房地產(chǎn)估價方法與機器設備評估方法的比較在資產(chǎn)評估中，如果按評估對象的不同來分類的話，應可分為有形資產(chǎn)的評估和無形資產(chǎn)的評估，而有形資產(chǎn)的評估又可以分為不動產(chǎn)的評估和動產(chǎn)的評估，房地產(chǎn)估價與機器設備的評估就分別屬于不動產(chǎn)評估和動產(chǎn)評估。既然二者分屬不動產(chǎn)評估和動產(chǎn)評估，那二者之間的評估方法必然有不一樣的地方；而二者又都是對有形資產(chǎn)的評估，那二者之間的評估方法必然也會有相同之處。現(xiàn)在我們試圖對二者的評估方法進行一些比較和分析，以加深對資產(chǎn)評估方法實質(zhì)的理解和運用。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法，而《資產(chǎn)評估準則一機器設備》中規(guī)定的評估方法只有成本法、市場法和收益法。為什么房地產(chǎn)估價方法比機器設備評估方法多了假設開發(fā)法、基準地價修正法，首先，我們認為這是由兩種評估對象的不同性質(zhì)所決定的，房地產(chǎn)是屬不動產(chǎn)一類，而機器設備卻是屬動產(chǎn)一類，正是因為兩者的不同性質(zhì)，導致二者的評估方法有所差異；其次，我們認為房地產(chǎn)估價方法中的假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，這種方法只是市場比較法、收益法、成本法的綜合運用，而且在機器設備的評估中，對具有獨立運營能力或者獨立獲利能力的需要較長建設和安裝工期的機器設備組合在未完工狀態(tài)進行評估時，其實我們可以參考房地產(chǎn)估價方法中的假設開發(fā)法來評估，即通過對同類已完工設備組合的收益進行市場調(diào)查，求取其市場平均收益，再通過合理確定收益期限按合理折現(xiàn)率求取完工后的市場價值，然后扣除當前狀態(tài)到完工狀態(tài)尚須支出的所有后續(xù)費用，即可求取此機器設備組合的當前市場價值，所以從本質(zhì)上來說，機器設備的評估也是可以運用假設開發(fā)法的；基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法，而政府確定基準地價的方法實際上是通過收集各種類型樣點的房地產(chǎn)售價和房地產(chǎn)租賃價格，再運用各種方法求取不同路線和地段土地在基準日的市場平均價格，所以說運用基準地價修正法求取土地價值也是市場比較法、收益法、成本法的綜合運用。經(jīng)過以上對幾種方法的比較分析，我們認為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定的五種方法和《資產(chǎn)評估準則—機器設備》中規(guī)定的三種方法并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，歸根結(jié)底還是市場比較法、收益法、成本法的綜合運用。評估實踐中，房地產(chǎn)和機器設備的評估在評估方法的選擇上，因為二者在經(jīng)濟市場交易活躍程度不同，從而影響到具體評估方法的選擇。相對而言，房地產(chǎn)市場交易比機器設備市場交易更活躍，特別是二手房的交易價格比舊設備的交易價格更加容易獲取，所以普通的商品房估價中，因為市場交易價格依據(jù)比較充分，故以市場比較法作為主要的估價方法；又因為現(xiàn)在普通的商品房不管是新房還是舊房一般都能獲取一定的收益或者說具有潛在的收益能力，所以一般選用收益法作為另外一種估價方法；而對于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法；對位置或用途特殊的房地產(chǎn)，在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，才可采用成本法作為主要的估價方法；可見房地產(chǎn)估價選用估價方法時，在條件具備的情況下，市場比較法、收益法、假設開發(fā)法是優(yōu)選方法，而成本法是在條件不充分、不具備的情況下的次選方法。而在機器設備的評估中，新設備的交易價格比較容易通過詢價獲得，所以也可以市場法作為主要的估價方法，但是在實際工作中，很大部分的機器設備評估是對舊設備評估，而舊設備市場在目前的交易并不活躍，特別是專用設備，根本無法收集到足夠的交易實例，所以不宜用市場法進行評估；另外，在機器設備的評估中，除了一些機器設備組合如完整的生產(chǎn)線具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化外，其他的單項機器設備根本不具有獨立獲利能力或者無法量化其獲利能力，而實際工作中，單項機器設備的評估占了很大部分，所以相當數(shù)量的機器設備無法運用收益法評估；正因為市場法和收益法在機器設備評估中的局限性，評估實踐中，絕大多數(shù)的機器設備選擇成本法進行評估；可見在機器設備的評估中，成本法反而成為一種優(yōu)選的評估方法，市場法和收益法反倒成為了次選方法。在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中要求“估價結(jié)果客觀、合理、公正”，同樣，在《資產(chǎn)評估準則一基本準則》中也要求資產(chǎn)評估師“恪守獨立、客觀、公正的原則”，這就說明，不管選擇什么樣的評估方法都要求我們最終的評估結(jié)果應該是客觀、公正的，是一種能合理衡量的公允價值，那么就是說，對于在公開市場上有合理交易價格的資產(chǎn)，我們應該首選市場法進行評估；對于在公開