濟南市寫字樓調查匯報09工商管理2組：謝厚恒趙欽宗耿吉祥宋清超李承龍帥中蘭邱鈺劉彩霞楊敬秀-04-12目錄 TOC\o"1-3"\h\u1072第一部分寫字樓調查概況 1322091、寫字樓調查目的 162562、調查時間 1215653、調查對象及路線 1223514、調查措施 124157第二部分調查信息匯總分析 215700一、整體狀況 254331、中心板塊（濼源大街片區） 2316492、西客站板塊（經十路與經七路交匯區域） 2227393、山大路二環東路區域板塊 2163634、東部高新區板塊（二環東路以東） 316074二、寫字樓詳細信息分析 3218041、寫字樓類型分析 327402、寫字樓的周圍配套狀況分析 4110103、寫字樓入住企業狀況 5180704、入住率狀況 52085、平均建筑面積概況 6255826、價格分析 669427、內部配套狀況 7210268、車位配比分析 823757第三部分代表性寫字樓分析 975071、歷山名郡 9110352、銀座數碼廣場 102323、山東商會大廈寫字樓 1231366第四部分附錄 13295141、信息匯總表 1351392、濟南寫字樓調查表 14第一部分寫字樓調查概況1、寫字樓調查目的通過對濟南市區重要主干道周圍寫字樓的調查，理解諸多寫字樓(萬達廣場、恒基、舜耕山莊會所等)的基本狀況：項目名稱、占地面積、租售比、車位配比、價格、物業管理費等狀況。整頓分析和研究濟南市區寫字樓定位、市場狀況和發展趨勢。從而為有關寫字樓建設的必要性、建設內容、建設規模、建設檔次、建設時機及開發經營方式等決策提供科學根據，實現寫字樓特定的經營目的。2、調查時間-3-17——-3-25，大概用一周半的時間調查完各主干道周圍的寫字樓3、調查對象及路線歷山路：歷山名郡C座、達盛商務空間寫字樓、興業商務寫字樓解放路：銀座數碼廣場、華強電子城、宏圖三胞、濟南華強廣場泉城路：山東商會大廈、齊魯國際大廈涉外寫字樓、天業國際大廈寫字樓、華能大廈寫字樓濼源大街：圣凱財富廣場寫字樓、中信銀行寫字樓無影山路：天建寫字樓千佛山路：海蔚廣場寫字樓、華天大廈經十路：舜華園商務會所、連城國際寫字樓、陽光100辦公樓經四到經七路：萬達廣場、泉景·恒基商務寫字樓、雙西苑寫字樓（裝修中）4、調查措施這次調查屬于描述性調查，我們采用調研法中的人員訪談、電話訪談和實地觀測法。第二部分調查信息匯總分析一、整體狀況1、中心板塊（濼源大街片區）（1）市場概述：位于濼源大街泉城路附近，交通發達，金融服務等商務配套齊全，匯集了大量的人流，物流和信息流；（2）該板塊匯集了二十幾座寫字樓，例如，中信廣場、中銀大廈、天業國際、華能大廈、齊魯銀行大廈、山東郵政大廈等；（3）該地區寫字樓平均建筑面積50000平方米左右，售價在14000元/平米左右；（4）該板塊大多為甲級高檔寫字樓，入住的也多為大型企業，一般是純商業寫字樓或酒店式的寫字樓或銀行式寫字樓；（5）本區域位于濟南市中心，交通是通八達，配套完善；（6）寫字樓的經營方式：70%的寫字樓只租（例如中信廣場，銀座寫字樓），可租可售（如：勝利大廈、郵政大廈、齊魯國際）和只售（豐利大廈）都占很小的比例，兩者分別占20%和10%。2、西客站板塊（經十路與經七路交匯區域）（1）市場概述：繼奧體片區之后最熱門的區域，在京滬高鐵工程的帶動下，濟南以西客站規劃為契機，掀起西進運動，恒大、萬科等國內一線大鱷已經將目的瞄向該片區，其發展的潛力有目共睹，無可爭議的成為濟南下一種房地產開發的重點板塊；（2）該板塊大體有十幾座寫字樓，例如：新空間大廈、軍泰寫字樓、航空大廈、普利.槐蔭大廈、泉景同潤商務大廈等；（3）本區域寫字樓平均建筑面積在1.5萬平米左右，平均售價為10000元/平米左右；（4）本版塊多為酒店式寫字樓，高檔次比較少，多為中低級的；（5）寫字樓經營方式：多數為租賃。3、山大路二環東路區域板塊（以山大路為軸線西起歷山路東至外環路）（1）市場概述，伴隨山大路商圈的不停成熟，百腦匯、賽博數碼廣場、華強電子世界的加入使市場科技規模不停擴大；（2）山大路目前大體有四十座左右的寫字樓。例如：山大路附近銀座數碼廣場、華強廣場、中潤世紀廣場、山東魯能科技大廈、齊魯軟件大廈、華電國際、銀座燕山寫字樓；二環東路嘉恒商務大廈、東方麗景商務大廈、冬領尚座、三慶、楓潤大廈等。（3）歷山路寫字樓平均建筑面積在30000平方米左右，售價在12955元/平米左右；（4）該地區大部分為乙級寫字樓，只有很少數的甲級寫字樓，例如銀座數碼廣場；（5）此板塊寫字樓多為商住兩用的中小型寫字樓，周圍配套比較完善；（6）本區域寫字樓經營方式：86%采用只售不租的形式（業主買后也一般轉租），可售可租的占13%，只租的項目比較少；該區域入住率在70%左右。4、東部高新區板塊（二環東路以東）（1）市場概述：濟南高新技術開發區逐漸形成了以電子信息科教研發等多元化產業格局的高新商業圈，該板塊匯集了大量從事科研的智力密集型企業；（2）高新區寫字樓大體有三十座左右，例如：魯銀銀河大廈、魯商國奧城、潤陽大廈、啟德國際金融中心、龍翔商務大廈、中鐵會展國際、黃金時代廣場等。（3）東部高新區域板塊寫字樓面積在45000—500000平方米，平均在00平方米左右；（4）寫字樓銷售價格最低6000元/平米，最高15000元/平米，均價10530元/平米；（5）該區寫字樓大部分為甲級寫字樓，少部分為乙級的；（7）寫字樓多為純商業寫字樓；（8）東部區域寫字樓經營方式:該區域采用只租的寫字樓數目最多，占總體寫字樓的50%，只租和可租可售的各占33%和17%；入住率在68%左右。二、寫字樓詳細信息分析1、寫字樓類型分析片區歷山路解放路泉城路濼源大街經十路經四到經七路寫字樓類型商住兩用、純寫字樓商住兩用酒店式寫字樓、專業寫字樓專業寫字樓、酒店式寫字樓、銀行式寫字樓專業寫字樓、商住兩用商住兩用、酒店式寫字樓銀行式寫字樓各大街道寫字樓類型差異最主線的原因是其所需的客戶群不一樣決定的。所有寫字樓都是根據其周圍客源的需要而建造的，同樣就濼源大街來說，其目的客戶是大型的著名的企業，這些企業的專業化程度很高，有統一的管理制度和原則，同步又有頻繁的現金流量和大量的客戶流動量，這些條件決定了其周圍寫字樓的類型。2、寫字樓的周圍配套狀況分析寫字樓的周圍配套對寫字樓的類型、檔次以及入駐企業都具有影響性，而寫字樓的周圍配套設施與否完善，則與其未來的發展前景親密有關。通過我們對濟南重要寫字樓的調研，發現大部分的寫字樓的周圍配套設施還是比較完善的（1）這其中相對而言最完善的當屬濼源大街的各式寫字樓，這和地理區位是有密不可分的關系，靠近濼源大街主干道，交通十分便利，大多數寫字樓周圍都配有酒店、銀行、餐飲、娛樂等；（2）經四路到經七路上的寫字樓，這里的寫字樓的周圍配套也是不錯的。例如萬達廣場，它周圍匯集了省委、市委和市政府等重要黨政軍機關60多種，魯能集團總部、華電國際等大企業；試驗中學、育英中學等省市重點學校；工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行、招商銀行、交通銀行等銀行總部；五龍潭、趵突泉等旅游勝地；山東省立醫院、中心醫院等醫療機構；長途汽車東站、火車站等交通樞紐。齊魯銀行總部，國內最大券商國泰君安證券濟南永慶街營業部在其正對面；（3）歷山路、解放路上的寫字樓的周圍的學校較多，為孩子的教育提供了以便；科技產品類的商場也比較多，其他配套也算比較完善；泉城路上的寫字樓，緊靠泉城路交通要道，商業很繁華，人流比較大，為寫字樓的經營提供了便利。3、寫字樓入住企業狀況片區歷山路解放路泉城路濼源大街經十路經四到經七路入住企業中小型企業、教育類居多科技企業較多服務類企業較多中大型企業、金融企業比較集中中大型企業較為集中中小型企業較多而位于不一樣地理位置以及周圍商業圈和客戶人群的影響，使得各寫字樓中的入住企業有著細微的差異。大部分寫字樓均有銀行入駐，分行或支行，所在樓層基本在一樓，面積在60平米左右。舜耕商務會所入駐企業狀況4、入住率狀況一座寫字樓的入住狀況更可以從側面反應寫字樓的周圍環境，我們根據自己調研到的各區寫字樓的基本入住企業的數量以及面積，算出了各區位寫字樓入住率的平均數，借以比較各區位寫字樓的入住狀況。從上圖可以看出，經十路上的寫字樓入住率最高，另一方面是濼源大街。5、平均建筑面積概況有關寫字樓的平均建筑面積，跟周圍經濟發展狀況、環境、配套設施等有親密關系。（1）濼源大街、泉城路，由于檔次較高，每個寫字樓平均到達50000平米。（2）解放路片區由于電子產品集中，也使寫字樓的建筑面積在增長，也在50000平米左右。（3）經四路到經七路那邊由于有萬達廣場，整體的建筑面積也比較大。（4）歷山路、經十路，都比較長，穿越面積大，因此有比較多的寫字樓，不過寫字樓的平均建筑面積比較小，1平米到0平米不等。6、價格分析（1）濼源大街、泉城路地段好，人流量集中，都一萬以上每平米；（2）歷山路、解放路價位差不多，也超過了一萬每平米；（3）相對而言，經七路那邊比較低，平均八千每平米。租金大體與售價向一致，地段好的較高，不是都市中心的較低些。泉城路、濼源大街及經十路為首的租金最高，約2.5元每平米每天；其他不到2元每平米每天。7、內部配套狀況絕大部分寫字樓均為中央空調，少部分為獨立空調，只是空調品牌不盡相似。歷山名郡的中央空調大部分寫字樓的電梯為直梯，包括客梯和貨梯，也有一部分是斜梯，電梯的品牌大部分為三菱電梯，此外尚有LG、通力、杭州西子等。大部分寫字樓也有銀行，一般在一樓，面積在60平方米左右，大多是分行或支行，當然銀行式寫字樓除外。下圖是萬達廣場一層的入住銀行渣打銀行。8、車位配比分析片區歷山路解放路泉城路濼源大街經十路經四到經七路車位配比1：1.41：1.51：1.61：1.41：1.61：1.5地下停車場地上停車場濟南市各大寫字樓的車位配比大概集中在1:1.4-1：1.6之間，大型寫字樓的車位基本都不夠用，目前濟南市汽車保有量已超過123萬量，而各類停車位加在一塊總共15.6萬個，巨大的車位缺口從主線上決定了業主停車難，尤其對于商鋪、寫字樓等商業商品房，停車位直接影響到租金收入與業態配比。

第三部分代表性寫字樓分析1、歷山名郡項目概況：歷山名郡位于濟南市歷下區歷山路175號。它是由山東省三名投資有限企業獨立開發的集住宅、辦公、商業、娛樂休閑于一體大型綜合建筑組群。總占地180余畝，規劃地上建筑面積22萬平方米，容積率約1.6，其中：住宅建筑面積15萬余平方米，公建、商業及辦公建筑面積6.5萬平方米。B、C座為寫字樓。下面重要簡介一下C座。C座的總建筑面積為12500平米，寫字間的平均面積為210平米/間。樓層凈高2.2米（一樓為3.2米）。物業管理企業為將軍集團有限企業，由于整個歷山名郡項目均有將軍集團有限企業接管，寫字樓C座并沒有物業辦公室。物業管理費為3元/（平米·月），銷售價格平均39000元每平米，住宅的銷售價格在16000左右，租賃價格為2.5元/(平米·天)。建筑風格：簡約的現代建筑風格。整體外貌如圖。內部配套：項目規劃，車位為地下2層整層2200平米左右。分層中央空調；電梯為通力電梯，兩部直梯。地上30個車位（停車位臨時免費供顧客使用）；中央空調寫字樓內部狀況它是綜合寫字樓，入住狀況有商業類、服務類、教育類、娛樂類、餐飲類等。按面積算入住率約百分之七十。雖然入住企業不是諸多，不過由于有的企業基本占了一整層的二分之一，因此入住率并不低。特點：歷山名郡地處歷下區，文化氣息濃郁，人流量雖然沒有泉城路那邊那么大，不過相對其他地方而言，還是比較大的。1、距離山東大學、山東師范大學、山師附中、附小等學校都很近，教育設施很好。2、歷山名郡是集住宅、商用、辦公于一體的建筑區。向北三百米就是一種較大型的大潤發超市，再向北二百米即蘋果城衣物等購物中心，購物很便利。3、假如有條件，辦公人員可以在這邊買房，上班就會極其以便。距離歷山名郡三站路的距離，就是泉城花園，環境很好，交通發達，生活便利，孩子上學也以便。由于地段跟檔次不一樣，價格也沒有泉城路、濼源大街那邊那么貴，適合剛踏入社會的人員購置和租賃。2、銀座數碼廣場項目簡介：銀座數碼廣場占地面積約為7.3萬平方米，是一種甲級的寫字樓，位于解放路與山大路交叉路口，即解放路43號，是由山東商業集團總企業開發的，是一種大型的綜合性的寫字樓。銀座數碼廣場共有25層，該寫字樓總的租賃面積約7400平方米，層高約3米，寫字間的平均面積為85平方米。入住企業重要為科技類的企業35個，約占總的租賃面積的80%，此外尚有電子類的企業8個，廣告類的企業6個等其他類型的企業，整體入住率約50%。寫字樓的面積劃分狀況：所有寫字間所有發售給業主，然后由業主自用或出租。內部配套：配有中央集中空調；配有6個載人電梯，荷載1000kg，13人/部，2個貨運電梯，電梯品牌為迅達電梯；智能化物業管理系統；地下一層、二層為停車場，配有350車位；入住銀行是中國建設銀行，所在位置是一樓，占地面積約為200平方米。裝修原則：寫字樓的外觀重要是采用藍色玻璃幕墻，門廳重要是由鋼化玻璃和大理石構成，門窗為鋁塑材料，公共走廊鋪有地毯，門前平地為地磚材料，建筑外觀采用的是現代建筑風格。物業闡明：銀座數碼廣場進駐的物業企業為魯商物業，其物業管理費為800元/月（不含電費），電費8.5角/度。車位的租金為4200元/年，350元/月，若是打卡，2元/小時?？臻g劃分：一層為接待大廳和銀行；2—23層為寫字間，每層的寫字間構造同樣，每層寫字間總面積900平方米；24、25層為機房。銷售價格：1.5萬—1.6萬/平。租金：均價7000元/月。優勢：（1）屬于該區域開發較早的項目，占據了很好的市場時期。（2）占據解放路和山大路的交叉路口，地理位置獨特，交通便利。（3）寫字間面積較小，減少了發售和出租的壓力。（4）建筑風格簡樸大氣，杰出的外觀彰顯大氣。（5）車位充足，為寫字樓未來良好的發展空間提供了基礎條件。（6）配套的物業做的很好，有充足的寫字樓管理經驗。

劣勢：（1）周圍生活配套不夠成熟，缺乏餐飲和休閑場所，給寫字樓進駐企業的職工的進餐和休息、娛樂帶來諸多不便。（2）寫字間的采光條件不佳，通風不太理想，周圍景觀不佳，影響辦公效率。（3）出租價位偏高，給入住企業帶來財務上的不便。山東商會大廈寫字樓項目概況：山東齊魯商會大廈有限企業是中國泛?？毓杉瘓F旗下房地產開發企業，由企業開發建設的5A甲級高檔寫字樓山東商會大廈已經竣工并投入使用。山東商會大廈位于山東省濟南市緯二路51號，東臨大緯二路，北接大觀園關鍵商業圈，交暢通達便捷。大廈由美國LTC建筑設計集團設計，地上33層，地下3層。建筑總面積為81260平方米，寫字間的最小面積為400平方米。建筑風格：外立面為現代簡約風格內部配套：此項目規劃停車位為地上地下共129個；分層中央空調；電梯品牌為三菱，共20部，均為直梯；智能化物業管理系統裝修：外立面和門廳裝飾材料為石材；門窗為鋁塑材料。公共走廊為瓷磚；內部裝飾為大理石；商鋪外墻為大理石。物業：物業管理企業為泛海物業服務企業，物業管理費為14、5/平方米/天面積劃分：一到三層為上海銀行，其他為商業寫字樓租金：平均4元/平方米/天工程進度：已竣工入住狀況：暫未入住優勢：位居開發區關鍵區域，周圍高端小區圍繞，都市景觀資源豐富。簡潔的現代建筑風格，外觀鮮明、大氣。智能化物業管理，提供快捷安全的商務空間。周圍配套較完善，適合辦公、休閑需要。劣勢：此項目在節能和環境保護材料的運用上局限性，如吸熱玻璃幕墻、大廳采用軟膜天花裝飾等新型環境保護節能材料。車位明顯不夠，沒有規劃地下停車場，目前已入住企業的停車問題已凸顯出來。精裝修，總價高，給客戶會的帶來購置一定壓力。

第四部分附錄信息匯總表片區片區地位寫字樓類型寫字樓檔次周圍配套入住企業入住率平均建筑面積平均售價（元/m2）租金（元/