唐山西山道項(xiàng)目營銷報(bào)告陽光勝道至誠服務(wù)目錄1、市場2、市調(diào)3、客戶4、產(chǎn)品5、營銷6、推廣—市場—金九銀十

近幾年來，唐山市區(qū)商品房銷售價(jià)格基本保持不斷上揚(yáng)態(tài)勢，雖然漲幅出現(xiàn)過回落，但房價(jià)總體仍然偏高。發(fā)展中國家房價(jià)收入比在4-6倍之間比較適宜。但2009年上半年，唐山市區(qū)城市居民人均可支配收入為9226元，按戶均3人計(jì)算，年戶均可支配收入約27678元，同期唐山市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為4876元/平方米，單套住房建筑面積按90平方米計(jì)算，則每套房438840元，房價(jià)收入比達(dá)到了7.9倍，高出了房價(jià)收入正常比值。從緊縮到放松 作為河北省的經(jīng)濟(jì)龍頭，唐山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小看。2008年，唐山第一次躋身“全國GDP3000億元俱樂部”，2009年，唐山GDP全國名列第十九，總量逾3800億元，增長11%，穩(wěn)定快速的增長勢頭再次凸顯了唐山強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。唐山雄厚的經(jīng)濟(jì)總量引起了商家的廣泛關(guān)注，眾多商業(yè)巨頭紛紛將橄欖枝拋向唐山。商業(yè)地產(chǎn)巨頭不斷入駐，帶動(dòng)了新商圈興起。小結(jié)國家開始執(zhí)行適度放松的貨幣政策以應(yīng)對(duì)全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)增長成為當(dāng)前宏觀層面上的大的基調(diào)，各個(gè)地方開始相續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，但效果還沒有顯現(xiàn)出來或不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局面。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場交易的金九銀十已經(jīng)過去，成交量持續(xù)萎靡，沒有出現(xiàn)期盼已久的井噴或回升。

—市調(diào)—房地產(chǎn)市場分析唐山市2010年7月份商品房成交情況市中心區(qū)（路南、路北、高新）新建商品房成交情況成交套數(shù)

7月份市中心區(qū)總成交1215套，較去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北區(qū)669套、路南區(qū)196套、高新區(qū)130套）；非住宅成交220套（路北區(qū)45套、路南區(qū)76套、高新區(qū)99套）。成交面積

7份市中心區(qū)總成交12.36萬平方米，較去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91萬平方米（路北區(qū)6.9萬平方米、路南區(qū)1.72萬平方米、高新區(qū)1.29萬平方米）；非住宅成交2.45萬平方米（路北區(qū)0.67萬平方米、路南區(qū)0.81萬平方米、高新區(qū)0.97萬平方米）。成交均價(jià)

7月份市中心區(qū)商品住房成交均價(jià)為6223元/平方米。其中：路北區(qū)商品住房成交均價(jià)為6337元/平方米，路南區(qū)商品住房成交均價(jià)為6190元/平方米,高新區(qū)商品住房成交均價(jià)為5658元/平方米。7月份住宅成交價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)價(jià)格區(qū)間（元）套數(shù)面積（平米）比例30萬以下19310629.0548.74%30萬-40萬794879.7419.95%40萬-50萬584109.9514.65%50萬-60萬332879.488.33%60萬-80萬202142.115.05%80萬以上132333.833.28%7月份住宅成交面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間（平方米）套數(shù)面積（平米）比例60以下1859335.6146.72%60-801439755.6836.11%80-90151288.583.79%90-100181708.884.54%100-140242763.76.06%140以上112121.712.78% 09年9月份到10年7月份商品房成交價(jià)格走勢圖市場概況：

1、區(qū)域位置：

唐山地處環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈中心位置，臨渤海，依燕山，與秦皇島市接壤，借勢北京、天津，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的過度環(huán)節(jié)和走廊。現(xiàn)轄2縣級(jí)市（遷安、遵化），6縣（灤縣、灤南、樂亭、遷西、玉田、唐海）6區(qū)(路南、路北、開平、古冶、豐潤、豐南)和6個(gè)開發(fā)區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海港開發(fā)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)、蘆臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢沽管理區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)）。總面積13472平方公里，人口約750萬左右。交通運(yùn)輸：

京沈、唐津、唐港、西環(huán)四條高速公路在唐山境內(nèi)全長達(dá)到288公里，構(gòu)筑成"Ｏ＋Ｘ"型的高速公路主骨架，高速公路密度達(dá)到每百平方公里2.12公里，達(dá)到世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。市區(qū)周圍有唐山北、唐山東等8座大型互通式立交橋，位于環(huán)城高速的八個(gè)方向，從市區(qū)任何方向出發(fā)，都能很快進(jìn)入全國高速公路網(wǎng)，真正實(shí)現(xiàn)了四通八達(dá)，方便快捷。高速公路網(wǎng)的崛起，一改城市之間的時(shí)空概念。從唐山進(jìn)京（北京）一個(gè)半個(gè)小時(shí)，到衛(wèi)（天津）、出關(guān)（東北）1個(gè)小時(shí)，下海（京唐港）40分鐘，極大地促進(jìn)了唐山與這些地區(qū)間人流、物流、信息流的溝通，改善了唐山的投資環(huán)境。城市區(qū)域劃分：唐山市轄17個(gè)市轄區(qū)、其中下轄2個(gè)縣級(jí)市。面積13206平方公里，人口735萬（2009年6月）城市規(guī)劃：

2008年起，以“四大功能區(qū)”建設(shè)(曹妃甸國際生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城、空港城)為重點(diǎn)的現(xiàn)代化大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)格局已經(jīng)形成。唐山曹妃甸國際生態(tài)城（唐山與瑞典意大利荷蘭新加坡等合作，全國只有上海浦東中英生態(tài)城，天津?yàn)I海新區(qū)中新生態(tài)城可以與之相媲美）到2020年，將累計(jì)投資一萬億元，建成一座120萬人的世界一流的生態(tài)城市、港口城市、示范性城市、國際性城市和環(huán)渤海中心大都市，這座由智慧的唐山人民建設(shè)起來的國際生態(tài)大都市，回答了未來100年甚至2020年后世界城市發(fā)展的方向！唐山市高新區(qū)路北區(qū)路南區(qū)開平區(qū)渤海灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 五星級(jí)酒店：唐山錦江國際飯店，5唐山渤海國際會(huì)議中心（渤海國際大酒店）。

四星級(jí)酒店：唐山昌盛國際酒店、唐山錦江貴賓樓飯店、唐山新華大酒店、唐山海澳大酒店。

三星級(jí)酒店：如家快捷唐山新華東道店、唐山飯店。

二星級(jí)酒店：格林豪泰唐山勝利橋店。

經(jīng)濟(jì)型酒店：唐山世博商務(wù)酒店、唐山金檳酒店、唐山如玉酒店、唐山凱源飯店、唐山錦峰商務(wù)大酒店、唐山愛時(shí)特套房酒店等共計(jì)22家。

交有影響餐飲酒家：鴻宴飯店、松子芋泥、外婆橋川味自助火鍋、好倫哥比薩、開灤大酒店、京唐賓館、御粥坊，鳳凰園美食城火鍋，東來順火鍋，不少于100家。

KTV、酒吧：亨利KTV、銀座KTV、天上人間，藍(lán)妮兒酒吧，亨利酒吧等娛樂場所TV、酒吧共計(jì)24。

大型商業(yè)中心：三利、唐山百貨大樓、華聯(lián)、遠(yuǎn)洋城MALL、艾特、等共計(jì)7家。

茶樓：唐山六福茶藝樓、金澤園茶藝樓、碧露軒茶樓等12家茶樓；

咖啡店：兩岸、上島、樂可可共6家咖啡店。消費(fèi)場所唐山市居住用途基準(zhǔn)地價(jià)圖唐山市商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)圖 相關(guān)數(shù)據(jù) 來自唐山統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)字，2009年1至11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成188.21億元，同比增長1.2倍，同比增幅已連續(xù)9個(gè)月保持在1倍以上，增幅比1至10月回落10個(gè)百分點(diǎn)。 其中，商品住宅開發(fā)完成投資140.83億元，同比增長1.1倍，增幅比1至10月回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.8%。其中，90平方米以下商品住宅完成投資76.66億元，占商品住宅開發(fā)投資的54.4%。商業(yè)營業(yè)用房完成投資19.60億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的10.4%。1至11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積264.49萬平方米，同比增長23.9%；完成土地開發(fā)面積207.62萬平方米，同比增長40.5%。 1至11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積1413.62萬平方米，同比增長1.1倍。其中，商品住宅施工面積1187.20萬平方米，同比增長93.8%；房屋新開工面積763.75萬平方米，同比增長1.3倍。全市房屋竣工面積157.57萬平方米，同比增長47%，其中，商品住宅竣工面積144.93萬平方米，增長47.6%。—在售項(xiàng)目—

個(gè)案分析項(xiàng)目名稱均價(jià)戶型范圍主力戶型優(yōu)惠政策新天地鷺港7000元/平米8100元/平米(精裝)一居52-76二居80-100三居106-153躍層145-186二居一次性97.5折鳳凰世家8000元/平米(尾房)14200元/平米(別墅,暫定)一居：61-65平米二居：70-103平米三居：114-117平米二居無梧桐大道8500元/平米二居：89-115平米三居：130-190平米四居：246平米三居一次性95折榮泰尚都8000元/平米22000元/平米(商鋪):一居55平米二居87-102平米三居139平米躍層189-220平米72-177平米(商鋪)二居一次性96折按揭98折軍創(chuàng)凱旋城6500元/平米(尾房)一居77平米二居87-88平米三居112-138平米二居無萬達(dá)廣場8900元/平米50000元/平米二居88平米四居193-231平米三居114-139平米三居一次性91折按揭93折金色和園6700元/平米二居88-90平米三居113-143平米二居一次性96折按揭98折個(gè)案分析解讀競爭項(xiàng)目樹立本案核心路北區(qū)新天地鷺港物業(yè)類別住宅項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所建筑類別小高層、高層裝修狀況毛坯,精裝修物業(yè)地址路北興源道和翔云道之間，光明路兩側(cè)交通狀況乘坐46路、20路、77路鷺港小區(qū)下車或乘坐38路、56路鷺港小區(qū)下車，向西走1000米路西占地面積:572800平方米建筑面積:859200平方米容積率：2綠化率：39%物業(yè)費(fèi)：約1.5-2.0元/平米.月總戶數(shù):3000戶開發(fā)商:唐山新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)：7000元/平米，8100元/平米（精裝）戶型范圍:一居52-76,二居80-100,三居106-153,躍層145-186主力戶型：兩居80-100平米優(yōu)惠政策：一次性97.5推廣方式：戶外、圍檔、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)好。由庭院園林、景觀步行道、中心公園，點(diǎn)、線、面構(gòu)成的立體化園林景觀體系，四季有景，移步移景。2、項(xiàng)目配套完善且有會(huì)所。3、項(xiàng)目安全系數(shù)高。全面引入了先進(jìn)的智能化管理系統(tǒng)，如可視對(duì)講帶室內(nèi)安防系統(tǒng)；小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；背景音樂及公共廣播系統(tǒng)；無線巡更系統(tǒng)；車輛出入口管理；門禁及一卡通管理系統(tǒng)；周界防盜報(bào)警系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)等。劣勢：1、項(xiàng)目規(guī)模大，物業(yè)管理難度大。2、戶型設(shè)計(jì)不人性化，部分戶型——廳的設(shè)計(jì)采光不好。鳳凰世家物業(yè)類別住宅、高檔住宅、別墅、花園洋房項(xiàng)目特色特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別高層、小高層、多層、別墅裝修狀況毛坯物業(yè)地址路北友誼路與興源道交叉口西交通狀況46路、77路鳳凰世嘉站下車，30路38路德源里下車西行100米開盤時(shí)間2009-08-08（住宅），別墅未開盤入住時(shí)間現(xiàn)房（住宅）占地面積:268398平方米建筑面積:560000平方米開工時(shí)間:2008-10-10容積率2.20綠化率32.80%物業(yè)費(fèi)1.50元/平方米·月物業(yè)公司唐山永和物業(yè)管理有限公司開發(fā)商唐山市興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司均價(jià)：8000元/平米（住宅尾房），14200元/平米（別墅）主力戶型：兩居70-103平米（一居：61-65，三居：114-117）優(yōu)惠政策：暫無推廣方式：戶外廣告、圍檔、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)好。由大型中心組團(tuán)景觀、內(nèi)庭園林組成，創(chuàng)新的采用枯山水的設(shè)計(jì)理念，打造了一個(gè)以水為主題的水社區(qū)。為了能夠使社區(qū)四季有景，運(yùn)用了豐富的樹種以及景觀小品。2、小區(qū)做到了真正的人車分流。車位空間讓位于步行空間，每個(gè)組團(tuán)獨(dú)立的地下停車場真正做到了使人車分流。3、建筑設(shè)計(jì)人性化。建筑全部采用規(guī)則方正的建筑形體，以控制建筑體形系數(shù)，減少空調(diào)和采暖的能源消耗。住宅外墻面采用100厚的擠塑聚苯板保溫，屋面采用115厚的擠塑聚苯板多層保溫體系，保證達(dá)到國家最新要求的65%的節(jié)能指標(biāo)；中空玻璃斷橋鋁外門窗，同時(shí)以太陽能熱水器，太陽能路燈等節(jié)電的設(shè)備和用具節(jié)約電能，降低用電能耗。4、小區(qū)安全系數(shù)高。為了增強(qiáng)小區(qū)的安全性與便捷性，采用車輛管理系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、智能布線箱系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等，全面打造智能化小區(qū)。劣勢：1、小區(qū)為普宅、洋房別墅混合體。人員結(jié)構(gòu)層次不勻衡。2、小區(qū)容積率較高，人口密度大。3、社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)管理難度大。梧桐大道物業(yè)類別住宅項(xiàng)目特色豪華居住區(qū),花園洋房建筑類別高層、多層裝修狀況毛坯物業(yè)地址路北友誼東路東側(cè)，裕華道南路與朝陽道之間交通狀況56路、38路梧桐大道站下車即到開盤時(shí)間2008-4-26入住時(shí)間現(xiàn)房占地面積:187800平方米建筑面積:491100平方米開工時(shí)間:2008-01-15總戶數(shù):2800容積率2.00綠化率30%物業(yè)費(fèi)2.48元/平方米·月物業(yè)公司朗城物業(yè)有限公司開發(fā)商唐山中冶置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià):8500元/平米戶型范圍:兩居:89-115平米,三居:130-196平米,四居:246平米主力戶型:三居:130-196平米優(yōu)惠政策:一次性95折推廣方式：報(bào)廣、廣播、口碑優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目的物業(yè)配套設(shè)施先進(jìn)人性化。戶式中央空調(diào)+新風(fēng)+加濕”系統(tǒng)，考慮到唐山干燥的氣候條件和工業(yè)城市的空氣質(zhì)量，“梧桐大道”特別采用戶式中央空調(diào)、新風(fēng)及加濕系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)居室溫度與濕度的自由控制。2、項(xiàng)目位置好。處于唐山市西北方向，遠(yuǎn)離東部重工業(yè)帶，空氣質(zhì)量更佳。3、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)好。采用別墅的戶型設(shè)計(jì)理念，所有戶型實(shí)現(xiàn)明廚明衛(wèi)，大面寬、短進(jìn)深、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，高層部分戶型進(jìn)深更短至6.4米。在高層戶型中，“梧桐大道”設(shè)計(jì)了非常難得的三面采光的起居室。在多層戶型中，設(shè)置入戶空中花園，其豪華主臥擁有大面積陽光主衛(wèi)和超大更衣間，別墅也自嘆弗如。4、人文環(huán)境好。本項(xiàng)目為唐山市首家高檔住宅。劣勢：1、項(xiàng)目地處鳳凰新城，競爭項(xiàng)目多。2、生活相對(duì)市中心尚不完善。3、銷售價(jià)格相對(duì)于周邊項(xiàng)目價(jià)格較高。榮泰尚都物業(yè)類別住宅、商鋪項(xiàng)目特色配套商品房,打折優(yōu)惠樓盤建筑類別高層、多層裝修狀況毛坯物業(yè)地址路北朝陽道與學(xué)院路交匯處西南角交通狀況20路、30路、38路天元小區(qū)下車東行200米開盤時(shí)間2009-10-2入住時(shí)間2010-12-30占地面積:58801平方米建筑面積:143993平方米開工時(shí)間:2008-08-15竣工時(shí)間:2009-11-30總戶數(shù):1156容積率2.00綠化率35%物業(yè)公司眾和物業(yè)管理公司開發(fā)商唐山幫泰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià):8000元/平米(住宅),22000元/平米(商鋪)戶型范圍:一居55平米,兩居87-102平米,三居139平米,躍層189-220平米(住宅),72-177平米(商鋪)主力戶型:兩居:87-102平米優(yōu)惠政策:一次性96折,按揭98折推廣方式：戶外廣告、報(bào)廣優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、位置優(yōu)越，地處鳳凰新城中心位置。2、項(xiàng)目安全系數(shù)高。小區(qū)引進(jìn)的先進(jìn)智能化管理系統(tǒng)運(yùn)用了光纖入戶、可視對(duì)講、背景音樂、出入口監(jiān)控、車輛智能管理系統(tǒng)。3、準(zhǔn)現(xiàn)房，入住時(shí)間早。劣勢：項(xiàng)目為住宅商業(yè)綜合體，且為非封閉式小區(qū)，人員較雜亂。軍創(chuàng)凱旋城尾房項(xiàng)目:物業(yè)類別住宅項(xiàng)目特色配套商品房建筑類別小高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址路北衛(wèi)國路與朝陽道交匯處交通狀況公交車17，29，45，68，99，到空軍招待所下站下車北行50米即可到達(dá)開盤時(shí)間2009-5入住時(shí)間現(xiàn)房占地面積:15948平方米建筑面積:73703平方米開工時(shí)間:2008-07-01竣工時(shí)間:2009-12-31總戶數(shù):607容積率3.50綠化率35%物業(yè)費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)公司唐山凱旋物業(yè)管理有限公司開發(fā)商河北軍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最低價(jià):5800元/平米均價(jià):6500元/平米(僅20套)最高價(jià):7210元/平米戶型范圍:一居77平米,兩居87-88平米,三居112-138平米主力戶型：二居優(yōu)惠政策:無優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：1、現(xiàn)房，即買即住。2、項(xiàng)目戶型以二居為主，接受人群廣。3、超大樓間距，最大可達(dá)78米。劣勢：1、尾房，選擇余地小。2、項(xiàng)目建筑多為板塔結(jié)合，部分戶型設(shè)計(jì)不合理。唐山萬達(dá)廣場路南區(qū)(包括南湖生態(tài)商務(wù)區(qū))在售項(xiàng)目物業(yè)類別住宅、購物中心商鋪酒店寫字樓項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn),配套商品房,投資地產(chǎn)建筑類別高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址路南長青樓,緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場東面交通狀況2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路開盤時(shí)間2009-7-18入住時(shí)間2011-1占地面積:210000平方米建筑面積:1000000平方米開工時(shí)間:2009-03-26總戶數(shù):2006容積率3.56綠化率35%物業(yè)費(fèi)1.88元/平方米·月物業(yè)公司大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司開發(fā)商唐山萬達(dá)投資置業(yè)有限公司均價(jià)：8900元/平米，30000元/平米(商鋪)戶型范圍：兩居88平米，四居193-231平米主力戶型：三居114-139平米優(yōu)惠政策：一次性91折,按揭93折推廣方式：戶外廣告、報(bào)廣、口碑優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、開發(fā)商勢力大，名牌知名度高。2、地理位置優(yōu)越，處于唐山市中心。3、配套成熟，生活方便。劣勢：1、在同區(qū)域、同物業(yè)類型中，價(jià)格最高。2、以商業(yè)地產(chǎn)為主，住宅為輔，居住環(huán)境雜亂。金色和園物業(yè)類別住宅項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所建筑類別高層、小高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址路南燕新路和新岳道交匯處,永樂園東500米交通狀況43路，40路，35路，78路正泰樓下車東行150米左右開盤時(shí)間2010-4-24入住時(shí)間2011-10占地面積:38760平方米建筑面積:110000平方米開工時(shí)間:2009-08-16竣工時(shí)間:2011-10-31總戶數(shù):927容積率2.20綠化率38%物業(yè)費(fèi)1.30元/平方米·月物業(yè)公司昌隆物業(yè)管理有限公司開發(fā)商唐山市昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)：6700元/平米主力房型：兩居88-90平米（三居113-143平米）優(yōu)惠政策：一次性96折，按揭98折推廣方式：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目所處位置為南湖生態(tài)區(qū)，升值潛力大。2、價(jià)位相對(duì)于周邊項(xiàng)目最低。3、戶型設(shè)計(jì)人性化，使用率高。劣勢：1、項(xiàng)目周邊尚未成熟。2、交通不便利。3、項(xiàng)目周邊人員雜亂。通過以上項(xiàng)目可知:1、在售項(xiàng)目90%以上為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房；2、價(jià)格區(qū)間在6700-8900之間，且優(yōu)惠政策：一次性在96折-98折之間，按揭在98折-99折之間；萬達(dá)為91折。3、路北區(qū)在售項(xiàng)目與待開盤項(xiàng)目數(shù)量之比為22：29路南區(qū)在售項(xiàng)目與待開盤項(xiàng)目數(shù)量之比為4：16從而可知2010年下半年及2011年房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭壓力加大；4、主力戶型以二居為主；5、物業(yè)形態(tài)以高層為主，建筑結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆剪力墻為主；6、樓盤推廣方式以戶外廣告、道旗、電視等為主。消費(fèi)者購房需求分析—客戶—職業(yè)特征從上圖中可以看出工業(yè)、文化、機(jī)關(guān)單位等為主力目標(biāo)群

家庭構(gòu)成

本項(xiàng)目客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主。年齡構(gòu)成客戶家庭收入購房目的客戶關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例位置10%交通5%物業(yè)管理10%戶型5%社區(qū)環(huán)境3%配套設(shè)施10%小區(qū)規(guī)模2%房屋質(zhì)量15%價(jià)格40%客戶購房偏好及信息渠道

購買面積購買戶型信息渠道購房付款方式方面：貸款購房是唐山消費(fèi)者的主要購房方式。唐山目前貸款首付款比例在40-50%之間。在貨款購房者中，商業(yè)貸款是主流，超過五成的受訪者會(huì)通過商業(yè)貸款。公積金貸款的比例也比較高，近三成。二成受訪者會(huì)選擇現(xiàn)金一次性支付。通過以上在售項(xiàng)目的客群分析，可得

本項(xiàng)目的客戶定位：1、二次置業(yè)者年齡：35-55歲家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三口以上職業(yè)：政府機(jī)關(guān)干部、高級(jí)公務(wù)員、國有企業(yè)管理層收入來源：薪金、經(jīng)營利潤收入數(shù)額：5000元/月以上關(guān)心問題：價(jià)格、位置、戶型購房目的：改善居住環(huán)境交通工具：以中低檔私有汽車、單位配車為主心理：缺乏自信、有一定的攀比心理。2、首次置業(yè)者年齡：25-35歲家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家或三口之家職業(yè)：普通公務(wù)員、教師、白領(lǐng)、自由職業(yè)者收入來源：薪金、經(jīng)營利潤收入數(shù)額：3000元/以上關(guān)心問題：價(jià)格、位置購房目的：婚房、改善性住房交通工具：以乘公交、打出租汽車為主，低檔私家車為輔心理：缺少主見，喜歡追求潮流，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。該類客戶群的存在對(duì)于項(xiàng)目推廣起著推波助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。花園洋房客戶：追求有天或有地的類別墅生活方式；國企品牌成為他們購買提供了信心保障；認(rèn)可城市邊緣化的生活方式、有親近自然的內(nèi)心需求；時(shí)間成本勝過交通成本，自駕車作為家庭的主要交通工具；具有前瞻的眼光，認(rèn)同區(qū)域未來的發(fā)展前景；絕大部分客戶屬于金字塔的中級(jí)向上那部分人群，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常挑剔；無論是第一次置業(yè)，還是第二次置業(yè)，這里都是他們的第一居所；大部分客戶都早就具有置業(yè)能力，在看本項(xiàng)目之前并沒有碰到讓他們心動(dòng)的房子；理性、內(nèi)斂、注重產(chǎn)品內(nèi)涵和居住的實(shí)體感受；商業(yè)客戶大型書店，文具用品市場等。（滿足周邊大學(xué)）大型商場超市（滿足社區(qū)配套）電影院（滿足文化市場）本項(xiàng)目周邊餐飲類較少。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)銷售及經(jīng)營壓力不大。結(jié)語一個(gè)具有濃厚的西部情結(jié)，對(duì)生活和居住品質(zhì)/精益求精的知本階層。—產(chǎn)品—國企品牌值得信賴優(yōu)勢立體交通組織：絕佳地塊位置：遠(yuǎn)離擁堵路段，拒絕嘈雜，此地塊周邊業(yè)態(tài)良好。方正靈動(dòng)戶型：格局方正，空間靈動(dòng)，分區(qū)合理，干濕動(dòng)靜分區(qū)，最大程度保護(hù)主人的私密和便利；采光優(yōu)異，南北通透，邊戶型全明，超大露臺(tái)給陽光預(yù)留了一整片的位置，面積小，房間使用面積高，大大提升房間使用率；獨(dú)辟首層臥室，主臥面寬，起床即可迎接大片陽光；盡顯主人豪闊氣度；建造用料和標(biāo)準(zhǔn)同聯(lián)排別墅，現(xiàn)澆剪力墻保證產(chǎn)品安全品質(zhì)；劣勢：本項(xiàng)目體量過小，不易形成人氣，不能與大盤進(jìn)行攀比，周邊業(yè)態(tài)較為空白，區(qū)位相對(duì)較差。周邊項(xiàng)目競爭壓力較大。SWOT分析1、稀缺城市類別墅；2、金牌社區(qū)，低密度稿舒適度的高品質(zhì)生活享受；3、超低價(jià)即可擁有唐山市區(qū)的城市別墅；品牌開發(fā)商實(shí)力巨獻(xiàn)：國企集團(tuán)，品牌開發(fā)商實(shí)力巨獻(xiàn)。性價(jià)比：環(huán)境：

高速近在咫尺，暢想自駕夢想；；社區(qū)景觀帶：以“中央景觀為軸，主題綠化”作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則性理念，流水涓涓，恍然如世外仙境，仁者樂山，智者樂水，在此渾然天成。我們將給大地帶來什么建筑？給客戶帶來什么產(chǎn)品？給企業(yè)創(chuàng)造什么品牌？精益思想，追求創(chuàng)新！在任何定位的前提下再次尋找對(duì)銷售有力的依據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目的整合和規(guī)劃在建筑的意義上，成為區(qū)域代表性、地標(biāo)性建筑；在品牌的意義上，成為企業(yè)品牌影響力中最具支撐力的項(xiàng)目。建筑是冷的。怎樣賦予“她”生命，使其容光煥發(fā)、多姿多彩、絢麗耀眼？在產(chǎn)品的意義上，成就區(qū)域最宜居、最具影響力精品項(xiàng)目。無可替代的高端價(jià)值體現(xiàn)所有的產(chǎn)品形態(tài)都是可以復(fù)制的，而品牌價(jià)值需要的是長期的運(yùn)營積累，只有地段價(jià)值是無法復(fù)制，無法替代的。項(xiàng)目位于唐山市區(qū)西側(cè)，相對(duì)較為中心的地段，地段價(jià)值在目前可能還無法與萬達(dá)廣場所處的中心地段相比，但3至5年之后，這一項(xiàng)目地段將會(huì)成為能夠與萬達(dá)相提并論的另一個(gè)繁華城市中心。現(xiàn)在要做的工作就是提前把這個(gè)前景描繪出來，讓消費(fèi)者提前認(rèn)知到項(xiàng)目的“新城中央”地段價(jià)值。我們?cè)趺醋觯康囟蝺r(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成模型有形價(jià)值無形價(jià)值有形價(jià)值反映了房地產(chǎn)的基本物理屬性，以此作為營銷方式是房地產(chǎn)營銷的初級(jí)階段。但價(jià)值上限是其無法逾越的瓶頸。無形價(jià)值主要迎合目標(biāo)客戶的精神需求，其往往是突破價(jià)格瓶頸的有效手段，也正是現(xiàn)代營銷方式的主要內(nèi)容，可以將項(xiàng)目一舉帶入藍(lán)海競爭階段。總結(jié)客戶需求最求名利雙收白開水茶水頂級(jí)龍井茶不同的定位體現(xiàn)不同的價(jià)值缺乏深度的地產(chǎn)開發(fā)注重品質(zhì)但缺乏主題的地產(chǎn)開發(fā)品牌、品質(zhì)、主題、文化、特色兼?zhèn)涞牡禺a(chǎn)開發(fā)只有針對(duì)目標(biāo)客戶的更高層次需求進(jìn)行基于無形價(jià)值的項(xiàng)目定位才能把我們帶入藍(lán)海競爭，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的有效傳遞。追求三大價(jià)值譜寫勝利篇章服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值塑造核心競爭力核心競爭力出現(xiàn)力挽狂瀾！品質(zhì)的打造是項(xiàng)目成功的基本要求，但是社區(qū)“形象和靈魂”的塑造是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵；要制造一些能夠引導(dǎo)客戶向往新的生活方式，同時(shí)也被別人四處傳播的話題。抓住核心競