旋轉門事故后的安全事故

安全是公民最基本的需求，當然也是房地產服務的主要支柱。安全要素缺失,則任何高質量的物業服務均無從談起。在物業服務實踐中因安全所引發的爭議、糾紛為數不少,諸如深井吞噬幼童、歹徒入室殺害業主、墻體剝落砸傷路人……一幕幕悲劇不絕于耳,令人觸目驚心,以下試舉幾例:女犯主要于旋轉門76歲的朱女士是一名離休干部。2008年5月22日她前往位于北京市海淀區某大廈三層的證券公司辦事。事后離開時在大廈大門處被旋轉門撞倒,當時腿部受傷,無法站立。事后經現場勘察發現:此大廈旋轉門系手動旋轉門,由4扇固定在中軸上的玻璃門組成,將整個旋轉門分割為4個獨立隔斷。調取的事發現場監控錄像顯示:事發當時旋轉門正沿逆時針方向轉動,朱女士自大廈一層內的大廳進入該旋轉門內一個隔斷,并隨門的轉動向大廈外行進,此時旋轉門的轉速增快,而朱女士行動較為緩慢,其所處隔斷后側門隨轉動撞擊到朱女士背部,導致朱女士摔出門外。旋轉門上及附近未設置警示標志,亦無專門人員看護。朱女士受傷后被送至中國人民解放軍總醫院救治,經診斷為左股骨頭置換術后假體周圍骨折。傷者住院治療16天,還進行了股骨頭手術。住院期間共花費醫藥費51035.61元。受害人朱女士認為,物業公司是該大廈的管理人,其旋轉門存在安全隱患,未在旋轉門附近貼有警示標志,也沒有保安人員值班,故起訴至法院要求物業公司賠償其各項經濟損失及精神賠償6萬余元。物業公司則辯稱,朱女士是在走出旋轉門后摔倒的,與物業公司無關,因此不同意朱女士的訴訟請求。物業服務領域的安全保障義務某日清晨,家住某市某小區二期9號樓的16歲女中學生陳柏茵像往日一樣走出家門去上學。在剛走出樓門約5米遠的地方突遭天降墜落物襲擊。一塊長約1.5米、厚約2厘米的水泥塊從9號樓11層的外墻上脫落,正好砸在陳柏茵的后腦上。當時傷者血流如注,家人隨即將其送到附近的東湖醫院救治。不幸的是雖經醫務人員3個多小時的全力搶救,最終受害人還是因傷勢過重而身亡。據當時參與搶救的醫生事后介紹,掉落的水泥塊竟將小茵的后腦砸開了3厘米深的傷口。事發地點位于某高檔樓盤,交付使用已有9年時間。受害人家屬認為該小區的物業公司負有責任并向其提出了賠償要求,而物業公司則認為此事純屬意外事件。然而不管物業公司如何辯解,令人痛惜的結果已成事實:少女正值花季,生命卻悄然逝去,有如鮮花陡然凋謝,留給家人的卻是無盡的哀思和痛苦。以上傷害案,作為物業服務人的物業公司對于受害人的賠償請求都提出了自己的抗辯理由,前者認為是受害人自己不慎摔傷,與自己無關;后者認為純屬意外事件,并非自己過錯等,由此一系列尖銳的問題便隨之而來:物業服務人在其服務區域內,對于業主及其他人的人身及財產安全是否承擔義務?如果應承擔,是什么性質的義務:道德抑或法律?義務的范圍又有多大?事關生命財產安全,關系重大,對此不容含糊其辭,必須明確作答。筆者認為,回答這些問題首先應當尋找法律依據,依法作出判斷。2003年《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害,賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,人民法院應予支持。”《物業管理條理》規定:“物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護。”依照上述我國的現行法律法規的規定,對于曾經長期困擾著我們的那些問題,其答案已不言自明:物業服務人在物業服務區域內對于業主、物業使用人、第三人負有法律上的安全保障義務,違反該義務,就應當承擔相應的法律責任。物業服務領域的安全保障義務來源于民法所確定的一般安全保障義務。所謂一般安全保障義務,是指義務人對于特定的權利人所承擔的確保其免受危險侵害的法律義務。在服務行業,法律所確定的經營者的安全保障義務的內容是:經營者在經營場所對消費者、潛在的消費者或者其他進入服務場所的人、公共活動的組織者對于活動場所內的人之人身、財產安全依法承擔的安全保障義務。具體到物業服務領域,物業服務人的安全保障義務,則特指物業服務人在物業服務區域內對于區分所有權人、物業使用人及其他不特定第三人(以下簡稱權利人)所承擔的確保其人身及財產安全的保障義務。物業服務人的安全保障義務實際上就是民法上一般性的安全保障義務在物業服務領域的適用和延伸。由于物業服務自身所具有的特點,物業服務人的安全保障義務除了具有一般安全保障義務的基本屬性以外,還有其特殊性。首先,從法律關系主體的角度看,安全保障義務的義務主體顯然應為物業服務人,包括從事這一行業的法人和自然人。與此相對應,安全保障義務所保護的權利主體首先是區分所有權人,即業主。除區分所有權人之外,還應包括依據物業設施租賃或承包經營合同使用物業設施的承租人、經營人,即物業使用人。對于這兩類權利主體,由于其為物業服務合同的相對人、物業服務的接受方,一般不會有任何異議。在區分所有權人和物業使用人之外,作為安全保障義務所保護的對象,還應當包括進入物業服務區域的其他人,對于物業服務合同而言,他們屬于第三人,具有不特定的性質。而不特定的第三人實際上代表社會公眾,是公共利益的化身。其次,從法律關系的客體來分析,安全保障義務所指向的對象顯然是義務人即物業服務人的行為。行為通常包括積極的作為和消極的不作為兩種形式,而安全保障義務所針對的主要是作為。它要求物業服務人按照物業服務合同的約定,認真、勤勉。全面而適當地履行義務。在履行義務的同時,應盡合理的注意義務,不得因疏忽而置權利人于危險之中。物業服務人的安全保障義務系為權利人所設立。在物業服務區域內,針對權利人的安全風險來自多個方面,這其中既有物的因素,也有人為因素。安全保障的重點應當是消除物業服務區域內的各種危險源,防范損害的發生。因此,從安全保障義務的內容角度看,該項義務所涉及的范圍應包括以下幾個方面:硬件系統物業服務人的動態要求依據《物業管理條例》的規定,物業服務區域內物業服務合同約定范圍的相關設施設備、場地應當安全可靠。物業服務人應確保其處于良好狀態并維持正常、安全運行,無安全隱患。在此需要特別指出的是消防和電梯安全,因為在物業服務實踐中因這兩類設施的安全隱患所引發的安全事故較多,后果特別嚴重,自然也成為物業服務糾紛的焦點之一。對于消防設備,物業服務人應認真執行消防方面的法律法規;關于電梯安全,物業服務人應當依照國家有關規定,使電梯運行符合物業服務區域內的電梯安全的特別要求,安全合理使用。上述“物”的方面之安全保障要求,除了上述要求硬件設備符合安全要求的靜態的義務外,物業服務人對相關的設施設備應當進行經常的、勤勉的維護,使它們一直處于良好的運行狀態。這是對物業服務人的動態的要求。它要求在整個服務過程中,物業服務區域的各項設施設備在運行過程中始終符合安全標準。只有這樣才能在硬件方面為權利人提供一個安全的居住使用環境。消除或清理常見的危險源物業服務區域面積大,覆蓋范圍廣,對于這一特定空間范圍,物業服務人依據安全保障義務,應當使該空間持續保持安全狀態,隨時消除和清理各種可能的危險源。例如清掃在地面的積水、積雪,避免人員滑倒摔傷;在停車場所隨時保持通道暢通等。這里所談到的空間不僅僅指平面的地表空間,同時也包括立體的、縱向空間。對于來自空中的危險同樣不能忽視。后案就是典型的空間安全隱患導致行人身亡的慘痛案例。因此縱向空間的安全理應引起物業服務人的重視。在日常服務中物業服務人應為權利人消除隱患,避免這些天降異物所引發的“飛來橫禍”。社會資源和生活要素。在社會傳統意義上的安全保障主要是針對人身、財產等物質實體而言,并不涉及其他。但筆者認為這種理解顯然已經不能適應當今的社會現實。當代社會早已進入信息時代,信息作為一種新型社會資源和生活要素已滲入社會各領域,深刻地影響著人們的日常工作和生活。信息能夠直接產生利益,當然也能影響和改變權利人的社會關系。使用不當,就可能損害權利人的利益,有時甚至是重大利益。因此在當代,信息安全不容忽視。對此,很多人已有切身感受,我們不都曾經或正在遭受垃圾短信騷擾之苦嗎!物業服務人,由于其了解和掌握作為業主、物業使用人的部分個人信息,因此應當妥善保管,避免因泄露而給權利人造成損害。信息安全理應為信息時代物業服務人對權利人安全保障義務的題中應有之義。工作人員物業服務人對于可能出現的危險應當采取必要的安全防范措施,配備數量足夠的、合格的安全保障人員。軟件做好服務工作,確保提供優質服務物業服務人應當建立健全內部各項管理制度并在實際服務過程中全面認真落實,確保向權利人提供的服務內容和服務過程安全周到。如果服務內容或者服務的過程存在對權利人人身或財產造成損害的危險,就屬于內部不安全因素。為防止外部不安全因素的檢測和中斷第三方的侵犯主要是指通過物業服務人員的服務工作,照顧、保護權利人的人身、財產安全免受來自外部第三人的侵害。受害者的特殊參與—不安全因素的提示、告知、說明、勸告、協助義務物業服務人應當對各種可能出現的傷害和意外情況做出明顯的警示,比如剛剛做過清潔的地板較滑,應當設置“地板未干,小心滑倒”字樣的警示牌。這樣的警示或者是為了保護權利人安全之需要,或者是為了公共利益之要求。物業服務人對于可能出現的危險應當對權利人進行合理的說明,對于有違安全的權利人應當進行勸告,必要時應通知有關部門采取必要的強制措施。以上分析明確了物業服務人的安全保障義務的具體內容。結合這些分析,我們再來看具體個案,結論就變得清楚明了。在前案中,大廈的物業公司作為物業服務人,對于旋轉門設施應當確保其設備安全正常,并通過例行維護保障日常安全運行,隨時消除安全隱患。而該大廈正門處的旋轉門存在著運轉速度過快,可能危及出入行人安全的危險因素。對此,物業公司理應及時發現并通過技術維保措施進行維修,調整轉速;同時,還應當在旋轉門附近設置相應警示標志或保安人員,提示出入該門的人員謹慎慢行,特別是當老人、孩子使用時采取控制速度等措施,以避免事故的發生。而該物業公司未能預見到上述危險并采取相應的保障措施,主觀上對于朱女士的摔傷存在過錯,應當對其由此給受害人朱女士造成的經濟損失承擔相應的賠償責任。正是基于這些理由,北京市第一中級人民法院最終判決該大廈的物業公司對受害人合理的經濟損失予以賠償;在后案中,物業公司未能通過日常檢查及時發現9號樓11層外墻墻體出現的隨時可能脫落的水泥塊并立即采取措施進行維修以消除危險源。該物業公司作為專業的物業服務企業有能力做到這一點,