房屋維修及設備設施管理授課人張險峰房屋維修管理第一節房屋維修管理概述一、

房屋維修管理在物業管理中的地位與作用（一）房屋維修的概念房屋維修是指對已建成的房屋進行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護保養。（二）房屋維修管理在物業管理中的地位與作用1.從物業自身的角度看2.從房地產業的角度看3.從物業管理企業的角度看4.從使用和社會的角度看二、房屋修繕責任的劃分國務院《建設工程質量管理條例》建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修方法》1.新建房屋在保修期內

新建房屋、自每棟房屋竣工驗收合格之日起，在規定的保修期內，由施工單位負責房屋質量保修。竣工驗收與業主進入的時間差，由建設單位負責。在正常使用條件下，建設工程的最低保修期為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體建筑工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間，房面和外墻面的防滲漏，為5年。（三）供熱和供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其它項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。摘自國務院《建設工程質量管理條例》第四十條2.保修期滿后（一）物業管理企業承擔房屋建筑共同部位，共用設施設備，物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。（二）業主承擔物業內自用部位自用設備的修繕責任。3.其他情況凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。三、

物業管理企業房屋修繕管理的內容(一)

房屋修繕計劃管理(二)房屋修繕技術管理(三)房屋修繕質量管理1.強化修繕工程質量監督2.加強修繕工程質量管理3.完善修繕工程質量保修制度(四)房屋修繕施工管理(五)房屋修繕資金管理房屋修繕資金的籌措1、業主繳納的維修基金（深圳特區是本體維修基金）２、發展商繳納的專項維修基金（部分省市規定）４、物業管理服務費的一部分５、開展各種經營收入中的部分盈余第二節房屋損壞原因一、房屋的基本功能與要求安全性、適用性、耐久性以及藝術性二、房屋損壞的現象及原因（一）房屋損壞的現象外部損壞、內部損壞、結構損壞、裝修損壞、設備損壞（二）房屋損壞的原因1．自然損壞的因素氣候因素、生物因素、地理因素、災害因素2．人為損壞使用不當、設計和施工質量的低劣、預防保養工作不善第三節房屋完損等級評定房屋完損等級是對現有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即房屋的質量等級。一、房屋常用結構及其組成部分1.常用結構房屋常用結構分為鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構和其它結構。2.組成部分結構部分、裝修部分、設備部分二、房屋完損等到級評定方法按《房屋完損等級評定標準》規定的統一標準，項目和評定方法，通過目測、檢測和定量、定性的分析，對整幢房屋進行綜合性的評價。三、房屋完損等級的分類及標準1.完好房2.基本完好房3.一般損壞房4.嚴重損壞房5.危險房四、評定房屋完損等級的一般做法1.定期評定房屋完損等級2.不定期評定房屋完損等級五、房屋完好率、危房率的計算第四節房屋維修工程一、房屋維修工程的分類（一）按房屋的完損狀況和工程性質劃分1.翻修工程2.大修工程3.中修工程4.小修工程5.綜合維修工程（二）按房屋的結構性質劃分1.承重結構的維修2.非承重結構的維修（三）按經營管理性質分1.恢復性維修2.賠償性維修3.改善性維修4.救災性維修5.返工性維修二、房屋維修標準1.主體工程2.木門窗及裝修工程3.樓地面工程4.屋面工程5.抹灰工程6.油漆粉飾工程7.水、電、衛、暖等設備工程8.金屬構件9.其它工作第五節房屋安全管理與鑒定一、危房鑒定與管理（一）危房的鑒定機構（二）危房鑒定1.危房分類2.鑒定單位3.鑒定原則4.危險范圍的判定二、危房的管理1.觀察使用2.處理使用3.停止使用4.整體拆除三、裝飾裝修工程質量與安全管理（一）禁止行為和注意事項１、住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為變動建筑主體和承重結構；將沒有防水要求的房間或陽臺改成衛生間，廚房間；擴大承重墻上原有的門窗尺寸；拆、除連接陽臺的磚，混凝土墻體；損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。２、室內裝飾裝修，未經過批準不得有下列行為搭建建筑物，構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗（以上行為，應經城市規劃行政主管部門批準方可進行）；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施（以上行為要經供暖管理單位或燃氣管理單位批準方可進行）３、增加樓面荷載的，應經原設計單位批準并提出設計方案；４、改動衛生間，廚房間防水層的，應當按照防水標準制定施工方案并做閉水試驗；５、遵守施工安全操作規程，不得擅自動用明火和進行焊接作業；６、裝修垃圾的處理與清運；７、降低施工噪音，減少環境污染；（二）裝飾裝修的開工申報與監督１、開工前，裝修人應向物業管理企業申報登記２、裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項的告知３、簽訂裝飾裝修管理服務協議４、施工過程的監督管理（三）法律責任（由房地產行政主管部門實施）1、裝修人應當負責改正和修復，承擔賠償責任的有：相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞，侵占公共空間，損害公共部位和設施等。2、裝修人除受責令改正外，并處罰款的有：前述禁止行為和未經批準擅自進行的行為。第六節房屋的日常養護房屋日常養護是物業管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節性預防保養以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業管理企業房屋維修管理的重要環節。

一、房屋日常養護的類型（一）零星養護（二）計劃養護二、房屋日常養護的具體內容包括：（一）地基基礎的養護（二）樓地面工程的養護（三）墻臺面及吊頂工程的養護（四）門窗工程的養護（五）屋面工程維修養護（六）通風道的養護管理（七）垃圾道的養護管理三、房屋日常養護的考核標準1．定額指標工時定額與材料定額２、服務指標巡檢頻率，巡檢路線圖與巡視檢查表養護計劃率養護及時率養護合格率第七節白蟻防治管理一、白蟻的生活習性１、四個世界之最：分工最細、食料最多、最早建復雜巢穴、繁殖最多的昆蟲２、喜食纖維類物質，喜陰濕環境，全國大部份省市都有３、被稱為無牙老虎，是世界性害蟲二、白蟻對房屋的危害1、侵入建筑物內部毀壞木構件；2、毀壞建筑物內部含纖維物資的物品；3、能危害建筑物基礎結構三、白蟻的預防和滅治1.白蟻的防治管理（1）各級政府房地產行政主管部門負責白蟻的防治