“文殊院”建設工程投資可行性爭論報告第一章工程總論一、工程概況18.62279.3015.34萬平方米用地上規劃總建筑面積為32.0527.2019.30〔17.05BC，地上居住辦公用房建筑面積7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積4.85C3、C5、C73.28〔49.2，用于拍賣。二、投資可行性爭論依據〔成都〕尺度地產營銷對“文殊院”工程進展工程可行性爭論評估工作，并提交投資可行性爭論報告用于工程銀行貸款，其主要爭論依據如下：123456、成都市有關房地產開發、銷售的法規政策；價表》及相應的取費標準；8、國家及地方關于營業稅、土地增值稅、所得稅和稅收治理條例；9、托付方供給的相關資料：102023202311、其他相關資料。三、投資可行性爭論假設前提和限制條件1、本工程土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提；2、本報告設定的最高最正確使用用途能夠最終通過規劃部門的認可批準；3、政府對周邊商業效勞設施、根底配套設施有整體規劃；4、本工程建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，能引導足夠客流量并能滿足消費者需求；5、本工程地質狀況較好，工程建設能按打算順當進展；6、本工程單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，工程綜合驗收能順當通過政府規劃部門和其他相關職能部門的驗收，工程能準時交付使用;7、政府的相關政策、房地產市場、經濟環境保持良好的進展趨勢，沒有較大波動；8、托付方供給的資料合法、真實牢靠。四、工程投資可行性爭論結論〔一〕市場分析結論依據對“文殊院”建設工程的綜合分析得知：該工程的開發建設具有文化內涵、區的產品符合市場需求，工程開發建設可行。狀況〔包括實物形態、檔次等。在充分考慮影響工程價格的假設干因素和將來變動趨理，對開發完成后的該工程各類房屋的平均銷售單價進展了推想。商業用房：15000元/㎡〔平均價格〕住宅及綜合用房：4500元/㎡〔平均價格〕：2280元/㎡〔按本錢價格出售〕〔二〕財務評價結論32505039608.557517877.75萬元、19508.6925萬元，共計上交稅金37386.4425萬元。總投資利稅率：23.83%,總投資凈利率：15.97%,銷售利稅率:11.50%,銷售凈利率:12.16%.綜上所述，工程在市場和財務上是可行的。其次章投資環境與市場分析一、成都市經濟、房地產市場進展的宏觀環境〔一、成都將在中國經濟進展中的作用1、在中國經濟幅員上，消滅了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。2、流域經濟帶則如同一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經濟整體均衡進展的格局。大北京城市圈大北京城市圈長江流域經濟帶大上海城市西部的致動點、發力點“1”在哪里？大廣州城市圈3要實現中國整體均衡增長與可持續進展，關鍵在中西部的崛起。西部的整體進展，關鍵還在城市，特別是大規模城市經濟圈的拉動。4、在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、進展滯后的西部亟需中心城市作為發“3+1”的中國區域城市經濟進展的格局呼之欲出“3+1”格局的“1”能消滅在西部！5、這是歷史賜予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游〔成渝〕城市經濟圈最有可能成為：啟動西部大進展的龍頭，取得進入“3+1”格局的入場券。6成都市一屆市委市政府的戰略目標也確定為：建設國家級區域中心城市,擔當成渝經濟圈的領導角色,推動“3+1”格局的真正形成！〔二、成都經濟進展地位和主要城市的比較〔GDP〕1870.8持去年第四的位置；2023十三個副省級城市十三個副省級城市GDP狀況GDP40003466.63350017.3增長率20181515.915.117.230002860.511515.315.213.513.5250014.520921312.120231870.81780.31769.91662.41632.61576.215001414.81367.8940.41000760.1250001614121086420廣州深圳杭州成都青島寧波武漢 大連南京 哈爾濱 濟南西安廈門GDP國內生產總值〔億元〕 增長率〔%〕城市人口進展狀態：2023年成都市年末總人口1044.3萬，仍居首位，比去年增長15.82總人口數〔萬〕總人口數〔萬〕十三個副省級城市年末總人口狀況12001044.31000954.3800781.19725.19720.68716.6642.78600582.6572.23560.16549.07400200158.84146.760成都 哈爾濱 武漢廣州青島西安杭州濟南南京大連寧波深圳廈門總體實力位居第四位，其相對進展速度與西安并列排第六位；總額總額十三個副省級城市社會消費品總額狀況16001494.27增長率1816.3140015.815.9 1614.415.6120014121312.7100012.412.41312853.9911.68009801.77771.510600624.2600.24587.52568.458533.2521.5512.2440 6400230.344200200廣州 武漢 深圳 成都哈爾濱南京 杭州 大連 濟南 寧波 青島 西安 廈門總額〔億元〕 增長率〔%〕第四位，其相對進展速度排列第六位；十三個副省級城市城鄉居民儲蓄余額比較十三個副省級城市城鄉居民儲蓄余額比較儲蓄余額40003727.33增長率30350025.224.125300021.922.5322.8721.95250012199.4520.821.32019.0317.9917.820231589.96149414.43151500101000 758.4500397.16500廣州 深圳 杭州 成都 大連 武漢 南京 西安哈爾濱寧波 青島 濟南 廈門居民儲蓄余額〔億元〕增長率〔%〕后，保持倒數第三位，但其相對進展速度位居前列，居第七位；十三個副省級城市實際利用外資狀況十三個副省級城市實際利用外資狀況利用外資數量6050.425040.1493.385.14068.830.6456.630增長率1009080706050402022.11377.6217.2712.912.432610.0925.31015.511.810.12.712.602.94.43020100深圳 青島 廣州 大連 武漢 寧波 南京 廈門 杭州 濟南 成都哈爾濱西安實際利用外資〔億元〕增長率〔%〕收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高；十三個副省級城市居民人均可支配收入狀況十三個副省級城市居民人均可支配收入狀況人均可支配收入3000025935.84增長5142023012.711.3121110.11500014277129159.8128989.5109.1115718.491101396417.481000091018524.527892.77.977486445000200深圳 寧波 廈門 杭州 廣州 濟南 南京 青島 成都 大連 武漢哈爾濱西安城市居民人均可支配收入〔元〕 增長率〔%〕固定資產投資狀況：成都市固定資產投資位居第五位，其相對進展速度排第八位；固定資產投資固定資產投資十三個副省級城市固定資產投資狀況1400增長率7012001157.771006.1858.2601000954.04946.4954.686350837.680041.6340645.0637.860030.7506.9504.94793024.840020.122.943620.715.52014.7244.6113.1200 1000廣州杭州南京深圳成都寧波青島武漢大連濟南西安哈爾濱廈門全社會固定資產投資〔億元〕 增長率〔%〕〔三〕成都市房地產市場進展的宏觀環境成都市是我國西部地區的科技中心、商貿中心、金融中心和交通、通信樞紐，四企業多把西南區總部設在成都，借以輻射西南地區。2023年成都市規劃部門制定和推出“中心城向東向南進展規的競爭力氣。2023年百強城市綜合實力排名第112023年市轄區地區生產總值超過200億元的百強城市到達68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。二、成都市城市總體規劃成都作為四川省的政治、經濟和文化中心，工業齊全，是中國重要的糧油和農副度進展，市容、市貌發生了較大的變化。〔一、城市進展戰略施，引導城市向東部、南部進展

式”進展為疏密結合的“扇葉式”布局。的概念，形成“一主七衛”〔市中心及７個外圍片區：都片區、青白江片區、龍泉片區、華陽片區、東升片區、溫江片區、郫縣片區〕的都市區格局。中心規劃占地面積3.59平方公里，規劃建筑面積達460萬平方米。南部區以城南副中心為核心，主要進展商務、行政辦公、商貿金融、生態居住及高技術產業。東部區規劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能居住”排在了首要位置。東部區憑其獨有的環境優勢，將成為一個綠色的區。“井”字形道路：東城根街、紅星路、華路、濱江路〔中心區快速交通路網環狀道路：內環路、一環路、二環路、三環路、外環路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。〔二、成都市向東向南進展規劃1、進展規劃向東進展A、總體格局承受帶狀形式，即連片進展，以充分利用臺地及道路、供水等根底設施。主要依〔即“四橫〕重點進展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區，其中十陵地；同安鎮將是成都市重要的大路口岸。B、主要工程〔非根底設施局部〕東大街改造東部城市副中心文化居住區百工堰山水公園沙河整治向東進展根底設施城市向東進展，依托“四橫三縱”的干線系統。四條放射線分別為成渝高速路、驛都大道〔老成渝路、成洛大道〔成都—洛帶大路〕及成龍大道〔成都—龍泉驛交通性主干道。通過四條放射線的建設使東部片區與中心城市嚴密聯系起來。而三環路、〔成環路〕“三縱”的建設又使得東部片區與成都市的各大路干線、航空港、火車站有便捷的聯系。向南進展A、總體格局三環路、外環路〔即“五縱三橫”道路交通系統〕重點進展高區、華陽和牧馬山旅游和充分的進展后勁。城市總體規劃確定在站南組團形成城市南部副中心。B、主要工程〔非根底設施局部〕國家級成都高技術產業開發區內貿部南站貿易區建設工程南站體育公園琉璃場柳江工業區南部城市副中心府河延長整治向南進展根底設施城市向南進展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”。“五縱”為錦華大道〔成都—〔紅星路南延線、天府大道〔人民南路南延線、元華大道〔元華路〕及高大道。“三橫”為盛麗大道〔站前路、三環路和外環路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發，流淌進展。三、成都市房地產市場總體進展狀況成都市房地產已成為成都市經濟進展中最為重要的產業之一。2023年成都城鎮居/78.6245.4324.22023966.3530%20%的增長。〔含郊區縣〕1018.27的根本格局已經形成，市場步入一個良性進展的軌道。〔一、近期成都房地產市場的根本狀況〔主要依靠銀行貸款轉向主要依靠企業自身力氣和市場力氣的自主型進展投資形式，而在銷售方面也保持原有規模穩步擴大。日趨活潑，特別是自2023年銀行承受二手房按揭以來，有力地推動了房地產業及其他相關產業的進展。目前成都市房地產市場整體的特點為：為習慣，以及競爭對手的狀況。住宅產品在房型、戶型、面積、質量、功能等內在品質方面越來越趨向市場細分的和外在形象。要集中在郊區，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區域。共性化工程越來越多，的房地產營銷概念不斷消滅。投資需求促使城市區城性商業、產權酒店、小戶型等工程日益增多。溫。舊城改造成果顯著。隨之提高，符合環境需求、滿足二次置業的產品的市場前景漸漸被看好。〔二〕成都房地產進展形勢的趨勢推想政府的三大工程改造及相關規劃方案，將進一步促進近期房地產產品的消費力度；20房地產開發投資任重道遠。1、城東區域由于當前的住宅類消費主流已移至城南、城西方向，待西部熱點區域的開發進入高潮，價格上揚，或者開發量的削減，則城東的開發、消費高潮才會正式降落。22.2210條支流所輻射的區域的房地產價格。1502.95平方公里的土地進入房地產開發。2、城南區域流向西南、正西方向轉移。雖然從目前表現來看，城西、城西南片區的三環路區域的整長期。帶的華陽、中和等板塊的房地產市場帶來回暖、升溫的契機。3、結論工程的整體價值的提升。四、成都舊城改造工程各大板塊概述〔一〕與文殊院片區舊城改造工程同期進展的其他舊城改造板塊概況綜述區改造工程、大慈寺片區改造工程、東大街片區改造工程。形成的片區主題、商業業態還是固定消費群體量等方面都有明顯的優勢。后的大慈寺片區將消滅歷史文化保護與商業結合、并重的局面。東大街片區原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街更要面對市場的培育與選擇。〔二〕文殊院片區自身特點該片區具備鮮亮的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。1、屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區域，而城北板塊是目前成都房地產開發中市場脈氣最弱的板塊。〔主要是桐梓林區域及棕樹區域中檔價位、品質的樓盤，城西的品牌效應也開頭突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城與其他同期的舊城改造中大規模歷史文化保護區相比，大慈寺片區接壤春熙商圈，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。2、片區宗教文化特征與傳統的商業、住宅業相沖突圈可以依靠的問題。與住宅開發沖突的問題〔5。發限高，更加重了開發的本錢問題。實際操作難度較大。3、結論進展特色化開發，將是整體盤活文殊院片區的最正確途徑。五、成都城區內旅游景點及相關經濟圈分析關的旅游經濟圈進展分析，并以此為文殊院片區改造方向的供給支持。〔一〕武侯祠經濟圈期的貴重文物，其價值主要表達在歷史文化遺跡的保護方面。了效勞于大型旅游群體的酒樓〔11.4%、特色小吃店8.6%鍋店4.8%、賓館〔1.9%、茶坊〔3.8%、銀行〔2.9%、消遣場所〔1.9%、古玩市場1%、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業業態分布表序號業種類型業種數目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴店21.917商場21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922消遣場所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛修理11.027房屋中介11.028古玩市場11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網吧11.033診所11.0合 計105100.0求，實現了景區周邊商圈與景區旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環。社追求利潤最大化的目標存在沖突。〔二〕杜甫草堂經濟圈是成都城區內除武侯祠外旅游最紅火的景區，是成都旅游的亮點之一。6811.8%，茶其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業業態分布表序號序號12業種類型酒樓茶鋪業種數目86百分比11.88.83中餐館57.44沖印彩擴店45.95服裝45.96火鍋店45.97旅行社45.98賓館34.49美容美發34.410小吃店34.411辦公用品(文具)22.912超市22.913副食干雜22.914煙草專賣22.915銀行22.916浴足保健22.917保險公司11.518布藝11.519茶葉店11.520車修理11.521打印11.522典當行11.523古玩市場11.524市政配套11.525書店11.526書畫字畫11.527音像用品11.528消遣場所11.5合 計68100.0武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。化與地方文化全面代表的名片。〔三〕寬窄巷子片區3游文化街區。古建筑的維護等都還處于自然狀態，尚未結合區域內古建筑的保護形成實質性的商業紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消逝。寬窄巷子的保護已經迫在眉睫。〔四〕大慈寺片區大慈寺位于成都市東風路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩。據記載，等地都有佛教信徒前往。96樓、閣、殿、堂等85241591藝術寶庫。大慈寺歷經興廢，屢次毀于兵火。現存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、要佐證。〔五〕文殊院片區合形成相關的旅游商業圈，不能滿足現代旅游景區進展的需求。〔六〕小結成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經濟、文化中心。隨著被稱為“無煙巨大能量。作為中國西部門戶的成都，80年月即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多是西部旅游市場的迫切需求。第三章 “文殊院”工程分析一、工程概況“文殊院”工程位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區作為成都現代旅游休閑中心RBD的重要組成局部，與傳統城市商務中心CBD相融合。依托省級重點文5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。方米用地上規劃總建筑面積為32.0527.20商業建筑面積為19.30萬平方米〔其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積4.85C3C5C7三宗地共3.28萬平方米〔49.2畝，用于拍賣。具體規劃指標見下表：工程用地平衡表1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本區域共4B5商業2.371.273000056%1529%設停車位5B61.831.482700065%1525%850個6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%本區域共0.781.621260023%2450%設停車位14A215C616合計地塊用地性序號地塊用地性序號編號 質用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比8911C1C2C4商住、綜合1.060.450.8215.341.781890025%2450%536個停車場該范圍共設地——27202318461846個。二、工程所處區域因素分析〔一〕青羊區區域位置、經濟特征、經濟進展趨勢分析常住人口約46萬人。區內高等院校、科研院所云集，職業教育、根底教育水平較高，會2023114.86億元。青羊區還是成都市重要的商品集散地，專業一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名巨大的商業時機。全區2023年社會商品零售總額到達77億元。草堂、青羊宮、文殊院等名勝古跡。大、交通興盛、信息通暢。2023年—2023年青羊區各年度經濟指標分析單位：萬元2023年2023年2023年國內生產總值114860613012851501552第一產業497945759698其次產業310143361845437952第三產業8334849348651053902〔資料來源：成都統計年鑒2023-2023〕用房和文化消遣設施的需求會隨之增長。〔二〕青羊區區域交通狀況大道及一環路、二環路、三環路將區域內連接成便利的城市道路網絡。將聚攏消費人流，是開發商業物業的抱負地段。〔三〕城市根底建設改善〔四〕工程所在區域政策環境面挖掘和再現。價值的開掘與保護等一系列任務。目前，該工程所處區域無論從現實的宏觀政策、進展狀況、經濟特征、進展趨勢、住物業較為抱負的地段，投資商業物業前景較好。〔五〕工程所在區域的文化環境1、宗教文化佛教傳入中國后，經過初傳、開拓、傳播等階段，漸漸與我國的傳統文化相溶合，58史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、超群”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將進展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經樓莊重肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐〔公605年，以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內。院內300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護法光九年〔1829年〕第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態，表達了“童子相貌，將軍威儀”的風度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸和尚于民國11年〔1922年〕歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。貴重文物佛經文獻上萬冊如院僧先宗等3人于每日早晨刺舌取血書寫“舌血經書明神宗的田妃繡的千佛袈裟清楊遇春長女以自己頭發繡制的水月觀音院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為貴重，因成都是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林精神中心，不但有文殊院傳統的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經出了四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。2、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風光秀美、景點眾多而著名于世多彩之都10名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當其沖，50002330漫情懷。休閑之都流和時尚。3、旅游文化要的旅游城市，名勝古跡中外著名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、色。全省旅游外匯收入突破2746.2%的國游外客并以每年13%了300萬人次。三、工程自身因素分析〔一、工程所處地理位置、商業區位1.50.5火車北站約1.5公里，屬于成都市2023年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業二級地段。據調查顯示，文殊院周邊商業業種共有42種之多，近270家,總經營面積達11000多平方米。〔二、工程所處區域交通便捷度：1、公共交通狀況：工程所在區域內有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多1.51.2對外交通格外便利。2、道路通達度：工程所在區域內有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大多條路、街、巷分布，道路等級和路網密度較高，道路通達狀況較好。的交通為該區域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。〔三〕自身文化底蘊化功能的國際寺院”。和成都市的佛教協會所在地。1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。進山門往里走依次是天王殿、1902，雕飾精巧。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。四、文殊院片區客觀條件打算了其進展的根本方向文殊院片區地理位置處于城中心北側且拆遷本錢高假設將其作為常規工程 發〔土地整理后由開發商自行開發，則將受城北房地產經濟萎縮的影響，無論是開發何種類型的物業都將面臨本錢難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續經營。中國的城市舊城改造中，還有三個經典的案例，即南京夫子廟及上海 天地、上海城隍廟關于這三大片區中啟動方式及經營模式的探討已經很多總結起來主要表面：規模化開發、綜合性經營、特色化營銷。而其啟動的根底也是相像的：即改造的片區具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區域內有相當的代表性。假設將文殊院片區的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進行橫向比較具備同樣性質的地方旅游代表區域。游商圈，實現了片區價值的提升。模更大，更具特色的旅游片區。五、工程最高最正確使用用途定位規劃綠地率等規劃指標。院配套的商業用房及高品質住宅。3、工程所處歷史文化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便技術上可能、經濟上可行、價值最大化的前提下的最高最正確用途規劃：方米用地上規劃總建筑面積為32.0527.20商業建筑面積為19.30萬平方米〔其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積4.85C3C5C7三宗地共3.28萬平方米〔49.2畝，用于拍賣。具體規劃指標見下表：工程用地平衡表地塊用地性地塊用地性序號編號 質用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B5商業2.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C11.255.67000070%18%9C2商住、0.781.621260023%2450%本區域共設停11C4綜合1.061.781890025%2450%車位536個14A215C616合計本區域共設停850個停車場——本區域共設停850個停車場——0.450.8215.34272023460個1846六、工程開發價值及銷售推想據市場調查顯示：文殊院接近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金元/50%街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。狀況〔包括實物形態、檔次等。在充分考慮影響工程價格的假設干因素和將來變動趨理，對開發完成后的該工程各類房屋的平均銷售單價進展了推想。商業用房：15000元/㎡〔平均價格〕住宅及綜合用房：4500元/㎡〔平均價格〕汽車停車位：2280元/平方米〔按本錢價出售〕第四章 投資估算、資金籌措及貸款歸還打算一、編制依據1、建設部關于“概預算編制方法”的規定；2、四川省建設廳、財務廳、發改委、物價局公布的《2023》工程計價定額、費用定額；3、成都市造價站公布的《建筑安裝材料調價表〔五4〔建設工程類；5、托付方供給的總平面圖；6、類似工程工程數據；7、其他相關資料。二、工程概況概括的“文殊院”建設工程的有關經濟技術指標等資料，本工程概況如下：方米用地上規劃總建筑面積為32.0527.20商業建筑面積為19.30萬平方米〔其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積4.85C3C5C7三宗地共3.28萬平方米〔49.2畝，用于拍賣。該工程估量2023年2月1日開工，建設周期為3即2023年2月1日至2023年1月31日。具體規劃指標見下表：地塊用地性序號地塊用地性序號編號 質用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本區域共設停4B5 商業2.371.273000056%1529%850個5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%1.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%0.781.621260023%2450%本區域共設停1.061.781890025%2450%車位536個0.45該范圍共設地面車0.82460個15.3427202318467891114151678911141516B9C1C2C4A2C6商住、綜合停車場三、投資估算〔一、總投資估算內容用、開發期稅費、其他費用和不行預見費；期間費用包括財務費用和銷售費用。〔二、投資估算說明1、土地費用依據托付方供給的相關資料13.30279.30476.19/畝。2、前期建設費前期技術、詢問效勞費75/m2前期技術、詢問效勞費=75×32.05=2403.75萬元場地預備費按滿足施工要求的場地平坦、道路、供水、供電及排污〕100場地預備費=100×32.05=3205萬元工程前期總費用=2403.75+3205=5608.75萬元3、根底設施建設費根底設施建設是指建筑物2米以外和工程用地規劃紅線以內的各種管線和道路工200/平方米計，即根底設施建設費=200×32.05=6410萬元4、建安裝飾費〔含設備購置：2023》定額及近年來類似工程統計資料確定該工程各類建筑物的建安工程：1。建安裝飾費用評估表-1投資額投資額規劃建筑面積單位價格序號項目〔萬元〕〔萬㎡〕〔元〕備 注一地上建筑6010026.2————1商業用房4825019.32500平均價格2商住用房118507.91500平均價格二地下建筑72754.851500平均價格三合計6737531.05————5、公共配套設施建設費配套設施，建筑面積按10000平方米計，公共配套設施的建筑安裝本錢按800元/平方米計，即10000×800÷10000=800.00萬元6、開發前期稅費〔一站式收費工程〕考慮：詳見評估2前期報建費用序號收費工程建設工程報建費序號收費工程建設工程報建費1、特大城市市政根底設施配套費收費標準2、中小學改善辦學條件附加費3、文物勘探開掘費4、工程定額測定費一5、建筑工程質量監視費120元/平方米二異地綠化建設費3/平方米三城區人防工程異地建設費10/平方米四建房屋白蟻防治費1/平方米五型建筑材料專項基金5/平方米六散裝水泥專項資金1/平方米小計〔元/平方米〕140總建筑面積〔平方米〕320500合計〔萬元〕4487按以上計費標準可計算出開發前期稅費總額4487萬元。7、治理費用治理費用是指房地產開發企業的治理部門為組織和治理房地產工程的開發經營活2%計取。治理費用=〔6410+67375+800〕×2%=1491.7〔萬元〕8、其他費用1%計取。其他費用=〔6410+67375+800〕×1%=745.85〔萬元〕9、不行預見費3%計取。不行預見費用=〔6410+67375+800〕×3%=2237.55〔萬元〕10、期間費用按估量發生額計算。50000220%,每年年末還息，則應支付利息為:財務費用=50000×5.58%〔1+20%〕×2=6696.00萬元6%計取。銷售費用=299468×6%=17968.08〔萬元〕該工程期間費用=6696.00+17968.08=24664.08〔萬元〕〔三、工程總投資估算一覽表〔評估表3〕工程總投資估算表估表-3 估表-3 單位：萬元號 工程 總投資 占總投資比例(%) 單價(元/平方米) 估算說明1 開發建設投資246820.3690.05%-1.1 土地費用133000.0048.99%-1.2 前期建設費5,608.752.26%-1.3 根底設施建設費6,410.002.58%-1.4 建筑安裝工程費6737527.16%-1.5 公共配套設施建設費800.000.32%-1.6 開發間接費0.00%1.7 治理費用1491.70.6%-序序1.8 開發期稅費44871.8%-1.9 其他費用745.850.30%-1.10不行預見費2237.550.9%-2 期間費用24,664.089.94%-2.1 財務費用6,696.002.69%-2.2 銷售費用3 經營資金17,968.087.24%-4 工程總投資271484.44100.00%9467.752280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：局部自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。目前中房集團成都房地產開發總公司對該宗地的一期工程用地拆遷費用投入已經5.00億元人民幣，其余的開發建設投資從工程的預售收入、銷售回款中解決。五、還款打算2還息，其次年年末還本付當年息。第五章財務分析〔其次版〕規定的原則和方法進展，對工程的盈利力氣、貸款歸還力氣、投資回收期以及抗風險力氣等指標進展了具體的分析和認真的測算。一、工程收入估算〔一、銷售收入推想118.62萬平方米，約合279.30畝。規劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業建筑面積為19.30〔17.05萬平方米為BC代號地塊上的商業建筑地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米〔其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28公頃〔約合49.2畝用于拍賣。具體規劃指標見下表：工程用地平衡表1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本區域共4B5商業2.371.273000056%1529%設停車位5B61.831.482700065%1525%850個6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%本區域共0.781.621260023%2450%設停車位14A215C616合計地塊用地性序號編號 質用地面積〔公頃〕地塊用地性序號編號 質用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比89C1C2 商住、11 C4綜合1.060.450.8215.341.781890025%2450%536個停車場——2720231846個。住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按本錢價出售。商業用房：15000元/㎡〔平均價格〕住宅及綜合用房：4500元/㎡〔平均價格〕：2280元/㎡〔按本錢價格出售〕32505028950033368萬元。4133000萬元，總占地476.19C3、C5、C7600/49.2×600=2952049.2×476.19=23428.55〔二、經營稅金及附加推想按現行稅收制度，成都市房地產開發企業應繳納營業稅為銷售收入的5%，城市維3%，地方性教育附加為營業稅的1%，1‰。〔三、收益推想1、推想依據的盈利狀況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應付利潤分類進展估算。由于本工程按工程治理與運營，故本工程不計提盈余公積金和公益金。2、推想結果推想結果說明〔，本工程在整個運作期內，銷售收入將到達325050萬元；產生凈利潤39608.5575萬元；上交銷售稅金及附加17877.75萬元、所得稅