HomeBridgeHotel

虹橋商務酒店項目策劃書商務酒店項目策劃書范本第1頁項目策劃書主要內容項目概況1項目組織結構2項目協議管理3項目結構分解4項目進度管理5項目成本管理6項目質量管理7項目風險管理8910項目人力資源管理項目信息管理商務酒店項目策劃書范本第2頁項目概述

1.項目目標

2.項目背景

3.可行性研究

4.項目范圍商務酒店項目策劃書范本第3頁酒店定位——五星級商務酒店酒店理念——“以高程度商務配套，為繁忙商務人士提供專業商務服務”滿足當代商務人士在工作、生活、休閑三方面與“商務活動”及時協調需要，圍繞“商務”關鍵要求進行運作

1.項目目標HomeBridgeHotel商務酒店項目策劃書范本第4頁功能介紹：商務酒店是酒店與寫字樓同時開發酒店小區形式，以最便捷形式滿足了商務人士接待主要來訪客戶、駐滬外籍工作人員短期住宿等需求，有高端客房還帶有會客廳，而且全部客房均提供寬帶接口等全方位商務辦公配置。在酒店服務方面,計劃提供二十四小時服務，甚至可能提供按小時出租，即使企業老板、員工加班到很晚，也能夠很方便到酒店客房休息。商務酒店項目策劃書范本第5頁酒店功效詳細設計擬建18層，建筑面積約為36000平方米商務酒店。1層為公共服務設施：精品店，美容美發店，花店2層為茶室，書店3-4層為酒店工作人員辦公區域5層為大堂6-8層為宴會、餐飲、娛樂區域9層：能容納400人會議專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設施（最少4種語言），有現場視音頻轉播系統。10層：15個小型會議室，會議室內配置有電話會議設施11層：會議輔助設施，包含有供出租電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機，復印室、有當代化電子印刷及裝訂設備。有攝影膠卷沖印室。12層：商務辦公室、商務會客區13-18層為客房，其中包含標準客房、豪華套房及總統套房等各種房型共200余套商務酒店項目策劃書范本第6頁客房內可經過視聽設備提供帳單等可視性查詢服務，提供語言信箱服務。衛生間有飲用水系統。全部套房分設供主人和來訪人使用衛生間。客房內有收發傳真或電子郵件設備。提供無償店內無線尋呼服務。二十四小時提供洗衣加急服務。委托代辦服務。客房商務酒店項目策劃書范本第7頁有大堂酒吧。專業性茶室。西餐廳外其他外國餐廳，配有專門廚房。有餅屋。有最少能容納200人正式宴會大宴會廳，配有專門宴會廚房。有二十四小時營業餐廳。鋼琴吧-高雅音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現場音樂演出餐廳、酒吧商務酒店項目策劃書范本第8頁有最少能容納400人會議專用會議廳、配有衣帽間。配有5個小會議室。有同聲傳譯設施（最少4種語言）有電話會議設施。有現場視音頻轉播系統。有供出租電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。有專門復印室、配置足夠復印機設備。有當代化電子印刷及裝訂設備。有攝影膠卷沖印室。商務設施商務酒店項目策劃書范本第9頁保齡球室（6道）。美容美發室。精品店。獨立書店。獨立鮮花店娛樂設施安全設施電子卡門鎖。客房珍貴物品保險。自備發電系統。商務酒店項目策劃書范本第10頁

2.項目背景背景1：虹橋綜合交通樞紐

----換乘客流促使商業高速發展

虹橋綜合交通樞紐東起外環線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，控制占地26.6平方公里。

城市軌道交通：虹橋交通樞紐將聚集地鐵2號線(虹橋交通樞紐至浦東機場)、5號線（莘莊站至虹橋交通樞紐）、10號線(虹橋交通樞紐至外高橋)、13號線(虹橋交通樞紐至普陀區)，低速磁懸浮、高速磁懸浮，另外還有鐵路、航空、公交出租等交通工具，同時還多預留了兩條地鐵軌道。

商務酒店項目策劃書范本第11頁

2.項目背景商務酒店項目策劃書范本第12頁

2.項目背景背景2：上海世博會----國際來訪者刺激酒店業發展

上海世博會邀請了２００個國家和國際組織參展，吸引７０００萬人次參觀者，是中國政府申辦和籌備上海世博會期間向國際社會作出一項莊重承諾，這兩項指標都將創世博會１５０多年歷史最高統計。按照計劃，預計在今年內，確認參加上海世博會國家和國際組織將到達或超出１７０個。外國參展商落戶將帶動商業貿易蓬勃發展；旅游經濟所帶來人群將產生對酒店、賓館等商業設施大量需求，世博會更將帶來大量旅游人群和許多商務貿易方面客流。商務酒店項目策劃書范本第13頁選址——西郊（徐涇）臨空商務區地理位置和發展優勢2.1城市樞紐效應：虹橋交通樞紐所產生巨大人流、物流、信息流必將為其周圍地域帶來財富商機，當代化大綜合交通樞紐已經不但僅發揮交通功效，而且將快速推進含有商業、商務、休閑等多功效新城市空間拓展，并成為城市發展主要節點。2.2西郊（徐涇）臨空商務區地理位置

西郊臨空商務區在徐涇鎮東側，緊鄰即將建設虹橋交通樞紐（毗鄰西郊（徐涇）臨空商務區僅1公里）。其規劃范圍：南起徐涇港，北至蟠龍港；西到諸光路，東到與閔行區交界小淶港；占地共有2979畝，約198.6公頃。

3.

可行性研究商務酒店項目策劃書范本第14頁選址——西郊（徐涇）臨空商務區本身肌理特色

2.1良好生態環境

規劃區域內原生河道和古老樹木組成了天然雕飾閑適環境，不可再生自然肌理，人與自然友好、可連續發展高檔商務園區。

2.2高檔房產集群

區域周圍有西郊莊園、西郊大公館、大豪山林別墅、康虹花園、久事西郊花園、荷蘭銀行、國際網球俱樂部等。

2.3豐富旅游資源

西郊（徐涇）臨空商務區能夠借助周圍旅游資源，如上海動物園、七寶古鎮、青龍塔、佘山及朱家角等，形成獨特商務旅游特色。

3.可行性研究商務酒店項目策劃書范本第15頁2.4良好教育環境和人才基礎

在徐涇附近有國家會計學院、德法學校、美國學校及上海房地產學校等；在周圍高檔別墅區內居住著大量外籍人士、高級白領及國內外著名學者。

2.5優越開發條件

西郊臨空商務區所處地塊當前基本上是未開墾“處女地”，沒有歷史包袱，能夠在短期內快速開啟，開發成本相對較低，能夠進行高標準、整體性綜合開發。

3.可行性研究商務酒店項目策劃書范本第16頁——西郊（徐涇）臨空商務區功效定位西郊（徐涇）臨空商務區定位之一——立足大上海、輻射長三角“商務高地”。高端商務人士因為其強勁消費能力，日益成為各方市場爭奪重點，同時大交通樞紐便利又為其方便地抵達提供了確保。因而西郊（徐涇）臨空商務區將其目標市場定位在高端商務人士。（商務酒店服務主要人群）西郊（徐涇）臨空商務區定位之二——適應上海產業升級要求，建立“創新服務園區”。西郊（徐涇）臨空商務區定位之三——提供全方位信息平臺，打造“信息樞紐”。

3.可行性研究商務酒店項目策劃書范本第17頁宏觀經濟環境——旅游增加，帶動酒店行業興旺3.可行性研究1年，上海接待入境旅游人數將由272萬人次增加到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計，年上海接待入境旅游者客房需求為800萬房夜次，比增加約256萬房夜次。在加上未來20奧運會和20上海世博會，上海高檔客房需求將面臨較大上升空間。2相關部門預測，上海世博會總參觀客流量將超出7000萬人次，平均日客流量40萬人次，高峰日客流量則將到達60萬人次。而依據上海相關部門規劃，到世博會舉行時，上海星級酒店和經濟型酒店床位將到達40萬張，截止去年年中，上海星級賓館只有359家，共9萬張床位。也就是說，世博會期間，上海酒店市場床位缺口超出10萬張。商務酒店項目策劃書范本第18頁酒店SWOT分析新進入者國內外著名酒店集團優勢擁有靈活投資策略，能夠選擇最正確投資點擁有雄厚資金，含有豐富行業經驗，擁有大量人才貯備，并因長久經營擁有行業管理人際關系等特殊資源。劣勢資金量相對小，行業經驗不足，人才貯備不足長久在行業中，形成行為慣性，應變能力不足，出現戰略盲點。在市場拓展中，還未真正深入二、三線城市機會當前市場中依然存在巨大潛在市場或市場空白快速發掘潛在市場，占領市場空白威脅來自于行業中現有集團反應及新同時進入者行為新進入者和趕超者，將以靈活機制、快速行動，超前戰略思維以后居上商務酒店項目策劃書范本第19頁商務酒店市場前景從發展趨勢上看，從現在起到，上海市場對甲級酒店式辦公樓需要將與日俱增，走勢強勁。本項目緊靠虹橋機場，含有地理特殊性，商務酒店和商務別墅在該地域均屬稀缺產品。虹橋機場規劃增辟國內航線，未來客戶群體將愈加擴大。外來投資進入、周圍商業區拓展，使得對商務類物業需求連續增加。據相關資料，當前虹橋地域商務樓趨向擔心，已向周圍地域延伸。從供求關系上看，土地是不可再生資源，經多年開發，西郊（徐涇）臨空商務區剩下土地供給量已極其有限。而在需求上，更是一個身份表達，所以市場缺口較大，因而有巨大商業價值。商務酒店項目策劃書范本第20頁房地產開發企業指揮部技術部工程部審算部設備部市場部物業開發部運營部財務部項目一項目二本項目項目經理專家組土建水電工程師造價師采購員營銷人員物業管理員技術員會計組織結構圖商務酒店項目策劃書范本第21頁項目任務分工表工作編號工作項目指揮部技術部財務部工程部市場部審算部物業開發部運行部設備部1人事☆

△

2重大技術審查決議☆△○○○○○○○3設計管理

○

☆

△○△4技術指標

○

☆

○

○△5科研指標

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8檔案管理

○○○

○○○9資金保險

☆

○

10財務管理

☆

○

商務酒店項目策劃書范本第22頁項目任務分工表工作編號工作項目指揮部技術部財務部工程部市場部審算部物業開發部運行部設備部11審計

○

☆

12計劃管理

○△

○△13協議管理

○△

○

○△14招投標管理

○

△

☆

○△15工程策劃

○

☆○

○○16土建評定項目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18質量管理

○

☆

19安全管理

20設備選型

△

○☆商務酒店項目策劃書范本第23頁項目任務分工表工作編號工作項目指揮部技術部財務部工程部市場部審算部物業開發部運行部設備部21設備材料采購

○△○

☆

△22安裝工程項目管理

○

△

○☆23運行準備

○○△

☆△24廣告宣傳

△

☆○

25開通、調試、驗收

○

△

☆26系統交接

○

☆

☆☆27物業開發

○○○○☆

△28酒店開業

○

☆○○

△29酒店營銷

△

☆○○

☆-主辦△-協辦○-配合商務酒店項目策劃書范本第24頁協議管理

1.協議模式EPC

2.EPC模式下業主職責

3.協議總體策劃

4.協議分析

5.協議控制和跟蹤

6.協議風險管理商務酒店項目策劃書范本第25頁協議生命期特征計劃完工階段1開啟階段2計劃階段3實施階段4收尾協議生命周期時間變更成本增加風險降低信息質量商務酒店項目策劃書范本第26頁設計-采購-施工總承包（EPC）協議模式EPC商務酒店項目策劃書范本第27頁EPC模式下業主職責向EPC承包商支付工程款審查同意分包商招標選擇EPC承包商編制業主要求監督和驗收商務酒店項目策劃書范本第28頁協議體系協調又稱為協議網絡，目標是項目所包括各協議之間關系安排與協調。包含內容工程和工作內容完整性技術上協調價格上協調時間上協調協議管理組織協調協議總體策劃商務酒店項目策劃書范本第29頁總體分析——-協議總體分析內容-協議法律基礎-協議類型-協議文件和協議語言-協議文件解釋次序-承包商主要任務-發包人責任-協議價格-協議總體分析內容-施工工期-違約責任-驗收、移交和保修-索賠程序和爭議處理協議分析

協議詳細分析——-將承包協議目標、要求和協議雙方責權利關系分解落實到詳細工程活動上-針對對象：協議協議書、規范、圖紙、工作量表-經過協議事件表、網絡圖、橫道圖等定義各工程活動以項目工作分解結構為基礎（WBS）-協議工作分解結構（CWBS）對CWBS中活動，編制協議事件表協議分析商務酒店項目策劃書范本第30頁協議實施控制建立協議實施確保體系監督承包商工程小組和分包商按協議施工對協議實施情況進行跟蹤，對協議推行情況加以診療進行協議變更管理日常索賠與反索賠協議控制和跟蹤商務酒店項目策劃書范本第31頁風險識別風險定性分析風險定量分析風險控制與管理協議風險管理風險應對辦法商務酒店項目策劃書范本第32頁項目分解結構WBS

1.項目WBS

2.項目流程圖

3.項目任務編碼

4.項目任務分解表商務酒店項目策劃書范本第33頁HomeBridgehotel決議階段實施階段使用階段商務酒店項目策劃書范本第34頁決議階段環境調查和分析項目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經濟策劃技術策劃風險分析商務酒店項目策劃書范本第35頁實施階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修階段營銷宣傳商務酒店項目策劃書范本第36頁施工階段投資控制進度控制質量控制安全控制合同管理組織與協調竣工驗收商務酒店項目策劃書范本第37頁營銷宣傳平面媒體電視網絡利用虹橋樞紐報紙雜志廣告牌磁懸浮車內高鐵站臺地鐵廣播公交車車身機場廣播熱氣球商務酒店項目策劃書范本第38頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱1

立項和可行性研究

100選定項目，簽定合作意向書101初步確定開發方案102申報規劃關鍵點103申報、審批項目提議書104編制項目可行性研究匯報105申報、審批項目可行性研究匯報商務酒店項目策劃書范本第39頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱2

項目規劃設計

200申報選址定點201申報規劃設計條件202委托作出規劃設計方案203辦理人防、消防審核204審定規劃設計方案205落實環境保護“三廢”治理方案206建設工程勘察招、投標207委托地質勘探208委托初步設計209申報、審定初步設計商務酒店項目策劃書范本第40頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱3

市政配套

300征求主管部門審查意見301落實市政公用設施配套方案302報審市政配套方案303市政各管理部門提出市政配套意見304市政管線綜合商務酒店項目策劃書范本第41頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱4

土地使用權取得

401辦理建設用地規劃許可證402辦理建設用地委托釘樁403辦理國有土地使用權出讓申請404主管部門實地勘察405土地估價匯報預審406委托地價評定407辦理核定地價手續408辦理土地出讓審批409簽署國有土地使用權出讓協議410領取暫時國有土地使用證411領取正式國有土地使用證412國有土地使用權出讓金返還商務酒店項目策劃書范本第42頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱5

拆遷安置

501委托進行拆遷工作502辦理拆遷申請503審批、領取拆遷許可證504簽署房屋拆遷責任書505辦理拆遷公告與通知506辦理戶口凍結507暫停辦理相關事項508確定拆遷安置方案509簽署拆遷賠償書面協議510召開拆遷動員會，進行拆遷安置511發放運作拆遷賠償款512拆遷施工現場防塵污染管理513移交拆遷檔案資料514房屋拆遷糾紛裁決515強制拆遷商務酒店項目策劃書范本第43頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱6

開工前準備

601領取房地產開發項目手冊602項目轉入正式計劃603交納煤氣（天然氣）廠建設費604交納自來水廠建設費605交納污水處理廠建設費606交納供熱廠建設費607交納供電貼費及電源建設集資費608土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續609設計單位出報批圖610出施工圖611編制、報送工程檔案資料，交檔案確保金612辦理消防審核意見表613審批人防工程、辦理人防許可證614核發建設工程規劃許可證615領取開工審批表，辦理開工登記商務酒店項目策劃書范本第44頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱7

工程建設招投標

701辦理招標登記、招標申請702招標準備703招標通告704編制招標文件并核準705編制招標工程標底706標底送審協議預算審查處確認707標底送市招標辦核準，正式申請招標708投標單位資格審批709編制投標書并送達710召開招標會，勘察現場711召開開標會議，進行開標712評標、決標713發中標通知書714簽署工程承包協議715工程承包協議審查商務酒店項目策劃書范本第45頁任務編碼表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱8

開工手續

801辦理質量監督注冊登記手續802建設工程監理803辦理開工統計登記804交納實心黏土磚限制使用費805辦理開工前審計806交納投資方向調整稅807領取固定資產投資許可證808報裝施工用水、電、路809協調街道環衛部門810協調交通管理部門811交納綠化建設費，簽署綠化協議812領取建設工程開工證商務酒店項目策劃書范本第46頁項目進度管理1.甘特圖

2.進度拖延原因分析3.進度拖延處理辦法商務酒店項目策劃書范本第47頁甘特圖商務酒店項目策劃書范本第48頁商務酒店項目策劃書范本第49頁甘特圖商務酒店項目策劃書范本第50頁進度拖延原因分析計劃時忘記(遺漏)部分必需功效或工作計劃值(比如計劃工作量、連續時間)不足，相關實際工作量增加資源或能力不足，比如計劃時沒考慮到資源限制或缺點，沒有考慮怎樣完成工作出現了計劃中未能考慮到風險或情況，未能使工程實施到達預定效率在當代工程中，上級(業主、投資者、企業主管)經常在一開始就提出很緊迫工期要求。使承包商或其它設計人、供給商工期太緊。而且許業主為了縮短工期，經常壓縮承包商做標期、前期準備時間。

工期及相關計劃失誤商務酒店項目策劃書范本第51頁進度拖延原因分析工作量改變。可能是因為設計修改、設計錯誤、業主新要求、修改項目標目標及系統范圍擴展造成外界(如政府、上層系統)對項目新要求或限制，設計標準提升可能造成項目資源缺乏無法及時完成環境條件改變，如不利施工條件不但造成對工程實施過程干擾，有時直接要求調整原來已確定計劃發生不可抗力事件，如地震、臺風、動蕩、戰爭狀態等。邊際條件變化商務酒店項目策劃書范本第52頁進度拖延原因分析計劃部門與實施者之間，總分包商之間，業主與承包商之間缺乏溝通工程實施者缺乏工期意識，比如管理者拖延了圖紙供給和同意項目參加單位對各個活動(各專業工程和供給)之間邏輯關系(活動鏈)沒有清楚地了解，下達任務時也沒有作詳細解釋，同時對活動必要前提條件準備不足，各單位之間缺乏協調和信息溝通，許多工作脫節，資源供給出現問題因為其它方面未完成項目計劃造成拖延。比如設計單位拖延設計、運輸不及時、上級機關拖延同意手續、質量檢驗拖延，業主不果斷處理問題等承包商沒有集中力量施工，材料供給拖延，資金缺乏，工期控制不緊。這可能是因為承包商同期工程太多，力量不足造成業主沒有集中資金供給，拖欠工程款，或業主材料、設備供給不及時管理過程中失誤商務酒店項目策劃書范本第53頁處理進度拖延辦法增加資源投入，比如增加勞動力、材料、周轉材料和設備投入量重新分配資源，比如將服務部門人員投入到生產中去降低工作范圍，包含降低工作量或刪去一些工作包(或分項工程)改進工具器具以提升勞動效率提升勞動生產率，主要經過輔助辦法和合理工作過程將部分任務轉移改變網絡計劃中工程活動邏輯關系將一些工作包合并修改實施方案商務酒店項目策劃書范本第54頁成本管理1.成本分配

2.成本控制時間區段3.成本控制主要工作

4.成本超支原因分析5.降低成本辦法商務酒店項目策劃書范本第55頁成本分配本項目擬投資12億人民幣前期計劃投資1億元進行可行性研究等建設準備工作建設期計劃投入10.5億元進行建設、裝修等工作完工后計劃投入0.5億元進行物業管理、試運行等工作商務酒店項目策劃書范本第56頁成本超支原因分析原成本計劃數據不準確，估價錯誤，預算太低，不適當地采取低價策略，承包商(或分包商)報價超出預期最高價；外部原因：上級、業主干擾，不可抗力事件實施管理中問題：預算外開支，被罰款；

成本責任不明，

勞動效率低，工人頻繁地調動，施工組織混亂；

采購了劣質材料，工人培訓不充分，材料消耗增加，浪費嚴重，發生事故，返工，周轉資金占用量大，財務成本高；

協議不利，在協議執行中存在缺點，承包商(分包商、供給商)賠償要求。工程范圍增加，設計修改，功效和建設標準提升，工作量大幅度增加。

商務酒店項目策劃書范本第57頁成本控制主要工作其它工作

成本計劃工作成本監督

成本跟蹤

成本診療工作

審算部

商務酒店項目策劃書范本第58頁降低成本辦法辦法技術方案購置部分產品重選供給商改變實施過程變更工程范圍索賠商務酒店項目策劃書范本第59頁項目質量管理1.質量標準評定

2.質量管理戴明環循環

3.質量管理重點

4.質量管理各部分關系

5.質量、成本、進度三者關系

6.協議風險管理商務酒店項目策劃書范本第60頁按期完成工程各階段任務，依照詳細進度計劃實施項目。前期宣傳有一定力度及社會影響力。招投標程序符正當定要求，協議管理到位。使本房地產開發商社會形象深入提升，增強社會影響力！1.質量標準評定商務酒店項目策劃書范本第61頁

2.質量管理戴明環循環商務酒店項目策劃書范本第62頁對組織內部：項目策劃完成、各階段分工任務明確，人員培訓順利進行、后勤物資保障對社會：廣告宣傳效果、提升著名度，搶占先期市場。對周圍規劃建設：給予一定支援，建設符合交通樞紐周圍規劃，符合徐涇商務臨空區規劃布局對政府：對預期計劃完成程度。對承包商及分包商：管理到位，績效考評。對整體：資金到位情況

3.質量管理重點商務酒店項目策劃書范本第63頁

4.質量管理各部分關系商務酒店項目策劃書范本第64頁成本成本費用最低成本質量最高最正確項目合理工期經濟最適當

5.質量、成本、進度三者關系商務酒店項目策劃書范本第65頁風險管理

1.風險識別

2.風險回避

3.風險預防

4.風險抑制商務酒店項目策劃書范本第66頁

1.風險識別投資決議階段土地獲取階段項目建設階段租售管理階段開發區域風險開發物業風險項目建設風險開發時機風險開發成本市場供求征地拆遷籌資招標模式承包方式自然條件工期拖延項目質量開發成本施工索賠租售協議銷售時機自然災害意外事故商務酒店項目策劃書范本第67頁決議階段：搞好開發經營方案評價決議土地獲取：開展項目規劃設計方案優選，建設階段：經過招標模式，承包方式，協議類型選擇，能夠避開一些風險，或在項目施工方案中，淘汰有缺點，風險高施工方法、施工工藝租售階段：可采取營銷代理，以充分利用代理人豐富營銷經驗

2.風險回避商務酒店項目策劃書范本第68頁決議階段1，建立高水平、多學科開發隊伍2，樹立風險意識3，健全風險預警系統4，落實執行貢獻管理責任制度5，認真細致市場調研，使項目準確定位6，調查政治、政策、社會、經濟環境，使項目決議建立在堅實基礎上7，做好開發方案風險分析，制訂全方面風險管理計劃

3.風險預防建設階段1，采取系統項目管理方法2，向開