目錄TOC\o"1-2"\h\z\u地產優化政策呼之欲出 3可能的政策及效果測算 6降低首付比例（含普通住宅標準調整等） 6放松限購要求 8全面落實認房不認貸換購住房稅費減免 9調降房貸利率 一攬子政策效果猜想 15風險提示 18近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。房地產政策優化的節奏不斷提速，本篇報告我們對地產政策優化的效用進行集中分析。地產優化政策呼之欲出復盤本輪地產調控周期，政策經歷三個階端，整體而言對地產態度不斷轉暖：20208年兩12月的中央經濟工作會202239月起“三支箭”紛紛落202377月以來，多地陸續出臺優化房地產需求端政策。部分地區貸款額度上浮、提升公積金提取限額、縮小限售限購范圍，降低首付比例，針對不同條件的人群提供更多購房補貼并在以上基礎上提高貸款額度，降低購房難度。未來政策方向：貸款額度、公積金提取額度進一步提升。限售限購范圍進一步縮小。購房補貼的范圍與力度進一步擴大、首付比例預計進一步下調，從而促進住房需求的滿足。圖12023年7月以來，多地陸續出臺優化房地產需求端政策時間省市地產政策內容7月浙江浙江杭州繳存基數上限提高至38390元，下限保持不變，符合當地最低工資標準；調整后的基數不高于上限且不低于下限。自7月1日起，單位應按新基數繳存，新錄用職工不調整基數。個人月平均工資由機關事業單位和企業自行核定，繳存比例可在5-12內自主確定，相同單位執行同一比例。7月10日浙江溫州在押房產過戶可同時辦理抵押權登記，無需先還貸解押。新政調高住房公積金貸款額度，雙人家庭最高貸款100萬，最低30萬；單人最高貸款65萬，最低20萬。8月15日首套住房貸款最低首付款比例20，第二套住房貸款最低首付款比例40。雙人、單人繳存家庭最高貸款額度分別調整至100萬元、65萬元，最低保底貸款額度分別調整至30萬元、20萬元。優化住房公積金貸款家庭住房套數認定標準。8月浙江金華對2023年8月1日至2023年9月30日期間在金華市區購買新建商品住宅和二手住宅的購房人，實行購房分類補貼政策，市區范圍包括婺城區、金義新區（金東區）、金華開發區全域。90平方米以下（含90平方米）按合同成交金額1.2給予補貼；90-144平方米（不含144平米）按合同成交金額1給予補貼；144平方米以上（含144平方米）按合同成交金額0.8給予補貼。7月湖南自7月10日起，商轉公貨款僅支持唯一自住住房家庭申請，認定以長沙市自有產權住房為限。異地繳存貸款職工還須計算夫妻雙方的自有住房情況。商轉公貸款業務將動態管理，個貸率達到85或90時，將限流或暫緩受理。7月1日內蒙古住房公積金貸款最高額度由80萬元提高至100貸款限額在現行最高貸款額度的基礎上上浮10，即貸款最高額度為110萬元。7月貴州貴陽首次購買商品住房公積金貸款最高額度再上浮20，可提取公積金支付首付款。允許既提又貸，購房后提取首付款后可申請公積金貸款。取消第二套房公積金貸款時間限制，結清首套貸款后再購新房不受時間間隔限制。7月畢節七星關區單繳存家庭最高45萬元，雙繳存最高50萬元；其他地區單繳存家庭最高40萬元，雙繳存最高45萬元。符合生育政策的家庭，貸款額度在最高額度基礎上上浮20。結清首套房貸款后購二套房，最低首付比例由30調整為20；首套房商貸未結清，二套房公積金貸款最低首付為30。7月福建福州福州市2023年住房公積金繳存基數上限調整為28062元，月繳存上限調整為6734元，下限維持1960元。若月最低工資標準變化，新參加工作職工以第二個月工資為基數，調入職工按當月或上年月平均工資確定基數。7月1日-8月31。7月泉州無貸款時間間隔限制，結清首貸次月可再貸款；解除委托提取還貸后次月可貸款；租房提取額度提高至每月1000式，減低成本。8月17日廈門自8月16日起，二套房首付比例已降至四成，同時，二套房貸款利率也降至4.8。7月4日安徽安慶夫妻雙方繳存公積金，最高貸款額為60萬元；單方繳存，最高為50萬元。具體額度與月繳存額和還款能力有關。2023年1月1市工作的全日制大專及以上畢業生購房，符合條件最高貸款額增加10庭購房政策不疊加。7月26日滁州支持用住房公積金直接支付購房首付款，購房提取時間調整為兩年內一次或分次。貸款結清前可提取購房或償還貸款，支持使用住房公積金貸款購買綠色建筑，符合條件可上浮20。7月南京南京南京市職工連續繳存住房公積金滿3個月，配偶無產權住房且租賃房的，可每季度提取住房公積金支付房租，單年提取不超過2.16萬元，夫妻合計不超過4.32萬元，多子女家庭提取限額上浮20。A、B、C類高層次人才提取標準放寬至現有標準2倍。多子女家庭租房提取政不與高層次人才住房公積金支持政策疊加使用。8月新六區根據市場實際按合同價給購房補貼；棲霞區、雨花臺區評估后也實施購房補貼，減輕購房負擔。集體土地征收采用房票安置。7月鎮江公積金繳存職工購買自住住房符合相關規定的職工個人最高貸款額度由30萬元調整為50萬元；職工家庭最高貸款額度由50萬元調整為80萬元。降低公積金貸款首付比例：繳存職工家庭首次使用公積金進行公積金貸款的首付比例調整為20，對已結清首次公積金貸款的繳存工家庭，第二次申請公積金貸款的首付比例調整為30。7月徐州對購買新建商品住房面積為90平方米及以下的，按合同價的0.8補貼；面積為90平方米以上按合同價的1.2補貼。7月廣東清遠自2023年7月1日至2024年6月30日，公積金繳存基數調整范圍為11620元至24875元。2022年度繳存基數按2021定，范圍為1620元至24028元。2023年繳存基數上限增加847元，下限不變。7月24日佛山2023年8月1日起至12月31日止，支持剛性和改善性住房需求，提高住房公積金貸款額度。個人最高可貸額度為50萬元，夫妻雙方申請最高可貸100萬元。根據繳存年限劃分。8月深圳提高職工住房公積金租房提取額度標準，職工本人及其家庭成員在深圳市無商品住房、政策性住房和保障性住房，自本通知施行之月起個月內，職工提取該期間內的住房公積金用于支付房租的，每月最高可按申請當月應繳存額的80提取；新市民（非本市戶籍)或者青年（35周歲及以下）職工每月最高可按申請當月應繳存額提取。8月惠州市Ⅰ類人才本市購買首套、二套自住住房，住房公積金貸款的最高貸款額度為100萬元；夫妻雙方合計最高貸款額度為150續按月正常繳存滿6個月以上（含本數）并已在本市開戶繳存且符合個人住房公積金貸款條件，購買首套房申請住房公積金貸款，住房公積金貸款個人最高貸款額度60萬元；夫妻雙方合計最高貸款額度為90萬元。政府官網，Wind新一輪地產優化政策，正在呼之欲出20142015202375個方面改善或優化：①降低首付比例②放松限購要求③降低房深圳22221111111113/5無需無需無需無需無需1/52/4無需無需/21/21/11/1303035深圳22221111111113/5無需無需無需無需無需1/52/4無需無需/21/21/11/1303035353030303030303030303030--30303030限2 限1限2 限1限2 限1限2 限1不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購 不限不限購不限購3030303020202020202020202020202020202020202020202020202020202030限1限230/301/512三亞不限購不限購30/302/512海口不限購不限購20/20無需/112貴陽不限購不限購20/20無需/112長春不限購不限購20/45無需1不限購昆明不限購--------南寧不限購20/30無需/112重慶不限購30/400.5/無需12濟南30/40無需/212寧波20/20無需/112太原30/30無需/112青島30/50無需/212武漢無需/0.512南京無需/0.512天津無需/0.513蘇州無需22大連------無錫無需/11不限購石家莊12沈陽12成都12合肥12長沙12鄭州12福州2杭州2西安2廈門南昌北京上海廣州本地限購外地限購首付比例(首套/二套)城市 社保要求(本地首付比例(首套本地限購外地限購 /外地，年) /二套)2016年2月2015年貝殼數據院圖3 截至2023年7月底，各地購房政策有較大優化空間，尤其是一線城市城市2023年7月本地限購外地限購社保要求(本地/外地，年)首付比例(首套/二套)認房認貸深圳限2限13/530/70認房又認貸廣州限2限1530/50認房又認貸上海限2限1535/50認房又認貸北京限2限1535/60認房又認貸南昌限2限1無需20/30認貸不認房廈門限2限1330/40認房又認貸西安限2限10.530/40認房又認貸部分銀行認貸不認房杭州限2限12/430/40認房不認貸福州限2限1無需20/30認房又認貸鄭州限2限1230(航空港區20)/40(航空港區30)認貸不認房長沙限2限1230/40認房又認貸合肥限2限12限購區30非限購區20/限購區40非限購區30認貸不認房成都限2+二孩1限11一二圈層+高新30三圈層20/一二圈層40三圈層30高新50公積金認房又認貸部分銀行認貸不認房沈陽限2限1無需二環外20二環內30/二環外30二環內40認貸不認房石家莊不限購不限購無需20/30認房又認貸無錫限2限10.530/30認貸不認房大連限2+新購1限2無需30/40認貸不認房蘇州限3限10.5限購區30非限購區20/30認貸不認房天津限2限10.530/40認房不認貸南京限2限10.530/30認貸不認房武漢限3限10.5限購區30非限購區20/限購區40非限購區30限購區認房又認貸非限購區認貸不認房青島限2限11限購區30非限購區20/限購區40非限購區30認貸不認房太原限2限1無需20/40認貸不認房寧波限2限12限購區30非限購區20/限購區40非限購區30認貸不認房濟南限2限1無需限購區30非限購區20/限購區40非限購區30認房不認貸重慶不限購不限購120/40認房又認貸南寧不限購不限購無需20/30認貸不認房昆明不限購限購1120/30認貸不認房長春不限購不限購120/30認貸不認房貴陽不限購不限購120/40認貸不認房海口限2限1530/40認房又認貸三亞限2限1主城區5年非主城區2年30/40認房又認貸貝殼數據院可能的政策及效果測算降低首付比例（含普通住宅標準調整等）當前大部分地區首套房首付比例為30%，參考年首付比例降低的幅度，我20%時，一方面需要評估具有購房能力的人群占比，另一方面需要評估具有購房意愿的人群占比。購房能力我們從兩方面進行刻畫：一是目前儲蓄水平能支付首付；二是收入水平在維持基本生活水平之余能支付月供。而購房意愿我們提供悲觀、中性和樂觀三種情況。首付方面，58202330%68.5%，而當首付20%88.0%但降低首付比例的同時會帶來更多的月供，30%20%30500元左2000202318-38我們估算，降低首付比例帶來的商品房銷售增量，或在1億平左右。如果新房首3220%49.9%46.6%16%-17%230萬戶。30%50%70%作為悲觀、68萬戶、萬戶、159萬戶，結合當地商品房平均銷售面積來看，降低首付比例帶來的商品房銷售增量，悲觀假650015000萬平。注：考慮到各地政策落實的彈性較大，上述測算可能整體較實際情況更偏樂觀一點。圖4 首付比例由30%降低至20%，各地區普遍增加500元左右的月供Wind，國泰君安證券研究圖5安居客問卷調查數據顯示購房人群收入分布基本符合帕累托分布90807060504030201000 5000 10000 15000 20000各收入階層的青年占比:安居客問卷調查 Pareto分布Wind，安居客，國泰君安證券研究圖6首付比例由30%降低至20%，預計增加近230萬戶滿足購房能力的居民戶Wind，國泰君安證券研究圖7降低首付比例帶來的商品房銷售增量，或在1億平左右Wind，國泰君安證券研究放松限購要求放松社保年限要求。5年，二65購房能力維度，33068.5%20237供的能力的人群占比。購房意愿維度，萬平，中性假設3000萬平，樂觀假設4100萬平。30%50%70%作為悲觀、中性和樂觀假設。圖8當前主要城市社保年限受限制的人數中，一線城市占大頭Wind，國泰君安證券研究圖9：基準假設下一二線城市平均月供分別在15000元、6000元左右Wind，國泰君安證券研究圖10：若放松社保繳費年限要求，廣深等地的潛在銷售增量較大（萬平）6005004003002001000深圳廣州鄭州杭州成都長沙北京上海合肥廈門重慶貴陽青島寧波昆明長春提振房地產銷售面積Wind，國泰君安證券研究全面落實“認房不認貸”+換購住房稅費減免（賣舊買新同時又可以降低置換成本。有房有貸（本地有房且有貸款，有房無貸（本地有房但是已經結清，無房有貸（本地房子已經出售，外地按揭貸款沒有結清，無房無貸（本地房子已出售，所有按揭貸款都已經結清。在“認房又認貸”下，以上四種情形在本地再次購房均被視作是二套及以上，首付比例及按揭利率均大幅提升（首付比例及按揭利率大幅降低300-400萬家庭換房，一二線城市賣舊改善性需求背后的核心，是提升居住幸福感，既包括居住面積、環境等硬條件，個重點城市賣舊買新后住房面積平均增加23平，上海和成都平均增加35-45平，30-35平。同圖11：改善性需求背后的核心，是提升居住幸福感26.325.123.426.325.123.414.710.52520151050居住面積 居住環境 教育 醫療 其購買改善性住房的原因貝殼研究院參考歷史來看10、12月商品房成交量漲幅過半，但是不同區域之間的表現分化，市內六區的表現普遍高于市郊，市內的河西區、河東區銷售面積增加121%、91%，郊區的北辰區僅僅增加3%。圖12“認房不認貸”會帶來同一城市不同區域的房市分化區域2015年12月成交套數2015年12月成交面積（萬平）同比增速市內六區20777243.682%和平區106416.167%河西區579967.1121%南開區350643.256%河東區355140.491%河北區327035.771%紅橋區35874172%環城四區33232364.48%東麗區78008.517%津南區10062113.310%西青區11812129.926%北辰區355839.63%貝殼研究院，國泰君安證券研究核心假設及預測：1、全國年均300-400萬家庭換房一半以上集中在“認房又認貸”的一線及強二線，給定200萬戶。270%35%，相當于購房門檻減半，3成（5成左右，實際能額外拉動的置換需20020%、30%、40%40、60、80萬戶。340、60、80萬戶置換需求，50%100平，帶動的額外商品房銷售理論上能有20003000400030600、900、1200萬平以上，理論上會加劇新房與二手房、改善性與剛需之間的分化。調降房貸利率MLF-1Y利差的位置，1年期20198改革以來，11096bp，57次90bp60bp15bp降息后202211710bp后，120僅415bp后續調降都是為了穩地產而非強刺激。圖13：LPR仍有調降空間（%） LPR走勢5.04.54.03.52019/082019/102019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/081Y-LPR 5Y-LPRWind另一方面，降低存量房貸利率，也是遏制貸款早償的必經之路。何為貸款早償？對于住房按揭貸款，根據相應計息方式計算月付。但如果借款人在合同約定的基礎之上，提前償還全部或部分本金，即按揭早償。歷史上，個人住房貸款余額同比與商品房銷售額同比大體同步，但2021年底以來背離較為嚴重。其中，2022年，商品房銷售額較2021年同比下滑28%，但是個人住房貸款余額增幅同比下滑了87%，明顯偏離正常規律，指向貸款早償的現象越發突出。圖14：歷史上個人住房貸款與商品房銷售大體同步（%）6050403020102004/122005/122004/122005/122006/122007/122008/122009/122010/122011/122012/122013/122014/122015/122016/122017/122018/122019/122020/122021/122022/12

（%）806040200-20-40Wind

中國:個人住房貸款余額:同比增長中國:商品房銷售額:住宅:累計同比（右）圖15：2022年，個人住房貸款余額出現異常變化個住房60,000貸50,000款余40,000額同住房60,000貸50,000款余40,000額同30,000比增20,000幅（億10,000元）0y=0.2638x+1156.520172015

2016

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201920202021200920102011020,00040,00060,00080,0002012020,00040,00060,00080,000

2014

2013

100,000120,000140,000160,000180,0002022100,000120,000140,000160,000180,000商品房銷售額（億元）WindPrepayment是度量早償率的兩個基本指標。其中，SMM指的是當月超額還款占期初本金的比例；CPR為SMM的年化指標。圖16：單月早償率與條件早償率單月早償率（SMM，SingleMonthlyMortalityRate）=（總還款額-月付）/初始本金條件早償率（CPR，ConditionalPrepaymentRate）=1-（1-SMM）^12Wind圖17：RMBS條件早償率升至歷史高位又回落RMBS條件早償率指數0.250.200.150.100.052021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/080.002021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/08Wind

RMBS條件早償率指數 RMBS條件早償率指數:月:平均值從來源來看，居民貸款早償的方式，主要包括存款償付，以及用低息貸款置換、或者二者兼備3種途徑。用存款進行貸款早償的本質，是居民及銀行資產負債表雙雙收縮，用低息貸款（一般期限較短）置換，好處是銀行信貸額度相對穩固，但可能引發久期錯配問題。圖18：貸款早償的主要來源是存款或低息貸款居民資產 負債-100存款 -100居民資產 負債-100存款 -100長期借款（按揭）居民資產負債-100長期借款（按揭+100短期借款（其他居民資產 負債-50存款 -100長期借款（按揭）+50短期借款（其他）銀行資產 負債-100長期借款（按揭） -100銀行資產 負債-100長期借款（按揭） -100存款銀行資產-100長期借款（按揭+100短期借款（其他）負債銀行資產 負債-100長期借款（按揭） -50存款+50短期借款（其他）Wind我國按揭貸款利率普遍采用加點的方式，也就是說調降主要影響的20215-PR45bp，98bp的左右下降到-16bp100bp10%（21。圖19：貸款早償的核心因素？按揭利率嚴重倒掛（%） 7

6 05 -1002013/092014/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/092023/03 個人住房貸款加權平均利率貸款基準利率按揭利率相較基準利率的利差（右）Wind存量房貸利率調降，可以緩解居民還債壓力，抑制貸款早償，同時意味著廣譜利率的下行有望打開債券收益率的下行空間。舉例來看，100萬元的存量貸款，若100bp600元左右，從全社會來看，考1050bp，減少的年度月供4000圖20：100萬元的存量貸款，若存量利率下調100bp，月供直接減少約600元房貸1000000元1000000元貸款期限30