五大產業園運行模式分析華夏幸福基業1、企業背景及發展概況華夏幸福基業成立于1998年，擁有房地產開發經營業務一級資質，初期致力于河北省內的都市住宅項目開發。開始運行固安工業園，逐漸向工業園區運行商進行轉變，目前已經形成“園區+地產”運行模式。華夏幸福基業開發版圖重要位于環首都經濟圈、環渤海經濟圈等地。其運行模式的成功重要在于尋求地方政府與企業之間可以實現雙贏的契合點，通過產業新城的建設協助政府實現地區經濟的迅速發展，同步在獲取廉價土地方面與當地政府形成默契，實現互幫互贏。2、運行模式和盈利模式運行模式以打造“產業新城”為企業戰略定位，以“園區+地產”作為盈利模式，企業在園區尚未起步前，就與當地政府簽訂排他性的園區整體委托開發協議，由華夏幸福對園區進行前期規劃、基礎設施建設、土地整頓、商品房開發、工業廠房開發、園區招商引資以及企業入院后的物業管理服務，政府則提供行政方面的服務和管理。與提出的PPP模式不謀而合。企業整體運作類似于中介服務，通過對產業新城的整體操盤，整合地方政府、資金、技術、高新產業等各方資源，進行園區的規劃建設和運行管理服務。運行特點選址：華夏幸福產業園多定位于經濟尚不發達的城郊或縣域待發展新區，以助力區域經濟發展為目的有助于與當地政府洽談排他性的合作協議，爭取更多利好政策；良好的政府關系：憑借良好的政企關系進行排他性的合作協議洽談，同步可以及早地參與地塊的規劃和土地整頓工作，甚至參與區域發展規劃，對園區規劃及后期招商均有利好。對政府來說，華夏幸福已經成為政府基建和招商引資的外包機構。行政服務通道：得益于與政府的合作關系，園區行政服務直接與政府有關部門協調對接，加緊園區企業辦事效益，對企業入駐有一定吸引力。廉價拿地：通過產業新城開發以較低的價格獲取大量住宅土地用于房地產開發銷售，獲取利潤。產業地產部分僅提供規劃建設、招商運行服務。融資服務：華夏幸福基業與國家開發銀行、中國工商銀行、中國銀行等金融機構建立合作關系，協助園區企業處理融資問題。同步旗下成立一家擔保企業，為園區企業融資提供擔保服務，吸引企業入園。定制服務針對大中型企業，采用“量身定制+貼身服務”。通過予以更多政策優惠和平臺資源，建成以龍頭企業為關鍵的產業聯盟，如與中國航天科工飛航技術研究院、中國國際電視總企業、中國電力投資集團企業、京東、航天科技等多家大客戶簽訂了戰略合作協議。針對中小型企業或項目，通過嫁接金融平臺，減少入園企業融資成本，或直接參股，借助資本協助企業或項目孵化。例如華夏幸福自有資本打造孵化器，協助新興產業成長，國外目前在美國硅谷有建設，國內已經有的成果案例是固安肽谷生物醫藥孵化港，吸引了20余家有關企業的匯集；或攜手專注于孵化器運行管理和科技創業企業培育的專業機構——太庫，雙方合作打造創新孵化體系，年內委托給太庫的經營孵化項目合計10個，位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韓國、德國、河北等地，詳細產業落地數目在未來三年內分別不低于3個、6個、10個。此外，吸引清華大學等高校院所入園，搭建科技成果孵化轉化平臺。內合作企業運行服務體系盈利模式園區投資建設投入由地方政府各項收入返還兜底地方政府將委托區域內所獲得的各項收入地方留成部分優先用于區域開發建設各項工作的投入，分期返還。留成部分收入重要包括：稅收、土地使用權出讓收入、專題收入、專題基金等。公共設施建設和基礎設施建設投資利潤按投資額的15%計取土地整頓的利潤按整頓成本的12-15%計取規劃設計、征詢等服務費用按照成本費用的110%計取招商引資收入=項目新增落地投資額*45%政府予以1.1-1.5倍基礎設施投資償還房地產開發銷售實際運作過程中，政府通過稅收收入賠償和住宅土地增值賠償的方式，使華夏幸福持續以較低成本獲得土地儲備，分享園區收益，其中住宅土地增值是政府土地增值賠償的前提，是華夏幸福盈利的關鍵部分。后期產業服務和園區管理（固安項目）在園區服務方面，園區投資服務部下設24小時服務指揮中心，全天候提供管理服務，對園區企業實行封閉式管理，協調園區企業與政府各部門的有關事宜，為投資者搭建投資平臺。服務內容包括協助入園企業進行設置登記、各項審批、土地和房產證辦理、營業執照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學等，加緊企業各項事宜辦理進度。盈利構造主營業務收入狀況主營業務收入狀況二、張江高科企業背景及發展概況上海市張江高科技園區創立于1992年7月，是張江國家自主創新示范區的關鍵園，含張江高科技園區、康橋工業區、國際醫學園區，承載著打造世界級高科技園區的國家戰略任務。張江園區規劃面積79.7平方公里，其中37.2平方公里于4月經國務院同意納入中國自由貿易試驗區。張江加速打造兩大產業集群：“醫產業”集群，涵蓋醫藥、醫療、醫械、醫學的醫療健康產業。“E產業”集群，基于互聯網和移動互聯網的互聯網產業。1996年前，張江高科最初戰略定位是簡樸科技地產開發和土地批租；，企業戰略定位是投資為主；，企業戰略再轉向以科技房產開發為主，側重點轉向完善科技地產設施；，企業提出了“一體兩翼”戰略，以開發運行、服務集成和產業投資為三大主線。運行模式和盈利模式運行模式張江高科提出以科技投行作為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略，重點聚焦于把產業地產的有形資源轉化成產業投資的無形資源，產業地產和產業投資有機融合、創新協同，形成獨特的商業模式。意即張江高科的利潤點不在租售環節，而在資本市場。產業地產作為張江高科深耕的主力板塊，擁有“醫+E”高端產業集群的稟賦優勢，生物醫藥產業營業收入占上海全市的47%，集成電路產業營業收入占全國的1/3。作為張江高科的主營業務之一，產業地產正與科技投資、創業服務打通，形成三環閉合。運行服務體系：在公共服務上，建設有浦東軟件公共技術服務、知識產權公共服務、高新產業征詢服務等平臺以及數據支持中心。在金融服務上，建設有浩成創投、張江企業易貸通、張江小額貸款、張江科投等機構。運行服務資源：為深入提高產業地產開發和產業配套服務的專業化能力，張江集團依托原客戶服務中心團體，整合了張江集團體系下上海張江企業征詢服務有限企業、上海納百川人才服務有限企業、上海張江公共租賃房建設有限企業、上海新張江物業有限企業、上海張江高科技園區綜合發展有限企業、上海張江新能源有限企業等六家專業化服務企業，于1月設置了上海張江慧誠企業管理有限企業，代表張江集團承擔張江高科技園區產業發展配套服務的功能。作為張江集團旗下唯一專注于企業服務集成的全資二層面子企業，張江慧誠已基本具有科技創新創業服務、產業地產配套服務和環境治理服務三大領域的資源整合能力，以及產業聯盟、政務服務、小區活動、人力資源、人才公寓、能源服務、市政配套、環境服務等方面的專業服務能力。未來張江慧誠將以打造“產業地產配套服務提供商、企業全生命周期服務提供商”為己任，為張江高科技園區企業運行配套環境的優化，企業科技創新生態環境的提高發揮關鍵引領作用。盈利模式1）土地一級開發，整體銷售（生物醫藥基地）2）園區產業地產開發銷售（集電港二期總部辦公基地）3）園區物業租賃（針對中小型企業）（軟件園二期）4）地產開發銷售/住宅項目投資參股（湯臣豪園、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企業股權投資（嘉事堂藥業）6）產業服務增值（通訊服務年毛利約1億元）盈利構造上六個月營業收入報表福田天安數碼城企業背景及發展概況天安數碼城成立于1990年，總部位于廣東深圳，在全國10個都市開發、運行和管理15座園區，以珠三角為重點，覆蓋長三角、環渤海和西南經濟圈，總運行面積超過1200萬平方米。二十數年來，天安數碼城構建出以創新企業生態圈的建設運行為關鍵，以智慧園區和金控平臺為兩翼的業務發展模式，服務企業從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。運行模式及盈利模式運行模式關鍵理念：產業綜合服務運行，提供創新創業產業空間+綜合服務。運行服務內容針對入園企業成立企業家俱樂部——優合匯，并搭建優合匯綜合服務平臺。1）優合匯運行服務體系一大中心：產業轉型升級企業體驗中心三大平臺：科技孵化器（加速器）平臺、中小企業融資、種子基金服務平臺、數碼IT產業匯集式發展示范平臺九大空間：靈動創新建筑空間、友好生態園林空間、創業創富匯集空間、中高級人才展示空間、新興戰略產業組合空間、產業轉型升級樣板空間、產業鏈上下游整合空間、小區型（CIC）創新空間、ITTBCL聚合空間六大板塊商企聯盟：金融投資、醫療機構、地產物業、餐飲酒店、科技企業、休閑娛樂2）關鍵服務風險投資協助服務；金融貨款協助服務；工商、稅務等政務協助服務；高端人才服務；技術科技支持服務；法律征詢服務；高新企業認證協助服務；知識產權代理服務3）基本服務會員入園VIP優惠服務；優惠政策征詢及申報服務；企業家交流互動服務；展示推廣服務；會議、培訓服務；物業租賃及管理服務；休閑消費優惠服務；商務交通服務4）辦公信息服務企業商務郵箱；網站搭建；商業顧客電腦及網絡代理維護服務；系統集成搭建；企業主機托管；園區媒體宣傳服務5）商務互動服務企業高峰論壇；商務群英紅酒品鑒會、研發人才招聘交流會；科技園考察；十大最佳創新民企評比；園區主體運動會6）特色服務最低折扣優惠；物業優先選擇；交流合作服務；最新資訊服務；活動參與服務入園最低優惠：入會企業專享園區物業購置最低折扣優惠。物業優先選擇：入會企業享有優先選擇物業、選擇朝向、挑選樓層等各大優先選擇權益。交流合作服務：優合會將定期組織園區企業交流活動，增進企業合作。最新資訊服務：及時獲得天安數碼城最新園區信息，最先掌控政府最新優惠政策。活動參與服務：專享優合會組織的一切商務、交流活動參與權益。內刊免費獲得：免費收到天安數碼城集團內刊—《天安內刊》。智慧園區服務內容智能通信充足運用RFID、移動通信網絡、光纖網絡等多種網絡互連，充足的實現物與物、物與人、人與人的多種互連。實現泛在、融合、智能網絡。打造園區與通信骨干網相連的信息高速公路。智慧云計算因此智慧園區根據園區實際狀況可自行建設云計算中心或者充足運用附件區域的云計算中心，為園區提供可靠的基礎軟硬件、豐富的網絡資源、低成本的服務和管理能力。智慧產業運用多種智能化、信息化應用協助智慧園區產業實現生產方式、經營模式及運行方式的轉變，增強企業競爭力，提高企業的生產效率，實現轉型升級，并以智慧園區為關鍵形成產業鏈的有效聚合。智慧民生通過多種智能化、信息化應用為園區居民的平常生活等各個方面提供周到、以便、安全、貼心的信息化服務，充足的有效匯集人才，促使園區成為一種在園區內找到人的自我滿足感的智慧匯集地。綠色園區通過樓宇信息化、智能化技術，結合物聯網、云計算技術實現園區整體的節能減排；圍繞節能降耗，提高產業層次，運用信息技術推進節能減排，構建適應節省型社會的信息化建設平臺；通過優化整合園區內的各樓宇的資源，實現整個園區的節能減排。盈利模式天安數碼城的盈利模式重要是三個方面投資回報的組合。住宅產品、部分的商業產品直接銷售，總部樓、產研大廈等產品部分直接銷售。2）持有部分物業經營，賺取租金，并在未來物業升值之后獲得收益。3）用多種方式將持有的物業資本化。天安數碼城有戰略合作的創投企業，并新成立全資下屬的創新基金，針對園區企業，以物業租金和現金的形式，聯合政府和其他基金，進行股權投資。此外，天安數碼城還在進行某些多元化的發展模式探索，其中，新成立的基金企業和酒店管理企業正是集團探索的第一步。聯東集團企業發展概況聯東集團開辦于1991年，注冊資金6.2億元，下轄二十多家子企業，是一家集產業園區運行、模板鋼構造和投資業務為一體的集團化企業。對于聯東在行業中的地位，聯東曾提出口號：住宅地產看萬科，產業地產看聯東。聯東集團發展模式形成以建筑模板為關鍵業務，產業地產為增長業務，金融投資為種子業務并行的三駕馬車格局。運行模式及盈利模式運行模式運行理念：先產業，后地產圍繞微笑理論的思緒，重點進行產業園前期規劃定位和后期營銷招商工作，一般設定3-5年的園區開發籌辦期，期間進行大量的產業趨勢研究，確定園區運行主線。目前確定電子信息、能源環境保護、機械制造、生物醫藥四大產業集群，在開發設計上形成了產業綜合體和總部綜合體兩大產品線。運行模式：強勢招商，專業運行通過建立龐大的招商隊伍、客戶資源庫，同步借力產業聯動、政府聯動、專業招商機構形成招商方面的強勢資源和關鍵優勢。企業入駐產業園后，提供專業物業運行服務，包括工商注冊、審計征詢、園區企業活動、園區安防、政策培訓、專利申請、信貸申請等，保障企業高效發展，集中精力發展企業關鍵競爭力。運行服務體系盈利模式1）租售收入：目前在盈利模式上，聯東U谷采用的是銷售與租賃兼具的模式，一般是"6+2+2"（60%\o"發售"發售、20%