物業服務方案根據“招遠華盈尚景社區”的設計特點，現擬出“華盈尚景社區”物業管理方案。我們真誠但愿在為業主提供優質服務過程中，能使業主能充足享有到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“華盈尚景社區”物業持續升值，為住戶營造一種安全、整潔、優美、方便的陽光社區。一、招遠華盈尚景社區概況華盈尚景社區位于金城路435號、項目總占地面積36萬㎡，總建筑面積60萬㎡，住宅戶數4800余戶，遠市華盈尚景社區1.1期和2.1期項目位于招遠市夢芝街道辦事處北嶺村，由煙臺華盈房地產開發有限公司開發建設，該項目用地面積10.1759萬平方米，總建筑面積20.373202萬平方米，房屋總套數1314套。綠地面積35615.65平方米。交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的抱負物業。二、公司接管后服務原則根據招遠華盈尚景社區實況，我司擬定華盈尚景社區為高檔管理。其服務原則以下參考山東省住宅社區五星級物業服務原則：五星級硬件設施規定社區內地面停車位數量不少于社區總停車位數量的10%。專用固定停車泊位不少于1個/3戶。住宅社區應含有門禁系統、監控系統、電子巡更系統或其它三項以上安全防備設施。社區宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業主需求的體育活動設施。新建社區綠地率不應低于30%，舊區改建不適宜低于25%。住宅社區公共服務設施的配建水平應與居住人口規模相對應，其中社區應配套建設有教育、醫療衛生、商業服務、金融郵電、社區服務等公共服務設施。綜合管理服務業主入住時物業服務公司應提供全方面、具體的業主公約、房屋使用手冊等。承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。客戶服務場合工作時間不少于12小時，其它時間設立值班人員。設立并公示24小時服務電話。24小時受理業主或物業使用人報修。急修服務15分鐘內達成現場，6小時內修復；普通修理1日內完畢（預約除外）。對業主或物業使用人的投訴在24小時內回復解決。社區項目經理應含有物業管理師資質，有6年以上的物業服務工作經驗，并有3年以上社區項目經理任職經歷。最少每六個月公開一次物業管理服務費用收支狀況。能提供六種以上便民（免費）服務，如代購飛機票、火車票、代收郵件、電瓶車接送、配備服務手推車、短時間內寄存物品等。每年開展3次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專項布置。每年的溝通面達成社區住戶的100%，每季最少1次咨詢業主對物業服務的意見，并定時向業主發放物業管理服務工作征求意見單，滿意率達95%以上。對不滿意事項進行分析、整治、回訪，不滿意事項回訪率達95%，解決率達95%以上。房屋管理與維修養護服務房屋管理制訂完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、社區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶外設立物管理規定等規章制度。每年第四季度制訂下一年度維修養護計劃。社區主出入口設有社區平面示意圖，重要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設立，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。建筑設計有規定外不應安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。對違反規劃私搭亂建、私自變化房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門。維修養護巡邏物業服務公司應根據社區實際狀況選擇房屋維護巡邏項目，涉及：——每年1次觀察房屋構造，發現特殊狀況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定；——每季檢查1次墻體、墻面；——每季檢查1次頂棚；——每季檢查1次樓梯、扶手；——每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；——每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網；——每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；——每季全方面檢查1次樓板、地面磚；——每季度檢查1次通風口；——每半月巡邏1次社區各標記；——每七天全方面檢查1次公共門窗；——每七天巡邏1次路面、側石、井蓋等；——每七天巡邏1次圍墻；——每七天巡邏1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；——每七天巡邏1次室外健身設施、小朋友樂園。維修養護在房屋巡邏中發現的損壞及時安排專項修理，屬小修范疇的應在24小時內組織修復；屬于管理方面的應于2日內采用方法恢復正常；屬大中修范疇的及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并于24小時內向業主委員會提出書面報告，根據業主大會的決定組織維修。裝飾裝修管理受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修公司訂立裝飾裝修管理服務合同，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項。裝飾裝修期間每日巡邏1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋構造安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告有關行政主管部門及業主委員會，并在物業管理區域內公示。裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務合同的當事人按照商定解決。委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采用圍擋、遮蓋等方法，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。共用設備設施運行、維修、保養服務供配電總配電室專人值守，每2小時檢查1次設備運行狀況，對重要運行參數進行查抄；含有無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適宜增加巡視次數；其它低壓配電室每七天巡邏1次。高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按規定對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。配電室安全標記、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效避免蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物寄存，環境整潔。無本身系統故障引發的計劃外大面積停電。公共照明院落、樓道照明巡邏每七天1次，不定時巡視，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈準時啟動，滿足使用規定。公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。電梯配備專業管理人員，電梯設備運行狀況每天巡邏2次。確保電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。委托專業電梯維保單位按質監部門規定定時進行保養，每年進行安全檢測，《年檢合格證》在轎廂內張貼，并對維保單位保養工作進行監督，保存有關統計。電梯發生故障，物業管理人員應及時告知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，普通性換件維修1日內完畢，較為復雜維修3日內完畢；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立刻告知電梯維保單位，并在15分鐘內達成現場，開展應急解決，協助專業維修人員進行救助；物業服務公司保存有關統計。給排水生活供水泵房設備運行狀況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡邏每七天1次。水泵、閥門全方面檢查、檢測、保養每年1次，確保正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年最少1次。水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水原則。水箱、水池管理含有一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫解決，確保供水的安全性。泵房環境整潔，通風良好，無雜物寄存，能有效防蛇鼠等小動物進入。雨污水排放公共污水管道每季檢查1次，視狀況進行清通，排水暢通。雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視狀況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提高泵檢查保養每六個月1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定時清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。不定時對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。供熱設施采用鍋爐供熱的住宅社區，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業服務公司負責維護、管理，或由其委托專業供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅社區，物業服務公司可根據集中供熱部門的委托承當社區內供熱交換站及二次供熱管線、顧客室內散熱設備等的維護和管理。每年在供熱開始前完畢采暖供熱系統的年度檢修保養工作。供熱季節，供熱交換站內應設24小時值班人員，每2小時巡視機房和設備一次，并做好設備運行統計，及時發現和解決設備的各類故障隱患。維修人員每日10：00、22：00對社區供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發現的問題應及時采用整治方法，臨時不能解決的應及時上報主管部門。對業主提出報修申請的，維修人員應及時對其室內供熱設施進行維修，臨時不能解決的應及時上報主管部門。安全防備設施物業服務公司應根據社區安全防備設施配備的實際狀況，選擇做好下列維護保養工作：——監控系統，做到：設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；按設備隨機使用闡明書的規定對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；設備出現故障，能及時修復。——門禁系統，做到：每七天巡視1次，確保系統工作正常；門鎖、對講主機檢查保養每季1次；普通性故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復。——電子巡更，做到：調試保養每季1次，確保正常運行；保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功效正常，巡更違規統計提示功效正常。——周界防備系統，做到：主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；報警系統有效性測試每七天1次，中心報警控制主機能精確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；系統發生故障，普通性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。防雷接地系統每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，確保其性能符合國家規定。景觀配套附屬設施設備每日準時啟動；每月檢查1次，發現損壞及時修復。重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功效檢修，確保各項設施運行正常。協助公共秩序維護服務人員規定專職公共秩序維護人員，以中青年為主，45周歲下列的人員占總數60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定時接受專業培訓。能解決和應對社區公共秩序維護工作，能對的使用各類消防、物防、技防器械和設備。配備對講裝置或必要的安全護衛器械。門崗建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，貫徹崗位職責制，人員到位，責任到位。保障值班電話暢通，接聽及時。各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00設立崗，按照委托合同規定進行進出車輛管理、訪客登記。對大型物品搬出進行登記，統計規范、詳實。對裝修及其它臨時施工人員實施出入證管理，加強出入詢問。保持出入口環境整潔、有序，道路暢通，制止小商小販、可疑人員隨意入內。巡邏制訂具體的巡邏方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡邏一次，重點部位增加巡邏頻次。每天定時巡邏樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無私自占用、亂堆亂放現象。巡邏中發現各區域內的異常狀況，應立刻告知有關部門并在現場采用必要方法，隨時準備啟動對應的應急預案。車輛管理按車輛行駛規定設立標記牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標記規范。有條件住宅社區宜設立臨時停車位。按照合同商定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中嚴禁停放車輛，確保消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配備齊全并保持正常使用。收取車輛看守費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入統計規范、詳實。有條件的住宅社區宜建設立體化停車設施。建有立體停車設備的車庫應設專業技術人員值守，并對設備使用人進行專業培訓。住宅社區中的車庫不應私自改建、分隔、拆除。非機動車應定點停放。監控設有監控室的應有專人24小時值班，交接班統計規范、詳實。監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在5分鐘內趕到現場進行解決。監控的錄入資料最少保持30日，有特殊規定的參考有關規定或行業原則執行。緊急事故防備對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制訂應急預案，明確應急事件解決負責人。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采用對應方法。對因故障造成的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。每年組織1次以上應急預案演習。保潔服務樓內保潔樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、批示牌每日清潔1次，欄桿每七天清潔1次。天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網。共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈、整潔。燈飾、轎廂四壁及頂部每月清潔2次，目視干凈。外圍保潔道路：每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃重要通行道路，方便出行。綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數。花壇表面干凈，外觀整潔。水景：開放期內，每日清潔2次。定時對水體投放藥劑或進行其它解決。水面無漂浮物，水體無異味。休閑娛樂、健身設施：每日擦拭1次，每七天刷洗消毒1次，設施表面干凈。3m下列庭院燈、草坪燈：每七天清潔1次，目視干凈。標記、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每七天清潔1次，目視干凈。天臺、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。車庫、車棚地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網。門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設施每月清潔1次，目視無積塵。批示牌、批示燈保持整潔。垃圾收集與解決垃圾桶布局合理，樓道內每一層宜設立一種垃圾投擲點，方便業主使用。垃圾日產日清，周邊地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。建筑垃圾設立臨時垃圾池，集中寄存，及時外運。垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。能正常使用、維護垃圾生物解決設備、中水解決設備等。衛生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和本地狀況制訂具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。動物管理物業服務公司應協助有關部門做好住宅社區內的寵物、家禽、家畜等動物管理工作，不在社區內喂養家禽、家畜及無許可證的寵物等。綠化服務綠化養護有專業人員對住宅社區實施綠化養護管理，并做到：——對草坪、花卉、樹籬等定時進行修剪、養護；——定時去除綠地雜草、雜物，雜草面積不大于2%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率不大于3%，存活率不不大于95%，行道樹缺株率不大于3%，土地裸露面積不大于5%；——綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；——樹木每年修剪1次以上，樹冠整潔，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；——定時噴灑藥品，防止病蟲害；——定時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。環境布置綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配備得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象。綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象。設有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質良好，每月最少補水1次，每年清淤1次。重大節日或慶典活動，對公共區域進行花木裝飾。加強綠化宣傳，對古樹名木，保護方法到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標記，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。特約服務物業服務公司為滿足部分業主或物業使用人的需求，可根據住宅社區的實際條件及其本身的能力，經雙方特別商定，有償提供但不限于下列服務活動：——家庭安裝、維修服務；——家庭保潔服務；——家庭餐飲服務；——鐘點工服務；——洗衣服務；——商務（打字、復印等）服務；——房屋租賃、出售等中介代理服務；——老年人陪聊服務；——小家電維修服務；——搬運服務等。監督與投訴信息收集物業服務公司應以多個方式收集業主及物業使用人對物業服務質量的信息，及時分析這些信息，不停改善服務的內容和質量。業主及物業使用人對物業服務滿意度信息的收集能夠采用下列方式：——直接與業主溝通；——向業主發放調查問卷；——來自多個媒體的報道；——收集多個渠道的業主投訴。投訴解決物業服務公司應主動接受業主的監督，建立投訴解決機構，明確負責人，對外公布監督、投訴電話。主動配合有關部門做好投訴解決工作，對投訴解決成果進行回訪。認真及時地解決業主的意見和建議，并將解決成果及時告知投訴者。三、公司采用的管理方式“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是我司的根本理念，規范化管理，貼心服務，維持品牌物業公司的信譽與形象。（一）原則化管理我司從項現在期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全方面的、原則化質量管理，使我司物業管理行為符合規范化的國際慣例，在內部管理上自律、制度上創新，以達成管理嚴格有序、服務質量高的管理目的，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度進一步得到提高。（二）溝通服務至上組織、溝通、協調能力是物管公司的一項不可或缺的重要素質，含有這項素質，工作中的各項矛盾往往能夠大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。現在大多數物業公司受投訴重要在于溝通不暢所致。為此，我司專門設立業主聯系處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理規定）、回復業主疑問、設立業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司規定管理人員親力親為，實施走動式管理，親臨服務一線，直接理解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，確保服務質量。但凡業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將運用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和安慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范規定登記下來，書面呈報開發商。絕對嚴禁加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。（三）締造親善的社區文化發明一種和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，我司倡導文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、和諧相處、互相信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的和諧協作關系。不管員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處與否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的關系。四、為開展華盈尚景社區物業管理所配備的人力及服務收費狀況（一）人員設立。根據所擬定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積203732.02平方米計算,我司“華盈尚景社區”管理處擬設立工作人員48人。序號部門職務定編（人）1綜合管理部（3人）項目經理1財務內勤1綜合主管12工程管理部（6人）工程主管1工程班長1綜合技工2強電技工23客戶服務部（6人）客服助理64環境管理部（16人）保潔員14綠化工25秩序維護部（17人）秩序主管1安全隊長2門崗8中控室2巡邏崗2機動崗2累計48（二）服務收費原則華盈尚景社區服務費收費原則以下多層住宅（不帶電梯）物業費：1.20元/建筑平米·月；多層住宅（帶電梯）物業費：1.50元/建筑平米·月（含電梯費）；高層住宅物業費：1.50元/建筑平方·月（含電梯費）；商業用房物業費：2.20元/建筑平方·月；五、華盈尚景社區物業管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項現在期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全方面的、原則化質量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。(一)前期準備公司派出專業人員看待承接項目進行進一步研究，理解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布狀況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前一種月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制訂各項管理規定及工作流程，擬定顧客手冊、業主規約及前期物業服務合同；進駐前一種月必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處有關辦公設備；物業接管必須進行驗收評定，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。1.內部機構的設立與擬定人員編制2.物業管理人員的選聘和培訓開展管理工作前1個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及顧客投訴的解決，特別電梯配電應獲得上崗證方可上崗。3.規章制度制訂1）、根據政府有關部門的法律、法令、文獻和示范文體，編寫《業主規約》、《顧客手冊》并在入伙時發放。2）、制訂嚴謹、科學的管理文獻（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完畢。(二)物業管理的啟動1.物業的接管驗收（承接查驗）1）、產權資料（項目同意文獻、用地同意文獻、建筑執照）。2）、技術資料（竣工圖、設備的檢查合格證書等）2.入伙管理1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙告知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費原則，訂立“業主規約”，禮貌、熱情接待業主，主動解釋有關疑問；訂立物業服務合同、業主規約；通過宣傳使顧客理解和配合物業管理工作；向顧客發放《業主須知》、《業主手冊》；配合顧客搬遷，應清掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助顧客搬遷以及交通指揮等；做好顧客搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適宜增加保安力量。2）、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統理解業主有關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范疇和比例，建立產權備案制度，為此后順利管理打好基礎。3.二次裝修施工全過程監控二次裝修管理關系樓宇的建筑風格、品質，因此，為了確保樓房長久正常使用，公司將依《山東物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、等有關法規以及《前期物業服務合同》、《業主手冊》、《業主公約》執行管理。作業現場管理時，管理處將采用必要的安全防護和消防方法，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的多個粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。安全防備管理。二次裝修施工人員須按政府規定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防備治安事件發生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防備重點宣傳，有針對性地采用方法，確保不遺留安全隱患。環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路暢通及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大程度減少對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。共用設備設施管理。確保二次裝修水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；嚴禁安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，特別是私自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以避免破壞樓板構造；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體構造、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線，須進行防水解決，以避免外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。水電設施二次裝修管理。嚴禁在構造樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以避免二次裝修雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；規定業主在進行吊頂裝飾時留出檢查口。裝修工程竣工后，由裝修戶告知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理有關手續。(三)完善的日常物業管理服務A、安全保衛系統1、總體安全環境管理在社區四周、車庫進出口、社區出入口，電梯轎廂內設立閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。培訓專業保安巡邏員隊伍，保安巡邏員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制訂詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防備方法并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，避免推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋的物業保安呼喊系統，遇有突發事態，能夠立刻調配全公司人力和物力集中增援；制訂應急準備和應急方法，如防臺風、防地震方案等。2、對出租戶管理租戶的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難解決的問題。我公司將從倡導親和社區文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對社區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。3、車輛交通及道路管理樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整潔，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡邏樓宇內道路，確保道路暢通，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。4、科學管理統計全方面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消亡安全隱患。B、設備設施維護系統1.房屋管理與維修養護主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定時檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小通告板，開展與業主交流，及時通報有關事項。2.共用設備管理我司設備保養與維修，一是以防止為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處在良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋重要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實施專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定時維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制訂定時維修計劃。1）給排水設備管理管理目的：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住顧客生活。供水設備（涉及供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定時檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理方法，無污染隱患；生活用水的水質符合衛生原則。排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理暢通，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。2）供電設備管理供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡邏制度（每班巡邏一次，每月細查一次，六個月大檢修一次），并做好運行統計；停電提前一天告知各顧客；臨時施工及住（用）戶裝修制訂臨時用電管理方法；發生地震、火災、水災等狀況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員嚴禁入內；建立配電運行統計，每班巡邏1次，每月細查1次，六個月大檢修1次，查出問題及時解決，并做好統計；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢查時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓與否正常，使用電流的變化狀況，高峰用電時的電流數值，三相電流與否平衡，對照值班統計檢查分析有關差別；核對各個支路的實際負荷與否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定與否牢固，箱內器件與否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作與否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣與否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣與否良好，各類絕緣導線的絕緣與否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線與否良好，有無虛脫或腐蝕，多個管路固定與否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具與否牢固；多個地板的接地電阻與否符合規定。3）弱電設備管理每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。4）消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。建立日常防火檢查制度，每七天一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標記完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用辦法并能及時解決多個問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火負責人；建立義務消防隊，制訂突發怒災應急方案；每年舉辦一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。C、環境保結系統環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一種清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。管理原則：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；原則化保潔（專職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產日清，定時進行衛生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺