房地產企業資本運作稅收政策精講與經典案例借鑒1目錄1資本交易稅務管理概述2注冊成立階段的稅務管理及案例剖析23擴改制上市并購階段的稅務管理及案例剖析4經營開展階段的稅務管理及案例剖析資本交易主要涉及企業所得稅，局部業務會涉及到營業稅、土地增值稅、契稅和印花稅等。資本交易稅務管理第三方信息是關鍵，比看財務資料更有效本次交流以企業經營開展階段為主線，以上市公司的公告使用為著眼點，以上市公司的實際案例來理解升華具體政策資本交易稅務管理概述3金額較大最近深圳市國稅局一次性征收25億元的股權轉讓所得稅

近日深圳市國家稅務局宣布，一筆高達24.73億元的稅款已在該局成功入庫，這也是全國最大一筆非居民企業股權轉讓所得稅。記者向相關方確認得悉，這筆近25億的稅款正是來自這筆平安股權交易。此次交易產生的天價稅額，并非主動繳納，而是稅務部門的主動介入。根據記者獲取的一份深圳國稅局內部材料介紹，2021年12月深圳市國稅局海洋石油稅收管理分局在進行日常所轄上市企業涉稅信息搜集時獲知，擁有平安集團15.57%股權的跨國金融集團匯豐控股將其所持股份〔全部為H股〕悉數出售給泰國正大集團。整個交易將分兩次進行，先行成交總股份的21%，其余79%的股份，待取得中國有關監管機構的批準后轉讓予買方。匯豐控股轉讓平安股權的交易對價為94億美元。兩步交易涉及的稅款10.27億元和14.46億元先后從境外繳入國庫，至此該項廣受關注的股權交易的相關稅務處理已經全部完成，合計申報稅額24.73億元，創造了我國非居民股權轉讓所得稅金額的新紀錄。資本交易稅務問題特征4業務復雜涉稅信息隱蔽稅源國際化，例如PE,VC等資本交易稅務問題特征52021年之前資本交易很少管理2021年之后管理加強2021年起至今連續三年作為專項檢查的范圍?國家稅務總局關于開展2021年稅收專項檢查工作的通知?〔國稅發【2021】24號〕指令性檢查工程：〔1〕資本交易工程?國家稅務總局稽查局關于2021年稅收專項檢查工作的補充通知?〔稽便函【2021】10號〕規定，原那么上，股權交易金額50萬元以上的企業都應進行檢查。資本交易連續三年納入稅務專項檢查的范圍62021年起至今連續三年作為專項檢查的范圍?國家稅務總局關于開展2021年稅收專項檢查工作的通知?〔國稅發【2021】17號〕規定，指令性檢查工程〔2〕資本交易工程?國家稅務總局關于開展2021年稅收專項檢查工作的通知?〔稅總發【2021】8號〕規定，指導性檢查工程〔3〕資本交易工程；資本交易連續三年納入稅務專項檢查的范圍7稅務專項檢查的對象范圍不管是從事實業投資、上市融資、企業內部業務重組，還是從事收購兼并、持股聯盟以及企業對外的風險投資和金融投資等事項，凡有資本交易〔如股權交易、資本溢價、金融信托產品交易等〕事項發生的企業與個人，均列入本次檢查的范圍。

當前資本交易稅收檢查的范圍8國家稅務總局稽查局2021年資本交易工程檢查工作總結通過檢查，發現了資本交易活動中存在的典型涉稅問題。各地共檢查納稅人5699戶，查結4273戶，有問題2712戶，有問題率47.59%，組織企業開展自查32071戶，其中自查有問題4789戶。查補總收入54.95億元，入庫總收入38.42億元，其中：直接查補收入30.01億元〔稅款27.94億元，滯納金8470萬元，罰款1.22億元〕，組織自查收入24.94億元。資本交易稅收檢查總結9信息披露要求

信息披露義務人應當真實、準確、完整、及時地披露信息，不得有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。信息披露文件的分類招股說明書募集說明書上市公告書定期報告臨時報告上市公司信息披露與稅收的關系10招股說明書是供社會公眾了解發起人和將要設立公司的情況，說明公司股份發行的有關事宜，指導公眾購置公司股份的標準性文件。公司首次公開發行股票，必須制作招股說明書。從招股說明書中可以看出企業的歷史變遷、股東情況、歷次股權變更以及改制重組情況可以發現一些上市之前稅務問題的線索上市公司信息披露與稅收的關系11定期報告包括年度報告、中期報告和季度報告年度報告應當在每個會計年度結束之日起4個月內，中期報告應當在每個會計年度的上半年結束之日起2個月內，季度報告應當在每個會計年度第3個月、第9個月結束后的1個月內編制完成并披露從定期報告中可以得到企業的根本情況、財務數據、財務審計報告、重大事項等。可以對企業的一些涉稅信息和數據進行復核比照，及延伸審核稅務數據的準確性，例如權益法核算的長期股權投資計稅根底問題上市公司信息披露與稅收的關系12臨時報告發生可能對上市公司證券及其衍生品種交易價格產生較大影響的重大事件，投資者尚未得知時，上市公司應當立即披露，說明事件的起因、目前的狀態和可能產生的影響。臨時報告主要包括分紅公告、業績預告公告、持股變動公告、資產重組類公告、再融資公告、股權鼓勵公告、擔保公告等與稅收聯系非常密切的是資產重組公告、股權鼓勵公告、分紅公告以及持股變動公告等臨時報告中的稅務信息和線索最豐富、最廣泛且最詳實！上市公司信息披露與稅收的關系13注冊成立階段的稅務管理及案例剖析?公司法?第二十七條的規定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資〞營業稅的根本原那么營業稅具體的處理方法共擔風險不共擔風險以股權對外投資的營業稅處理非上市公司股權、上市公司股票、限售股以非貨幣性資產對外投資成立公司企業所得稅根本規定企業所得稅的具體處理方法企業所得稅法實施條例相關標準性文件的規定老稅法下的規定以及特殊處理新舊銜接問題以股權對外投資中國航空工業集團公司〔以下稱“航空集團〞〕將其持有的中航惠騰風電設備股份〔以下稱“惠騰公司〞〕的25%股份向中航重機股份〔上交所上市公司，股票代碼“600765〞，以下稱“中航重機〞〕投資，中航重機向航空集團增發股份作為支付對價。投入的股份評估作價約2.9億元，該股份初始投資本錢大約為7千萬元。以股權對外投資存在的問題不做納稅申報、溢價局部計入資本公積以非貨幣性資產對外投資成立公司以知識產權對外投資2021年8月寧波GQY視訊股份〔深交所上市公司，股票代碼“300076〞，以下稱“寧波GQY〞〕以智能穩定平臺工程的相關專利及專有技術等無形資產作價對外投資〔以下稱“專利技術〞〕，投資于上海新世紀機器人公司〔以下稱“機器人公司〞〕。評估作價950萬元，占機器人公司注冊資本的19%。政策的根本規定和執行中存在的問題以非貨幣性資產對外投資成立公司個人所得稅的根本規定個人所得稅的具體規定一般性資產股權資產土地增值稅的相關規定以非貨幣性資產對外投資成立公司盛運股份案例介紹2021年10月，安徽盛運機械股份(以下簡稱“本公司〞)第三屆董事會第十九次會議審議通過?關于設立桐城市盛發投資的議案))(以下簡稱“盛發投資〞)。公司擬將所屬的2宗商住綜合用地和1宗住宅用地國有土地使用權(評估價格為2,900萬元)與安徽盛運科技工程(盛運股份子公司〕共同設立桐城市盛發投資(暫定名，具體以工商登記部門核準的名稱為準)，其中安徽盛運科技工程以現金出資1,242萬元，同時授權盛發投資董事或董事書面授權的代表簽署桐城市盛發投資設立的相關文件。本公司以所屬經評估的國有土地使用權2,900萬元出資(占盛發投資的70%)，該資產截止2021年9月30日賬面價值為1,624.54萬元，沒有設定擔保等其他財產權利及涉及訴訟、仲裁事項的情況，安徽盛運科技工程以1,242萬元現金出資(占盛發投資的30%)。以非貨幣性資產對外投資成立公司盛運股份案例介紹為盤活資產，改善資產結構和提高資產利用效率，安徽盛運機械股份(以下簡稱“本公司〞)及全資子公司安徽盛運科技工程(以下簡稱“盛運科技〞)與安徽盛運置業(以下簡稱“盛運置業〞)于2021年11月16日簽訂?股權轉讓協議?(以下簡稱“協議〞)，其中本公司與盛運科技公司為出讓方，盛運置業為受讓方。根據該協議本公司及盛運科技分別將所持有的桐城盛發投資(以下簡稱“盛發投資〞)70%,30%的股權轉給盛運置業，轉讓價格分別為2,900萬元、1,242萬元人民幣。轉讓完成后盛運置業持有盛發投資100%股權。以非貨幣性資產對外投資成立公司精工鋼構案例介紹2021年，精工鋼構在袍江開發區己購得200畝土地，袍江一期工程使用了150畝，本期工程擬利用剩余的_50畝土地。但在工程規劃建設中，發現原定設備選型以及廠區布置不能完全滿足目前市場上對高端重型、異型構件的制作要求。為了加強公司在重型、異型構件制作方面的競爭力，也使生產基地建設保持一定的前瞻性，公司方案擴大土地面積，加大投資額度。鑒于目前浙江佳寶聚醋(以下簡稱“佳寶聚醋〞)下有一塊閑置土地與公司二期工程建設基地毗鄰，面積為29,092.20平米，符合公司工程建設需求，故采取佳寶聚醋以土地使用權對精工重鋼進行增資，之后將股權轉讓給本公司的方式實施該交易，上述土地增資及股權轉讓，均以標的土地使用權的評估值作價。增資工作完成后，佳寶聚醋將立即向本公司轉讓其所持有的全部股權。根據雙方簽署的?股權轉讓協議?，公司將向佳寶聚醋購置其所持有的浙江重鋼22.26070的股份，作價標準為上述29,092.20平米土地使用權的評估值，即1,780.44萬元。股權轉讓完成后，公司將持有精工重鋼100%股權。以非貨幣性資產對外投資成立公司精倫電子案例介紹精倫電子股份〔證券代碼“600355〞，以下簡稱“精倫電子〞〕以精倫工業園東區工業用地凈用地的土地使用權及房屋所有權出資，與湖北現代城建投資集團共同成立湖北現代同創置業〔以下簡稱“投資標的〞〕進行工業地產發。土地面積為67391.66㎡(土地證號：武新國用2007第081號)，建筑物〔廠房〕面積計36433.61㎡〔房產證號：武房權證湖字第200704741號〕，上述資產凈值5588.6萬元〔截至2021年11月末〕，評估值7010萬元〔鄂中邦評報字(2021)第W100號〕，上述出資折算為人民幣7000萬元的出資，占投資標的注冊資本總額的70%。湖北現代城建投資集團以人民幣3000萬元的現金出資，折算為投資標的注冊資本總額的30%。以非貨幣性資產對外投資成立公司精倫電子案例分析企業所得稅處理營業稅處理土地增值稅處理同創置業未來土地增值稅處理?國家稅務總局關于土地增值稅假設干具體問題的公告〔征求意見稿〕?房地產開發企業以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產開發，在計算土地增值稅時以?財政部國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?(財稅〔2006〕21號)文件的執行日期為界限，分兩種情況確認土地本錢：2006年3月2日之后，以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，在投資或聯營環節已對投資人按規定征收了土地增值稅，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資方取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及投資方繳納的土地增值稅作為被投資方可扣除的土地本錢。以非貨幣性資產對外投資成立公司中百集團案例介紹中百控股集團股份全資子公司武漢中百商業網點開發〔以下簡稱：商業網點公司〕擬與鐘祥市金漢江纖維素〔以下簡稱：金漢江公司〕合作，共同出資組建中百集團鐘祥置業〔以下簡稱：合資公司〕，投資建設鐘祥商業綜合體工程。中百集團鐘祥置業注冊資本14,800萬元，其中商業網點公司以7,548萬元現金出資，出資比例為51%，金漢江公司以土地使用權作價7,252萬元出資，出資比例為49%。金漢江公司擬將擁有的位于鐘祥市郢中鎮王府大道一塊宗地使用權作價出資。該土地使用權面積29,424.8m2〔土地證書編號：鐘國用〔2006〕第2000-779-1號〕，地類〔用途〕為工業用地，使用權類型為出讓。荊門乾正資產評估事務所2021年9月20日出具了荊正評報字〔2021〕第059號資產評估報告，以市場法，按宗地用途為商用、住宅用地進行評估，該土地使用權評估價格為7,285.5805萬元。經協商，金漢江公司將該土地使用權作價7,252萬元出資，出資比例為49%。土地過戶給合資公司的所有稅費由金漢江公司承擔。以非貨幣性資產對外投資成立公司武鋼案例武漢鋼鐵集團鄂城鋼鐵有限責任公司〔以下簡稱“鄂鋼〞〕以焦化局部實物資產作價6億元出資，中國平煤神馬能源化工集團有限責任公司〔以下簡稱“中國平煤神馬集團〞〕以貨幣資金6億元出資，共同投資組建新公司，該公司實收資本12億元，雙方各占股權比例為50%。合資公司成立后與鄂鋼簽訂資產收購協議，收購焦化剩余實物資產。

以非貨幣性資產對外投資成立公司經營開展階段的稅務管理及案例剖析企業所得稅老稅法下的規定存在稅率差的處理新老稅法過渡居民與非居民管理上應該注意的內容個人所得稅2021年3月華遠地產股份〔上交所上市公司，股票代碼“600743〞，以下稱“遠華地產〞〕股東大會審議通過2021年度利潤分配方案。具體分配方案為以公司總股本972,661,408股為基數，向全體股東每10股派送紅股3股并派發現金紅利1元〔含稅〕，共計分配利潤389,064,562.8元，其中派發紅股291,798,422股，現金紅利97,266,140.8元。剩余未分配利潤結轉下一年度分配。增加注冊資本，以留存收益和資本公積轉增股本個人所得稅2021年4月北京首都開發股份〔上交所上市公司，股票代碼“600376〞，以下稱“首開股份〞〕股東大會審議通過2021年度利潤分配及資本公積金轉增股本方案，其中資本公積金轉增股本方案為：以2021年末總股本1,149,750,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增3股，共計344,925,000股。實施送紅股后，按新股本總數1,494,675,000股攤薄計算的2021年每股收益0.9元。增加注冊資本，以留存收益和資本公積轉增股本印花稅2021年4月中國中材國際工程股份〔上交所上市公司，股票代碼“600970〞，以下稱“中材國際〞〕召開股東會，審議通過了2021年度利潤分配和資本公積金轉增股本方案。具體方案為：以現有總股本421,796,782股為基數，每10股送紅股2股，派現金0.3元，資本公積金每10股轉增6股。可供股東分配的利潤98,512,458.61元,其中送紅股84,359,357股,派發現金紅利12,653,903.46元〔含稅〕，剩余未分配利潤轉入下次分配；利用資本公積金253,078,069元轉增股本253,078,069股。實施完成后公司總股本增加337,437,426股，總股本變更為759,234,208股。增加注冊資本，以留存收益和資本公積轉增股本?國家稅務總局關于股份制企業轉增股本和派發紅股征免個人所得稅的通知?〔國稅發【1997】198號〕股份制企業用資本公積金轉增股本不屬于股息，紅利性質的分配，對個人取得的轉增股本數額，不作為個人所得，不征收個人所得稅。股份制企業用盈余公積金派發紅股屬于股息，紅利性質的分配，對個人取得的紅股數額，應作為個人所得征稅。?國家稅務總局關于原城市信用社在轉制為城市合作銀行過程中個人股增值所得應納個人所得稅的批復?〔國稅函發【1998】289號〕?國家稅務總局關于股份制企業轉增股本和派發紅股征免個人所得稅的通知?〔國稅發[1997]198號〕中所表述的“資本公積金〞是指股份制企業股票溢價發行收入所形成的資本公積金。將此轉增股本由個人取得的數額，不作為應稅所得征收個人所得稅。而與此不相符合的其他資本公積金分配個人所得局部，應當依法征收個人所得稅。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅?國家稅務總局關于盈余公積金轉增注冊資本征收個人所得稅問題的批復?〔國稅函發【1998】333號〕青島路邦石油化工將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意公積金轉增注冊資本，實際上是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本。因此，依據?國家稅務總局關于股份制企業轉增股本和派發紅股征免個人所得稅的通知?〔國稅發[1997]198號〕精神，對屬于個人股東分得再投入公司〔轉增注冊資本〕的局部應按照“利息、股息、紅利所得〞工程征收個人所得稅，稅款由股份在有關部門批準增資、公司股東會決議通過后代扣代繳。?國家稅務總局關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知?〔國稅發【2021】54號〕重點加強股份分配股息、紅利時的扣繳稅款管理，對在境外上市公司分配股息紅利，要嚴格執行現行有關征免個人所得稅的規定。加強企業轉增注冊資本和股本管理，對以未分配利潤、盈余公積和除股票溢價發行外的其他資本公積轉增注冊資本和股本的，要按照“利息、股息、紅利所得〞工程，依據現行政策規定計征個人所得稅。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅公司在正常經營期間留存收益轉增股本，繳納個人所得稅毫無爭議，上市公司按10%稅率扣繳。有限責任公司變更為股份時凈資產折股個人所得稅問題天龍光電案例天龍光電招股書：“本次整體變更涉及的凈資產折股從法律形式和經濟業務實質上來說，股東未取得任何股息紅利性質的收益，不是股份制企業送紅股或轉增注冊資本的過程，法人股東常州諾亞科技無須就上述常州華盛天龍機械改制凈資產折股繳納企業所得稅，對于自然人股東也并不適用于國家稅務總局國稅發[1997]198號?關于股份制企業轉增股本和派發紅股征免個人所得稅的通知?文件應繳個人所得稅的規定，自然人股東不會產生應納個人所得稅的義務。目前我國現行法律、法規沒有明確規定有限責任公司變更設立股份時，其自然人出資人應該交納個人所得稅。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅天龍光電案例因此，本次發行保薦機構和發行人律師認為，在整體變更為股份公司時沒有發生法人和自然人股東的納稅義務。發行人于2021年8月26日向金壇市地方稅務局提交了?關于常州華盛天龍機械進行股份改制凈資產折股涉及個人所得稅問題的請示?，就整體改制時“常州華盛天龍機械的自然人股東以其持有的常州華盛天龍機械的凈資產進行折股不需繳納個人所得稅〞的事項提出申請，金壇市地方稅務局于2021年8月26日書面批復同意了該請示。〞財政部發布?會計信息質量檢查公告(第二十一號)?認為，天龍光電2021年以盈余公積、未分配利潤折股，自然人股東未繳納個人所得稅789萬元。針對上述問題，財政部駐江蘇省財政監察專員辦事處依法下達了處理決定，目前公司已按照要求進行整改，調整會計賬務，并補繳相關稅款資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅沃森生物案例2021年整體改制變更設立股份公司2021年6月本公司整體改制設立股份時,經信永中和會計師事務所審計凈資產值為77,626,523.60元,其中股本16,964,706.00元、資本公積40,295,294.00元、盈余公積2,036,652.36元、未分配利潤18,329,871.24元,股份公司股本7,500萬股,其余2,626,523.60元計入資本公積。2021年12月,發行人代19名自然人向昆明市地方稅務局申報繳納凈資產折股相關的個人所得稅,申報的實際繳納稅額為294.49萬元,發行人的19名自然人股東陸續將應繳稅款足額轉至發行人賬戶。截至本法律意見書出具之日,發行人已向昆明市地方稅務局代扣代繳該19名自然人股東凈資產折股產生的個人所得稅。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅中能電氣案例自然人股東周愛貞、陳添旭的納稅情況公司整體變更為股份公司時,對于盈余公積金和未分配利潤轉增股本,中能自然人股東周愛貞、陳添旭應當按照各自的持股比例繳納相應的個人所得稅。周愛貞、陳添旭尚未繳納相應的個人所得稅。周愛貞、陳添旭已于2007年8月20日向發行人承諾:“福建中能電氣整體變更為股份公司涉及以盈余公積金和未分配利潤轉增股本,本人作為福建中能電氣股份的自然人股東,將依法向稅務機關申報并以自有資金繳納相應的個人所得稅,納稅事項與公司無涉。如本人未依法繳納上述個人所得稅,那么日后國家稅務主管部門要求本人補繳相應稅款時,本人將以連帶責任方式,無條件全額承擔應補繳的稅款及因此所產生的所有相關費用,以防止給公司或公司其他股東造成損失或影響。本承諾不可撤銷。〞。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅奧維通信案例公司根據?中華人民共和國個人所得稅法?第五條、?遼寧省地方稅務局關于落實<中共遼寧省委、省人民政府關于加強技術創新開展高科技實現產業化的假設干決定>有關地方稅收政策的通知?〔遼地稅發[1999]50號〕減征個人所得稅的規定，對本次由未分配利潤形成的增資局部申請免征個人所得稅，2006年2月20日獲得沈陽市地方稅務局高新技術產業開發區分局的批準。假設今后沈陽市地方稅務局要求公司股東繳納公司未分配利潤轉增股本所涉及的個人所得稅，公司全體發行前股東已承諾愿意按照稅務機關的要求一次性補繳本人應繳納的全部個人所得稅，具體以稅務機關通知的數額為準。〞資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅方圓支承案例方圓支承2006年12月15日整體變更設立股份公司，整體變更時以扣稅后的凈資產折股，實際交納了因此產生的股東個人所得稅950萬元，馬鞍山市政府根據?關于對擬上市公司獎勵的暫行規定?的文件精神，于12月18日獎勵全部49名股東934萬元，由股東用于對股份公司增資。因此，實際上股東在整體變更過程中交納的個人所得稅由政府給予了補償。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅天璣科技案例天璣科技招股書中寫道：全體股東一致同意因公司擬整體變更為股份公司，為標準變更設立股份公司過程中涉及的稅收事宜，特向全體股東進行利潤分配，以用于繳納個人所得稅。經立信會計師事務所審計，截至2021年3月31日，公司未分配利潤為人民幣36,044,708.61元，現決定將其中的人民幣8,939,086.76元〔含稅〕分配給全體股東，各股東獲得的具體分紅數額根據其各自在公司的股權比例確定；并且，本次利潤分配的款項將全部留存在公司賬戶中，專用于繳納改制過程中產生的個人所得稅，各股東不予提取。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅?上海市地方稅務局關于支持本市擬上市中小企業轉增股本具體操作方法的通知?〔滬地稅個【2021】13號〕為加強金融效勞，支持本市有條件的中小企業上市，對列入上海證監局擬上市輔導期中小企業名單的企業將非貨幣性資產經評估增值轉增股本的，以及用未分配利潤、盈余公積、資本公積轉增為股本的，可向主管稅務機關備案后，在取得股權分紅派息時，一并繳納個人所得稅。資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅?國家稅務總局關于個人投資者收購企業股權后將原盈余積累轉增股本個人所得稅問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第23號〕1名或多名個人投資者以股權收購方式取得被收購企業100%股權，股權收購前，被收購企業原賬面金額中的“資本公積、盈余公積、未分配利潤〞等盈余積累未轉增股本，而在股權交易時將其一并計入股權轉讓價格并履行了所得稅納稅義務。股權收購后，企業將原賬面金額中的盈余積累向個人投資者(新股東,下同)轉增股本，有關個人所得稅問題區分以下情形處理：新股東以不低于凈資產價格收購股權的，企業原盈余積累已全部計入股權交易價格，新股東取得盈余積累轉增股本的局部，不征收個人所得稅。收購股權后將原盈余積累轉增股本個稅問題40?國家稅務總局關于個人投資者收購企業股權后將原盈余積累轉增股本個人所得稅問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第23號〕新股東以低于凈資產價格收購股權的，企業原盈余積累中，對于股權收購價格減去原股本的差額局部已經計入股權交易價格，新股東取得盈余積累轉增股本的局部，不征收個人所得稅;對于股權收購價格低于原所有者權益的差額局部未計入股權交易價格，新股東取得盈余積累轉增股本的局部，應按照“利息、股息、紅利所得〞工程征收個人所得稅。新股東以低于凈資產價格收購企業股權后轉增股本，應按照以下順序進行,即:先轉增應稅的盈余積累局部，然后再轉增免稅的盈余積累局部。收購股權后將原盈余積累轉增股本個稅問題41?國家稅務總局關于個人投資者收購企業股權后將原盈余積累轉增股本個人所得稅問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第23號〕新股東將所持股權轉讓時，其財產原值為其收購企業股權實際支付的對價及相關稅費。收購股權后將原盈余積累轉增股本個稅問題42政策制定的背景某省幾十個自然人股東以股權收購方式溢價收購某企業100%股權后，將該企業原賬面金額中的“資本公積、盈余公積、未分配利潤〞等盈余積累轉增股本。原股東在股權轉讓之前未轉增股本，而在股權交易時將“資本公積、盈余公積、未分配利潤〞等一并計入股權轉讓價格，并繳納了所得稅。對該企業以盈余積累轉增個人股本行為是否征收個人所得稅問題，現行稅收政策規定不夠明確。為了解決所謂的重復征稅，稅負不公問題收購股權后將原盈余積累轉增股本個稅問題43存在的問題重復征稅不可防止，是稅收法律制度造成的創設了一個新的概念，盈余累計〔資本公積、盈余公積、未分配利潤〕以低于凈資產價格收購時，差額局部征稅，但是計稅原值不得增加，是否存在問題執行政策應該注意的問題本政策僅限于個人股東一次性收購100%股權一般情況下的留存收益轉增股本應該繳納個人所得稅，同時增加股權的計稅原值，視同為先分利潤再增資事先做好稅務規劃，防止重復征稅收購股權后將原盈余積累轉增股本個稅問題44案例案例：甲企業原賬面資產總額8000萬元，負債3000萬元，所有者權益5000萬元，其中：實收資本〔股本〕1000萬元，資本公積、盈余公積、未分配利潤等盈余積累合計4000萬元。假定多名自然人投資者〔新股東〕向甲企業原股東購置該企業100%股權，股權收購價4500萬元，新股東收購企業后，甲企業將資本公積、盈余公積、未分配利潤等盈余積累4000萬元向新股東轉增實收資本。案例分析：在新股東4500萬元股權收購價格中，除了實收資本1000萬元外，實際上相當于以3500萬元購置了原股東4000萬元的盈余積累，即：4000萬元盈余積累中，有3500萬元計入了股權交易價格，剩余500萬元未計入股權交易價格。甲企業向新股東轉增實收資本時，其中所轉增的3500萬元不征收個人所得稅，所轉增的500萬元應按“利息、股息、紅利所得〞工程繳納個人所得稅。收購股權后將原盈余積累轉增股本個稅問題45非上市公司股權溢價形成資本轉增股本個人所得稅問題〔PE溢價入股〕90年代末期政策的局限性與企業所得稅政策及原理的沖突?國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法假設干稅收問題的通知?〔國稅函【2021】79號〕：被投資企業將股權〔票〕溢價所形成的資本公積轉為股本的，不作為投資方企業的股息、紅利收入，投資方企業也不得增加該項長期投資的計稅根底。國家稅務總局正在研究解決當期的局部稅務機關處理很不合理，嚴重抑制創業的熱情可以采用報備制度，由中介機構出具鑒證報告，鎖定計稅本錢資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅取得股票股利如何確認收入〔所得〕個人觀點應該按照票面價值資本公積和留存收益轉增股本個人所得稅信托融資的主要模式信托貸款模式需要房地產企業有一定的自有資金要求“四證齊全〞和開發資質在二級以上到期歸還貸款本金并支付利息有保底限定條件的股權融資〔“假股權真債權〞〕躲避自由資金比例要求解決擔保問題有效防范一般性股權融資的風險信托融資中的稅務問題與案例48“假股權真債權〞面臨的稅務問題企業所得稅稅前扣除問題土地增值稅稅前扣除問題扣除憑證問題核心在于發生的支出如何定性的問題信托融資中的稅務問題與案例49“假股權真債權〞的企業所得稅政策介紹?關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第41號〕企業混合性投資業務，是指兼具權益和債權雙重特性的投資業務。同時符合以下條件的混合性投資業務，按本公告進行企業所得稅處理：〔一〕被投資企業接受投資后，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息〔或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同〕；〔二〕有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業需要贖回投資或歸還本金；〔三〕投資企業對被投資企業凈資產不擁有所有權；〔四〕投資企業不具有選舉權和被選舉權；〔五〕投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動。

信托融資中的稅務問題與案例50“假股權真債權〞的企業所得稅政策介紹?關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第41號〕對于被投資企業支付的利息，投資企業應于被投資企業應付利息的日期，確認收入的實現并計入當期應納稅所得額；被投資企業應于應付利息的日期，確認利息支出，并按稅法和?國家稅務總局關于企業所得稅假設干問題的公告?〔2021年第34號〕第一條的規定，進行稅前扣除。對于被投資企業贖回的投資，投資雙方應于贖回時將贖價與投資本錢之間的差額確認為債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額。本公告自2021年9月1日起執行。此前發生的已進行稅務處理的混合性投資業務，不再進行納稅調整。信托融資中的稅務問題與案例51葛洲壩房地產案例2021年3月22日，中國葛洲壩集團股份發布了?關于控股子公司股權信托融資的公告?，主要內容如下：葛洲壩房地產公司注冊資本金70,000萬元，其中：中國葛洲壩集團股份〔以下稱“葛洲壩〞〕出資69,400萬元，持股比例為99.14%；中國葛洲壩集團公司出資600萬元，持股比例為0.86%。平安信托公司對葛洲壩房地產公司增資150,000萬元，其中30,000萬元作為葛洲壩房地產公司的注冊資本，120,000萬元作為資本公積。增資完成后，葛洲壩房地產公司實收資本為100,000萬元，各股東方持股比例為：中國葛洲壩集團股份公司出資69,400萬元，持股比例為69.4%；平安信托公司出資30,000萬元，持股比例為30%；中國葛洲壩集團公司出資600萬元，持股比例為0.6%。52信托融資中的稅務問題與案例葛洲壩房地產案例根據雙方約定，信托存續期間，平安信托公司不參與葛洲壩房地產公司的具體經營管理和分紅，葛洲壩房地產公司原有的董事會及經營管理機構不因本次增資而進行調整。葛洲壩房地產公司按照雙方約定的價格每季度向平安信托公司支付信托資金報酬。信托期限為三年，屆滿之日，葛洲壩回購平安信托公司持有的股權，本股權信托方案終止。股權回購款為投資款本金150,000萬元及未支付完畢的股權信托資金報酬。53信托融資中的稅務問題與案例葛洲壩房地產案例適用企業所得稅政策分析54信托融資中的稅務問題與案例葛洲壩房地產案例適用企業所得稅政策分析如果不能按照41號公告的規定將其定性為債權性質的混合型投資，葛洲壩地產支付的信托資金報酬如何進行稅務處理？如果可以按照41號公告的規定將其定性為債權性質的混合型投資，那么葛洲壩支付的回購款中超過本金局部〔未支付完畢的股權信托資金報酬〕如何進行稅務處理？是否可以作為葛洲壩地產的債務重組損失處理？葛洲壩回購的股權計稅根底如何確定？如何解決現實中的困境利用執行時間的差異對41號文進行修改，修改第一條第二款和第二條重新設計交易架構，加強前置性稅務管理55信托融資中的稅務問題與案例葛洲壩房地產案例適用的土地增值稅政策分析中央政策規定不明確?青島市地方稅務局關于進一步加強房地產開發經營業務企業所得稅管理有關問題的通知?〔青地稅發【2021】48號〕規定，房地產信托融資，即房地產企業與房地產信托基金簽訂投資合同，約定房地產信托基金進入和退出房地產企業的時間以及房地產企業在房地產信托基金按約定退出時的股權收購價格，其實質為一種有期限的股權投資，房地產信托基金進入時的本錢與退出時的銷售價格之間的差額即其投資收益，同時也是房地產企業使用房地產信托資金所付出的代價。因此房地產企業以利息等名義支付給房地產信托基金的代價不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。56信托融資中的稅務問題與案例應收賬款信托融資案例江蘇中南建設集團股份〔以下簡稱“公司〞或“本公司〞〕擬與北方國際信托股份〔以下簡稱“北方信托〞〕簽訂?應收款項收益權轉讓合同?等一系列協議，由北方信托成立單一信托方案，募集35000萬元資金受讓本公司對本公司全資子公司南通建筑工程總承包〔以下簡稱“南通總承包〞〕規模35000萬元的應收債權，24個月后本公司以35000萬元回購此項債權，并按年9.1%的利率支付資金占用費。為確保北方信托在此項合作中權益的實現，鎮江新錦城以其有權處分的工程公司土地使用權作抵押，本公司以其持有的文昌中南100%股權質押。企業所得稅處理和營業稅處理問題57信托融資中的稅務問題與案例股權轉讓與回購信托融資案例為增強公司資金流動性，促進公司夏各莊新城工程的順利推進，公司全資子公司北京中弘投資〔簡稱“中弘投資〞或“轉讓方“〕擬與西藏信托〔簡稱“西藏信托〞或〞受讓方“〕簽訂?股權轉讓及回購協議?〔簡稱“協議〞〕，中弘投資將持有的北京弘元鼎成房地產開發〔以下簡稱“弘元鼎成〞或“目標公司“〕98%的股權以50,000萬元轉讓給西藏信托。西藏信托擬發起設立“西藏信托—弘元鼎成單一資金信托〔以下簡稱“信托工程〞〕，并通過該信托工程下的信托資金受讓上述股權。本協議項下標的股權轉讓期限為12個月。轉讓方回購標的股權應當支付回購價款，回購價款由回購本金和回購溢價構成。其中回購本金總額為5億元人民幣，回購溢價率為11.3%。58信托融資中的稅務問題與案例股權收益權信托融資案例香江控股和增城香江擬共同注資在成都設立工程公司〔以下簡稱“成都香江〞，具體名稱以工商核準為準〕，公司及增城香江各占成都香江50%股權。增城香江將向中融國際信托〔以下簡稱“中融信托〞〕轉讓其持有成都香江的50%股權所對應的收益權，中融信托成立?2021年中融信托成都香江股權收益權投資資金信托方案?〔以下簡稱“信托方案〞〕募集資金人民幣49800萬元，所募集資金作為支付增城香江的收益權轉讓價款，該筆收益權轉讓價款供成都香江開發使用；增城香江應于股權收益權轉讓期滿30個月回購該股權收益權，成都香江需在轉讓期間支付中融信托及建行番禺支行固定收益及財務參謀費，但總費用不超過12450萬元，即49800萬元*10%*2.5年；同時公司及增城香江將各自持有成都香江的50%的股權〔合計100%〕質押予中融信托，作為增城香江回購股票收益權回購價款的擔保；公司為增城香江的全部回購價款及相關費用承擔連帶責任保證，保證期限為債務履行期限屆滿之日后兩年。成都香江須向中融信托分期支付固定收益，即自中融信托將轉讓價款全額劃入增城香江指定賬號之日起，收益權回購日屆滿之前，每自然季度末月二十日支付一次期間的固定收益。股權收益權轉讓是否涉及所得稅成都香江支付的固定收益及財務參謀費性質如何界定？如何進行稅務處理？59信托融資中的稅務問題與案例金融機構的范圍?金融機構管理規定?〔銀發[1994]198號〕規定，金融機構是指在境內依法定程序設立、經營金融業務的機構，包括：政策性銀行、商業銀行及其分支機構、合作銀行、城市或農村信用合作社、城市或農村信用合作社聯合社及郵政儲蓄網點；保險公司及其分支機構、保險經紀人公司、保險代理人公司；證券公司及其分支機構、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司；信托投資公司、財務公司和金融租賃公司及其分支機構，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔保公司、典當行、信用卡公司；中國人民銀行認定的其他從事金融業務的機構。向金融機構支付的利息企業所得稅處理企業會計準那么中對借款費用的根本規定?企業會計準那么第17號——借款費用?規定，借款費用，是指企業因借款而發生的利息及其他相關本錢。借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產本錢；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能到達預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。向金融機構支付的利息企業所得稅處理企業所得稅的處理規那么?實施條例?第三十七條：企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能到達預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的本錢，并依照本條例的規定扣除。?實施條例?第三十八條：企業在生產經營活動中發生的以下利息支出，準予扣除：非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出；?31號文?第二十一條：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準那么的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。房地產企業借款的實際情況稅務處理問題資本化的借款費用實際的稅前扣除時點和稅前扣除憑證銀行罰息的企業所得稅處理與一般性的經濟補償處理向金融機構支付的利息企業所得稅處理土地增值稅根本的處理規那么?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除工程，具體為：開發土地和新建房及配套設施的費用〔以下簡稱房地產開發費用〕，是指與房地產開發工程有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢的金額之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。向金融機構支付的利息土地增值稅處理土地增值稅根本的處理規那么?財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?〔財稅字【1995】48號〕規定，關于扣除工程金額中的利息支出如何計算問題，利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的局部不允許扣除。?中國人民銀行關于調整金融機構存、貸款利率的通知?〔銀發【2004】251號〕規定，金融機構(城鄉信用社除外)貸款利率不再設定上限。商業銀行貸款和政策性銀行按商業化管理的貸款，其利率不再實行上限管理，貸款利率下浮幅度不變。向金融機構支付利息土地增值稅稅前扣除根本規那么總結能夠按照工程分攤計算并能提供金融機構證明的，可據實扣除。但是不得超過商業銀行同類同期貸款利率。不能夠按照工程分攤計算并能提供金融機構證明的，與其他開發費用一并按照取得土地本錢和開發本錢之和的10%以內稅前扣除。案例：某開發企業向商業銀行借款利率8%，向信托公司借款利率14%，如何處理？向金融機構支付的利息土地增值稅處理土地增值稅利息稅前據實扣除應該滿足的條件如果納稅人存在非房地產經營工程，應當能夠將利息在房地產工程和非房地產工程之間準確劃分；利息支出能夠在不同清算單位之間準確歸集；利息支出能夠按不同類型房地產計算分攤；能夠提供金融機構證明〔納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機構證明的利息支出〕。向金融機構支付的利息土地增值稅處理銀行罰息的土地增值稅處理?財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?〔財稅字【1995】48號〕規定，對于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。注意與企業所得稅處理的差異全部自有資金開發的“利息〞扣除問題220號文模糊的規定關于印發?天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理方法?的通知?(津地稅地[2021]49號)第二十一條關于開發費用確實認規定：全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產開發本錢〞金額之和的5%以內計算扣除；?黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關業務問題的通知?〔黑地稅函【2021】33號〕規定，對沒有發生借款費用的企業，因不發生財務費用中的利息支出，房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發本錢之和的百分之五以內據實扣除。向金融機構支付的利息土地增值稅處理資本化的利息支出，土地增值稅清算時的處理問題?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢的金額之和，加計百分之二十的扣除。?房地產開發企業會計制度?[〔93〕財會字第02號]第401號科目“開發本錢〞第一條第四項明確規定：企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。第522號科目“財務費用〞第一條規定：本科目核算企業在房地產開發經營過程中，為進行資金籌集等理財活動而發生的財務費用，包括利息支出、匯兌損失以及相關的手續費等。?土地增值稅清算管理規程?〔國稅發【2021】91號〕第二十七條規定，審核利息支出時應當重點關注：〔一〕是否將利息支出從房地產開發本錢中調整至開發費用。?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函【2021】220號〕第三條〔四〕規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發本錢的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。向金融機構支付的利息土地增值稅處理印花稅?印花稅稅目稅率表?規定，銀行及其他金融組織和借款人〔不包括銀行同業拆借〕所簽訂的借款合同，單據作為合同使用的，按合同貼花。按借款金額萬分之零點五貼花。我國的其他金融組織，是指除人民銀行、各專業銀行以外，由中國人民銀行批準設立，領取經營金融業務許可證書的單位。關于對流動資金周轉性借款合同的貼花問題。借貸雙方簽訂的流動資金周轉性借款合同，一般按年(期)簽訂，規定最高限額，借款人在規定的期限和最高限額內隨借隨還。為此，在簽訂流動資金周轉借款合同時，應按合同規定的最高借款限額計稅貼花。以后，只要在限額內隨借隨還，不再簽新合同的，就不另貼印花。關于對抵押貸款合同的貼花問題。借款方以財產作抵押，與貸款方簽訂的抵押借款合同，屬于資金信貸業務，借貸雙方應按“借款合同〞計稅貼花。因借款方無力歸還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按“產權轉移書據〞計稅貼花。授信額度協議：授信額度協議中規定了將在以后單獨簽訂協議，該授信協議不貼花，待以后簽訂單項貸款協議時再貼花。向金融機構支付的利息涉及到的其他稅種包括向非金融企業借款和向自然人借款利息支出曾長期存在爭議根本的政策規定?實施條例?第三十八條規定：非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的局部，準予扣除。?國家稅務總局關于企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知?〔國稅函【2021】777號〕規定，業向關聯方以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的局部，根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，準予扣除。〔一〕企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為；〔二〕企業與個人之間簽訂了借款合同。向非金融機構借款企業所得稅處理問題根本的政策規定?國家稅務總局關于企業所得稅假設干問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第34號〕規定，根據?實施條例?第三十八條規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的局部，準予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業利率要求的具體情況，企業在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業的同期同類貸款利率情況說明〞，以證明其利息支出的合理性。“金融企業的同期同類貸款利率情況說明〞中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批準成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構。“同期同類貸款利率〞是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件根本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。操作中應該注意的問題向非金融機構借款企業所得稅處理問題根本的政策規定及實踐中的案例情況?企業所得稅法?第四十六條規定：企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標準而發生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。?財政部國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知?〔財稅【2021】121號〕規定：在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的局部，準予扣除，超過的局部不得在發生當期和以后年度扣除。企業實際支付給關聯方的利息支出，除符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：〔一〕金融企業，為5：1；〔二〕其他企業，為2：1。企業如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原那么的；或者該企業的實際稅負不高于境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。企業自關聯方取得的不符合規定的利息收入應按照有關規定繳納企業所得稅。向關聯方借款企業所得稅處理問題根本的政策規定?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除工程，具體為：開發土地和新建房及配套設施的費用〔以下簡稱房地產開發費用〕，是指與房地產開發工程有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢的金額之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。向非金融機構借款利息土地增值稅問題既有向金融機構的借款，也有像非金融機構的借款，如何處理？?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函【2021】220號〕規定，房地產開發費用的扣除問題〔一〕財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產開發本錢〞金額之和的5%以內計算扣除。〔二〕凡不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產開發本錢〞金額之和的10%以內計算扣除。房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條〔一〕、〔二〕項所述兩種方法。案例：某房地產企業向金融企業支付借款利息100萬元，向非金融企業支付利息30萬元，如何處理？向非金融機構借款利息土地增值稅問題印花稅銀行及其他金融組織和借款人〔不包括銀行同業拆借〕所簽訂的借款合同，單據作為合同使用的，按合同貼花。按借款金額萬分之零點五貼花。?遼寧省稅務局關于印花稅假設干具體問題的規定?〔遼稅政四【1988】479號〕規定，關于非金融機構或組織與單位及個人之間、個人與個人之間訂立的借款合同和銀行間同業拆借款單位及個人之間之間所簽訂的合同，非金融機構或組織與單位及個人之間、個人與個人之間訂立的借款合同和銀行間同業拆借以及企業集團內部的借款憑證都不貼花。營業稅?國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答〔之一〕>的通知?〔國稅函發【1995】156號〕規定，不管金融機構還是其他單位，只要是發生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發生貸款行為，按“金融保險業〞稅目征收營業稅。稅前扣除憑證的把握問題向非金融機構借款涉及到的其他稅種個人所得稅按照?個人所得稅法?的規定，屬于個人取得的應稅所得，適用20%的稅率，應該注意的是利息所得稅沒有“免征額〞或者“起征點〞的規定，只要是取得所得就應該按照20%征收個人所得稅。?個人所得稅法?第八條和第九條分別規定，個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人；扣繳義務人每月所扣的稅款，自行申報納稅人每月應納的稅款，都應當在次月15日內繳入國庫，并向稅務機關報送納稅申報表。向非金融機構借款涉及到的其他稅種營業稅，征管法的一般規定[網友fuqianghao]關聯企業企業之間無息借款，如果按照同期銀行貸款利率核定利息收入按金融業稅目交營業稅的話，不符合?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細那么?中第十條規定的“負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經濟利益的單位〞。關聯企業無息貸款實際上并沒有收取利息貨幣，所以我認為不應該按金融保險業繳納應計未計利息的營業稅，我的理解是否正確？[稅務總局局長肖捷]正如主持人剛剛所講的，這位網友研究得確實很細致。按照現行營業稅暫行條例及其實施細那么規定，有償提供給稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人是營業稅納稅的義務人。有償是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。因此，關聯企業之間無息借款，如果貸款方未收取任何貨幣、貨物或者其他經濟利益形式的利息，那么貸款方的此項貸款行為不屬于營業稅的應稅行為，也就是說不征收營業稅。如果沒有收取利息貨幣，但收取了其他形式的經濟利益，那也要征收營業稅。我的答復是否能夠讓您滿意？無償使用關聯方資金稅收問題企業所得稅一般原那么特別納稅調整實施方法實踐中已經出現過調整案例武斷、地方保護主義、強行與稅務掛鉤境內關聯方的特別納稅調整，例如山東案例無償使用關聯方資金稅收問題企業所得稅的規定?國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額假設干稅務處理問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第15號〕規定，企業通過發行債券、取得貸款、吸收保戶儲金等方式融資而發生的合理的費用支出，符合資本化條件的，應計入相關資產本錢；不符合資本化條件的，應作為財務費用，準予在企業所得稅前據實扣除。政策的執行中應該注意的問題?企業所得稅法實施條例?第三十七條企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能到達預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的本錢，并依照本條例的規定扣除。包括：融資參謀費、財務參謀費、律師費、宣傳廣告費、擔保抵押費用、信用評級和資產重估費用、印刷費、手續費、傭金等。其他融資費用的稅務處理問題政策的執行中應該注意的問題?企業會計準那么第17號－－借款費用?借款費用，是指企業因借款而發生的利息及其他相關本錢。借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。因借款而發生的輔助費用，是指企業在借款過程中發生的諸如手續費、傭金等費用，由于這些費用是因安排借款而發生的，也屬于借入資金所付出的代價，是借款費用的構成局部。例如：某房地產企業2021年向銀行借款用于某一開發工程，從銀行專門借入款項5000萬元，年利率6.31%。同時銀行的投資部與該企業簽定協議，針對此筆貸款收取財務參謀費500萬元。企業支付的財務參謀費如何進行稅務處理，是作為資本性支出計入建造的開發產品本錢，還是作為費用性支出從當期扣除？實踐中遇到的問題，企業向銀行發生的借款本錢的核算注意費用扣除的合理性。土地增值稅的處理問題其他融資費用的稅務處理問題統借統貸的界定指企業集團從金融機構取得統借統還貸款后，由集團所屬財務公司與企業集團或集團內下屬企業簽訂統借統還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機構的借款利率向企業集團或集團下屬企業收取用于歸還金融機構借款的利息，再轉付企業集團，由企業集團統一歸還金融機構的業務。營業稅處理規那么?關于非金融機構統借統還業務征收營業稅問題的通知?〔財稅字【2000】7號〕規定,為緩解中小企業融資難的問題，對企業主管部門或企業集團中的核心企業等單位〔以下簡稱統借方〕向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位〔包括獨立核算單位和非獨立核算單位〕，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業稅。統借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否那么，將視為具有從事貸款業務的性質，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業稅。統借統還方式融資的稅務處理問題營業稅處理規那么?國家稅務總局關于貸款業務征收營業稅問題的通知?〔國稅發【2002】13號〕規定，企業集團或集團內的核心企業〔以下簡稱企業集團〕委托企業集團所屬財務公司代理統借統還貸款業務，從財務公司取得的用于歸還金融機構的利息不征收營業稅；財務公司承擔此項統借統還委托貸款業務，從貸款企業收取貸款利息不代扣代繳營業稅。營業稅處理規那么的總結政策執行中存在的問題主體的界定資金來源實踐中的案例及財政部專員辦檢查時的態度統借統還方式融資的稅務處理問題企業所得稅處理規那么?國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理方法>的通知?〔國稅發【2021】31號〕第二十一條規定，企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。存在的爭議問題是否屬于關聯方借款?上海市國家稅務局上海市地方稅務局關于轉發<國家稅務總局關于印發“房地產開發經營業務企業所得稅處理方法“>的通知>的通知?〔滬國稅所【2021】31號〕規定，關于企業集團或其成員企業統一向金融機構借款利息費用分攤問題對?通知?第二十一條第〔二〕款所規定企業集團或其成員企業統一向金融企業借款，分攤給集團內部其他成員企業使用的，由實際使用借款的企業在年度匯算清繳申報時向其主管稅務機關報送相關資料。統借統還方式融資的稅務處理問題存在的爭議問題具體包括：企業集團或其成員企業向金融機構借款的借款合同復印件、集團內借款利息費用分攤的協議、實際取得借款額及支付利息費用的相關憑證。使用借款的企業分攤的利息應按?財政部國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知?〔財稅【2021】121號〕規定稅前扣除。?關于中國農業生產資料集團公司所屬企業借款利息稅前扣除問題的通知?〔國稅函【2002】837號〕規定，中國農業生產資料集團公司為進一步完善現代企業制度，加快公司集團化經營戰略的步伐，不斷提高集團公司信貸資金管理水平，準備逐步實施“集團公司統一貸款，所屬企業申請使用〞的資金管理模式，以改變原實行的“集團擔保，各自貸款〞模式帶來的種種弊端，即中農集團公司統一向金融機構借款，所屬企業按一定的程序申請使用，并按同期銀行貸款利率將利息支付給集團公司，由集團公司統一與金融機構結算。集團公司統一向金融機構借款，所屬企業申請使用，只是資金管理方式的變化，不影響所屬企業使用的銀行信貸資金的性質，不屬于關聯企業之間的借款。統借統還方式融資的稅務處理問題存在的爭議問題?河北省地方稅務局關于企業所得稅假設干業務問題的通知?〔冀地稅發【2021】48號〕第八條規定“對集團公司和所屬企業采取“由集團公司統一向金融機構借款，所屬企業按一定程序申請使用，并按同期銀行貸款利率將利息支付給集團公司，由集團公司統一與金融機構結算〞的信貸資金管理方式的，不屬于關聯企業之間借款。凡集團公司能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業使用集團公司轉貸的金融機構借款支付的利息，不高于貸款銀行同類同期貸款利率計算數額的局部，允許在企業所得稅前扣除〞。稅前扣除憑證問題董事會決議、集團公司利息分攤方法、分攤企業名單、銀行借款合同、利息支出憑證、發票〔包括地稅監制收款收據〕等相關合法憑證〞。統借統還方式融資的稅務處理問題中百集團發行中期票據案例中百控股集團股份于2021年6月8日召開2021年第一次臨時股東大會審議通過了關于申請發行中期票據的議案，同意公司向中國銀行間市場交易商協會申請注冊并在中國境內發行規模不超過6億元，期限不超過5年的中期票據。公司于2021年7月26日發行了2021年度第一期中期票據，中期票據期限3年，實際發行總額3.00億元，兌付日期2021年7月30日，主承銷商招商銀行股份，聯席主承銷商中國工商銀行股份。募集資金主要用于鐘祥購物中心建設和江夏楚天大廈。中百集團發行中期票據案例向用款單位收取利息的營業稅問題，是否可以比照統借統還處理？財政部駐北京專員辦檢查某大型央企總部案例統借統還業務稅務處理問題業務介紹主要為了緩解現金流壓力，以房地產作為融資租賃的標的物，一般是采用售后回(返)租的模式，即擁有房產的公司〔承租方〕先將房地產出售給其他單位或者個人〔出租方〕，獲取轉讓變現的現金，然后再將出售的房地產從出租方手中租回來。稅務處理規那么?關于房地產開發企業從事“購房回租〞等經營活動征收營業稅問題的批復?〔國稅函【1999】144號〕規定，房地產開發公司采用“購房回租〞等形式，進行促銷經營活動〔即與購房者簽訂“商品房買賣合同書〞，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回〕，根據?中華人民共和國營業稅暫行條例?及其實施細那么的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產〞稅目征收營業稅。?關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復?〔國稅函【2007】603號〕規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。通過售后回〔返〕租方式融資稅務問稅務處理規那么?國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第13號〕規定，融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅根底計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的局部，作為企業財務費用在稅前扣除。實踐中的業務規那么稅務處理問題的總結是否征稅主要取決于出租人的資質通過售后回〔返〕租方式融資稅務問題委托貸款的界定委托貸款是指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由商業銀行〔即受托人〕根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。商業銀行開辦委托貸款業務，只收取手續費，不得承擔任何形式的貸款風險。屬于銀行中間業務稅務處理規那么企業所得稅：屬于向非金融企業借款，遵循資本弱化規那么，原那么上應該憑發票稅前扣除。營業稅：?國家稅務總局關于貸款業務征收營業稅問題的通知?〔國稅發【2002】13號〕規定，金融企業承辦委托貸款業務營業稅的扣繳義務發生時間，為受托發放貸款的金融機構代委托人收訖貸款利息的當天。委托貸款業務的稅務處理國風塑業案例安徽國風塑業股份為提高資金使用效率，在不影響公司正常經營和資金平安性、流動性的前提下，利用暫時閑置的自有資金，擬委托徽商銀行合肥花園街支行向安徽亞坤建設集團有限責任公司(下稱“亞坤集團〞)提供1,800萬元的委托貸款，期限9個月(自合同約定的提款日起算)，年化利率為12%。與徽商銀行合肥花園街支行、亞坤集團簽訂?委托貸款借款合同?，與亞坤集團簽訂((t氏押合同?，與張求武及其配偶靳常菊簽訂?保證合同?，授權公司經營層辦理有關協議簽署、房產抵押等相關事項。委托貸款業務稅務處理問題業務背景資金鏈斷裂，無法歸還銀行借款等，以開發的房產抵債。稅務處理規那么營業稅：作為銷售動產處理土地增值稅：作為銷售動產處理企業所得稅：分解分解為轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值清償債務兩項業務，確認相關資產的所得或損失。印花稅：按照產權轉移數據貼花案例：某房地產開企業，向銀行貸款2000萬元，到期后無法歸還，經與銀行協商，達成債務重組協議，以其開發的一棟寫字樓抵償銀行債務，該樓房賬面價值為1200萬元，市場價為1600萬元，抵償銀行債務2000萬元。以開發產品抵償債務的稅務問題預提所得稅?企業所得稅法?第三條第三款規定，非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。第三十七條規定，對非居民企業取得本法第三條第三款規定的所得應繳納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務人。稅款由扣繳義務人在每次支付或者到期應支付時，從支付或者到期應支付的款項中扣繳。〞?中華人民共和國企業所得稅法實施條例?第十八條規定，企業所得稅法第六條第〔五〕項所稱利息收入，是指企業將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現。第一百零五條第二款規定，企業所得稅法第三十七條所稱到期應支付的款項，是指支付人按照權責發生制原那么應當計入相關本錢、費用的應付款項。向境外支付利息的稅務處理預提所得稅?非居民企業所得稅源泉扣繳管理暫行方法?〔國稅發[2021]3號〕第三條規定，對非居民企業取得來源于中國境內的股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得、轉讓財產所得以及其他所得應當繳納的企業所得稅，實行源泉扣繳，以依照有關法律規定或者合同約定對非居民企業直接負有支付相關款項義務的單位或者個人為扣繳義務人。?國家稅務總局關于非居民企業所得稅管理假設干問題的公告?〔國家稅務總局公告2021年第24號〕規定，中國境內企業〔以下稱為企業〕和非居民企業簽訂與利息、租金、特許權使用費等所得有關的合同或協議，如果未按照合同或協議約定的日期支付上述所得款項，或者變更或修改合同或協議延期支付，但已計入企業當期本錢、費用，并在企業所得稅年度納稅申報中作稅前扣除的，應在企業所得稅年度納稅申報時按照企業所得稅法有關規定代扣代繳企業所得稅。如果企業在合同或協議約定的支付日期之前支付上述所得款項的,應在實際支付時按照企業所得稅法有關規定代扣代繳企業所得稅。向境外支付利息的稅務處理營業稅?中華人民共和國營業稅暫行條例?第一條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。〞?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細那么?第四條規定，條例第一條所稱在中華人民共和國境內〔以下簡稱境內〕提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指：〔一〕提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內。?中華人民共和國營業稅暫行條例?第十一條規定，營業稅扣繳義務人：〔一〕中華人民共和國境