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#afo其中，a,b,f為待定參數，具體見表5。表5風險調整值賦值表市場風險形響程度無影響(D)不嚴蛋(C)較嚴置(B)最嚴重(A)風險調整值0fbfaf根據風險調整值賦值與西安市風險因素、因子權重值，利用式11確定市場風險調整值結果見表6。市場風險調整值(風險因子權重值X因子風險調整值)(式11)表6西安市土地市場風險調整值結果商服用地住宅用地工礦倉儲用地風險調整值1.4663af+1.0407bf+O.493f0.6553af+1.412bf+0.4195f0.2943af+0.2386bf+】?2902f土地還原利率的確定根據已經測算確定的商服用地及住宅用地的土地還原利率，按照土地還原利率=安全利率+風險調整值公式，建立有關a,b,f的兩組等式，并求解可得到:a=(0.0332/f)-0.1869,b=(0.0236/f)-0.2103由于市場風險對不同土地利用用途的風險調整值的影響不同，在數值上表現為呈梯度遞增。設n為市場風險影響程度遞增倍數，貝IJ：a-b=n(b-1)b-l=n(1-0)(且a>b>l)則:f=0.0143,a=2.1339,b=1.6763據此測得工礦倉儲用地風險調整值為3.31%,土地還原利率為：3.31%+3.31%=6.62%。3、點評商服及住宅用地土地還原利率的確定很好的利用了房地產市場交易資料，市場依據較為充分。工礦倉儲用地土地還原利率基于商服、住宅用地釆用建立數學模型求解的辦法，做出了一定的有益嘗試，但風險因素因子的選取以及權重的確定都有較大的主觀因素在里面。工礦倉儲用地土地還原利率確定中設定風險在數值上呈梯度遞增，因設定的合理性存疑，使得該方法求得的還原利率存有一定的系統性誤差。（4）釆用上述方法計算，所需依據市場資料較多，市場資料調查有一定難度，使方法的推廣存有一定難度。同時，對市場樣本資料的選取要求較高，如果樣本選取不當，則容易造成最終結果的失真，如租售比所依據市場數據以及資本資產定價模型中所選取的股票樣本。（5）上述計算中大量釆用了估價時點以前的數據，同時并未作時點修正。（6）自有資本收益率采用上市公司房地產企業權益收益率，其與自有資本并不完全相同。（7）為完整表述釆用資本資產定價模型求取權益資本收益率，本文中介紹了考慮項目企業狀況進行計算的過程，如不考

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