一、土地使用權出讓合同相關問題

1.土地使用權出讓合同的性質：民事合同

2.土地出讓計劃未經批準，出讓合同效力：有效，不能以內部報批未批準為由主張無效，出讓人未按期交付土地的，受讓人可追究出讓方的違約責任，如確屬無法通過批準的情形，則受讓人可解除合同，出讓方承擔相應違約責任。二、土地使用權轉讓合同相關問題城市房地產管理法

第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其它共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

二、土地使用權轉讓合同相關問題（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其它建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

1.未取得土地使用權證書，簽訂的轉讓合同是否有效？為效力待定的合同：起訴前轉讓方已經取得土地使用權證書或者經有批準權的政府同意轉讓的，轉讓合同有效。

二、土地使用權轉讓合同相關問題2、尚未完成開發投資總額的25％以上，簽訂的轉讓合同是否有效？不能以”尚未完成開發投資總額的25%以上“的，主張轉讓合同無效，只要平等自愿，滿足其他條件，合同亦有效，因為：25%的標準是物權發生變更的條件，不是合同有效的條件。不能以標的物尚未達到條件主張合同無效（如簽訂蘇30、糧食收購合同），只要能在約定的時間內達到即可。二、土地使用權轉讓合同相關問題劃撥土地（國家機關、國有企業、事業單位）使用權轉讓

劃撥地轉讓合同（效力待定）：1、起訴前，有批準權的人民政府批準土地使用權人辦理出讓手續的，為有效的轉讓合同；2、經政府批準，由轉讓合同的受讓方辦理出讓手續的，訂立的轉讓合同實為補償性質（因原使用人喪失了土地使用權）的合同；3、經政府批準，直接劃撥給受讓方使用，亦為補償性質的合同。

原轉讓價條款是否適用?三、合作開發房地產相關問題共同投資、共享利潤、共擔風險（不需共同經營）1、雙方無資質的合作開發合同效力（在合作開發期間，一方取得資質的，合同有效）2、劃撥地的合作開發：政府批準為出讓地，有效；不批準，無效。3、名實不符的情形：1）只供土地，只享利潤、不擔風險：土地使用權轉讓2）只投資，不擔風險，只收固定利潤：借款合同3）只供資金，不擔風險，只要求房屋：房屋買賣合同4）只供資金，不擔風險，只租賃或使用房屋：房屋租賃合同四、建設工程施工合同結算1、黑白合同的處理主要源于開發商最小投入的考慮招投標備案合同-白（招投標文件已備案，未簽招投標合同，也視為白合同）。招投標合同以外-黑改變了白合同的實質性條款（如質量標準），無效，為使招投標合同更好履行，細化，有效。凡改變實質性條款是否一律無效，否。如項目修改，規劃修改，工程量的擴大縮小，進行重新協商，有效。如無，原則上按白合同。四、建設工程施工合同的結算2、建設工程施工合同無效的工程款結算1）無資質或超越資質2）實際施工人借用資質3）承包人非法轉包、違法分包（杜的觀點）處理：工程合格，參照合同（實質上就是按照）工程不合格，修復合格，參照合同；修復不合格，損失按過錯承擔3、結算方式工程款約定不明，鑒定，據實結算約定按固定價結算，按約定約定據實結算的，按實際花費四、建設工程施工合同的結算4、發包人收到承包人結算報告，28天內未做答復的，如何處理1）建設部《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第16條第1款第（2）項規定、《建設工程價款結算暫行辦法》第十四條、第十六條2）最高法院不認同建設部的規定，除非當事人有約定。a、最高法院《關于裁判文書引用法律、法規等規范性法律文件的規定》引用法律文件不包括部委規章。b、結算報告可能有水分。5、審計報告能否作為結算依據1）審計報告對國有資金工程款結算上要慎重，不認同將審計報告做依據，除非當事人約定2）未約定審計報告，也未約定其他方式，需委托鑒定。四、建設工程施工合同的結算逾期付款利息應付款時間的確定約定付款期限的，按約定的付款日未約定和約定不明，工程實際交付的：工程交付日未約定和約定不明的，工程未交付：提供結算文件未約定和約定不明的，工程未交付，工程價款也未結算的：按起訴日 1、竣工驗收合格以何為標志案例：某住宅小區交付，買受人甲在現場要求開發商出示竣工驗收備案證明。開發商解釋：本小區已經通過竣工驗收，竣工文件已經報政府建設部門備案，備案證明尚在辦理過程中。買受人甲認為，沒有取得備案證明，就不能證明竣工驗收合格，本小區就不具備交付的條件。開發商必須在取得竣工驗收備案證明后，再通知我來收房，延誤的期間，由開發商承擔延遲交付的違約責任。 買受人甲的觀點是否正確？五、房屋交付中的相關問題

２、《竣工驗收備案表》不是驗收合格的標志《建設工程質量管理條例》第49條建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

政府以備案表作為竣工驗收合格的標志，是變相設立行政許可。政府對建設工程的質量監督體現在日常監督、責令停止使用，重新組織竣工驗收，不予備案沒有法律依據。建設部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第十三條竣工驗收備案文件齊全，備案機關及其工作人員不辦理備案手續的，由有關機關責令改正，對直接責任人員給予行政處分。

五、房屋交付中的相關問題五、房屋交付中的相關問題

建設行政主管部門對竣工驗收的監督：

《建設工程質量管理條例》第49條第二款建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。3、傳統的質監站驗收、政府發證，已被“四方驗收”所取代。《城市房地產法開發經營管理條例》（1998.7.20）第17條二款房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。《建設工程質量管理條例》（2000.1.30）第16條

建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

……建設工程經驗收合格的，方可交付使用。五、房屋交付中的相關問題五、房屋交付中的相關問題

建設部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第六條備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。

第七條工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

第八條備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

第九條建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上30萬元以下罰款。

第十條建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。

4、商品房買賣合同中應避免約定以備案表為驗收合格證明深圳市官版合同第十條[交付的文件]出賣人應在本房地產交付時向買受人提供有關本房地產的下列文件：（一）深圳市地籍測繪大隊出具的預售面積測繪報告和竣工面積測繪報告；

（二）《深圳市建設工程竣工驗收備案（回執）》；（三）《房地產（住宅）質量保證書》；（四）《房地產（住宅）使用說明書》；（五）《收樓意見書》；（六）《業主臨時公約》；（七）前期物業管理企業出具的物業共有部位、共用設施設備接管查驗清單；（八）

。上述文件不全的，視為不符合交付標準，買受人有權拒絕收樓，由此產生的逾期交付責任由出賣人承擔。

開發企業可以通過補充協議將（二）修改為“竣工驗收合格的證明文件”。五、房屋交付中的相關問題

1、交付通知的法律意義及風險預防

案例：某甲起訴開發商稱，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求開發商交房并按合同承擔延遲交付360天的違約責任，即按延遲天數乘以每天總房款萬分之五，共計18萬余元。開發商抗辯稱該房屋為成批交付，早已統一發出交付通知，以郵政特快專遞方式，有郵局回執為證。但法院認為，從回執上不能看出信件內容，且簽收人并非本人，故不認可開發商已經書面通知某甲收房，判決支持原告訴請，要求開發商承擔延遲交付違約責任。

教訓：未從合同層面預防風險；忽視個別客戶惡意違約的風險，處理不及時；證據不力。五、房屋交付中的相關問題１）交付通知是不是必須的？Ａ.當前法規與合同都將交付通知列為交付的必備條件商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔深圳市官方合同范本第9條出賣人向買受人交付前，應發出《交付通知書》，《交付通知書》中應注明實際交付的本房地產的套內建筑面積、交付辦理期限、交付手續辦理地點等。B.法院普遍認為，交付通知是出賣人的法定與約定的義務。C.這種規定與約定是不正確的。