常州九洲項目可行性研究版權申明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限企業全部，未經世聯地產顧問（中國）有限企業書面許可，不得私自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和公布匯報中部分或全部內容。市九洲項目可行性研究課程第1頁匯報思緒1、項目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產品初步提議5、經濟分析4、開啟區策略2市九洲項目可行性研究課程第2頁常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫組成蘇錫常城市圈，是長三角城市群中主要組成部分常州是一座有著2500多年文字記載歷史文化古城，是一座充滿當代氣息、經濟較發達新興工業城市。常州現轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區，全市總面積4375平方公里，全市總人口351.6萬人常州與蘇州、無錫聯袂成片，組成了蘇錫常城市圈常州處于蘇錫常城市圈關鍵部位，距離上海及南京城市圈均在一小時車程范圍內城市屬性3市九洲項目可行性研究課程第3頁常州以機械、紡織為主導產業，未來重點打造當代制造業基地和發展包含物流等生產服務業至年底，全市共擁有各類工業企業3.9萬家，規模以上工業企業達3593家企業，外商和港澳臺商投資企業607家，職員總數16.1萬常州是中國鄉鎮工業發源地之一。鄉鎮工業產值占全部工業產值69.9%常州產業以機械、冶金、化工、紡織工業為主體，并深入向這些產業集聚，累計占全市產業組成3/4以上常州政府經過高新產業區招商引資，促成引入世界級企業，促進常州企業技術和管理升級物流與市場分布產業集聚區分布城市產業年常州工業主要產業組成機械38%冶金17%化工16%紡織14%電子7%服裝5%建材3%4市九洲項目可行性研究課程第4頁城市經濟高速連續增加，為房地產市場發展提供有效支撐5市九洲項目可行性研究課程第5頁常州城市建設整體投入力度相對較小，影響城市形象提升

——與經濟高速增加形成顯著反差以來，蘇錫常三市均加大基礎設施投資力度，但常州基礎設施建設情況顯著弱于蘇州、無錫。蘇錫常三市綠地情況對比建成區綠化覆蓋面積（公頃）公園個數常州市區323918蘇州市區5543106無錫市區651032資料起源：江蘇省統計年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功效，兼具生態、美化、防災等作用綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建設相對滯后；經濟發展水平與城市建設水平脫節，不利于提升城市美譽度和吸引力6市九洲項目可行性研究課程第6頁城市空間發展戰略為“優化中心，拓展南北”，

項目所在地為市中心區域，為政府大力開發優化區域城市規劃提升中心項目位于市中心，北靠勞動中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規劃道路。項目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，因為時間較長久，故對舊區進行改造。附近片區內住宅項目較多、體量也較大。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等依據品質、面市時間、所處地段不一樣，形成了一定價格梯度。7市九洲項目可行性研究課程第7頁本項目處于城市傳統關鍵區邊緣，交通條件是項目最大優勢地塊內部與周圍資源缺乏項目交通條件優越，蘭陵路、晉陵路、勞動路是城市關鍵干道傳統關鍵老城區本項目蘭陵路晉陵路光華路勞動路8市九洲項目可行性研究課程第8頁本片區高檔住宅集中，常州人心目中傳統高端人群聚集居住區域，區域認知好九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊天安河濱花園水岸人家本項目：占地20余萬平方米建筑面積60萬平方米以上用地性質為商住綜適用地（1號地塊含商業）9市九洲項目可行性研究課程第9頁交通優勢為勞動路一帶帶來了大量人流，沿勞動路有很好商業氣氛，商業檔次主要集中在中低級九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭賓館酒店街鋪娛樂10市九洲項目可行性研究課程第10頁項目界定

——位于市中心綜合大盤項目屬性詮釋區位屬性位于長三角城市群經濟基礎發達常州與蘇州、無錫聯袂成片，組成了蘇錫常城市圈，是長三角城市群中主要組成部分常州市經濟基礎發達，整體水平較高居住氣氛較濃，高檔住宅區較多周圍配套成熟，人口集中區域認知度高位于常州市市中心區域，傳統認知高端人群居住區在城市主發展方向，大型就區改造項目項目屬性市中心大規模開發項目住宅＋商業用地占地約300畝，建面近60萬平米大型住宅區、集中商業、步行街商業可達性好、交通便捷生活配套齊全常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動路附近商業較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世靠近10萬平米商業，本項目靠近10萬平米商業地塊自然資源條件普通缺乏稀缺性自然景觀資源因為位于市中心區域，自然環境條件缺乏項目界定11市九洲項目可行性研究課程第11頁匯報思緒1、項目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產品初步提議5、經濟分析4、開啟區策略1、住宅2、商業12市九洲項目可行性研究課程第12頁武進區老城區新北區常州商品房市場分為老城區、新北區、武進區三個板塊，老城區為價格最高點特征：新北區，行政新區價格：3000-6500左右客戶：主要客戶是公務員、白領、投資客特征：關鍵區位價格：6000以上客戶：全市客戶心目中最正確區位，吸引大量高端客戶及投資者特征：武進區價格：3500左右客戶：武進私營業主、教師、公務員等特征：次中心第二梯度價格：5000以上客戶：以周圍客戶為主，少許投資特征：外圍區域價格：4000左右客戶：二次置業者，常州、武進兩個區域13市九洲項目可行性研究課程第13頁全市各區置業人口除都有在中心城區置業心理傾向外，習慣就地置業常州房地產市場各板塊中高端關鍵消費群體有較為顯著分類，中心城區對全市都有顯著吸引力，各區域也表現出就地置業傾向；由區域經濟發展產業帶來其它外來人口，外來暫住人口置業沒有顯著區域傾向，主要和工作地點相關；常州市將老城區規劃為“商貿、金融、文化中心”，不停提升文化居住環境，其置業吸引力將深入提升。武進區中心城區新北區訪談觀點“常州人認為老城區才算市區，其它地域是郊區，都想到市區買房。”“武進區收入很高，許多小業主、公務員、教師都到市區二次置業，對兒女教育也有好處。”14市九洲項目可行性研究課程第14頁老城區較武進區、新北區有顯著競爭優勢，吸引全市置業者武進區老城區新北區關鍵競爭力鄉鎮企業數量多，人民富裕，產業升級中區域成熟、優勢顯著高新產業、常州市政府搬遷帶動，發展時間較長，相對成熟主力客戶周圍鄉鎮小業主全市范圍公務員、私營業主、白領新北區公務員、外企白領客戶特征小業主居多，購置力強，愛面子，渴望生活質量提升，渴望城市化生活公務員收入高且穩定，大量外來小業主選擇在老城區置業，對于高端物業接收能力強小戶型產品滿足因白領需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。開發狀態大片待開發土地，未來競爭激烈產品比較成熟，景觀很好，中心區開發基本完成處于開發旺盛期，配套基本完善，是現在常州房地產市場最活躍地域產業支持鄉鎮企業原有產業高新產業15市九洲項目可行性研究課程第15頁老城區趨于成熟、配套完整、價格梯度顯著；中心老城區成為價格高地常州市區，房地產市場比較成熟，開發商整體水平較高，重視小區規劃從城市中心向周圍價格出現顯著梯度區域客戶和跨區域客戶同時存在，高端市場成熟中心區，價格最高點，6000以上高端產品市場成熟次中心區，價格5000以上，投資者較多第三梯度，價格適中，4000以上，銷售旺盛邊緣地帶，高層價格在4000以下，但仍高于武進區，別墅類產品銷售旺盛16市九洲項目可行性研究課程第16頁然而最受青睞老城區未來住宅項目也是非常有限03～常州住宅市場開發燒，有所緩解，前期發展綜合影響下，常州房地產開發存量和增量都集中在住宅（80%）。現在售住宅樓盤（包含商住兩用）80余個。5.96%常州出讓住宅用約地150萬平方米，但中心城區住宅用地出讓僅為12.5萬平方米。年常州住宅建設情況年常州住宅用地出讓計劃17市九洲項目可行性研究課程第17頁城市中心區域可供大規模重建、改造土地供給也已經所剩無幾以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心1400米范圍（大致與京杭運河和關河所圍合區域相當）是主城區中心組團最關鍵區域，在該范圍內，能夠實施“退二進三”戰略工業用地已經非常少且不成規模；關河京杭運河工業用地圖例以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心1400米范圍18市九洲項目可行性研究課程第18頁本項目競爭范圍界定：跳出蘭陵片區，納入中心老城區范圍——以老城區土地稀缺性來提升本項目價值萊蒙都會嘉宏盛世乾盛蘭庭本項目天禧星園鵬欣麗都星河名居國泰新都天安河濱江南佳園考慮到關鍵老城區土地資源稀缺性本項目納入關鍵老城區范圍以提升項目價值19市九洲項目可行性研究課程第19頁關鍵老城區市場成熟，價格高，消化快——同時，新盤供給缺失規模物業類型價格銷售情況嘉宏盛世10萬商業，900多戶住宅高層、商業一期均價6000多元/m2；二期7000元/m2起價一期9.11日開盤，兩幢，二期11月開盤，推出一棟半萊蒙都會58萬平方米高層、商業均價8500元/m2（含1500-精裝修）9月23日開盤，推出一棟，售完鵬欣·麗都12萬平方米，200多戶高層均價5800元/m2基本售罄天禧星園4萬平方米，300多戶高層均價5300元/m2一期開盤5月，銷售80%星河名居約5萬平方米小高層、高層均價5400元/m2基本售罄天安河濱。。。。。。高層、小高層均價5600元/m2售罄20市九洲項目可行性研究課程第20頁在售項目主要價值訴求集中在地段優勢，產品體系單一規模價格關鍵競爭力嘉宏盛世10萬商業，900多戶一期均價6000多元/m2；二期7000元/m2起價城市關鍵繁榮地段，河景資源乾盛蘭庭18萬平方米大型小區現階段均價5400元/m2稀缺與關鍵地段萊蒙都會總建筑面積58萬平方米均價8500元/m2（含1500-精裝修）關鍵地段，傳統商業旺地乾盛蘭庭嘉宏盛世在售（具備參考價值）項目主要賣點集中表達在地段優勢產品本身（小區規劃）缺乏特色，大盤氣勢表達不足。21市九洲項目可行性研究課程第21頁少部分項目適當打造產品力，實現了良好市場反應規模價格關鍵競爭力天安河濱……均價5600元/m2依靠景觀規劃與地層綠化表示小區感，與，同時具備外部河景資源銀河灣星苑建筑面積11萬平方米均價6000元/m2部分強調小區與景觀規劃，依靠售樓處展示天安河濱1999年面市，到現在仍是當地著名項目，高認知住宅小區。主要因為高小區品質。銀河灣星苑除地段優勢外主要強調景觀資源，推出5棟實現90%消化率銀河灣星苑22市九洲項目可行性研究課程第22頁主要原因是常州城市面貌較差，優異園林規劃設計輕易形成亮點以來，蘇錫常三市均加大基礎設施投資力度，但常州基礎設施建設情況顯著弱于蘇州、無錫。蘇錫常三市綠地情況對比建成區綠化覆蓋面積（公頃）公園個數常州市區323918蘇州市區5543106無錫市區651032資料起源：江蘇省統計年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功效，兼具生態、美化、防災等作用綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建設相對滯后；經濟發展水平與城市建設水平脫節，不利于提升城市美譽度和吸引力23市九洲項目可行性研究課程第23頁本項目客戶定位主流中高端客戶規模物業類型價格主要客戶起源嘉宏盛世900多戶高層一期均價6000多元/m2；二期7000元/m2起價部分私營企業主，公務員、武進湖塘、戚墅堰客戶；居住升級型客戶銀河灣星苑11萬平方米高層均價6000元/m2由老銀河灣業主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18萬平方米高層均價5400元/m2輻射全市，市區或武進湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改進型居住需求江南佳園……高層均價4600元/m2大量周圍住區客戶；主要目標是改進居住需求彩虹城30萬平方米聯排、高層均價4400元/m2翠竹鎮和北房，換房和婚房客戶為主主流客戶本項目為市區大規模住宅項目，主要目標客戶群為全市主流中高端客戶；主要置業目標是滿足居住升級需求客戶類型主要包含：私營企業主，政府公務員，部分企業員工等……24市九洲項目可行性研究課程第24頁客戶簡析目標客戶多屬成熟型家庭置業目為滿足居住升級需求客戶重視家庭生活對于產品舒適度，生活氛圍有較高要求本項目為市區大規模住宅項目，主要目標客戶群為全市主流中高端客戶；主要置業目標是滿足居住升級需求客戶類型主要包含：私營企業主，政府公務員，部分企業員工等……25市九洲項目可行性研究課程第25頁呼和浩特東岸國際小區——依靠景觀規劃將國際化與小區感做到極致，營造生活氣氛呼和浩特東岸國際小區市區東河以東，與市區隔河相望，項目本身不鄰河一地塊總建筑面積26萬平方米。項目總占地1200畝。當地產品較差，主要表達在園林規劃無主題無特色本項目主打國際化小區，售價超越當地（市區項目）高端項目20%以上國際化大型小區26市九洲項目可行性研究課程第26頁深圳金泓.凱旋城——景觀規劃表達沖擊力與國際化小區感規劃亮點：法蘭西風情園林與商業街11萬平米大型濕地生態園林，1.2萬平米中庭園林；3.6萬平米外延主題花園，1200米時尚風情商業街；1100平米情景生態泳池；160米寬入口噴泉廣場；400米景觀大道；雙語幼稚園及公立試驗中學。圍合小區主要客戶：南山科技員中層管理者，本區私人老板（建材業為主）；一周曾銷售300套，創造深圳西銷售紀錄27市九洲項目可行性研究課程第27頁項目初步定位城市中心國際化景觀城城市中心：位置、地段不可復制性城：大氣勢建筑集群，超大規模小區國際化：國際化風情，國際化品質景觀：高層/景觀園林/超大樓間距28市九洲項目可行性研究課程第28頁本項目最大優勢在于規模大，地塊形狀規整，景觀規劃可為空間大常州市滿足日照間距要求樓間距系數為：對外：1.32；對內：1.29小區內部開闊，可為空間大。勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203本項目定位與關鍵競爭力？？？29市九洲項目可行性研究課程第29頁提議本項目主力戶型主要確定為：普通3房與舒適型3房為主，另外包含部分舒適型兩房與四房本項目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價承受能力較高同時，這類客戶追求舒適度同時追求性價比參考周圍項目各面積段去化百分比，提議不設置一房，適當增加四房百分比嘉宏盛世戶型配比戶型面積戶型套數百分比二房80-9030%經濟型3房100-1100普通3房110-13030%舒適型3房130-15010%經濟型四房135-15015%舒適型四房（及以上）150以上15%30市九洲項目可行性研究課程第30頁本項目住宅產品價格初步定位本案周圍在售項目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園天安河濱花園實現均價6700540046005600開盤時間.9.9.121999本項目開盤預計為下六個月，常州近些年房地產價格小幅平穩上升本項目位置、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優于其它樓盤考慮到本項目約為50萬平米大型住宅小區，含有規模優勢項目本身在小區規劃上產品優勢保守預計項目實收均價：6200~6300元/平方31市九洲項目可行性研究課程第31頁住宅產品消化速度預期本案周圍在售項目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園銀河灣星苑本項目住宅總體量18萬16萬9萬11萬50萬開盤時間.9.9.12.6預計底平均每個月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考慮到本項目是市中心區域大盤，嘉宏盛世參考價值較高本片區城市改造預計月均理想去化量為：6000~7000平米32市九洲項目可行性研究課程第32頁常州城市商業中心：延陵路、和平路、南、北大街兩側延伸范圍，形成以延陵路為主干、以購物中心、新世紀商城為節點商業中心；六個大型百貨：東方商廈，新世紀、泰富百貨、泰富廣場、購物中心；傳統商業中心——南大街，其中包含6個大型商場和面積達12萬平方米南大街街步行街；

常州商業聚集度高，延陵西路、南大街一帶是城市商業中心，輻射范圍較大美食街新世紀東方商廈泰富百貨南大街步行街泰富廣場購物中心萊蒙都會嘉宏盛世—集中商業服裝城電腦城乾盛蘭庭—沿街商業本項目33市九洲項目可行性研究課程第33頁專業市場主要：3-4萬平方米電腦城2-3萬平方米九洲服裝城傳統商業氣氛主要：嘉宏盛世（超市、商場、步行街）：10萬平方米商業物業，其中約7萬平方米商業，3萬平方米公寓物業乾盛蘭庭：2萬平方米步行街勞動路、蘭陵路口集中商業（規劃中）本項目周圍商業氣氛主要表達在專業市場商業；同時，伴隨城市更新進程，傳統商業氣氛正在興起中嘉宏盛世—集中商業服裝城電腦城乾盛蘭庭—沿街商業本項目集中商場本項目提議沿襲原有專業商業市場氣氛（電腦城），同時，依靠便利交通條件和展示面發展集中商業。本項目——可能形成以本項目步行街為關鍵附商圈34市九洲項目可行性研究課程第34頁確保小區品質前提下，商鋪規模最大化

——商業是項目利潤中心勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動路設置步行街，晉陵路布置街鋪，西側沿規劃路布置街鋪

勞動路與規劃路口可設置部分集中商業

勞動路晉陵路口，市政廣場周圍可設置部分集中商業步行街步行街街鋪35市九洲項目可行性研究課程第35頁商鋪價格定位物業名稱位置租金售價租金反算售價備注電腦城電腦城臨街品牌店，臨勞動路4.6-5.3元/平米

天2-3萬元/平方米電腦城只租不售，如轉租需交過戶費二樓商鋪（靠邊）2.3元/平米

天過戶費2萬多1.2-1.5萬/平方米二樓樓梯口柜臺過戶費10萬多一層樓梯下交通要道，后片區入口2元/平米

天1-1.5萬/平方米一層其它區域2.2-2.5元/平米

天1-1.5萬/平方米九洲服裝城臨勞動中路（使用面積）6-8元/平米

天3-4萬/平方米經營好，物業檔次較低內鋪（使用面積）5-6元/平米

天32萬2.5-3萬/平方米南大街步行街二樓（邊緣）2.3元/平米

天1.2-1.5萬/平方米一樓（邊緣）4.0元/平米

天約2萬/平方米二樓角中間部位2.5元/平米

天1.2-1.5萬/平方米36市九洲項目可行性研究課程第36頁商業實現價格？項目嘉宏盛世九洲服裝城常州電腦城商業體量10萬2萬多3萬多一層價格街鋪4-6萬/平方米內鋪3-4萬/平方米反算售價：2.5-4萬元/平方米（使用面積）反算售價：1.5-3萬元/平方米二層價格一層價格60%-70%一層價格50%-60%反算售價：1-1.5萬元/平方米本項目商業形態較多，包含：集中商業、步行街、沿街商鋪等，實現價格不一樣提議步行街以及街鋪一層售價約3萬/平方米，二層售價約2萬/平方米整體實現均價2萬元/平方米；菜場及周圍商鋪實現均價8000元/平方。37市九洲項目可行性研究課程第37頁匯報思緒1、項目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產品初步提議5、經濟分析4、開啟區策略38市九洲項目可行性研究課程第38頁確保小區品質前提下，商鋪規模最大化

——商業是項目利潤中心勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動路設置步行街，晉陵路布置街鋪，西側沿規劃路布置街鋪

勞動路與規劃路口可設置部分集中商業

勞動路晉陵路口，市政廣場周圍可設置部分集中商業步行街步行街街鋪39市九洲項目可行性研究課程第39頁一期項目布局沿街商業沿街商業集中商業主入口步行街商業40市九洲項目可行性研究課程第40頁表達國際化小區五大展示點建筑格調景觀園林風情商業小區廣場配套設施41市九洲項目可行性研究課程第41頁國際化建筑格調歐式當代格調、當代簡約式格調選擇沉穩顏色，防止使用過于亮麗色彩外立面要打造精巧，突出品質感42市九洲項目可行性研究課程第42頁歐式偏當代格調建筑

——符合大盤形象參考案例：北京棕櫚泉43市九洲項目可行性研究課程第43頁當代簡約式格調建筑

——符合大盤形象參考案例：中信紅樹灣44市九洲項目可行性研究課程第44頁表達國際化小區五大展示點建筑格調景觀園林風情商業小區廣場配套設施45市九洲項目可行性研究課程第45頁國際化景觀園林主題：水系主題，表達大型小區水岸生活多組團園林：組團分散于小區當中，各具趣味又相互聯絡本項目提議采納以線性水系為主，局部放大為特點水景系統關鍵景觀區設置廣場以及集中水面各組團之間采取不一樣水主題，各個不一樣水主題應該用線性水系連接組團之間同時也要用以自然材質（木或天然石）鋪墊小路連接線性水系鋪底要考慮缺水季節景觀效果綠化要與水系相得益彰，表達出田園自然風味適當營造坡度，實現空間與景色錯落有致，使整個小區園林富有改變。46市九洲項目可行性研究課程第46頁水系園林體系之水景意象47市九洲項目可行性研究課程第47頁水系園林體系之水岸互動意象48市九洲項目可行性研究課程第48頁水系園林體系之組團/線性水系/坡度意象各個組團應有不一樣水主題組團水主題應該利用線性水系連接適當營造坡度，實現空間與景色錯落有致，使整個小區園林富有改變。49市九洲項目可行性研究課程第49頁不論是一個廣場或是一片綠地，都表明了小區特有氣質和品味。充滿異國風情入園廣場給人以震撼力和強烈視覺沖擊，同時也為人們提供了充分交流場所，使整個小區含有了凝聚力。小區環境關鍵價值帶——

水景主題入園廣場50市九洲項目可行性研究課程第50頁小區環境關鍵價值帶——

水岸景觀園林豐富水系改變和小品種類，實現移步換景視覺效果，清新與靈動沁人心脾。瀑布、疊水、噴泉及跳泉，水聲陣陣，流水潺潺…51市九洲項目可行性研究課程第51頁表達國際化小區五大展示點建筑格調景觀園林風情商業小區廣場配套設施52市九洲項目可行性研究課程第52頁國際化風情商業各種商業形態：步行街集中商業沿街商鋪……沿街商業沿街商業集中商業主入口步行街商業53市九洲項目可行性研究課程第53頁開啟區商業設置關鍵目標就是營銷展示商業建筑本身展示商業街商店門面采取統一格調，但又富于改變

注意商店招牌、天花和柱燈飾等細節建筑形式富于動感，表達生活情趣54市九洲項目可行性研究課程第54頁步行街區格調參考一：歐式風情街區

55市九洲項目可行性研究課程第55頁步行街區格調參考二：當代風情街區

56市九洲項目可行性研究課程第56頁表達國際化小區五大展示點建筑格調景觀園林風情商業小區廣場

配套設施57市九洲項目可行性研究課程第57頁豐富景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉增加購物情致58市九洲項目可行性研究課程第58頁入口處理入口標志要反應區域獨特氣質，可經過大門或者入口景觀物設計實現59市九洲項目可行性研究課程第59頁表達國際化小區五大展示點建筑格調景觀園林風情商業小區廣場配套設施60市九洲項目可行性研究課程第60頁花店服裝店發廊引進表達格調、品味成熟小區業態形式工藝品店咖啡店酒吧書店61市九洲項目可行性研究課程第61頁藥品店保持一定滿足生活需求小區早期業態形式便利店家居裝修面包店62市九洲項目可行性研究課程第62頁匯報思緒1、項目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產品初步提議5、經濟分析4、開啟區策略63市九洲項目可行性研究課程第63頁項目情況回顧——外部條件地理位置項目地塊北至勞動路，商業氣氛濃厚，人氣旺，人們認知度高；東至晉陵路，唯一一條貫通常州南北交通主干道；西至蘭陵路，；南至光華路。獨享四至打造常州“長安街”。交通情況勞動路四車道，晉陵路八車道，道路通暢，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽車，交通便利，可達性好。勞動路晉陵路蘭陵路02光華路01030464市九洲項目可行性研究課程第64頁項目情況回顧——本體素質地塊現實狀況整個項目地塊由四塊組成，主要建筑形態為住宅，其中在01號地塊中心分布少許工業廠房。01地塊左側為公共設施用地，人流聚集效應強。地塊規劃項目整體規劃以住宅為主，配以步行街及街鋪，04地塊一層做菜場，03地塊沿光華路部分及04地塊作為回遷戶住宅。地塊分級01號地塊因有圍合商業，故作為住宅屬性用地并不是非常理想；02號地塊兩邊有配套街鋪，距離01號地塊步行街距離較近，故作為住宅用地，資源最優；03號地塊遠離步行街及主干道勞動路，并有部分回遷房，故資源較差；04號地塊一樓規劃為菜場，住宅為回遷房，故資源也較差。地塊等級由高到低劃分為：0201（03、04）勞動路晉陵路蘭陵路光華路0201030465市九洲項目可行性研究課程第65頁適合本項目啟動策略——啟動中高端產品，創造社區環境，后期逐步拉升價格已實現高利潤世聯模型地塊環境資源世聯經過多個大盤開發案例研究，依據項目本身所含有特質，歸納總結出極具代表性四種大盤開發模式區域成熟度開啟相對中高端產品，創造小區環境，逐步拉升產品價格實現利潤開啟相對中低產品，完善配套，樹立形象，拉升產品開啟最高端產品，樹立標桿形象，帶動后期產品開發中高端產品樹形象，帶動后期開發高低低高本項目66市九洲項目可行性研究課程第66頁針對本項目開啟模型研究——開啟標準世聯模型以躲避風險為前提——標準一：多樣化產品開啟

建立強勢關鍵利益驅動原因——標準二：凸顯投資價值

建立小區整體形象和氣勢——標準三：一舉奠定大盤形象價值建立價值感知克服信心缺失——標準四：展示先行滾動式開發，低成本運作——標準五：“小步快跑”開發節奏在小區設計中植入營銷宣傳點——標準六：產品要有突破性67市九洲項目可行性研究課程第67頁針對本項目開啟模型研究——開啟策略世聯模型首期產品貼近市場，圍合小區空間相對高端產品，提升品質，強化品牌

后期產品相對趨向市場主流較成熟開啟區域較高產品品質較貼近客戶產品和價格對小區空間有一定圍合作用銷售價格得以最大化拉升項目品牌和形象完全樹立提升土地利用率，增加收益產品開發各種可能性整體提升項目品質弱化外部資源不足情況提升形象，強化品牌資源利用策略資源很好資源最優資源最差策略詮釋策略實現68市九洲項目可行性研究課程第68頁模型基礎上開啟策略項目實現在詳細研究了模型之后，依據本項目標地塊分級結果，得出本項目標開啟策略以下：第一階段：開啟01、04地塊。首先開啟04地塊主要考慮讓部分回遷戶盡快回遷，降低資金壓力。而首先開啟01地塊，則是從模型出發，將資源很好、昭示性強地塊作為開啟區。這一階段產品定位為中高端住宅、步行街及街鋪，樹立大盤形象，并以極高性價比快速占領市場。第二階段：開發02地塊。02地塊作為素質最好地塊放在第二階段開發，以高端住宅為主，配以少許商鋪，此時開發能夠借著一期勢頭，提升價格，樹立高端產品形象，實現更高價值。第三階段：開發03地塊03地塊因為靠光華路有部分回遷戶，影響了整個地塊品質，故將此部分最終開發，產品檔次及價格愈加貼近市場，快速回籠資金，并可憑借整個大盤形象得到豐厚溢價回報。勞動路晉陵路蘭陵路光華路0201030469市九洲項目可行性研究課程第69頁展示性強、昭示性好開啟區策略開啟區選取如右圖所表示，選取理由以下：01號地塊資源很好，故依據模型為一期開啟區；勞動路與晉陵路結皆為常州市主干道，交通便利，昭示性強；沿勞動路步行街及沿晉陵路街鋪可首先建設，聚集人氣，吸引眼球；勞動路與晉陵路街口市政規劃為廣場，展示性好，建設成本低；開啟區內水系等景觀應首先修建，提升大