1西安大區西安市西咸新區三橋-世紀大道項目備選址地塊分析2011年7月2一、城市概況—人口經濟數據指標二、商圈概況1、城市商業格局2、城市商業分布3、城市內各商圈概況4、備選址所在商圈分析（1）商圈區位圖（2）地塊分布三、備選址所在商圈1、備選址地塊區位分析2、備選址所在地塊規劃指標分析3、備選址地塊政府發展規劃分析4、備選址地塊地塊現狀四、備選址周邊土地市場信息分析1、備選址周邊土地市場土地出讓信息2、備選址周邊土地市場土地成交信息五、備選址周邊住宅市場信息分析1、備選址周邊在售樓盤信息分析2、備選址周邊二手房信息分析六、備選址周邊商業市場信息分析1、備選址周邊商鋪租金信息分析2、備選址周邊寫字樓租金信息分析3、備選址周邊酒店信息分析七、備選址所在商圈商業企業分析八、備選址地塊總結分析目錄3一、城市概況—人口經濟數據指標家電市場容量按社會消費品零售總額的10%估算城市人口經濟指標20062007200820092010人口總人口（萬人）822.52830.54837.52843.46846.78增長率（%）2.00%0.97%0.83%0.70%0.39%市區人口（萬人）540.97548.99565.16581.4/增長率（%）

1.46%2.86%2.79%/所在區人口（萬人）（未央區）56.295961.362.96/增長率（%）

4.59%3.75%2.64%/社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元）776.2921.581154.31381.121611.04增長率（%）16.50%18.70%25.30%19.70%16.65%城市零售總額（億元）700.41832.381043.781249.791544.16增長率（%）16.50%18.80%25.40%19.70%23.55%所在區零售總額（億元）（未央區）65.5278.13100.08194.27/增長率（%）16.80%19.20%28.10%20.80%/GDP

GDP（億元）1538.941856.632318.142724.083241.49增長率（%）13.00%14.70%15.60%14.50%18.99人均GDP（元）18890224632779432411/增長率（%）11.00%13.00%14.50%13.60%/收入人均可支配收入（元）10905126621520718963/增長率（%）14.60%22.20%18.60%24.70%/家電市場容量（億元）77.6292.16115.43138.11161.1044主要商業節點有龍首村、未央路、北二環、鳳城四路、太華路等主要商業節點有土門、三橋、丈八路等主要商業節點有金花路、胡家廟、紡織城、咸寧路等主要商業節點有小寨、高新、雁塔曲江、李家村、電子商城等城南城東城北城西城中二、商圈概況—1、城市商業格局備選址位置城北主要商業節點有鐘樓、解放路等城西城東城南城中5備選址所在商圈二、商圈概況—2、城市商業分布西安市商圈等級及分布核心商圈鐘樓、小寨區域商圈土門、解放路、金花路.高新、雁塔曲江、北二環、未央路、李家村新興商圈鳳城四路、三橋社區商圈紡織城、龍首村、咸寧路、丈八路、胡家廟、朱宏路、雁塔路交通樞紐商圈太華路、電子商城備選址所在商圈簡介商圈名稱三橋商圈商圈類型新興商圈業態類型建材家居、購物中心、汽車城市場商圈范圍三橋路、西蘭路、世紀大道沿線，西至繞城高速，東至西三環交通狀況交通便利，西安是城西交通樞紐，地鐵1號線，1號線延伸線共三站途徑該區域。商業繁華度該商圈目前部分區域拆遷改造，未來為中高端居住、商業中心。政府規劃該地塊位于我國第四個副省級新區——西咸新區的規劃的核心商業住宅區。圖釋：核心商圈區域商圈新興商圈社區商圈交通樞紐商圈010204030502030607080917161218131911141510地鐵2號線地鐵1號線040105地鐵3號線6未央路：百貨超市商圈，代表企業為賽高國際、人人樂。龍首村：百貨超市商圈，代表企業華潤萬家、龍首商業街胡家廟：超市、服裝批發商圈，代表企業為易初蓮花、多彩商城、康復路批發市場。土門：超市百貨綜合類商圈，代表企業為華潤萬家、蘇寧、國美、秋林百貨、土門市場。解放路：購物中心商圈，代表企業為萬達廣場、民生百貨、新瑪特、人人樂。二、商圈概況—3、城市內各商圈概況圖釋：核心商圈區域商圈社區商圈新興商圈交通樞紐商圈0102040305鳳城四路：購物中心商圈金鷹國際、世紀金花、沃爾瑪。鐘樓：百貨綜合類商圈，代表企業為開元商城、民生百貨、百盛、世紀金花、大洋百貨、蘇寧、國美、迪信通、迅捷。高新：購物、CBD商圈，代表企業為世紀金花、金鷹國際、創業廣場、西部國際廣場。太白南路：3C、建材商圈，代表企業為賽格電腦城、太白建材市場。地鐵3號線7太華路：家居電器商圈，代表企業為大明宮建材家居城、蘇寧、國美、家得寶、華潤萬家。三橋：客運站+酒店用品+家具批發商圈，代表企業為城西客運站、萬國貿易、西咸家居城紡織城：超市百貨商圈，代表企業為秋林百貨、萬興購物廣場、東關超市。金花路：批發市場、家電商圈，代表企業為輕工市場、義烏市場、蘇寧、國美、華潤萬家。咸寧路：購物中心、家居城商圈，代表企業為利豐國際廣場、華潤萬家、韓森寨家具城。二、商圈概況—3、城市內各商圈概況圖釋：核心商圈區域商圈社區商圈新興商圈交通樞紐商圈0102040305北二環：家居建材、電器商圈，代表企業為明珠家居、中聯家具、居然之家、蘇寧、國美。李家村：購物中心商圈，代表企業為萬達廣場、華潤萬家、賽格電腦城、東新科貿電腦城。丈八路：超市類商圈，代表企業為人人樂、華潤萬家。小寨：百貨綜合類商圈，代表企業為百盛、金鷹國際、好又多、宜品生活、軍人服務社。雁塔曲江：購物中心商圈，代表企業為大唐不夜成、華潤萬家、國美、銀泰百貨。地鐵3號線8比例尺：1：100米待評估地塊二、商圈概況—4、備選址所在商圈分析—4.1商圈區位圖公交車站其他地塊地鐵站①③④⑦⑧⑨⑩⒁⒀⑿⑾⒂⒅⒃世紀大道世紀大道三橋路繞城高速西三環建章路西寶高速快速干道天臺路西戶公路①歐亞達家居預留地101畝；②立豐國際預留地44畝；③商業用地預留地24畝；④安置住宅區預留地47畝；⑤住宅區預留地159畝；⑥地鐵編組樞紐；⑦歐洲城預留地商業用地147畝；⑧住宅預留地308畝；⑨住宅預留地85畝；⑩機電市場預留地71畝；⑾啟航佳苑預留地小區；⑿開元商城預留地；⒀大明宮建材家居城預留地106畝；⒁華潤萬家預留地410畝；⒂住宅預留地91畝；⒃保利地產預留地；⒄中建地產預留地；⒅奧林匹克花園小區。⒄②⑥⑤備選址地塊9通過對三橋商圈排查和對灃渭新區管委會政府拜訪。排查出A地塊（備選地塊）。二、商圈概況—4、備選址所在商圈分析—4.2地塊分布①③④⑦⑧⑨⑩⒁⒀⑿⑾⒂⒅⒃世紀大道世紀大道三橋路繞城高速西三環建章路西寶高速快速干道天臺路西戶公路⒄②⑥⑤備選址地塊A地塊：備選地塊①歐亞達家居預留地101畝；②立豐國際預留地44畝；③商業用地預留地24畝；④安置住宅區預留地47畝；⑤住宅區預留地159畝；⑥地鐵編組樞紐；⑦歐洲城預留地商業用地147畝；⑧住宅預留地308畝；⑨住宅預留地85畝；⑩機電市場預留地71畝；⑾啟航佳苑預留地小區；⑿開元商城預留地；⒀大明宮建材家居城預留地106畝；⒁華潤萬家預留地410畝；⒂住宅預留地91畝；⒃保利地產預留地；⒄中建地產預留地；⒅奧林匹克花園小區。10三、備選址所在商圈—地塊項目分析

該地塊位于西安市城西，東連西安三橋，西接咸陽市渭河南岸城區。現為西咸新區五大組團之一的灃東新城核心區。

交通方面，

地塊緊鄰世紀大道（312國道），交通便利。最近通過的《西咸新區總體規劃（2010-2020年）》，延伸西安地鐵1號線（沿世紀大道-灃渭大道），備選址地塊旁即為地鐵延伸線第一站出口。備選址旁邊地塊，已確定的大型商業體包括：中聯家居、歐洲城、歐亞大家具等，距備選址以東1.5公里

還有華潤集團、保利地產、中建地產、開元集團、大明宮集團入駐。備選址周邊已建成多個住宅項目，如奧林匹克花園、金泰絲路花城、億龍金河灣、世紀優盤等樓盤，未來還有多個住宅項目開工建設。

該區域未來必將成為西咸新區核心商業聚集區和住宅集中區。A地塊分析（備選址地塊）--1、區位分析11項目世紀大道地塊編號-地塊四至東鄰歐亞達家居城、西臨繞城高速、南至世紀大道、北臨中聯家居用地性質商業占地面積（畝）-代征面積（萬㎡）-凈用地面積（萬㎡）44畝容積率（≤）2.5（可協商）建筑密度-綠地率（≥）-建筑高度（米）不限高地上建筑面積（萬㎡）73260平米（可協商）用地價格（拍賣起始價）托底價200萬/畝（按凈地計算）備注（其他事項）該地塊由灃渭新區管委會運作，拆遷已完成，后期托底招拍掛。備選址周邊地塊已確定開發商，現多家開發商洽談此地塊，管委會對比各公司提交的方案，最終確定招拍掛托底公司。預計8月對外掛牌。三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--2、規劃指標分析12三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發展規劃分析

住宅商業備選址13三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--2、規劃指標分析北凈用地（44畝）世紀大道雙向八車道世紀大道14三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發展規劃分析

2010年12月，國務院頒布的《國家主體功能區規劃》明確要求，“推進西安、咸陽一體化進程和西線西區建設”，標志著西咸新區建設已提升到國家戰略層面。

備選址所在的灃東新城，原為灃渭新區，現為西咸新區5大組團之一。灃東新城規劃范圍161平方公里。主體功能是建設西部地區統籌科技資源示范基地和體育會展中心。以高新技術為主，重點發展高新技術研發和孵化、體育、會展商務、文化體育等產業。

15三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發展規劃分析

備選址西安市咸陽市西咸新區規劃示意圖根據國務院批準實施的《關中-天水經濟區發展規劃》，為加快推進西咸一體化建設，著力打造西安國際化大都市，陜西省政府決定設立西咸新區，確定范圍為西安和咸陽兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規劃中的西咸環線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴展5~10公里的整體板塊。2011年6月13日，“西咸新區規劃”新聞發布會正式舉行，它標志著又一個國家級新區已經誕生。西咸新區分為：灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇渭新城。16三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發展規劃分析

備選址灃東新城（灃渭新區）位于渭河以南，老西寶公路以北，東接西安市西三環，西接規劃中的西咸繞城新線位，規劃總面積195平方公里。

該區域是西咸兩市中心城區距離最近的接合部，也是西安國際化大都市向西拓展的重點區塊，發展空間和潛力巨大。重點打造城市特色功能區和生物產業聚集區兩大功能區，建設西咸都市圈人居環境最為適宜優美的新型都市商務中心和西部地區重要的生物及環保產業基地。力爭到2020年生產總值達到1000億元。●城市特色功能區以完善基礎設施、提升集聚功能為重點，加快發展電子信息、智能電器、微電子制造等高技術產業和總部經濟、物流配送、住宅產業等現代服務業，打造灃河“大水大綠”生態景觀，力爭到2020年生產總值達到700億元。●生物和環保產業聚集區依托大型骨干企業，重點發展生物醫藥、環保節能和精細化工產業，建設西部地區重要的生物和環保產業基地，力爭到2020年生產總值達到300億元。17三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現狀備選址備選址世紀大道繞城高速備選址地塊目前為凈地18三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現狀綠線范圍為備選地塊區域，凈用地44畝北世紀大道繞城高速備選址19三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現狀綠線范圍為備選地塊區域，凈用地44畝備選址世紀大道東20三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現狀綠線范圍為備選地塊區域，凈用地44畝西備選址繞城高速世紀大道21三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現狀綠線范圍為備選地塊區域，凈用地44畝北備選址世紀大道2222四、備選址周邊土地市場信息分析4.1、備選址周邊土地市場土地出讓信息地區大區城市行政區地塊編號宗地具體位置出讓方式供地現狀（毛地/凈地）用地性質總用地面積（㎡）建設用地面積（㎡）容積率建筑限高(m)綠地率地上建筑面積（㎡）起始價格（萬元）起始樓面地價（元/平米）起始單價（萬元/畝）報名截止日期西北西安西安碑林區BL7-14-11-6興慶南路以東，北沙坡路以南掛牌凈地居住11306.811306.87.775未公示≥25%87910.37未公示未公示未公示2011年7月14日下午4點商業1336.11336.17.77510388.18未公示西北西安西安碑林區BL7-15-3-2興慶南路以東，北沙坡路以南掛牌凈地居住12557.912557.99.531未公示≥25%119689.34未公示未公示未公示2011年7月14日下午4點商業139513959.53113295.75未公示2323四、備選址周邊土地市場信息分析4.2、備選址周邊土地市場土地成交信息宗地編號行政區宗地位置競得人建筑用地（平方米）用途容積率成交價（萬元）建筑面積（平方米）樓面地價（元/平米）掛牌時間YT7-99-19-1雁塔區團結南路以西、大寨路以北陜西九邦房地產開發有限公司9320居住、商業7.86402073255.2548.762011.5.18-5.31LH8-5-196-3蓮湖區蓮湖區環城西路北段138號陜西特藝房地產開發有限公司12395居住7.8611096681631.982011.5.18-5.31JK3-3-28未央區鳳城七路以北、未央路以西陜西富力房地產開發有限公司3466.7商業不大于5.0163017333.5940.382011.4.13-4.26BL7-18-11-1碑林區友誼東路劉家莊8號西安昌順房地產開發有限責任公司5777.1住宅、商業不大于7.02265540555.24654.662011.4.13-4.272424五、備選址周邊住宅市場信息分析5.1、備選址周邊在售樓盤信息分析序號

行政區

位置樓盤名稱開發商建筑類別

建筑面積（平方米）推出日期最高售價（元/平米）最低售價（元/平米）平均售價（元/平米）備注1未央區太華路與北二環東南角中建開元壹號西安中建地產有限公司高層/小高層8560002010.98500700078002未央區北二環東段錦園君逸陜西大明宮房地產公司高層4200002010.119500750085003未央區鳳城三路東段香克林小鎮美都房地產高層2040002009.117500630068004未央區未央路與北二環東南角市政馨苑西安市政建設開發公司高層890002009.127500600067005經開區未央大道117號盛世一品陜西天寶地產高層770002010.99500850090002525五、備選址周邊住宅市場信息分析5.2、備選址周邊二手房信息分析序號

行政區

小區地址戶型建筑年代裝修類別建筑面積總價（萬元）單價（元/平方米）備注1灃渭新區奧林匹克花園世紀大道3室2廳2衛2008精裝修1206554162灃渭新區五一花園小區建章路中段2室1廳1衛

2005中等裝修70

2434283灃渭新區三米陽光世紀大道中段2室2廳1衛2009毛坯763850004灃渭新區灃橋藝墅家世紀大道二號橋北100米5室2廳3衛2008毛坯19311559585灃渭新區錦繡公園未央大道2室1廳2衛

2010中等裝修8535

4117.6

2626六、備選址周邊商業市場信息分析6.1、備選址周邊商鋪租金信息分析序號

位置經營類型層數面積（平米）租金（元/平米/天）售價（萬元/平米）備注1三橋武警工程學院以南大鋪1層3001-

2建章路中段大鋪1層400

3-

3三橋路錦繡新苑社區臨街商鋪中鋪1層2001