可供大家理解下此類方面的知識哦司法建議書廈門市房地產中介行業協會：近年來，我院在審理存量房（即下述二手房）買賣協議糾紛案件中，發現中介機構提供的二手房買賣協議范本存在諸多不規范之處，系導致二手房糾紛案件居高不下的重要原因。為規范二手房交易、減少二手房買賣糾紛，我院對兩年來受理的二手房買賣協議糾紛案件進行調研，就中介機構提供的二手房買賣協議范本存在的法律問題進行匯總分析，針對簽約主體、不一樣類型房產的交易以及協議范本中有關戶口遷移、中介費承擔、協議解除權等約定的規范提出法律對策，以期通過行業規范減少糾紛的產生。現就有關問題提出如下司法提議：一、簽約主體的規范1、有關夫妻共有房產的發售。《物權法》規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。但《婚姻法》亦規定，婚姻關系存續期間獲得的財產除非夫妻雙方有尤其約定，否則應當歸夫妻共同所有。現實中，夫妻購置房產后將產權僅登記在一方名下的現象極為普遍，由于上述兩部法律規定的沖突，導致審判實踐中存在大量因夫妻一方發售共有房產而引起房屋買賣協議效力之爭，對此理論界與實務界爭議也很大。為減少糾紛，提議房屋買賣協議簽訂時如出賣人已婚，應規定其配偶共同到場簽屬協議或出具同意交易的書面申明。調研中還發現偽造配偶授權委托書及簽字出賣夫妻共有房產的案件，提議對配偶的身份盡最大努力審慎審查，如配偶本人無法到場的，應規定配偶出具通過公證的文書。2、有關代理人簽約。房屋權屬人無法到場而由代理人代為簽訂房屋買賣協議的，提議應審慎審查授權委托書的真實性及委托權限，尤其是產權人系未成年人的，應從保護未成年人利益角度出發，房產確需發售的，應規定其父母共同到場簽訂協議或一方簽訂另一方出具同意交易的書面申明。二、按揭貸款房產的交易規范1、交易價格的規范審判實踐中，交易價格構成約定不明重要發生在交易房產為已設定按揭貸款的房屋，因房屋總價的詳細構成與貸款余額的償還、每月供貸的償還緊密關聯，由于約定不明導致雙方對已付購房款及尚欠購房款的金額產生爭議。為此，提議在確定有按揭貸款房產的交易價格時，應明確兩項內容：一是尚欠銀行的按揭款（包括本金及利息）與否計入總房價；二是按揭貸款的償還與否計入已付購房款。2、付款方式的規范（1）在需按月償付銀行按揭款的狀況下，應明確約定是由出賣人還是買受人每月負責償付按揭款。在出賣人已辦理銀行按揭貸款、房屋尚未解押，買受人也缺乏一次性支付所有購房款能力的狀況下，應明確約定已辦理的銀行按揭貸款是由出賣人繼續償付，還是轉由買受人負責償付，如轉由買受人償付應同步明確承擔義務的時間起算點。（2）在需先行解押再辦理房屋過戶手續的狀況下，應明確約定承擔解押款支付義務的是出賣人還是買受人，支付的時間和方式。如訴爭房屋與其他房屋存在“捆綁抵押”，為防止爭議，還應明確解押款的償付人及償付范圍，即支付的解押款是僅限于訴爭房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供所有的解押款。三、尚未辦理所有權初始登記房屋的交易規范買賣尚未辦理所有權初始登記的房屋，買賣雙方系根據出賣人與開發商簽訂的商品房預售協議約定的房產狀況進行交易，而商品房預售協議的履行潛在某些不確定原因，如預售面積與實測面積不符波及面積差價款的多退少補以及該面積變化對二手房交易價格與否產生影響，開發商逾期交房波及逾期交房違約金利益的歸屬等。為保證交易雙方的利益、防止糾紛產生，提議買賣尚未辦理所有權初始登記的房屋時，應就商品房預售協議履行中潛在的也許影響二手房交易的狀況作出明確約定。四、帶租戶房屋的交易規范對帶有租戶的房屋買賣協議，由于承租人的介入，使法律關系愈加復雜。買賣雙方不僅應就房屋交付方式是實物交付還是租約權交付作出明確約定，還應處理好承租人優先購置權的有關事宜。承租人享有優先購置權，這不僅是對承租人權益的保護，也是出賣人對買受人自由選擇權的一種限制。因此，帶租戶的房屋買賣協議，要認真審查房屋租賃協議。首先，出賣人要將房屋出賣的信息根據約定或法定的期間提前告知承租人，出賣人也要將房屋出租的信息在簽約前告知買受人。另一方面，承租人放棄優先購置權應提供書面承諾；在租賃房屋存在合法轉租的狀況下，次承租人亦享有優先購置權，且基于次承租人對租賃房屋的實際占有和依賴關系，其享有的優先購置權優于承租人，故亦應征詢其意見。承租人或合法的實際承租人放棄優先購置權的，可以協議附件、補充協議的形式予以載明。五、戶口遷移約定的規范房屋買賣協議對出賣人戶口遷移時間沒有約定或有約定遷移義務但未約定對應的違約責任，導致爭議處理時缺乏協議根據，無法保護守約方的利益。為此，提議：首先，戶口遷移問題應列入買賣協議的主文，防止口頭承諾。另一方面，對辦理戶口遷移的時間及有關義務的承擔應作出明確詳細的約定。第三，對違約責任的承擔需明確約定，防止因無約定或約定不明導致索賠缺乏直接根據。六、中介費承擔約定的規范按照《協議法》的規定，中介費在居間成功時由委托人支付，在簽訂的協議為無效協議、可撤銷協議步，則不能認定居間成功。在協議依法成立并生效后因一方違約導致協議解除的，則不影響中介費的收取。房屋買賣協議一般約定：買賣協議簽訂后，買賣雙方任何一方若發生違約行為，中介費全額由違約方支付給中介企業。此處的違約行為，究竟系指違約導致協議解除才由違約方承擔中介費，還是協議履行過程中只要有違約行為就由違約方承擔中介費，守約方和違約方往往各持己見，引起爭議。為此，提議買賣協議約定由違約方承擔中介費時，應當對何為“違約”作出明確約定，即“違約”是僅指主線違約導致協議解除，還是也包括協議履行項下的一般違約行為。七、協議解除權約定的規范房屋買賣協議一般約定：“若賣方悔約，應書面告知買方，并自悔約之日起三日內退還買方所支付的購房款，同步向買方支付相稱于雙倍定金的違約金；若買方中途悔約，賣方已收取的定金不予退還，賣方應退還買方所支付的購房款”。該條款的表述導致雙方對協議與否賦予當事人任意解除權產生爭議：有的認為該約定即表達協議可以任意解除，只要承擔對應法律后果即可；有的認為該約定并非任意解除權的約定，協議能否解除仍應遵照雙方就解除權行使的約定或法定解除的情形。為此，提議：房屋買賣協議應明確協議解除權的行使，就當事人約定的解除權行使條件作詳細列舉，在協議中增長解除權行使條件的約定，并規范協議用語，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術語，輕易引起爭議，房屋買賣協議應防止使用。同步，協議還應就協議解除法律后果的承擔進行明確約定，按照解除責任的歸責確定對應法律后果的承擔，包括雙方對解除均有責任的情形下就已投入的房屋裝修怎樣處置的問題。八、需要規范的其他事項1、房產權屬狀況的明確買賣雙方包括中介機構應對交易房產在交易當時的權屬與否清晰盡到應盡的審查義務，諸如房產與否有被查封、設定抵押等情形，并在協議中載明，防止交易失敗、權利受損。2、同步履行約定的規范房屋買賣協議一般約定應于送件交易當日支付款項，但對于付款行為在先還是辦理交易過戶手續行為在先未作出明確約定，而實際上兩個行為不也許在同一時間點完畢，由于交易雙方誠信的缺失，導致買賣雙方均規定對方先予履行，引起爭議。為此，提議：對于買賣雙方約定在同一天支付購房款并辦理過戶手續的，應就付款行為與過戶行為何者在先、何者在后作出明確約定，防止爭議產生。在買受人需辦理抵押貸款以償付購房款的狀況下，由于出賣人是在未收到全額房款的狀況下將產權先行過戶給買受人，故應就產權先行過戶的有關事宜作出明確約定，包括出賣人在未收取所有購房款的狀況下即轉移所有權所面臨的風險保護、買受人未能辦理抵押貸款或未能足額獲得貸款的狀況下房款怎樣支付等。3、前后約定矛盾的規范有關辦理交易過戶手續的時間約定，協議一般約定：雙方保證于某年某月某日前去市土房局簽訂正式的《廈門市房地產買賣協議》并辦理交易過戶手續，否則視為違約，由違約方向另一方支付上述購房款的0.05%作為違約金。若于某年某月某日前因一方原因仍無法辦理交易過戶手續，則另一方有權規定終止協議，同步規定違約方承擔對應的違約責任。此條款存在二個問題：（1）簽約時買賣雙方往往將上述有底線的時間統一起來，如12月31日，成果一方違約，那么究竟是合用由違約方承擔違約金協議繼續履行的約定還是合用守約方有權解除協議的約定，雙方存在爭議；（2）守約方終止協議同步規定違約方承擔對應違約責任的“對應違約責任”約定不明，對協議解除法律后果的承擔亦存在爭議。為此，提議：就買賣雙方有關辦理交易過戶手續時間的約定，應選擇詳細的年月日，杜絕使用不確定的帶有歧義的時間點，實踐中發既有使用“兩年后”這種輕易引起爭議的表述。