冷鏈物流中心建設方案商業計劃書項目名稱：項目單位：地址：電話：傳真：電子郵件：聯系人：二0一0年九月保密須知本可行性匯報屬商業機密，全部權屬于重慶中潤農業開發。其所包含內容和資料只限于已簽署投資意向投資者使用。收到本計劃書后，收件人應立即確定，并遵守以下要求：1．若收件人不期望涉足本匯報所述項目，請按上述地址立即將本匯報書完整退回；2．在沒有取得重慶中潤農業開發書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地給予復制、傳輸給她人、影印、泄露或散布給她人。可行性匯報編號：授方：簽字：企業：日期：目錄第一章項目概況一、項目背景伴隨中國經濟發展和大家生活水平提升，消費者消費理念有吃飽穿暖轉變為對食品等多種消費品安全性和新鮮度要求。現在新鮮蔬菜、水果和肉類等農產品在大家食物結構中百分比越來越高，在超市購物，消費者已經習慣到生鮮柜臺購置新鮮食品。這些新鮮商品背后，包含是食品冷凍、保鮮等很多步驟冷鏈物流，冷鏈跟大家生活息息相關。冷鏈物流泛指冷藏冷凍類食品在生產、貯藏運輸、銷售前各個步驟中一直處于要求低溫環境下，以確保食品質量，降低食品損耗。現在，中國農產品物流關鍵以常溫物流為主，由此造成蔬菜、水果損耗率均在10％以上。依據中國食品工業協會資料顯示,中國因為冷鏈問題造成每十二個月約有1200萬噸水果和1.3億噸蔬菜浪費,總值在100億美元。約有80%左右水果、蔬菜、肉類和水產以傳統車廂（常溫和保溫車）進行運輸。假如采取冷鏈物流，能夠使冷凍類食品在生產、貯藏、運輸、銷售前各個步驟中一直處于要求低溫環境下，能有效確保食品質量。所以，商務部等相關部門多年來加大了農產品冷鏈建設支持力度。，商務部開啟“雙百市場工程”，安排專題資金支持建設大型農產品批發市場冷鏈項目。多年來，為降低農產品損耗，保障農產品質量安全，中國正在穩步推進農產品冷鏈建設。冷鏈建設促進了農產品流通規模化和產業化。在甘肅省定西市安定區，馬鈴薯市場冷鏈項目建成后，擴大了市場吞吐量，年交易量達45萬噸，實現年銷售收入近4億元。冷鏈建設保障了農產品品質和消費安全。廣東江南果菜市場是中國最大果菜集散地，市場共有冷藏庫3245噸，在“雙百市場工程”建設中又新建冷藏庫1845噸，由此吸引了更多來自國外市場水果進場交易。冷鏈建設也促進了農民增收。河北懷來京西果菜批發市場、滄州紅棗交易市場、饒陽瓜菜果品交易市場均是中國北方地域有名果蔬產地市場，以來，在“雙百市場工程”中分別進行了新建、改建果蔬恒溫庫和保鮮庫等，緩解了豐收季節果蔬大量集中上市帶來低價及損耗問題。從總體上看，現在果蔬等農產品在運輸貯藏中損耗率還較高，推進農產品冷鏈建設空間很大。對此，商務部表示，為深入推進農產品冷鏈發展，除了組織“果蔬冷鏈物流”等課題研究，加強冷鏈標準體系建設，為推進農產品冷鏈發展提供技術支撐之外，還將經過信息化建設等方法，促進冷鏈物流產業升級。二、項目概況中潤農產品冷鏈物流中心項目，由重慶中潤農業開發投資建設，占地23畝，總建筑面積16000㎡，總投資5000萬元，項目建設關鍵包含物流倉庫3000㎡，冷藏配送車間㎡，農產品加工車間5000㎡，冷凍、冷藏庫3000㎡，辦公樓1200㎡，綜合樓1500㎡，信息化建設和其它配套設施建設，現在，該項目已部分建成。待資金籌集到位，將基建工程、配套設施建成后，很快就可投入試運行。依據物流中心現在建設情況，需要繼續投入資金改造物流倉庫、農產品加工車間、新建冷藏配送車間等生產用房10000㎡，新建冷凍、冷藏庫3000㎡，信息化建設和其它配套設施建設，購置生產及冷藏冷凍設施、冷藏車等總計還需投入資金3600萬元，項目建成后，將打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體現代物流中心，在渝西地域和重慶主城區之間搭建一個完善冷鏈服務平臺。中潤農產品冷鏈物流中心關鍵是為渝西地域農產品提供專業化、規范化、高效率冷鏈物流服務，同時為重慶主城區超市提供標準化冷鏈配送服務。物流中心依靠渝西地域豐富鮮活農產品和重慶主城區巨大市場容量，和其連續增加消費能力。物流中心所處地理位置優越，地處重慶西大門——璧山縣青杠、成渝高速路旁，距主城區只有25公里，這些均為物流中心順利運行和連續發展提供了堅實保障。現在，在農產品領域冷鏈體系缺乏，損耗浪費驚人，中國每十二個月約有4億噸鮮活農產品進入流通領域，肉類、水產品冷鏈百分比約為15-20%，蔬菜、水果還沒有真正意義上冷鏈，由此造成損失十分驚人。同時，經過冷鏈物流中心建設能夠將農產品生產、儲藏、運輸、銷售等各個步驟有機科學地整合在一起。伴隨城市居民消費能力快速增加，對農產品品質要求會更高。經過冷鏈物流中心建設，不僅能夠將農產品損耗降到最低，同時還能夠愈加好地確保農產品品質，滿足消費者更高要求。這些客觀有利原因全部會促進中潤農產品冷鏈物流中心順利發展。渝西地域農產品資源很豐富。但農產品冷鏈物流發展尤其緩慢，蔬菜、水果、肉類和水產品在流通中腐損率分別高達20%、30%、12%和15%，尤其是蔬菜、水果不僅在流通中腐損率高，而且在生產季節量大價低，甚至銷售不出去，浪費極大，效益極低，嚴重制約農業生產發展，嚴重影響農民經濟增收，嚴重影響食品安全。依據調查，其關鍵原因是沒有發展農產品冷鏈保鮮庫和冷鏈物流。到現在為止，整個渝西地域還沒有一個規模化、規范化冷鏈庫和冷鏈產品批發交易市場。農業生產需要冷鏈物流業發展；人民生活需要冷鏈物流業發展；食品安全需要冷鏈物流業發展。重慶中潤農業開發依據國家政策，順應市場需求，打造“中潤農產品冷鏈物流中心”，成為渝西地域冷鏈物流行業龍頭企業，為保障食品安全做出了主動貢獻。二、農產品冷鏈物流概況1、農產品冷鏈物流概念冷鏈物流(ColdChainLogistics),也叫低溫物流(Low-temperatureLogistics)是一個特殊物流形式,其關鍵對象是易腐食品(包含原料及產品),所以國外普遍稱其為易腐食品冷藏鏈(PerishableFoodColdChain)。冷鏈物流是以冷凍工藝學為基礎,以人工制冷技術為手段,以生產流通為銜接,以達成保持食品質量完好和安全一個系統工程。現在冷鏈物流適用范圍包含：初級農產品（水果、蔬菜;肉、禽、蛋;水產品;花卉產品）;加工食品（速凍食品;禽、肉、水產等包裝熟食;冰淇淋和奶制品;快餐原料）;特殊商品（藥品）等等。而本文所指農產品冷鏈物流是指以水果、蔬菜、肉、禽、魚、蛋等為代表生鮮農產品從產地采購、加工、貯藏、運輸、銷售直到消費各個步驟全部處于低溫環境中,以確保農產品質量,降低農產品損耗,預防農產品變質和污染。現在，國際上最經典農產品冷鏈物流是美國蔬菜物流，蔬菜從采收到進入終端一直處于所需生理低溫條件，形成一條田間采后預冷—氣調冷藏－冷藏運輸－冷藏批發－超市冷柜－消費者冰箱冷鏈。農產品冷鏈物流效率取決于各節點有效銜接。其關鍵節點情況：上游有養殖或種植基地、冷藏倉庫、生產加工基地、冷凍冷藏食品生產加工企業等;中游有冷藏倉庫、產地批發市場和銷地批發市場、配送中心、中間商和供給商等;下游有農貿市場、超市、零售商、餐飲、家庭等。由這些節點連接組成冷鏈物流網絡。2、農產品冷鏈物流關鍵內容農產品冷鏈物流關鍵包含冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷售四個步驟。冷凍加工：包含肉類、禽類、魚類、蛋類冷卻和凍結，和在低溫狀態下加工作業過程；也包含水果、蔬菜預冷。這個步驟上關鍵包含冷鏈裝備是冷卻、凍結和速凍裝置。冷凍貯藏：包含農產品冷卻和凍結貯藏，和水果、蔬菜等氣調貯藏。在此步驟關鍵包含各類冷藏庫/加工間、冷藏柜、凍結柜及家用冰箱等。冷藏運輸：包含農產品中、長途運輸及短途配送等物流步驟。此步驟關鍵包含鐵路冷藏車、冷藏汽車、冷藏船、冷藏集裝箱等低溫運輸工具。在冷藏運輸過程中，溫度波動是引發農產品品質下降關鍵原因。所以運輸工具應該含有良好性能，在保持要求低溫同時，更要保持穩定溫度。這一點，在長途運輸中尤其關鍵。

冷凍銷售：包含多種冷鏈農產品進入批發零售步驟冷凍儲藏和銷售。此步驟關鍵包含冷藏/冷凍陳列柜和儲藏柜。3、農產品冷鏈物流特點農產品冷鏈物流除含有復雜性、動態性、交叉性、增值性、面向用戶需求等農產品物流鏈基礎特點外，還表現出以下特點：

①含有鏈條寬而短內在要求。農產品冷鏈物流參與者多，物流市場空間范圍大,常常形成眾多不一樣類型物流鏈條,系統較復雜,表現出鏈條多元化共存特點。生鮮農產品時效性強,通常要求物流步驟和物流交易次數少,較短物流鏈往往愈加適合農產品冷鏈物流。②和常溫物流相比，投資規模大，資產專用性高,市場不確定性大，要求愈加復雜。農產品冷鏈物流步驟管理和操作難度較大,物流技術和設備要求較高,常常需要專門設備和設施。而且配送中心建設投資較大、回報期長。生鮮農產品生產和消費分散,市場供求及價格改變較大,天氣、交通等多種不確定影響原因較多,所以輕易發生因資產高專用性和不確定性造成沉淀成本和機會成本現象,從而增加物流鏈運作費用。③對信息技術要求較高。農產品冷鏈物流含有精益性和靈敏性雙層特征,既要求著眼于各物流步驟綜合成本最小化,又要求物流速度快、市場反應靈敏;而農產品物流體系復雜,參與主體多,信息不對稱程度較高;物流過程中需要基于安全性質量監控或實時跟蹤,從而需要高度信息化技術支撐。④鮮活農產品易腐性和時效性要求冷鏈物流各步驟含有更高組織協調性。

另外，還有物流損耗大、逆向物流生成率高,和市場力量不均衡、農戶或個體儲運者在物流鏈中利益難以得到保障等特點。4、中國農產品冷鏈物流發展現實狀況中國冷鏈物流最早產生于五十年代肉食品外貿出口，并所以改裝了部分保溫車輛。1982年，頒布了《食品衛生法》，從而推進了食品冷鏈發展起步，農產品冷鏈也開始起步。近二十年來，中國農產品冷鏈物流不停發展，以部分食品加工行業龍頭企業為先導，已經不一樣程度地建立了農產品冷鏈物流體系。中國農產品冷鏈物流現在存在以下問題：完整獨立農產品冷鏈物流體系還未成形從整體冷鏈體系而言，中國農產品冷鏈物流還未形成完整體系，現在大約90％肉類、80％水產品、大量牛奶和豆制品基礎上還是在沒有冷鏈確保情況下運銷。冷鏈物流發展滯后在相當程度上影響著農業及食品產業發展。對生鮮農產品產后低溫貯藏加工投入力度不夠蔬菜、水果等鮮活農產品采摘或捕捉后必需立即進行低溫包裝貯藏和加工,以保持農產品新鮮及質量。因為中國對生鮮農產品產后低溫貯藏加工投入力度不夠,尤其是農產品采后低溫加工包裝技術能力低下,造成現在農產品絕大部分由產地以原始產品形式賣出,農產品產后產值不僅沒有得到提升反而下降,產后產值和采收時自然產值之比為0.38:1。硬件建設欠賬太多，農產品在流經過程中損耗大,物流成本高現在中國生鮮農產品冷藏運輸關鍵采取公路運輸和鐵路運輸兩種形式。冷鏈設施裝備情況以下：公路冷藏車輛：現在，中國保溫車輛約有3萬輛，而日本12有萬輛，美國有20萬輛。中國冷藏保溫汽車占貨運汽車總量0.3%,美國為0.8%-1%,英國為2.5%-2.8%，德國為2%-3%。中國汽車冷藏運輸占全部貨物運輸總量百分比為20%,而歐洲各國是60%-80%。鐵路冷藏車輛：在全國總運行車輛33.8萬輛中，冷藏車只有6970輛，占2%，而且大部分是陳舊機械性速凍車皮，規范保溫式保鮮冷藏車箱缺乏。冷藏運量不到鐵路貨運總量1%。冷庫容量：中國現在冷庫總容量為700多萬立方米，而且展現出逐年增加趨勢。不過因為這些冷庫大多仍采取老技術,僅限于肉類、魚類冷凍和貯藏,功效比較單一,造成冷庫利用率并沒有伴隨庫容增加而增加。現在,冷庫儲蓄量只占其庫容總量20%-30%,有甚至達不到20%。很多冷庫只限于肉類、魚類冷凍儲藏。而當生產淡季或原料資源不足時，冷庫往往處于閑置狀態。現在，中國農產品裝車多是在露天而非冷庫和保溫場所操作，80%－90%水果、蔬菜全部是用一般貨車運輸，最多上面蓋一塊塑料布或帆布。中國現在農產品冷鏈設施和裝備不足，原有設施設備陳舊，發展和分布不均衡，無法為農產品流通系統地提供低溫保障。所以產生兩個后果，①農產品大量損耗。中國水果蔬菜損耗率為25%－30%，而美國僅僅為1%-2.%。根據國際標準,食品物流成本最高不能超出食品總成本50%。市場化程度低,第三方物流發展滯后中國農產品除了外貿出口部分以外,中國銷售部分物流配送業務大多由經銷商完成。農產品冷鏈物流仍以自營物流為主,第三方物流發展比較滯后，服務網絡和信息系統不夠健全。現在中國只有極少數物流供給商能夠確保對整個冷藏供給鏈進行溫度控制,而絕大多數從傳統冷藏運輸商演變而來冷藏物流供給商通常只能提供冷藏運輸服務,而并非真正意義上冷鏈物流服務。缺乏上下游整體計劃和整合

因為中國農業產業化程度和產供銷一體化水平不高，即使產銷量很大，但在初級農產品供給鏈上，既缺乏農產品冷鏈物流綜合性專業人才，也缺乏供給鏈上下游之間整體計劃和協調，所以在部分局部發展中存在嚴重失衡和無法配套現象。整體發展計劃欠缺影響了農產品冷鏈資源整合和行業推進。第二章項目單位介紹一、企業介紹

重慶中潤農業開發是年成立全民全部制省級企業，是重慶市農業產業化龍頭企業。企業注冊資本人民幣萬元，現資產已達人民幣萬元。現在企業占地面積畝，有職員人，其中有大中專學歷專業技術人員4人，日常管理技術人員8人，在職職員中，已形成了涵蓋農產品種植、物流、農資銷售為一體專業型人才群，該企業現已發展成為集農產品生產、加工、冷藏、貿易、物流運輸于一體綜合型企業，是重慶市科技含量較高農業企業。

企業成立多年來，在重慶市各級領導關心下，在廣大種植農戶支持下，企業以強烈科技創新意識，高度社會責任感，一直堅持“科技第一、質量第一、信譽第一、用戶第一”標準，不停總結提升，大膽地創新開發。經過多年磨礪，中潤各項管理技術得到教授和廣大農戶接收和認可展望未來，中潤企業有多年實踐經驗，有誠信中潤品牌為支撐，企業將充足發揮技術優勢，把企業建設成為集種植、物流銷售、農資經營為一體跨行業、跨地域農業高新企業。現在，企業率先在渝西地域根據現代冷鏈物流標準興建渝西農產品冷鏈物流中心，并以該流中心為基礎，在果品、蔬菜主產區興建果品、蔬菜氣調保鮮庫，在全省建立農產品冷鏈物流網絡，對接全國冷鏈物流市場，促進川渝地域農產品生產和冷鏈物流業發展，保障農民增產增收，保障冷鏈食品安全。全力打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體現代物流中心，在渝西地域和重慶主城區之間搭建一個完善冷鏈服務平臺。二、宗旨及商業模式企業經營目標是形成農產品冷鏈物流和供給鏈管理網絡中心和管理平臺，將企業品牌發展成為市場著名品牌，將企業建成為先覆蓋渝西地域，后覆蓋全國性農產品冷鏈物流網絡，最終形成中國領先農產品冷鏈物流中心和供給鏈綜合管理集成商。努力將中潤農產品冷鏈物流中心打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體現代物流中心，在渝西地域和重慶主城區之間搭建一個完善冷鏈服務平臺。為渝西地域農產品提供專業化、規范化、高效率冷鏈物流服務，同時為重慶主城區超市提供標準化冷鏈配送服務。物流中心依靠渝西地域豐富鮮活農產品和重慶主城區巨大市場容量，和其連續增加消費能力。企業立志于在物流領域確保服務質量，恪守信譽，以快速周到、合理價格服務于用戶，開發含有創意性和贏利性經營模式。并以系統整合物流市場等方法來實現企業可健康連續發展戰略目標。三、企業經營和管理1、經營管理

除現有股東外和現有物流專業人才外，企業還需要進行融資和招聘部分專業物流運輸、技術、銷售人員，將整個農產品冷鏈物流操作步驟進行制度化管理，使每一步驟全部有章有循，每一步驟全部可控可測，而且建成一支專業化很強物流銷售管理團體。2、經營標準

費用低

以聯合方法進入，降低和避免在一開始業務量不足情況下基礎設施方面資金投入；

速度快

本身發展要快，規模快速龐大；

安全正確

實施標準化經營，確保貨物及運作安全，搞聯合規避風險，大力貯備外部物流資源，貯備是不需要實力；

運行網絡化

物流要形成網絡化，也就是說：企業要提供跨地域綜合物流服務，這需要在物流網絡化建設上進行對應投資。

示范效應

營運車輛是企業固定資產和必需運載工具。提供服務同時，要讓她人看到自己，認識自己，接收自己，當有確定物流需求時，企業應購入部分車輛，租用部分場所。依據業務開展需要也要對應購置大型運輸車輛，加以車載廣告宣傳效用，同時方便為用戶需求干線長途運輸提供關鍵保障。

品牌效應

現在物流市場運價競爭異常猛烈，各個物流企業間價格差距是比較大，實際上這也是品牌上差距造成，也就是市場對各個物流企業認同度差異，在制造品牌過程中，企業首先要扎實營運基礎，對內加強管理，對外實現控制，其次，經過媒體，舉行、參與部分著名物流界活動，在同行業間樹立形象，企業要讓用戶認識企業，讓用戶和同行中知道和了解企業。3、物流技術

企業需要擁有自已物流系統及開發技術能力，憑此作為行業操作標準和對外服務承諾依據。同時企業也需要對物流各步驟整體控制管理信息系統，憑此作為整合第三方物流市場手段工具。

4、企業管理

籌建物流管理隊伍

在企業原有基礎上，投資是一項經營人才業務，以最快速度組建一支在物流領域含有專業知識人才隊伍，她們在（物流操作、物流營銷、物流資訊搜集、公共關系、人事管理等多種有影響崗位上含有直接技術和豐富經驗。要以最少人數擔任企業各類職務，這項工作要由人力資源部門負責辦理，或先從組建管理團體組織開始。

對于企業所需人才務必需要由從事過社會性物流、企業內部物流、農產品冷鏈物流、冷鏈物流高級化操作、冷鏈物流理論研究、物流資本運作，有著豐富實際經驗。股份分配

投資方和經營者享受不一樣百分比分配，同時對企業每一名正式職員全部應有按不一樣職務分配對應股份

組織、協作及對外關系

內部組織機構圖：（暫略）

聯合運行

在經營上企業并不是獨立運作，需要和各社會物流企業有著廣泛深入聯絡，將在“物流和供給鏈信息管理平臺”下由供給商進行運輸和配送。統一使用標識，相互促進，協調發展。

第三方協議

同為數眾多物流供給商建立戰略伙伴關系，填補實體方面空白，因為任何一個物流企業要想在物流領域完全自己操作是不太可能，換句話說是在技術、組織和資金上是不經濟，和她們簽定合作協議，而且向企業提供優惠價格。

5、場地和設施

企業總部可設在重慶市區寫字樓，物流中心作為輻射渝西地域運輸和配送基地。將操作地設在大型貨物分散地和批發基地，銷售網點在和城區及經濟開發區，并隨業務發展程度不停進行擴建，在早期準備以中潤倉儲基地做為貨物分散中心，伴隨企業業務發展連續物流銷售網點，貨物分散中心及銷售網點需要倉庫、裝卸及包裝設備，銷售網點需要市內配送車輛。（最關鍵一個步驟是物流網絡伴隨業務發展而建設）。

6、企業組織和人力資源企業采取樹型結構和橫向工作相結合，建立完善部門，依靠項目經理和各個部門通力合作，完成我們服務。各級管理人員形成一個團體，明確職責，各盡其能。建立有效激勵機制，為職員建立良好工作環境。我們相信“我為人人”服務理念，物流服務從實質上將仍然是為人服務。人不僅是企業以外用戶群，在企業內部我們人盡其才，才能確保物盡其用，本著尊重人，團結人，服務人理念塑造企業文化。7、管理團體（略）管理團體這項，因為本人不清楚具體情況，望請自行撰寫。(關鍵寫團體經營人員名單、簡歷和各自所含有優勢)第三章產品及市場分析一、關鍵產品和服務中潤農產品冷鏈物流中心關鍵是為渝西地域農產品提供專業化、規范化、高效率冷鏈物流服務，同時為重慶主城區超市提供標準化冷鏈配送服務。二、市場背景分析美國教授預言：本世紀將是物流世界，誰掌握了物流就等于掌握市場主動權。中國近些年物流業發展快速，形成了部分著名有實力物流企業，專業化第三方物流企業發展快速，物流配送社會化，專業化日益顯著。美國、歐洲、加拿大、日本等發達國家和地域發展冷鏈物流起步較早，已完全建立起了“從田間到飯桌”一體化冷鏈物流體系，肉禽蛋、乳制品及飲料冷鏈物流百分比已達100%，蔬菜、水果冷鏈物流百分比也達成95%以上。而中國農產品冷鏈物流剛剛起步，和發達國家相差甚遠，發展中仍然存在很多問題，需要采取方法加以推進。中國是一個農業生產、流通和消費大國。，全國糧食產量52850萬噸，肉類總產量7269萬噸，禽蛋產量2638萬噸，水產品產量4895萬噸。農副產品除少部分為農民自用外，大部分作為商品進入流通領域，但因為目前中國果蔬產后保鮮、冷鏈物流產業應用范圍狹窄、發展滯后，每十二個月果菜損失浪費率仍然十分驚人。而且農產品物流關鍵是以常溫物流為主，存在著不合理包裝、運輸、儲存現象，致使農產品在流經過程中損耗很大。據商務部調查，現在中國冷庫總容量約1000萬噸，其中規模冷庫700多萬噸，冷藏保溫車占全部貨運車百分比僅為0.3%，進入流通領域蔬菜、水果損耗率分別在17%和11%以上。農產品冷鏈保鮮產業是產后農業關鍵一環，深入延伸現代農業產業鏈，是農產品從產地收購以后，在產品加工、貯藏、運輸、分銷和零售直到消費者手中，其各個步驟一直處于產品所必需低溫環境下，以確保食品質量安全，降低損耗，預防污染特殊供給鏈系統，對促進農民大幅增收含相關鍵意義。三、市場發展前景1、冷鏈物流業蘊含著巨大市場潛力。從初級農產品如蔬菜、水果、肉、禽、蛋，到各類水產品、速凍食品、包裝熟食、冰淇淋和奶制品、快餐原料等，這些冷凍冷藏類食品在生產、儲藏、運輸、銷售等步驟中，全部需要處于要求低溫環境下，才能確保質量，降低損耗。2、中國冷鏈物流業亟待發展。中國人口多，冷鏈食品消費量大，但冷鏈物流業發展滯后。據相關資料統計，中國平均食物年產值約為3000億美元，超出20%食物因為沒有很好冷藏、儲存等，物流步驟上損失率就達25%~30%，每十二個月有總值約92.5億美元農產品在運輸中損失，損耗量居世界首位，而發達國家果蔬損失率則控制在5%以下。歐、美、日等國食品冷藏運輸率達80%~90%，東歐國家約50%，而中國只有10%左右。因為缺乏完善冷鏈，造成了一些食品零售價高居不下。3、從生產來看，現在中國肉類食品廠有2500多家，年產肉類6000萬噸，產量以每十二個月5%左右速度遞增；速凍食品廠多家，年產量超出1000萬噸，并以每十二個月20%幅度遞增；冷飲業4000多家，年產量150多萬噸，產量以每十二個月7%左右速度遞增；乳品業1500多家，產量800萬噸，每十二個月以30%速度遞增；水產品產量4400萬噸，每十二個月以4%速度遞增。4、從消費來看，速凍食品銷售額連續多年在全國連鎖超市所銷售食品日用具中名列前位。以牛奶為主乳制品消費年平均增加率在10%~20%之間，位居世界首位。估計，中國冷飲市場消費總量將達成260萬噸；肉類加工和消費全部將進入一個高速發展時期。多年來，中國冷鏈物流市場規模和需求增速加緊，僅食品行業冷鏈物流年需求量就在1億噸左右，年增加率在8％以上。所以，大力發展冷鏈物流勢在必行。三、市場估計分析近幾年來，中國農產品物流市場發展十分快速，全國大部分省市也制訂了農產品物流產業發展計劃，紛紛興建物流園區，以此作為招商引資平臺。現在中國農產品物流市場呈地域性集中分布，并形成各自物流圈。依靠各自優勢，打造物流平臺，促進經濟發展。中國農產品冷鏈物流業正處于發展早期，物流企業數量少、經營規模小、市場份額少、服務功效單一、網絡分散、經營不規范。大力發展現代農產品冷鏈物流中心，形成貨運物流化、住處網絡化、服務社會化現代冷鏈物流體系，將大大降低企業庫存及占壓資金，提升資金周轉率。在渝西地域，還沒有形成有規模、系統化農產品冷鏈物流網絡及相關著名企業，市場發展空間較大，競爭較少，冷鏈物流業蘊含著巨大市場潛力。中潤農產品冷鏈物流中心，將打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體現代物流中心，在渝西地域和重慶主城區之間搭建一個完善冷鏈服務平臺。為渝西地域農產品提供專業化、規范化、高效率冷鏈物流服務，同時為重慶主城區超市提供標準化冷鏈配送服務。物流中心依靠渝西地域豐富鮮活農產品和重慶主城區巨大市場容量，和其連續增加消費能力。物流中心所處地理位置優越，地處重慶西大門——璧山縣青杠、成渝高速路旁，距主城區只有25公里，這些均為物流中心順利運行和連續發展提供了堅實保障。第四章項目建設計劃和設計一、項目發展計劃打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體現代物流中心，在渝西地域和重慶主城區之間搭建一個完善冷鏈服務平臺。該物流中心將是渝西地域投資最大、交易品種最全、輻射半徑最遠、配套設施最優異農產品冷鏈物流中心，年吞吐量達1000萬噸。二、運行模式1、經營計劃商業模式

物流中心建立早期經營模式關鍵是以農產品冷凍冷藏、農產品加工包裝和銷售、冷鏈物流運輸、倉庫租賃等綜合性為主，根據企業現在設想，以此基地打造真正第三方農產品冷鏈物流服務著名企業。企業經營宗旨應建立物流和供給鏈管理冷鏈服務平臺，物流網絡必需和業務同行。以此打造全國物流網絡，構織連接物流上下游運輸平臺，在此基礎上努力打造和提供第四方農產品物流服務。

2、營運特點

關系契約化

經過合相同形式規范物流經營者和企業業務關系，以契約或協議來管理提供者物流服務活動及其過程，以協議形式來明確各物流聯盟參與者和我們之間權責利相互關系。

服務個性化

不一樣物流消費者存在不一樣物流服務需求，依據不一樣物流消費者在企業形象、業務步驟、產品特征、用戶需求特征、競爭需要等方面不一樣要求提供針對性強個性化物流服務和增值服務。功效專業化

企業所提供是專業冷鏈物流服務，從物流設計、物流操作過程、物流技術工具、物流設施到物流管理必需表現專門化和專業水平，這既是物流消費者需要，也是企業本身發展基礎要求。

管理系統化

這是滿足運行和發展基礎要求，促進物流管理科學化，提升物流效率和物流效益，企業要含有技術上優異性和經濟上節省性，現代物流服務關鍵目標是在物流全過程中以最低綜合成本滿足用戶需求；做為物流企業來講，其所追求最高境界應該表現為物流企業對于其所面正確可控制資源和可利用資源最大程度上合理化開發和利用。發展物流服務業務，能夠不需要擁有多少設施和裝備，更多是進行策劃、組織和管理。選擇含有一定規模生產或加工企業（用戶），針對現有物流管理提出多種可選擇性方案，并說服用戶由本企業來進行全部或部分物流管理工作，這就要求企業要有一個能夠含有整協力度系統，這個系統一定要立即性，局域網肯定不行，企業要對職員要進行培訓和在相關設備、教育投入。

建立物流電子信息系統

現在物流最大阻礙是物流信息管理，在物流服務過程中，要實現了信息實時共享，假如一個物流企業本身處理不了物流信息傳輸問題，那它一直達不到物流高級化，這也是物流作業企業要規模經營，網絡化運作，信息溝通必需手段，經過信息傳輸立即，降低物品在物流步驟中無須要停滯，加緊物品流通速度。我們要辦成屬于物流行業，但又有別于純物流行業同時也不是信息咨詢業企業。三、項目建設條件及技術方案1、建設條件原材料條件：本項目所需原材料為大量鮮活濃產品（蔬菜、水果從采摘、肉畜禽從宰殺、水產品從捕撈開始），這些原材料完全能夠由當地產出供給。供水條件：項目引用市政供水管網DN100自來水供水管，能夠滿足項目供水需要。供電條件：項目供電引自供電管網，變壓器在路邊，能夠滿足項目標供電需求。交通運輸條件：項目所處地理位置十分優越，地處重慶西大門——璧山縣青杠、成渝高速路旁，距主城區只有25公里，，交通運輸十分便利。建設場地：建設地點地勢平坦，建設區微地貌單元屬于山嶺重丘區，周圍綠化和環境衛生很好，無工業企業和有污染產業。2、技術方案產品方案：本項目產品為冷儲保鮮農產品，是采取一定技術手段，使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鮮活農產品自產后商品化處理、加工、包裝、儲藏、運輸及銷售整個過程中，連續處于適宜條件（如溫度、溫度等）和嚴格質量監控，以最大程度保持農產品質量和新鮮程度。生產工藝生產設備：氨制冷壓縮機、風式蒸發器、吊頂風機（低溫、高溫）和其它電器部件。關鍵技術：本項目采取土建復合式冷庫和山洞冷庫相結合方法儲藏農產品。土建復合式冷庫采取國際優異制冷設備和保溫材質，山洞冷庫充足利用地理優勢和北方氣候特點，靈活利用雪貯、冰貯、溝凍貯等。關鍵工藝步驟：鮮活農產品→清潔處理→田間預冷→快速冷凍→恒溫冷藏→冷藏運輸→店鋪冷藏銷售該工藝方案含有簡單，易操作，含有節能降耗特點。廠房建筑設計方案：該項目庫體由庫底墊板、底板、墻板和頂板組成。墻板分外墻和庫內隔墻兩種，隔墻用于將一個庫隔成兩個隔間，用于不一樣食品貯備。四、營銷策略1、市場及運行思緒首先建立物流信息系統，現階段中國物流作業企業最大弱點即缺乏規模經營、網絡化運作，信息溝通成為其很大障礙。物流企業，經過信息技術方面投資，完善企業信息系統建設，可加強物流組織過程中信息處理功效，為物流活動開展提供強有力網絡化信息支持，借助信息技術，利用電子商務技術整合企業現行業務步驟，經過多個方法走規模經營、網絡化道路，快速擴大企業規模。開展以高速公路為主省級間快速集散運輸服務，并形成全國冷鏈物流網絡。現在陸運已不可能再是單點運輸，而是往返運輸、多式聯運，現在噸公里平均根據0.23元計費，物流利潤也不是很可觀。所以企業國通倉儲物流必需要有運輸網絡，開展往返運輸、聯合運輸或多式才有利可圖，才能有競爭力。為突出陸運“門對門”特點，也必需要搞網點建設，先建點，后聯線，再織網。形成運輸上優勢，拉動倉儲上需求，即使物流最大營利點是在運輸配送上，但倉庫是開展物流活動依靠，只是組織，管理、調整物流活動據點。其次為用戶提供物流全方面服務，以用戶為導向，在為用戶提供全方面物流服務同時完善自我物流體系。確立品牌戰略，充足發揮品牌效應，獲取良好效益。

樹立物流發展精品名牌意識，嚴格制訂各項物流質量標準，才會不停提升物流服務水平。其次要引進優異技術手段，設計發明物流服務精品名牌意識，嚴格制訂各項物流質量標準，設計物流服務精品內容、名牌項目。最終要強化物流技術和管理人員素質培訓，建立優異物流人才隊伍，確保企業名牌戰略實現。發展大型用戶，整合社會上現有物流資源，大型企業物流網絡多數是單向，現在情況是很多企業并沒有充足利用它開展往返運輸，因為這不是它主營業務，對于為它提供物流服務物流企業來說，也并沒有完全能夠開展這項業務。研究分析大型生產、銷售企業及大型物流企業，確定它們需求，尤其要了解它們產品流向，著重處理它們返空問題，作為生產性企業，它不會想處理物流企業回空問題，它只會考慮它產品銷售；而作為物流企業，尤其是通常型企業，它網絡建設并不健全，所以在這方面有很大需求和利潤空間，所以主張同行業之間關鍵應是合作，而非競爭，以后在全國各地設點，也不是設傳統物流企業，而應該是當地物流企業組織者，充足發展物流下線。在各地成立企業實質上是成立各地物流信息端口，組成物流信息平臺，它關鍵職能應是對外部物流資源整合和管理。有確定用戶后，依據實際情況按合適百分比投入部分設施，假如在社會上能夠找到提供一樣服務物流供給商，就不需要在設備上投入，以企業用戶物流需求為導向，聯合現有社會物流企業，在全國關鍵省市尋求當地物流比很好區域型物流企業，形成我們物流網點。在有用戶地方設置自己分支機構，使它在一開始就含有一定用戶資源，同時開展當地物流業務，這種措施投資少，比較穩妥，一開始就走以用戶需求為導向措施。集中精力開展第四方物流服務，企業總體發展方向是第四方物流企業，以后企業將發展物流會員制企業，提供全程物流服務，關鍵以代理形式，輸出管理和組織，形成企業物流體系。企業要提供通常物流企業在物流操作中處理不了問題，以實現小投入，大影響目標。2、市場計劃

企業應綜合考慮網絡直銷和建立銷售隊伍來促進銷售，和此同時，企業將致力于建立全國化農產品冷鏈物流網絡。實施步驟：首先是市場滲透，在充足調查各步驟以后進入農產品冷鏈物流市場；

其次是注意具體銷售渠道，依靠渝西地域豐富鮮活農產品和重慶主城區巨大市場容量，和其連續增加消費能力，先期把大型農場、農業科技企業、農產加工廠和重慶主城區大型商超、農產品貿易商作為企業關鍵開發對象，為其提供標準化冷鏈配送服務；同時注意發展合作伙伴關系，尋求同行業其它企業合作可能性。3、定價策略

企業經營是農產品冷鏈物流平臺，打造冷鏈物流專業化化操作模式。適應企業消費群體不管是單位還是個人全部是大批量消費者，物流成本在行業中占成本比重是很低，她們最重視是應該是物流質量，對于非經營性個人來說，她假如讓企業上門提送貨、要是有一定市場著名度放心企業。

企業最終定價標準是依據：供需情況、成本、毛利目標、市場價格形勢和公認價格等綜合得出。企業將按月、季度、年度來審查價格，以確保基礎利潤不受損失。

4、市場推廣

利用本身多種資源來發覺不一樣宣傳方法，使用多種多樣方法來獲取無償廣告宣傳和促銷效果。為確保企業產品成功出臺，需要擴大促銷力度，需要尤其有能力專業化程度高顧問、廣告代理商或公共關系企業，計劃在關鍵農產品批發、貿易雜志上公布廣告性質軟性文章，制訂綜合性廣告宣傳內容和推廣計劃。

因為企業在公共關系上努力，企業在嶄新專業化農產品冷鏈物流平臺，領域中提供服務處于領先地位，使企業聲譽和產品品牌在市場各界心目中不停提升，對企業發展前景和市場繁榮起到舉足輕重作用。根據將按正常方法廣泛地聯絡下列各部門：物流相關刊物編輯部門，商務和地方出版機構，現有及潛在用戶所在企業關鍵管理人員，競爭對手，銷售代表等等。再比如參與物流研討會、農貿會、新聞公布會、學術討論會等等。5、社會認證

社會對我企業評價是一個關鍵銷售工具，它可促進我企業社會認可度，縮短推廣周期，可找部分行業分析家、關鍵顧問、大學為我們服務進行公開支持性評論，或我企業進行國際化質量標準認證。

第五章項目投融資方案一、融資需求和計劃中潤農產品冷鏈物流中心項目總投資5000萬元，項目建設關鍵包含物流倉庫3000㎡，冷藏配送車間㎡，農產品加工車間5000㎡，冷凍、冷藏庫3000㎡，辦公樓1200㎡，綜合樓1500㎡，信息化建設和其它配套設施建設等。依據物流中心現在建設情況，現在需融資3600萬元。關鍵用于改造物流倉庫、農產品加工車間、新建冷藏配送車間等生產用房10000㎡，新建冷凍、冷藏庫3000㎡，信息化建設和其它配套設施建設，購置生產及冷藏冷凍設施、冷藏車等，二、資金籌措計劃1、企業自籌資金萬元，2、申請國家、省、市項目配套扶持資金萬元。三、融資說明：以下融資措施是經過董事會慎重考慮結果，具體方案以下：項目融資方法為原始股融資，即投資人為企業原始股東，是企業全部者；企業原始股股權定價為1元/股，共______股；為實現把企業建成一個完全公眾企業目標，招募原始股東時特要求以下條件：1、原始股東股權三年內不得轉讓和退股；2、單個股東最少投資,000股，最大投資1，000,000股；3、因為企業創建早期是，而股東人數較多，原始股股東并不一定全部寫入企業章程，但企業成立后向全部原始股股東出具持股證實書，全部原始股股東享受平等股東權利和義務；4、除股東中推選董事每十二個月召開一次或幾次董事會，股東可被董事會推選任命為企業總經理管理企業日常工作外，其它股東僅出席每十二個月一度股東大會表決企業重大決議，不許可任何形式參與企業管理工作；5、符合企業地域運行商條件股東可優先取得地域運行授權，接收企業統一管理考評制度，開展地域業務聯絡；不符合企業地域運行商資格股東無權取得地域運行權，但有權向企業招商部推薦當地域和任何其它空白地域符合條件企業或個人加盟企業；6、企業只接收同意上述要求投資人投資。四、利潤分配利潤分配計劃采取前2-3年將除用于管理及流動費用后所剩下利潤全部還清貸款及利息；以后根據董事會決議分配。五、投資者退出方法企業計劃融資發展期定位2年，2年后投資者能夠采納以下三種方法收回投資：利潤分紅企業嚴格根據企業法運做和管理，企業進入穩定發展期，形成利潤后，根據股份進行利潤分紅，逐年收回投資。股權回購2年后，企業能夠根據股本加當年銀行存款利息回購投資者股權。股權轉讓2年后，企業同意投資者根據先內后外方法進行股權轉讓。六、破產清算請評定企業根本計算后，根據國家相關條款實施，條款未包含根據根據股權大小負擔。第六章財務分析一、資金使用安排依據現有實際情況和估計投資計劃，對項目財務估計以下（本計劃從開始）：（一）早期投資量：明細1

1、前資金需要預算單位：萬元

2、改造物流倉庫、農產品加工車間：萬元3、新建冷藏配送車間等生產用房：萬元4、新建冷凍、冷藏庫：萬元5、信息化建設和其它配套設施建設：萬元6、購置生產及冷藏冷凍設施：萬元7、冷藏車輛購置：萬元/輛＊N輛=

萬元

8、流動資金：萬元

墊資：萬元

9、廣告宣傳費用：3個月：萬元

累計：

萬元

（二）每個月費用支出：明細2

1、每個月固定營運費用：單位：萬元

2、人職員資

司機（*人）

3、技術操作員（**人）

4、管理人員（**人）5、車輛費稅：

6、車輛燃油：7、通訊費：（含職員手機費）

8、車輛維修：

9、場地租金：

10水電費：

累計：

（三）每個月營業指標：明細3

1、每個月利潤：單位：萬元

2、項目營收：金額：

3、銷售收入：

4、長途運輸支出

：5、營運費用：

6、利潤：

注：以上明細需依據企業業務發展目標和經營決議投資而定。上述簡單財務費用列項只說明在物流操作方面，但企業決不會停留于在這個層面上，這只是企業進行物流深層次業務基礎手段工具，重慶中潤農業開發真正擁用這一整合和管理工具時，最大利潤起源將是用企業可控物流營運來實現。所以企業務必先于物流之前商流、信息流和資本流協同投入和管控。二、投資效益分析1、投資額度：項目總投資4800萬元，其中，固定資產投資3792萬元，流動資金760萬元，基礎預備費248萬元。2、投資估算：建筑工程費萬元，設備購置及安裝費1100萬元，其它費用692萬元。3、財務評價（1）基礎數據：項目年收入1500萬元，運行成本360萬元，利潤總額1140萬元，所得稅255萬元，項目每十二個月從所得稅后利潤中提15%盈余公積，年盈余公積金額137萬元，各年分配利潤748萬元。（2）財務評價：盈利能力分析投資利潤率59%；投資利稅率21.73%；財務內部收益率42%；投資回收期（稅后）5.。（3）不確定性分析盈虧平衡分析：BEP=29.62%，當生產能力達成設計能力29.62%時，項目即可保本，項目抗風險能力較強。敏感性分析：對影響項目經濟效益產品銷售收、產品產量、經營成本、固定資產投資等關鍵原因改變，進行敏感性分析，本項目盈虧平衡點較低，在生產能力及實際產量上含有較強抗風險能力。經過對項目從籌建到投產經營全過程各項評價指標測算表明：項目建成投產后，其經濟效益是令人滿意，所得稅后財務內部收效益率高于設定12%基準收益，投資回收期只有4.32年。第七章社會效益分析湘北冷鏈物流中心建成后，將發明良好經濟效益和社會效益。“中心”建成后，企業年銷售收入能夠達成1500萬元，利潤總額1140萬元，年上交所得稅255萬元，稅后利潤885萬元。同時，湘北農產品冷鏈物流中心建設將為國家節省資源，并更大程度地確保食品安全，提升人民生活質量，保障人民身體健康；將推進湖南省冷鏈物流業發展，加速冷藏食品流通，促進湖南省農產品資源優勢轉化為商品優勢，推進農業產業化經營和農業生產發展；將帶動農民增收，促進社會就業。第八章風險分析一、關鍵風險及其對策分析農產品冷鏈物流中心項目通常投資大、專業性強，在工程建設和營運過程中，常常要受到多個原因影響和干擾，而這些原因又大多含有相當不確定性。所以，從事物流項目投資必需認真識別風險、設法控制風險，以提升投資成功率。物流項目在投資建設和勞動過程中，需要大量資金投入，同時在項目建設完成后，企業也見面臨多種多樣風險。投資者必需經過風險識別揭示