房地產概論土木工程學院工程管理系/房地產研究所周云2023/9/292第一章：房地產基本概念與屬性§1.1什么是房地產？§1.2房地產的基本屬性與特征§1.3房地產的類型2023/9/293§1.1什么是房地產？房地產定義房地產、不動產、物業的異同房地產的構成2023/9/294房地產的定義房地產，是房產與地產的統稱，是房屋與土地在經濟方面的商品體現。房地產，是在一定所有制關系下，作為財產的房屋及其所占用的土地的總稱。房地產是指土地、土地之上的永久性的建筑物、構筑物，以及由其所衍生的權利。2023/9/295歸結起來講：房地產是商品房地產是財產房地產是權利

房地產是指土地及其附著于土地之上的建筑物、構筑物和其他附屬物在自然形態和經濟形態下的總稱。2023/9/296房地產的構成物質形態構成

土地（建筑地塊）+房屋（建筑物）+附屬設施經濟形態構成

產權——以房地產產權證為代表的權利2023/9/297表1-1：房屋按結構分類序號房屋按結構分類房屋承重的主要結構材料1鋼、鋼筋混凝土結構鋼或鋼筋混凝建造2混合結構鋼筋混凝土和磚木建造3磚木結構磚木建造4其他結構竹木、磚石、土建造的簡易房屋2023/9/298表1-2：房屋按用途分類序號房屋按使用性質分類房屋用途1住宅居住用房（包括民居和集體宿舍）2工業交通倉庫用房用于生產、業務、儲備物資等及各種附屬用房3商業服務用房對外營業及各種商業、服務業用房及附屬用房4教育、醫療、科研用房從事教育、醫療、科研活動的各種房屋及附屬房屋5文化、體育、娛樂用房文化館、影劇院、展覽館、體育場、公園、游樂場等6辦公用房中級各級黨政機關、群眾團體、黨校、干校、等及附屬用房7其他用房不屬于上述的各種特殊用房，如：外交使館、外交公寓、軍事、宗教、寺廟、監獄等2023/9/299表1-3：房屋按構成要素劃分①房屋建筑材料——鋼材、水泥、木材、磚瓦、塑料、玻璃、輕質材料等；②房屋建筑地基——包括宅基地；③房屋內設施——水、電、煤、衛、空調、取暖設備；④房屋外部環境——地理位置、道路交通、文化娛樂、生活服務。2023/9/2910表1-4：房屋按基本社會經濟功能劃分序號類型1類型21住宅福利住宅、準商品住宅、商品住宅2非住宅商業用、工業用、行政用、其他3配套設施市政設施、基本生活配套設施2023/9/2911一般商品交易：物流房地產交易：物流+權屬流異產毗連：

異產毗連房屋系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

2023/9/2912丁乙丙甲803804703704601602603604501502503504401402403404301302303304201202203204101102103104圖2-2：住宅區產權形態示意圖2023/9/2913§1.2房地產的基本屬性與特征1.2.1房產（房屋財產）特征與類型1.2.2地產（土地財產）特征與類型2023/9/29141.2.1房產（房屋財產）1、

在空間上的固定性2、

耐久性3、

收益的遞減性4、

效用上的多層次性2023/9/2915根據用途的差異，主要分為五種類型：住宅用房(福利設施、準商品、商品)生產用房營業（商業）用房行政用房其它專業用房2023/9/29161.2.2地產（土地財產）1、不可移動性2、數量有限（稀缺性）3、多用途性4、聚積資本——土地收益遞增（在合理利用/投資的前提下）2023/9/2917根據用途的差異，主要分為兩種類型：l

城鎮土地l

農村土地2023/9/29181.2.3房產與地產的關系差異與聯系2023/9/2919差異：l

地產可以單獨存在，而房產則不能離開地產而單獨存在l

房產是一種終極產品l

房產有折舊，地產無折舊l

價格制定的方法不同（房價、房租、地價、地租）2023/9/2920聯系：實物形態方面

任何房屋或建筑物都是建設在土地之上的；開發的角度—沒有土地的前期開發，就無法在其上建筑房屋及其相關的建筑物2023/9/2921聯系（續）：

價格形態方面

地價對房價有影響——“房以地為貴”；房價對地價同樣也有影響——地上有房的建筑地塊，房屋以及其配套設施的數量、質量的多少、好壞都將直接影響到地價的高低——“地以房為貴”；在市場交易中，房產和地產的價值總是結合在一起計算的——無論是房屋租賃還是房屋買賣，房價和房租中總是隱含有地租、地價，同時，城市建筑地塊的地價、地租又總是分攤在出售、出租房屋的單位面積之中。2023/9/2922聯系（續）：權屬關系方面

房所有權的合法性決定于房屋坐落的土地權利的合法性——“房隨地載”；當產權轉移時——“地隨房走”。2023/9/2923聯系（續）：資本循環方面

房產與地產的資金是相互融合的（房地產建設投資主要分為土地開發與房屋建設——地產靠收取土地開發費循環，通過對土地開發投資，為房產開發準備條件；房產依靠對房屋的出售或出租收回投資）2023/9/29241.2.4房地產的特征（一）物理特征1、不可移動性2、相對的不可分割性3、耐久性4、異質性5、有限性（二）社會經濟特征1、商品屬性2、多重經濟身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可開發性2023/9/29251、不可移動性2、相對的不可分割性3、耐久性4、異質性5、有限性2023/9/2926（二）經濟特征1、商品屬性2、多重經濟身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可開發性2023/9/29272023/9/2928§1.3房地產的類型分類依據類型按物質形態劃分土地、在建工程、建成后物業按用途劃分森林、農田、住宅、商業房地產、工業房地產、開發基地按經營方式劃分用于出售的房地產、用于出