長城大廈工程匯報同策·上海第一局部市場概況宏觀市場區域簡介小結第二局部工程分析工程分析重點個案分析比照分析第三局部工程定位工程定位價格定位客源定位第四局部銷售策略推廣策略價格策略銷售周期寫字樓市場概況宏觀市場區域概況小結1上海寫字樓市場供求關系上海寫字樓市場整體呈現供求平衡，市場保持健康有序地開展07年全年，上海寫字樓市場累計供求保持在1.0左右06年去年上海市寫字樓市場整體呈現供大于求的形勢，尤其是下半年，市場急劇放量，市場消化能力有限，供求矛盾凸顯。07年新增供給萎縮，而市場需求保持強勁穩定，有效去化了06年下半年市場存量。數據顯示07年全年寫字樓市場保持供小于求的態勢，截至07年12月，由于當月供給放量大，供求矛盾有所緩和；宏觀市場之上海上海寫字樓市場價格走勢06年上海市寫字樓市場價格呈現“震蕩〞下挫的態勢，并在06年6月的時候到達低谷；07年上海寫字樓市場價格反彈明顯，全年保持穩定的上升態勢，在07年11月時候到達最高點18000元/平方米。07年全年漲幅接近30％，漲幅顯著宏觀市場之上海07年全年價格穩定快速上漲，漲幅近30％市場整體態勢穩定，累計供求平衡普陀區非傳統辦公區域，寫字樓市場規模小，區域寫字樓供給有限；當月供求關系呈波浪式變化，供求變動較大，如當月有工程入市，就有可能造成區域供求失衡；普陀區寫字樓市場整體供求仍處于供求平衡的態勢，累計供求比穩定在1.0左右，市場穩定；宏觀市場之普陀價格快速上揚，年底到達頂峰，均價超2萬元07年普陀區寫字樓市場銷售均價呈快速上漲的趨勢，尤其是07年下半年，這種趨勢愈加明顯，到年低普陀區寫字樓市場銷售均價已達21000元/平方米。從07年8月開始到07年低，寫字樓市場銷售均價漲幅近50％，漲勢驚人；宏觀市場之普陀20815曹楊、真如、武寧板塊供求均價圖工程區域辦公類產品供給稀缺區域價格穩步上漲，年漲幅較大辦公產品具有較大的市場時機宏觀市場之板塊曹楊板塊07年零供給，市場以去化存量為主真如板塊07年沒有新增供給成交武寧板塊供給稀缺，07年全年僅為4萬方虹橋機場徐家匯浦東機場人民廣場火車站陸家嘴4.5KM5KM21KM3.5KM5KM3KM區位簡介之區位信息工程位于普陀區行政中心位置，區位條件較好，有良好的成長條件工程所在區域為非傳統商務區，與陸家嘴、人民廣場徐家匯等成熟商務區有一定的差距普陀區區域外通達時間距離人民廣場（3.5KM，20分鐘）陸家嘴（6KM，30分鐘）徐家匯（5KM，25分鐘）虹橋機場（4.5KM，20分鐘）浦東機場（21KM，40分鐘）火車站（3km，15分鐘)本案11號線〔在建〕3號線中山北路高架真如城市副中心長風生態商務區曹家渡商業圈長壽綜合效勞帶真北組團高貿群四商務中心、四交通動線、一城市副中心，構筑區域未來商務前景真如城市副中心：上海市四大副中心之一。規劃建設以現代物流效勞、國際商貿采購、新型市場等為特色的資源配置中心，引進大型企業地區總部和國內外大公司營銷、研發、采購、中心等。長風生態商務區：上海中心城12個現代效勞業集聚區之一，打造一個以高科技為支撐、生態為主題的生態型城市濱水區。長壽綜合效勞帶：位于長壽街道，是目前普陀區商務樓較集中的地區之一，以沿路線狀分布為主。真北組團商貿群：北起武寧路，南至蘇州河之間的真北路沿線。傾力推進組團式現代效勞集聚區，搭建與長三角互為輻射對接的商務平臺。區域簡介之商貿支撐區域簡介之規劃利好定位規劃：輻射長三角的開放性生產力效勞中心、效勞上海西北地區的公共活動中心，重點開展物流貿易、商務會展、文化旅游等功能。具體的規劃：在曹楊路擬建180萬平方米辦公樓和40萬平方米商業效勞地，其余420萬平方米都是住宅，分散在真如副中心各個地方。

毗鄰上海市重點規劃區域——真如城市副中心規劃形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環、帶型公園〞的布局結構規劃范圍：東至嵐皋路，南達中山北路武寧路，西接真北路(規劃環線〕，北臨滬寧鐵路(規劃京滬高速鐵路)，總占地約6平方公里，核心區用地約l平方公里。

區域內以中低端產品為主，高端產品稀缺；有影響力有，有品牌的工程少，綠地和創大廈為目前唯一的5A甲級寫字樓中小型企業辦公為區域內需求主力，辦公需求旺盛租金水平為全市的低谷，有價格優勢，目前區域唯一的5A甲級寫字樓綠地和創大廈租金為4-4.8元/天·㎡市場需求旺盛，寫字樓出租率高，尤其是一些成熟寫字樓根本處于“滿租〞狀態本工程的上市也將為區域內注入新的活力名稱等級規模（㎡）售價(元/㎡)租金（元/天·㎡）出租率綠地和創大廈甲級4.3萬250004.590%綠地科創大廈乙級3萬——2.895%中關村科技大廈準甲級3.4萬170002.870%區域簡介之重點辦公樓區域辦公產品以中低端工程位主上海市寫字樓市場供求根本平衡，市場呈良性、健康的開展寫字樓市場價格快速上漲，07年漲幅到達30％寫字樓市場有較高的、保障的投資回報，受到廣闊投資者的歡送；工程區域未來規劃前景看好，地處幾大商圈中心，又受真如城市副中心輻射，具有較大的開展潛力；曹楊路商務中心規劃、軌道交通等因素的逐步實施和實現，大大提升了區域的商務辦公氣氛。區域內物流、科技等產業聚集，有利于對辦公類產品的需求；區域內辦公產品需求旺盛，高端辦公物業是目前區域內稀缺產品小結健康的市場環境下，高端辦公物業稀缺的區域良好的市政規劃下，高端辦公物業潛力較大工程分析工程分析重點個案比照分析2凱旋北路項目范圍——東臨凱旋北路、曹楊路以南、中山北路以西，南至白蘭路。工程技術經濟指標：總建筑面積——115000M2塔樓——建筑面積63995M2；地上44層、地下3層；標準層高3.4M裙樓——建筑面積20747M2；地上5層、地下4層工程分析之地塊概況臨近滬西工人文化宮，餐飲、娛樂設施豐富，但檔次較低滬西工人文化宮市場人流量集中，構成復雜，環境較差滬西工人文化宮工程分析之四至凱旋北路中遠商務樓曹楊路中山北路軌道11號線施工，路面狀況差；頂峰時段車流量大，造成堵塞工程四至路況較好，有利于商務出行11號線（在建）3、4號線中山北路高架工程分析之交通四線聚集、中山北路高架盡顯便捷商務交通主干道：中山北路——車流動線曹楊路——人流動線公交線路：909、224－汽車站846、216－長風公園309、69、829－華師大軌道交通：3號線〔運營中〕—上海南站至江楊北路4號線〔運營中〕—封閉式環線軌道11號線〔在建中于2021世博會前通車〕—三林戰至嘉定北站或安亭站14號線〔規劃中，距離本工程1千米〕工程分析之周邊配套工程周邊配套商業比較齊全，但總體檔次較低工程周邊分布有銀行共6家，根本能滿足商務辦公需求酒店業檔次較低，區域內有經濟型賓館3家，不能滿足高端客戶需求。優勢內環以內，毗鄰城市副中心曹楊路商務辦公中心核心位置軟硬件配套設施高于周邊同質產品普陀區第一高樓，地標性建筑交通便捷，緊鄰軌道交通、中山北路高架劣勢工程區域不是傳統商務中心，周邊商務配套少，區位認知度有待提高小環境比較雜亂區域以住宅為主，商務辦公氣氛不濃厚曹楊路地鐵11號線修建中，路況較差工程分析之時機受真如城市副中心輻射，開展前景看好便捷的軌道交通，相對較為低廉的租金水平，能夠吸引區外客戶的進駐區域寫字樓工程逐漸增多，有望產生產業聚集效應，尤其是同為5A甲級寫字樓綠地和創大廈的投入使用，提升了區域整體品質工程建成后為區域地標建筑，具有先天優勢威脅政府對商務辦公工程政策面的調控限外政策影響，客源渠道縮水區域以西宮為代表的小商品市場，辦公環境不純粹周邊商務中心開發相對成熟，影響市場競爭力名稱綠地和創大廈等級5A甲級總建筑面積43925㎡地上層數25F凈層高2.7米標準層建筑面積1800㎡最小面積分割77㎡車位280個外立面隱框中空LOW-E玻璃幕墻空調系統大連三洋中央空調電梯瑞士迅達8部投入使用日期2007-5-1租金水平4-4.5元/天·㎡入駐率90%重點個案解析底層大堂標準層走道綠地和創大廈中小型企業為主，辦公人數在15－30人之間，人均使用面積為8－10平方米；客戶的行業，主要有貿易、科技技術、外資駐滬辦事處、投資咨詢、律師及會計師事務所等租用客戶占和創大廈全部客戶的60％以上，是大廈的主要客戶群，以中小企業最為代表綠地和創大廈客源分析重點個案長城大廈綠地和創大廈投資商長城建設上海綠地集團規模7萬方43925㎡標準層面積1650㎡1800㎡面積范圍60-1650㎡78-256㎡總套數320套267套總高度46層170米25層得房率70%70.6%空調中央空調/新風系統大連三洋中央空調電梯迅達客梯13部迅達客梯8部車位500個280個物業管理高力國際科瑞物業物業管理費——21元/月·㎡交通地鐵/高架地鐵配套1.5萬方商業配套7000方規模更大硬件更先進從工程比照分析，不難看出，本案比照綠地和創大廈具有較多的優勢，不管是工程的規模、硬件設施的先進性，還是相關的軟件配套設施，都具有明顯的優勢比照分析可比工程比較全面占優工程定位工程定位價格定位客源定位3地標建筑/5A甲級寫字樓/獨一無二/不可復制/尊貴非凡……普陀區最大/最高/最先進/最……普陀區的金茂大廈普陀地標性國際商務中心工程定位關鍵詞銷售不僅是產品，也是尊貴非凡的品質、地位的象征項目權重綠地和創大廈長城大廈交通910規模810規格1010外立面810/8標準層面積88電梯配置810車位配比810空調系統910大堂710/7物業管理710/7合計8298/90對比值11.195/1.097單價測算1、取綠地和創大廈4.5元平均租金基準，以及8％市場回報率；得出綠地和創目前的市場價格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡2、通過市場比較法我們不難發現目前工程的靜態價格在22522.78－24534.84元/㎡之間。根據工程定位為普陀地標性商務中心的定位，我們認為25000元/㎡靜態價格是比較合理的3、價格修正由于工程銷售將在08年開始，因此從現在開始到銷售周期內有15％的合理價格上漲空間，因此工程的銷售均價為：28750元/㎡左右價格定位客源定位購房目的比例以投資獲利的投資客，以項目低區為主，投資成本相對較低30%投資和自用兼顧的客戶，以項目中低區為主要目標，以中小企業為主40%自用客戶，位于項目的中高區域，作為企業辦公場所，企業總部30%購房目的目標客群有意識的引導投資客的購房行為，以中低區為主要購房區間，保證中高區域的完整性、尊貴性小型企業：50%以咨詢、貿易類效勞性行業為主，人數在10-15人之間中型企業：30%作為中型企業總部、或為外企駐滬辦事處大型企業：20%優質客群，積極引進，提升工程的品質、形象銷售策略推廣策略價格策略產品組合銷售周期4分階段分批次逐步推向市場公開次序按低、中、高三區依次公開說明：1、工程體量較大，銷售周期長，通過分批銷售，減少市場風險；2、依次分批銷售，可獲得較高的價格成長空間，追尋較高的利潤空間；3、根據不同的區間，制定相應的價格策略，到達有效去化的目的；區間樓層總面積（㎡）總套數營銷策略低區3-15F21450104以套為單位進行銷售中區17-31F2475012050%以套為單位銷售，其余50%以2套或2套以上單位的組合銷售高區33-44F1980096半層和整層為單位銷售推廣策略1、高區招商先行，針對工程高區整體去化問題，我們認為為打造區內頂級、國際的商務中心，需吸引國際知名企業入駐，提升工程的知名度和美譽度，因此在工程銷售前期就將針對工程高區局部房源以租代售方式，實施“引鳳筑巢〞策略，引進品牌大企業或國際知名企業，以提升工程的品質，也有利于價格的成長，在未來實現更大的利潤空間。2、低區低總價入市，積累人氣獲得區域認同感；3、在高區招商成功，及低區成功入市的根底上，趁熱打鐵向市場推出工程中區和高區；低區銷售中區銷售高區銷售高區招商推廣策略銷售均價（元/㎡）價格范圍（元/㎡）價格差目標客戶高區3.33.2-3.59%知名企業單位，自用為主中區2.92.7-3.113%組合產品，投資自用皆宜低區2.31.9-2.630%單套出售，投資客戶群為主低開高走，前期快速實現銷售，營造區域人氣，形成良好的價格成長梯度，后期彌補前期利潤損失價格策略工程高區33-44層工程中區17-31層工程低區4-15層產品組合產品組合單元構成面積（㎡）單元組合A111.72B103.125C260.156D3502單元組合D+A461.72A+B214.845B+C363.281C+D610.1563單元組合D+A+B564.845A+B+C475.001B+C+D713.181半層組合A+B+C+D825整層組合整層165013種產品組合，豐富工程產品線標準層平面圖A單元111.72㎡A單元111.72㎡B單元103.125㎡C單元260.156㎡D單元350㎡B單元103.125㎡C單元260.156㎡D單元350㎡綠地和創大廈銷售分析銷售周期分析：1、區域內5A甲級寫字樓