第四章物業管理法律關系概況法律關系物業管理合同法律責任法律規定法律實務法律案例第四章物業管理法律關系概況1一、概況（一）、傳統物業管理與現代管理的比較1949-1978年，我國實行的是公有化、福利型的住宅制度；我國住房制度試點階段（1978-1987），首推城市是廣州、深圳。深圳市物業管理公司成立于1981年3月23日；傳統的房屋管理主要采用行政手段、產權歸國有。一、概況（一）、傳統物業管理與現代管理的比較2（二）立法概況最早確認建筑物區分所有權的法律：《城市已產毗連房屋管理規定》（1989年12月21日，建設部）把物業管理推向前進的法律是：《關于進一步深化城鎮住房體制改革、加快住房建設的通知》（1998年國務院）

（二）立法概況3法律體系：憲法——《中華人民共和國憲法》（最高的法律效力）法律——《中華人民共和國合同法》（全國人大及常務委員會通過）行政法規——《物業管理條例》（國務院）部門規章——《城市新建住宅小區管理辦法》（國務院授權的部門——建設部、國土資源部等）地方性行政法規——《廣東省物業管理條例》（地方人大）法律體系：4二、法律關系（一）構成要素1、主體——參與者國家——

支配地位，行使管理權；法人——最為突出的是物業管理公司的出現和發展。自然人2、客體——權利客體（權利指向對象）包括：物、行為（管理活動）、非物質財富（智力活動成果）；3、內容——權利和義務內容二、法律關系（一）構成要素5注意：物業管理工作的歸口管理部門：房地產行政主管部門；物業管理法律關系產生、變更的基礎是協議委托；

注意：6（二）、業主、業主委員會、業主大會1、業主——物業的所有權人（房屋所有權人）（1）業主權利選擇權監督權解聘權（2）業主義務遵守法律、法規；（守法）；遵守業主公約和pm合同條款；服從業主大會和業主委員會的各項決議、決定；支持物業管理公司工作；（二）、業主、業主委員會、業主大會1、業主——物業的所有權人72、業主大會（1）概念：由pm區域內全體業主組成，決定在物業使用與管理方面事關業主利益重大事項的業主自治最高權力組織；2、業主大會8（2）業主大會的召開首次業主大會召開條件：物業交付使用的建筑面積達50%以上；業主大會每年至少召開一次；例行業主大會會議由業主委員會負責召集；臨時業主大會召開應有20%以上投票權的業主提議；物業所在地的行業行政主管部門應指導首次業主大會的召開；（2）業主大會的召開9（3）業主大會權利和地位業主大會是對物業區域內的各項物業管理事務有最高決策權；權利：選舉和撤換業主委員會的組成人員，監督業主委員會的工作；通過業主公約和業主委員會章程批準物業管理委托合同；決定事關業主利益的重大事項；決定物業管理的其他事項；（3）業主大會權利和地位10（4）業主投票權（表決權）權力來源：業主的所有權派生出來的；標準：住宅按戶計算表決權；工業廠房、商業用房按建筑面積；行使：業主大會通過的決議需要1/2以上有票權的業主同意；大會應超過1/2的業主或代表的參加；（4）業主投票權（表決權）113、業主委員會概念：在物業管理區域范圍內，經業主大會或業主代表大會選舉產生，又物業所有人代表組成，代表全體業主實施自治物業管理的組織；地位：必須對業主大會負責；業主委員會成員：業主委員的個數應按照物業的規模確定為5-15人，（最少不少于5人）；成員的任期為2-3年；委員是否獲得酬金應由業主大會決定；業主委員會成員的撤換應由業主大會決定；3、業主委員會12職權和義務職權決策權、監督權、審議權義務

執行業主大會決議、接受政府監督

職權和義務13三、物業管理合同（一）合同訂立的原則當事人之間地位平等——一方不得將自己的意志強加給另一方；當事人意思自治原則——充分協商，合法形式確認，合同成立；公平原則——合同兼顧各方利益。顯失公平的“霸王合同”和忽視對方權利的“格式合同”都不受法律保護；誠實信用原則——不得欺詐、隱瞞真相、乘人之危的手段侵犯他人的利益；合法原則——合法、遵守社會公德、不損社會、公共利益；三、物業管理合同（一）合同訂立的原則14締約過失——指一方當事人在合同成立前的締約過程中，由于自己的過錯致使合同不成立，并因此給對方當事人造成損失；締約過失責任——是在誠實信用原則在合同訂立階段的體現；締約過失——指一方當事人在合同成立前的締約過程中，由于自己的15（二）物業管理合同性質：勞務合同；（合同客體偉：勞務）合同效力——首要因素：合同主體資格是否合法；訂立：屬于：要式合同；必須以書面形式簽訂，并報有關部門登記備案；

（二）物業管理合同性質：勞務合同；（合同客體偉：勞務）16四、法律責任法律責任——認定和歸結法律關系的有責主體所應（內容）承擔的帶有強制性的法律義務；（前提：違法行為）四、法律責任法律責任——認定和歸結法律關系的有責主體所應（內17（一）種類民事責任——表現為一種財產上的責任；行政責任——主要表現為一種管理或職務上的責任；（承當責任的形式包括：行政處罰，行政處分）經濟責任——表現為一種經濟上的責任刑事責任——是所有法律責任中性質最為重要、制裁最為嚴厲的一種責任；

（一）種類民事責任——表現為一種財產上的責任；18（二）、構成主要回答物業管理過程中各種法律責任的認定問題，即回答根據什么來確定物業管理法律責任，回答物業管理法律責任的歸責問題；這是物業管理法律認定和規則的關鍵所在，也是物業管理法律責任中最主要、最核心的內容；

（二）、構成主要回答物業管理過程中各種法律責任的認定問題，即191、一般情況下物業管理法律責任構成的必要條件：違法性和危害性；違法性——物業管理公司主管部門的工作人員、物業管理公司、物業所有權人或使用人在進行管理、服務、使用物業的活動中，不遵守國家關于物業的法律規范；危害性——違法行為人的行為對國家、集體或公民、企業的合法權益造成的侵害，具備了法律規定的危害結果；

1、一般情況下物業管理法律責任構成的必要條件：違法性和危害性202、特殊情況下物業管理法律責任的構成——“無過錯責任”原則；因為，物業管理過程中經常涉及大量高度危險性的業務，對業主或使用人造成人身和財產損害的機會和事件增多；故對于物業管理這種不利于物業管理公司及其他從事高危業務人員增強責任心，加強管理，而采用“無過錯責任”原則；（也就是嚴格責任原則）無過錯責任原則中的“過錯”指的是一種“心理狀態”2、特殊情況下物業管理法律責任的構成——“無過錯責任”原則21（三）民事責任是物業管理法律責任中的最普遍的一種；是指在物業管理中，業主或使用人和物業管理公司因侵犯相對人的民事權利或違反民事義務，依照民事法律、法規或合同而應承擔的法律義務；包括：違約責任和侵權責任；

因管理人員違法履行職務而產生的責任——民事責任；物業管理公司員工在履行其職務時，因超越法定權限或違反發行義務而給他人造成損失時，必須承擔賠償責任；超越法定權限往往表現為濫用職權；違反法定義務則一般表現為玩忽職守。（三）民事責任是物業管理法律責任中的最普遍的一種；22這種責任依照民法理論屬于轉承責任。（即損失雖然是由管理人員造成的，但對于損失的賠償則由其所在單位（物業管理公司）承擔；至于物業管理公司對其員工如何追究責任，則屬于其公司內部的管理問題）這種責任依照民法理論屬于轉承責任。（即損失雖然是由管理人員造23五、法律規定

（一）物業轉讓的法律規定物業轉讓行為中房地產買賣行為是最典型、最重要的形式；私房買賣中，機關團體、部隊、企事業單位因特殊原因需要而購買私房的須經縣級以上人民政府的批準；在國家建設征用土地范圍內的城市房屋，禁止轉讓，禁止轉讓期限不得超過1年；職工購買的舊房居住或經營一定時期后，允許出售，但愿出售單位有優先購買權，中的“一定時期”是指——“五年”物業轉讓必須簽訂書面合同，并須由當事人到當地房地產管理部門辦理產權登記手續；領取權屬證書，方才有效；五、法律規定（一）物業轉讓的法律規定24（二）物業租賃的法律規定承租人拖欠租金累計達6個月以上的，出租人可以終止租賃合同；房屋租賃人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關的規定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續；出租人的權利和義務權利：收取租金、監督用房情況、法定解約、期后收回房屋；義務：按約交付房屋、修繕房屋、權利瑕疵擔保、納稅；承租人的權利和義務：權利：租期內合法使用、占有房屋，并取得合法收益；優先購買、優先承租權、催告房主修繕房屋；義務：繳納租金、依約使用房屋、保管房地產（合理利用房屋）、不得擅自轉租、租期完了后返還房屋；房地產交易包括：轉讓、抵押和租賃；（二）物業租賃的法律規定承租人拖欠租金累計達6個月以上的，出25（三）物業抵押和典當的法律規定抵押合同：要式合同

從合同

若誠合同

對抗第三人（抵押權人享有房屋的抵押權和優先受償權）

（三）物業抵押和典當的法律規定抵押合同：26六、法律實務

（一）律師實務土地使用者，應該在簽訂土地出讓合同60日內，支付全部土地使用出讓金；國家提倡和鼓勵采用的拆遷形式是：統一拆遷；拆遷補償的對象是：所有人；商品房貸款的開辦銀行是：中國建設銀行；土地的取得方式：協議——太平市教育局；招標，拍賣；六、法律實務（一）律師實務27（二）物業管理公正和產權登記公證——指國家公證機關根據當事人的申請，依法證明有關法律行為或者有法律意義的文書和事實的真實性、合法性的一種非訴訟活動；一般來說，是否進行公證，由當事人根據自愿原則確定；土地權屬登記包括：初始登記（土地總登記）和變更登記；房地產產權資料包括：圖、檔、卡、冊；卡——為了查閱房地產的基本情況，及時對各類房屋進行分類匯總，以便對方各類房屋進行統計管理；房屋所有權的轉移是以過戶登記時間為所有權轉移的時間；（二）物業管理公正和產權登記公證——指國家公證機關根據當事人28（三）法律糾紛1、類型民事糾紛——