商業地產設計商業地產設計解析“商業地產”

:1.商業地產是地產與商業的結合。

2.商業地產是城市設施與商業的結合。3.商業地產是資本與地產的結合。解析“商業地產”:1.商業地產是地產與商業的結合。2

商業地產是地產與商業的結合。應該說地產開發滿足商業的需求，是一種無縫的結合，也就是說，地產開發要滿足商業需求，是商業與地產開發的無縫結合，可以說從選址、商業定位、業態組合、招商推廣、工程管理，到運營管理全過程的結合。不能有任何失誤，絕對不能說蓋好了房子，按照我們自己的主張，按照我們自己的經驗和知識，蓋好了房子等別人來租，這是錯的。應該是在選址的時候，就應該確定好有誰牽頭來做。1.商業地產是地產與商業的結合。

2.商業地產是城市設施與商業的結合。3.商業地產是資本與地產的結合。商業地產是地產與商業的結合。應該說地產開發滿足商業的

商業地產是城市設施與商業的結合。商業地產和普通地產的城市設施不一樣，商業地產絕對不是靠好山好水好風光來換取它的支撐點，而主要是交通、人流，最終落實到一個詞上就是購買力。所以評判商業地產的最終根本點就是你所選址的位置是不是具有購買力。2.商業地產是城市設施與商業的結合。1.商業地產是地產與商業的結合。

3.商業地產是資本與地產的結合。商業地產是城市設施與商業的結合。商業

商業地產是資本與地產的結合。商業地產不等同于普通地產的開發，比較像資本運作。3.商業地產是資本與地產的結合。1.商業地產是地產與商業的結合。

2.商業地產是城市設施與商業的結合。商業地產是資本與地產的結合。商業地商業地產之基本性格:1.經營管理/不動產——收養性不動產2.大量投資/長期回收3.生活者之生活方式/滿足的容器4.逐年形成/變遷/逐年衰退5.商圈/區位/量身訂做6.良性循環:

消費者/經營者/管理者/投資者商業地產之基本性格:1.經營管理/不動產——收養性不動產商業地產在中國碰到的困境:1.投資心態——暴利項目2.過于偏重不動產快速回收心態3.違反商圈原則,漠視經營管理4.衍生產權/經營權/管理權分離的矛盾5.前段定位整合,后段經營管理人才嚴重不足商業地產在中國碰到的困境:1.投資心態——暴利項目2.商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業1.人口規模、區位、商業體量

項目所在城市的人口規模，所處區位及計劃開發的商業體量，是決定這個項目成敗命運的先期條件。首先，城市城區人口規模。城區人口規模的區間劃定并沒有非常嚴格的界定，我們姑且細分為15萬以下、15—50萬、50—100萬、100—200萬、200—500萬、500萬以上，這個細分實際上已經將城市分級，從鎮、縣城、小型地市、中型地市、大型地市、省會城市到跨省域城市、到國際城市了。人口多到一定的程度才會出現某些事務和商業形態。比如家樂福標準店（15000㎡）肯定不會開在十五萬人以下的地方；五十萬人城區的地方不容易形成二個商業中心。

第二點是項目所在之區位，可概分為市中心核心區、市中心區域、中心區邊緣、城鄉結合部、郊區交通結點、郊區住宅區等。從日常生活經驗中可以觀察到區位的差異所產生的業種業態上的差異，例如大型建材類通常會出現在城鄉結合部，百貨公司幾乎都在市中心核心區，大型超市則在住宅密集區等等。

第三點是項目商業體量的開發規模，從經營上來看，規模決定項目的定位，一般的項目應該都在20萬平米以內（不包括專業市場），超過10萬平米的就需要超強的經營團隊來運作，這幾年許多開發項目顯示，盲目貪大的商業項目經營過程舉步維艱，所以“適量”的開發是非常重要的，切莫一味追求商業開發量，導致后期營運的風險及資金的壓力。將這三點得到的信息合在一起縱向分析，很快地整個項目的輪廓就清晰起來，絕大多數的項目都可如此觀之。1.人口規模、區位、商業體量項目所在城市的人口規模1.人口規模、區位、商業體量案例分析——南昌湖東路商業項目1.人口規模、區位、商業體量案例分析——南昌湖東路商業項目5KM服務范圍人口：20-25W

商業綜合體該商業項目位于南昌市南昌縣新城區中心區域，周邊有大量的居住區，并且新的縣辦公大樓比鄰項目基地，周邊有良好的自然景觀——澄碧湖。該項目計劃開發商業總量約為12萬平米左右。從開發量及所處區域關系來看，項目可以打造成為南昌縣獨具特色的商業綜合體項目。5KM服務范圍人口：20-25W商業綜合體該商業項目位于基地分析SITEstation在建政府大樓博物館★舊城區商業中心station地鐵蓮塘站規劃中高級別墅住宅用地市民広場新客隆百貨維也納購物廣場澄碧湖基地分析SITEstation在建博物館★舊城區statio1.人口規模、區位、商業體量案例分析——鹿泉商業項目1.人口規模、區位、商業體量案例分析——鹿泉商業項目鹿泉城區石家莊市區太行山動物園抱犢寨龍泉寺8.3KM14.3KM本案西部生態帶對鹿泉的意義：未來城市發展一體化的“近心端”對石家莊的意義：向郊區擴張的“近景端”－－太行山是最有代表的風景區方向東部產業帶

石家莊鹿泉Ｏ定位：加強與石家莊的聯系，與鹿泉劃清界限

海山公園鹿泉石家莊市區太行山動物園抱犢寨龍泉寺8.3KM14.3KM海山公園基地分析鳳凰山河景軌交站ABCD快速干道通往市區太行山————抱犢寨海山基地分析鳳凰山河景軌交站ABCD商業與住宅的關系模式B:先開發聚集的綜合型商業群待商業成功后，沿周邊開發“近商業中心”的住宅（或商業住宅同時開發）優點：改變城市結構，創造了一座“城中城”，郊區變為城區，房價提高缺點：資金回收較慢，風險較大；尤其是先開發商業，整個操作的風險隨著對商業風險的依賴而加劇原中心新的中心Ｏ我們的目標：保證商業的成功率，擴大商業輔射范圍商業與住宅的關系模式B:先開發聚集的綜合型商業群待商業成功后10KM2KM區位及公路對商業的影響商業包圍住宅，住宅價值得以提升主城商業中心住宅模式B:

商業副中心城區Ｏ10KM2KM區位及公路對商業的影響商業包圍住宅，住宅價值得商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業2.項目商圈分析

商業是靠消費者來消費而營運下去的，主要消費者從哪里來？用什么方式到達？由足夠的消費者所構成一定的地理范圍，可稱作“商圈”。具體的商圈形態一般可分為：商業區、住宅區、文教區、辦公區及混合區。而關于商圈的分析主要是從商圈內人口特征、競爭關系及商圈內經濟狀況三個方面去分析。

先看人口特征分析。關于商圈內的人口規模、家庭數目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統計等資料中獲知?？蓮纳虡I或消費統計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。

再看競爭分析。在商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規模分布，新店開張率，所有商店的優劣勢，短期和長期變動以及飽和情況等。

商圈內經濟狀況的分析。如果商圈內經濟很好，居民收入穩定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內產業多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發生相應波動；如果商圈內居民多從事同一行業，則該行業波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業額也會相應受影響，因此要選擇行業多樣化的商圈開業。2.項目商圈分析商業是靠消費者來消費而營運下去的，2.項目商圈分析案例分析——南昌湖東路商業項目2.項目商圈分析案例分析——南昌湖東路商業項目LAKEIKMCITYHALLSITE維也納商業圈

沖突（重復的可能性）向陽路商業街沖突LAKEIKMCITYHALLSITE維也納商業圈沖突澄碧湖SITE1km商圈范圍是1KM的話+××の理由澄碧湖SITE1km商圈范圍是1KM的話+××の理由如果擴大商圈范圍

5kmSITE澄碧湖3km○の理由如果擴大商圈范圍5kmSITE澄碧湖3km○の理由IKM南昌市八一廣場1.5km3km5km商業住宅SITE13km可能性——如果能將商業磁場的吸引范圍擴展到3KM?密集的1.5KM商業圈5KM?甚至南昌市？IKM南昌市八一廣場1.5km3km5km商業住宅SITE2.項目商圈分析案例分析——鹿泉商業項目2.項目商圈分析案例分析——鹿泉商業項目綜合型商業一般有效輻射范圍是3.5KM左右3.5KM附近有效范圍內人品密度極低，商業難以形成規模與檔次商圈分析綜合型商業一般有效輻射范圍是3.5KM左右3.5KM附近有效商圈分析區域潛在消費能力低如果作為一般商業綜合體項目運作短期內將難以形成較高商業價值并且難以通過商業帶動住宅價值商圈分析區域潛在消費能力低如果作為一般商業綜合體項目運作短期石家莊市區（平均14.3KM）鹿泉城區本案首要目標：擴大商業的輻射范圍地產價值挖掘由于西部受山脈阻擋，我們的目的是用特色的環境與產品，將市場聚焦到石家莊市區3.5KMＸＸＸＸＸＸＸ石家莊市區鹿泉本案首要目標：擴大商業的輻射范圍地產價值挖掘由商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業3.業種業態分析

人的商業活動離不開“衣食住行樂育”。業種基本上是以上述六種衍生出來的主要種類。業種從使用上可分為消費品類和再生產品類；從購買習慣上可分為日常用品類、選購品類及專用品類，其特點：

零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據銷售形式不同又區分出不同的經營形態，即零售業態。例如你想買一件衣服，你有不同的方式可以購買，去百貨公司、去專賣店、大超市也賣衣服、甚至郵購等，這就是不同的業態；業態經常會推陳出新，仔細看看屈臣氏，賣藥、小零食和個人清潔護理用品等，有人將它歸于“藥妝店”的業態。

業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，業態是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。特點購買頻率價位購買習慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動短不大缺之不可選購品較低較高計劃較長對服務有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價格對專業人士影響大重要、量小3.業種業態分析人的商業活動離不開“衣食住行業種業態案例分析——余姚銀泰商業項目業種業態案例分析——余姚銀泰商業項目商業業態分析分散型商業（21500㎡）旗艦店（6200㎡）百貨商業（41500㎡）餐飲娛樂城（23500㎡）酒店式公寓（15000㎡）住宅（124740㎡）注：商業總建筑面積為107700㎡，住宅總建筑面積為124740㎡。商業業態分析分散型商業（21500㎡）旗艦店（6200㎡商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業4.項目定位的深度解析（1）項目定位的差異性影響建筑規模上的差異性。（3）項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關。

品牌店的組合差異性對項目經營中消費人群、消費檔次影響很大。比如時尚精品店品牌組合——北京新東方廣場，與傳統老字號店組合——北京琉璃場步行街，在消費人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風格和經營風格的要求也截然不同。（2）項目定位的差異性與主題的創新相輔相成。如運動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等，都為項目的定位提供了創新的思路。建筑規模覆蓋商圈市級購物中心20萬㎡以上覆蓋整個城市，服務人口50萬以上地區購物中心10—20萬㎡覆蓋城市局部，服務人口10—50萬人居住區購物中心3—5萬㎡覆蓋城市的一個居住區，服務人口3—10萬人鄰里型購物中心3萬㎡以下服務人口3萬人以下。

定位是最難的，要講得很簡單又很準確，一切的一切都往這個靶心靠攏；什么是“定位”？定位不是你對產品要做的事,定位是你對“預期客戶”要做的事,換句話說,你要在“預期客戶的頭腦里”給產品定位。項目的定位須有一定的差異性。4.項目定位的深度解析（1）項目定位的差異性影響建筑規模上項目定位案例分析——鹿泉商業項目項目定位案例分析——鹿泉商業項目商業帶動住宅城市中心海山公園生態\體驗式購物中心非比尋常的主題性具有強烈的輻射能環境、配套、人氣、趣味性等引人入勝的因素完全具備太行山

\抱犢寨

鳳凰山動物園\龍泉寺會議功能度假酒店商業帶動住宅城市中心海山生態\體驗式非比尋常的主題性環境、配隱性關口概念明確的主題使本案具有“可玩性”，成為太行山方向必游的“景點”，吸引游人停留區別于純自然景觀與純城市購物中心的綜合業態“太行山關口”市區往太行山進行各種活動的消費者太行山隱性關口概念明確的主題使本案具有“可玩性”，成為太行山方向必第二居所商業帶動住宅城市中心公園生態\體驗式購物中心太行山

\抱犢寨

鳳凰山第二居所動物園\龍泉寺會議功能度假酒店1，遠離喧囂，隱居環境2，太行山——獨特景觀4，海山公園，共享綠地3，購物中心，商業配套4，餐飲休閑娛樂等功能5，度假酒店，商務接待——完全具備建造“第二居所”條件+6，高檔社區，藝術戶型第商業帶動住宅城市中心公園生態\體驗式太第動物園\龍泉寺會議第二居所概念：“第二居所”通常是昂貴的高端產品生態度假聚會享受娛樂第二居所概念：“第二居所”通常是昂貴的高端產品生態度假聚會享公園鳳凰山ABCDD地塊——標志型社區商業\濱河景觀第二居所：距離主城最近，有展示作用；公路交通非常便利；濱河C地塊——體驗型購物中心\內向景觀第二居所：公路交通便利B地塊——生態型購物中心\酒店\公園景觀第二居所：地勢低洼，緊鄰海山公園及公共文化建筑，且各種交通均便利A地塊——高層第二居所：距離城市最遠，如果有一定高度，將獲得多面觀山視野公園鳳凰山ABCDD地塊——標志型社區商業\濱河景觀第二居所本案總體定位

=體驗型

\生態型商業綜合體+

帶會議功能的度假酒店+

豪華第二居所——面向大眾消費者——主要面向各地商務人士——主要面向中心城區成功人士本案總體定位

=體驗型\生態型商業綜合體+

帶會議功商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業5.交通動線及空間形式項目定位的差異性與主題的創新相輔相成。

在設計工作中，我們對于如何建構規劃商業地塊的交通系統，形成有效的購物流線往往通過兩種途徑來實現。（1）系統地分析地塊對本地區人們生活的影響所產生的行為模式，并與建筑設計相結合，從而發掘出規劃設計的切入點和有效組織商業建筑空間動線，進而達到提升該商業建筑空間價值的目的。（2）在現代城市中，人們的交通行為模式被功能細化的城市交通道路系統所限。如果將城市交通系統與商業建筑空間有機地結合往往能為商業空間的增值提供必要的條件。購物流線是體現商業建筑空間價值的重要因素，我們可以制定出一系列設計策略并結合實際情況加以考慮?？偨Y起來，設計師在設計工作中，應同時滿足業主和商家的商業空間、消費者的消費休閑行為以及商業空間對區域環境的社會貢獻三方面價值的最大化。5.交通動線及空間形式項目定位的差異性與主題的創新相輔相成。5.交通動線及空間形式商業項目要求合理的空間形式，一般可采用以下四種空間模式：（1）室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；

（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；

（3）回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋；

（4）室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋；5.交通動線及空間形式商業項目要求合理的空間形式，一般可采用交通動線案例分析——余姚銀泰商業項目交通動線案例分析——余姚銀泰商業項目住宅百貨主力店離主要路口最遠住宅交通設計臨水的盡頭離百貨很遠基地腹地的中心1F～5F百貨聯絡分散的店鋪映畫館百貨分散店舗住宅百貨主力店離主要路口住宅交通設計臨水的盡頭基地腹地1F～主入口的設計中心広場に繋がる3：百貨入口2：商業入口1：商業主入口1：商業主入口主入口視野開闊。利用自然的河面，沿河靈活布置商業。2：商業入口看得見河上的架橋，誘發進入的愿望3：百貨入口百貨入口有直接連接中心綠地的弧形梯主入口的設計中心広場に3：百貨入口2：商業入口1：商業主入口百貨電影院酒店式公寓商業百貨主力店動線設計水的廣場中心廣場百貨中庭與中心綠地緊密相連，使百貨人流輕易激活整盤商業。3層剖面。百貨與公園動線緊密結合，是全體商業的整流器。百貨電影院酒店式公寓商業百貨主力店動線設計水的廣場中心廣場百俯瞰河道廣場俯瞰河道廣場高架綠道不僅是聯系商業店鋪的平臺而是主導性強的可以散步與休憩的公園綠道。在基地中“立體”地移動把控全局，最終提升整體的商業價值，形成真正的“公園百貨”。高架綠道在基地中“立體”地移動商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業6.主、次力店的合理布局

主、次力店的確定是大型商業設施成功與否的重要關鍵因素，主力店基本上是有品牌和做連鎖經營的大店，購物中心的主力店通常是百貨公司或大型超市，次主力店可能是電影院、美食街或是好品牌的專賣店；不同的業種業態如何組合，才是好的搭配與組合，想想百貨公司不同樓層的不同商品組合，為什么化妝品老是擺在一樓？男裝會放在哪個樓層？6.主、次力店的合理布局主、次力店的確定是大型商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業7.商業地產與城市環境的關系

商業地產非常注重整體規劃、細部處理和創新設計意識，以營造富含商業氣息的高質量空間。尤其是市中心區的商業設施，與既有城市紋理息息相關，商業所帶來的人潮、車流，必須巧妙地融入，或者善用既有環境的資源，形成新的特點。上海新天地是個成功的例子；圣地亞哥琥珀廣場值得參考。7.商業地產與城市環境的關系商業地產非常注重整商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交通動線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業地產與城市環境的關系8.設計的主題、場所、印象9.開發流程與經營管理模式10.開發商投資回報的了解商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業8.設計的主題、場所、印象

吸引人潮，創造一個消費者印象深刻而流連忘返的場所，這是商業設計最有趣也最有挑戰性的地方，這當然包括風格、主題、景觀、行為的設計、街道家具等，每一個商業設施必須至少有一個有特色的場所，最好結合一些動態性、可變性的設施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺……等。主題設計的魔力就是要讓使用者產生夢想，創造出個人的天地，進而發掘自己的幻想空間和自由天地。8.設計的主題、場所、印象吸引人潮，創造一個設計主題案例分析——鹿泉商業項目設計主題案例分析——鹿泉商業項目類似實例分析：成都博瑞項目成都博瑞項目——建筑形成山地體驗的購物公園類似實例分析：成都博瑞項目成都博瑞項目——建筑形成山地體驗的CHENGDUBORUIHouseonParkonMall■商業建筑就是景觀，建筑體量使公園立體化可能性1：■立體公園將人導向高處，屋頂成新的地平面■住宅圍繞著景觀豐富交滿活力的新的地平面■世外桃園：精致的住宅將外界不良因素屏蔽HouseMallParkMallHouseCHENGDUBORUIHouseonParkon寧波銀泰廣場——將購物空間從室內釋放出來，與室外景觀結合，賦予其體驗感新型商業打開圍護結構的束縛，體驗式商業傳統商業混凝土大盒子INTIME=時尚、朝氣、冒險、嘗試Park=shoppingpark+livingpark映畫館百貨分散店舗臨水的盡頭離百貨很遠基地腹地的中心1F～5F百貨聯絡分散的店鋪類似實例分析：寧波銀泰項目寧波銀泰廣場——將購物空間從室內釋放出來，與室外景觀結合，賦CHENGDUBORUIHouseonParkonMallNINGBOYINTAIParkConectsMall&HouseHouseMallParkMallHouseHouseParkMall可能性2：■商業步行街與水景公園相互結合■大型購物中心平滑過渡至公園，成為“山”元素■將傳統封閉的購物空間釋放，自然生態滲透進來■商業與住宅隔河相望又保持聯系，共享公園情調CHENGDUBORUIHouseonParkonCHENGDUBORUIHouseonParkonMallNINGBOYINTAIParkConectsMall&HouseHouseMallParkMallHouseHouseParkMall…………?我們將根據每一個項目的建設特點來實現項目的主題。CHENGDUBORUIHouseonParkon商業地產設計中十個切入點的思考:1.人口規模、區位、商業體量2.項目商圈分析3.業種業態分析4.項目定位的深度解析5.交