanyLtd.）注冊資本：人民幣八億元公司成立時間：一九九七年十月十五日法定代表人：楊文生經營范圍：寫字樓、賓館、公寓、商場、展覽廳、會議廳、停車場的出租服務；提供住宿、餐飲、幼兒園、文體娛樂服務；房地產開發與經營；物業管理、承辦會議、展覽、展銷；陸路貨物運輸；對外經貿信息咨詢。（二）、歷史沿革國貿中心是中國對外貿易經濟合作部(以下簡稱“外經貿部”)直屬的中外合資企業，成立于1985年2月12日，主要從事高檔旅游、商務服務設施的建設、經營與管理。1996年，經外經貿部推薦，國務院證券委員會以證委發[1996]第72號文批準國貿中心為第四批境外上市預選企業。1997年，經國貿中心董事會研究并報請原國家經濟體制改革委員會批準，由國貿中心獨家發起設立本公司，經過資產重組，將主要經營性資產投入到本公司，這些資產包括：國貿寫字樓、國貿公寓、中國大飯店、國貿飯店、國貿商場、國貿展覽廳、國貿會議中心、國貿方莊公寓、土地使用權以及在建的國貿二期工程等。由于受亞洲金融危機的影響，海外市場環境發生了很大變化二、近兩年相關總數據（一）、數據如下（表格一：近兩年相關總數據）報表日期201003312009123120090930200906302009033120100710單位元元元元元一、營業總收入2055360008711880006555480004377910002205410000營業收入2055360008711880006555480004377910002205410000利息收入000000已賺保費000000手續費及傭金收入000000房地產銷售收入000000其他業務收入000000二、營業總成本1295230004880780003398030002179960001080800000營業成本82541600335777000262877000168048000841935000利息支出000000手續費及傭金支出000000房地產銷售成本000000研發費用000000退保金000000賠付支出凈額000000提取保險合同準備金凈額000000保單紅利支出000000分保費用000000其他業務成本000000營業稅金及附加10738500444159003326530022487300110576000銷售費用184988017279100600332022729606641250管理費用34813300917012003859430025378800124889000財務費用-419871-1075430-937082-191043-3238130資產減值損失0-200000000公允價值變動收益000000投資收益25318285801209532145009593580其中:對聯營企業和合營企業的投資收益25318285801209532145009593580匯兌收益000000期貨損益000000托管收益000000補貼收入000000其他業務利潤000000三、營業利潤760383003833960003159550002199400001125200000營業外收入1976469759960543907021263209233050營業外支出35810659175404466020367891027885000非流動資產處置損失17938455688104465960367885027884400利潤總額758778003872380003169280002183880001106550000所得稅費用18963100972081007962110054852100276989000未確認投資損失000000四、凈利潤56914700290030000237307000163536000829561000歸屬于母公司所有者的凈利潤56824900289552000237001000163354000828890000少數股東損益89800478440305732181120671310五、每股收益基本每股收益0.060.280稀釋每股收益0.060.280六、其他綜合收益000000七、綜合收益總額5691470029003000023730700016353600000歸屬于母公司所有者的綜合收益總額5682490028955200023700100016335400000歸屬于少數股東的綜合收益總額8980047844030573218112000（數據來源：中國國貿2009年年度報告）（二）、數據分析1、今年綜合收益總額同2009年12月31日相比，怎么減少這么多從上述表格可以看出，2009年12月31日為止，在這一季度的營業總收入是最高的，為871188000元，當然，營業總成本也為最高，為488078000元，綜合收益總額為290030000元，和2010年03月31日這一階段相比，今年該公司的綜合收益總額有所下降，2010年03月31日這一階段的綜合收益總額為56914700元，前后相差233115300元，為什么會有這種情況發生呢？首先，“綜合收益總額”被FASB稱為“累積其他綜合收益”，在2010年，CPA有對其新添加了一些內容：綜合收益，包括其他綜合收益和綜合收益總額。其中，其他綜合收益反映企業根據企業會計準則規定未在損益中確認的各項利得和損失扣除所得稅影響后的凈額；綜合收益總額是企業凈利潤與其他綜合收益的合計金額。綜合收益總額項目，反映企業凈利潤與其他綜合收益的合計金額。“其他綜合收益”和“綜合收益總額”項目的序號在原有基礎上順延。影響綜合收益總額的減少的原因可能是盈余公積轉增資本，盈余公積的提取方式是：1.公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取。2、公司從稅后利潤中提取法定公積金后，經股東會或者股東大會決議，還可以從稅后利潤中提取任意公積金。盈余公積的用途是盈余公積用作公司擴大生產經營，彌補虧損、轉增資本。所以盈余公積轉增資本是非常有可能影響綜合收益總額的減少。2、母公司所有者和少數股東凈利潤的損益凈利潤是指在利潤總額中按規定交納了所得稅后公司的利潤留成，一般也稱為稅后利潤或凈收入。凈利潤是一個企業經營的最終成果，凈利潤多，企業的經營效益就好；凈利潤少，企業的經營效益就差，它是衡量一個企業經營效益的主要指標。凈利潤的多寡取決于兩個因素，一是利潤總額，其二就是所得稅率。很明顯，所得稅率低時，企業的盈利就大。對于同一家公司，其稅利潤在享受15％的所得稅率時就比33％的所得稅率要高26.84％。即凈利潤是一項非常重要的經濟指標。對于企業的投資者來說，凈利潤是獲得投資回報大小的基本因素，對于企業管理者而言，凈利潤是進行經營管理決策的基礎。同時，凈利潤也是評價企業科盈利能力、管理績效以至償債能力的一個基本工具，是一個反映和分析企業多方面情況的綜合指標。凈利潤是一個企業經營的最終成果，凈利潤多，企業的經營效益就好；凈利潤少，企業的經營效益就差，它是衡量一個企業經營效益的主要指標。3、為何2009年12月31日的資產減值損失為20000元資產減值損失是指企業在資產負債表日，經過對資產的測試，判斷資產的可收回金額低于的其賬面價值而計提資產減值損失準備所確認的相應損失。企業所有的資產在發生減值時，原則上都應當對所發生的減值損失及時加以確認和計量，因此，資產減值包括所有資產的減值。但是由于資產的性質不同，所適用的具體準則也不盡相同。資產減值損失的確定（1）、可收回金額的計量結果表明，資產的可收回金額低于其賬面價值的，應當將資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。（2）、資產減值損失確認后，減值資產的折舊或者攤銷費用應當在未來期間作相應調整，以使該資產在剩余使用壽命內，系統地分攤調整后的資產賬面價值（扣除預計凈殘值）。（3）、資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。但對以攤余成本計量的金融資產確認減值損失后，如有客觀證據表明該金融資產價值已恢復，原確認的減值損失應當予以轉回，記入當期損益。三、中國國貿企業近兩年內部營業對比（一）、中國國貿營業收入對比（圖一：中國國貿營業收入對比圖）（數據來源：中國國貿2007.2008兩年營業收入對比）從上圖可以看出，中國國貿近幾年在國貿寫字樓的營業收入上占的比重最高，國貿寫字樓由國貿大廈1座、國貿大廈2座、國貿西樓、國貿東樓組成，總建筑面積十七萬六千平方米，可出租面積從64平方米到整層1727平方米。卓越的辦公環境、先進的科技設施、完善的配套服務、優越的商業氛圍以及豐富的物業管理經驗，令國貿寫字樓成為眾多國內外客戶理所當然的至優之選。全球財富500強中的多家企業均落定其間，可以看出這些大型企業對國貿寫字樓的肯定。而2007年與2008年兩年相比，相差較大的是其他方面的營業收入，并且呈現上升的趨勢，說明國貿中心目前正在往其他方面發展，從多方面發展，而比較突出的是物業管理方面。國貿物業酒店管理有限公司是中國國際貿易中心的全資子公司，主要從事寫字樓、高檔公寓、顧問管理服務，公司注冊資金為1000萬元人民幣。從多年管理中國國際貿易中心面積達五十六萬平方米的綜合性物業，到如今全方位地進入國內多項物業酒店項目管理，已經形成一個實力雄厚、管理科學、經驗豐富的專業物業酒店管理公司。（二）、中國國貿近幾年主營收入（圖二：中國國貿近幾年主營收入對比圖）（數據來源：中國國貿2009年年度報告）從上述表格可以看出，中國國貿近幾年主營收入呈上升趨勢，而每一季度的主營收入基本保持，那大致可以預測在2010年，中國國貿的年主營收入在8億左右，季度主營收入在2億左右。而其公司截止三季報實現主營收入6.71億元，同比增長3%；凈利潤2.82億元，同比增長28%。公司每股凈資產4.12元，EPS為0.28元。利潤增長幅度高于主營收入主要由于營業外收入的增加、所得稅率的降低。營業外收入為將國貿西寫字樓作為拆遷補償所產生的公允價值增幅4219萬，貢獻EPS0.03元。所得稅率由去年同期的34%降為25%，相當于增加EPS0.032元。經常性損益凈利潤2.5億元，同比增加14%，也得益于公司租金、出租率的提高和三項費用的節省。其中財務費用降低153%得益于短期借款的償還和在建工程的利息資本化，相當于增加EPS0.01元。償債能力有所下降，但財務風險較小。期末資產負債率41%，凈負債率47%，分別比年初上升3和16個百分點；銀行借款為22億，比年初增加36%，主要為國貿三期的建設需求；賬面現金2.6億元。四、2010年公司預測通過以上的表格，我們大致可以預測該公司2010年的走向。08和09年EPS分別為0.35和0.40元。穩健預測2010年項目均價下跌10%、9%貼現率得到公司RNAV是10.08元。園區類或者收租類公司RNAV一般折價15%左右，由此公司目標價為8.57元左右。目前A股園區類公司歷史平均動態PE是20-22倍。公司財務風險較小，持有型物業升值潛力大，并且隨著國貿三期的逐漸完工及租賃業務的展開，業績明后年會持續增長。繼續維持中性投資評級。國貿三期是公司未來的利潤增長點，預計2010年商業等能夠貢獻部分收入。國貿3期建筑面積54萬平米，分A、B兩階段。A由甲寫、超