第四章城市房屋拆遷房屋拆遷：是指拆遷人對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員、組織簽訂并實施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、組織拆除房屋及其附屬物等行為。第一節(jié)城市房屋拆遷工作程序一、拆遷準(zhǔn)備工作(一)拆遷調(diào)查摸底1、如果目標(biāo)地有大量拆遷工作，開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好調(diào)查摸底，大致摸清開發(fā)范圍內(nèi)的拆遷戶數(shù)、房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋使用性質(zhì)等，為開發(fā)評估提供資料。這項工作由開發(fā)企業(yè)在項目評估階段進(jìn)行。2、開發(fā)項目評估若能滿足期望，開發(fā)企業(yè)則可向政府申請用地(或參加競投)。同時，繼續(xù)深入調(diào)查拆遷對象情況。拆遷工作開發(fā)企業(yè)可自行從事全都拆遷工作委托取得《房屋拆遷資格證書》的拆遷機(jī)構(gòu)進(jìn)行注意自行拆遷的開發(fā)企業(yè)實施房屋拆遷前，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)夭疬w主管部門辦理核準(zhǔn)手續(xù)(工作人員要取得崗位證書)，以保證他們能掌握拆遷政策與法規(guī)，具備必須的拆遷技術(shù)。接受拆遷委托的房屋拆遷機(jī)構(gòu)，應(yīng)與開發(fā)企業(yè)簽訂委托合同，并報拆遷主管部門簽證。(二)制定拆遷計劃和拆遷方案詳細(xì)了解開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口、有關(guān)單位以及全部房產(chǎn)情況做這些工作時，應(yīng)制定內(nèi)容完善的調(diào)查表格，組織力量，實地核查、丈量，并注意取得當(dāng)?shù)毓才沙鏊胺抗懿块T的支持和配合，以確保工作實效。制定拆遷計劃和拆遷方案。其內(nèi)容包括：拆遷范圍、拆遷對象、拆遷的實施步驟和時間安排；對被拆遷人(指被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人，包括代管人和授權(quán)的管理人)的補(bǔ)償、安置設(shè)想和計劃方案及各種補(bǔ)償費、補(bǔ)助資的預(yù)算情況等。二、申請核發(fā)房屋拆遷許可證開發(fā)企業(yè)在取得用地使用權(quán)后，持建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地主管部門批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及拆遷計劃與方案，并附上金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金，向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出書面拆遷申請。拆遷主管部門對拆遷申請進(jìn)行審查，批準(zhǔn)申請的，房屋拆遷主管部門發(fā)給《房屋拆遷許可證》。《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證，獲得此證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷許可證時，應(yīng)按規(guī)定繳納管理費。拆遷人拆遷房屋不得超越規(guī)劃主管部門劃定的紅線范圍和拆遷主管部門規(guī)定的期限。三、組織實施拆遷(一)組織拆遷動員，發(fā)布拆遷公告拆遷主管部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應(yīng)將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式向被拆遷人公布。此項工作可以召開拆遷動員大會的形式來實施，也可將公告張貼于拆遷地或登載于當(dāng)?shù)貓蠹垺Ｗ⒁猓簾o論以哪種形式公布，拆遷人拆遷行為的成立都必須使被拆遷人在正常情況下有可能了解自己已成為拆遷當(dāng)事人，了解被拆遷人的權(quán)利和義務(wù)。另外，拆遷主管部門還應(yīng)書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門。被拆遷人至拆遷公告發(fā)布之日起，不得在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建、裝修地上地下建筑物、構(gòu)筑物和改變房屋使用性質(zhì)。(二)拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議拆遷人與被拆遷人必須在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，對于補(bǔ)償、安置以及被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷等有關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致，簽訂書面協(xié)議，明確各自的責(zé)任和權(quán)利。拆遷人與被拆遷人在規(guī)定時限內(nèi)就拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條款達(dá)不成一致意見產(chǎn)生爭議時，拆遷雙方應(yīng)在自愿、互諒的基礎(chǔ)上，遵循有關(guān)規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，自行解決糾紛。當(dāng)雙方爭議按自行協(xié)商難以達(dá)成協(xié)議時，當(dāng)事人任何一方都可向房屋拆遷主管部門提出裁決申請。房屋拆遷主管部門受理申請后，一般采取先行調(diào)解和再作裁決兩種遞進(jìn)方式來作調(diào)處。如果當(dāng)事人不接受調(diào)解，并對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

強(qiáng)制執(zhí)行被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未完成搬遷的，經(jīng)區(qū)、縣房地局申請，由區(qū)、縣人民政府責(zé)成區(qū)、縣房地局和公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行；或者由區(qū)、縣房地局依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。區(qū)、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提前通知當(dāng)事人。

實施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。實施強(qiáng)制拆遷時，要注意：1)應(yīng)發(fā)布公告，并再次指定期限，給被拆遷人一次自動履行義務(wù)的機(jī)會。(2)如果被拆遷人逾期仍不搬遷，則由執(zhí)行人員強(qiáng)制搬遷。(3)強(qiáng)制執(zhí)行過程中搬遷的財物，執(zhí)行機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好記錄，并出相關(guān)人員簽證。(4)執(zhí)行人員應(yīng)把運(yùn)至指定處的搬遷財物責(zé)令被執(zhí)行人接受，拒絕接受造成損失的，由被執(zhí)行人承擔(dān)責(zé)任。拆遷人與當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門共同行使拆遷權(quán)，拆遷權(quán)是一種行政權(quán)，是國家公權(quán)力之一，它可以管理、命令、甚至強(qiáng)制、處罰被管理者，拆遷權(quán)必須由行政主體來行使。補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷人無權(quán)改變，囿于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，受制于拆遷政策。拆遷補(bǔ)償安置權(quán)對拆遷人來講是權(quán)利也是職責(zé)，不能放棄，也不能擅自提高或降低標(biāo)準(zhǔn)。(三)拆除房屋，平整場地拆遷協(xié)議簽訂后，準(zhǔn)備拆房。兩種途徑：人工拆房機(jī)械拆房三通一平

第二節(jié)城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置當(dāng)前進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償與安置的基本依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》其中對房屋拆遷補(bǔ)償與安置作了明確規(guī)定，各地也根據(jù)實際情況制定了《條例》的實施細(xì)則或補(bǔ)充規(guī)定。房屋拆遷補(bǔ)償與安置，關(guān)系到拆遷人與被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，補(bǔ)償與安置的形式和標(biāo)準(zhǔn)是房屋拆遷協(xié)議的主要內(nèi)容。一、房屋拆遷補(bǔ)償（一）房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蟊徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?包括代管人)。代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全權(quán)代理人；二是國家授權(quán)的國家所有的房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn)管理局。注意：所有權(quán)人既包括自然人(公民)，也包括法人或其他社會機(jī)構(gòu)。只有拆除具備合法手續(xù)的房屋及其附屬物時，才對其所有人進(jìn)行補(bǔ)償。(二)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问?/p>

三種形式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。1產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人以舊房所有權(quán)換取新房所有權(quán)，拆遷人以原地重建的，異地新建的房屋，或其它已造成的房屋與被拆遷房屋所有權(quán)進(jìn)行交換，使被拆遷人原來的房屋被拆除后放棄被拆除房屋的所有權(quán)，取得調(diào)換后的房屋所有權(quán)。2貨幣補(bǔ)償是拆遷人按規(guī)定價格收購被拆除房屋，并注銷其產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償辦法。即拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。作價補(bǔ)償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益。不足之處是使拆遷人從事房地產(chǎn)開發(fā)初始投資過大。

3產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合是指在拆遷補(bǔ)償中，對被拆遷房屋一部分實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一部分實行貨幣補(bǔ)償。這是一種折衷的形式，有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補(bǔ)償形式題上的分歧。（三）房屋拆遷補(bǔ)償?shù)挠嬎?、作價補(bǔ)償形式的計算作價補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算的。實行作價補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評估機(jī)構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估，以評估的價格作為計算的依據(jù)。一般不允許當(dāng)事人之間私下交易。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償計算產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格計算是根據(jù)被拆遷房屋的評估價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價格差價來確定。(四)各類房屋的拆遷補(bǔ)償1對公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償兩種補(bǔ)償形式：實物形式補(bǔ)償。拆遷人按照被拆除房屋及其附屬物的原行使用性質(zhì)和規(guī)模予以重建，并不考慮結(jié)構(gòu)、質(zhì)量差價。貨幣形式補(bǔ)償。拆遷人按照被拆除房屋及其附屬物的市場評估價格進(jìn)行補(bǔ)償。2對非公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償拆除非公益事業(yè)房屋時，一般可由拆遷人與被拆遷人雙方協(xié)商補(bǔ)償形式。可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換，作價補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合的形式。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物時，按照規(guī)定不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，而由拆遷人給予適當(dāng)作價補(bǔ)償。(1)非作宅房屋的拆遷補(bǔ)償拆除非住宅房屋時，一般可采取以下補(bǔ)償方式：①拆遷人按原房建筑面積付給被拆遷人資金、材料，由被拆遷人自拆自建；②由拆遷人在原地或異地建房安置原使用人，安置房產(chǎn)權(quán)歸拆遷人；③拆遷人以與被拆除房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、成新相當(dāng)?shù)姆课荩苑繐Q房，補(bǔ)償被拆遷人；④拆遷人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還被拆除房。(2)住宅房屋的拆遷補(bǔ)償。住宅房屋分出租住宅和非出租(自住)住宅。對自有自住的住房拆遷時，可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合形式中任意一種。拆除出租住宅房屋時，按《條例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，則此作相應(yīng)修改。二、房屋拆遷安置房屋的拆遷安置是指由于在用地范圍拆除房屋，使被拆遷人(使用人)喪失生活、生產(chǎn)、經(jīng)營空間時，拆遷人按規(guī)定向房屋使用人提供的正常生活、生產(chǎn)、經(jīng)營用房或安置。(一)房屋折遷安置的對象拆遷安置的對象是被拆除人或者房屋承租人。(二)房屋拆遷安置的形式拆遷人對被拆除房屋使用人的安置，可以根據(jù)實際情況采取兩種形式：一次性安置和臨時過渡安置。1一次性安置是指對被拆除房屋使用人直接遷入拆遷人準(zhǔn)備的安置房(新建房或舊房)，或指拆遷人以貨幣化安置款，與被拆遷房屋的使用人即時交付，沒有周轉(zhuǎn)過渡期，拆遷安置問題一次處理完畢。2臨時過渡安置是指由拆遷人先對須安置的被拆除房屋使用人進(jìn)行臨時安置，過渡一段時間后，再由拆遷人對其進(jìn)行最終安置。拆遷安置形式，拆遷雙方應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中予以明確。對臨時過渡安置的，亦應(yīng)明確規(guī)定過渡期限及違約處理。盡量采取一次性安置。(三)房屋拆遷安置的地點確定房屋拆遷安置的地點，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求、擬建工程的性質(zhì)以及拆遷雙方當(dāng)事人的意愿。房屋拆遷安置的地點有兩類：原地，即安置地點在原拆除房屋用地范圍內(nèi)。異地安置，即安置點在被拆除房屋所在地以外。一般認(rèn)為是安置地區(qū)位與被拆除房屋所在地區(qū)位不在同等級別內(nèi)，且安置地區(qū)位劣于原拆除地區(qū)位。(四)房屋拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)1拆除非住宅房屋的安置。拆除工商用房、辦公用房等非住宅范圍，應(yīng)按原建筑面積進(jìn)行安置，拆遷人在拆除這類房屋時有保障被拆遷人原有使用利益的義務(wù)，但并不承擔(dān)改善被拆遷人原有使用條件的義務(wù)。被拆遷人確因生產(chǎn)或經(jīng)營、工作需要，希望結(jié)合拆遷增加房屋面積的，應(yīng)按等價交換原則。2拆除住宅房屋的安置拆除作宅房屋時，拆遷同樣不承擔(dān)為被拆遷人改善居住條件增加住房面積的義務(wù)。總的安置原則按原面積(建筑面積或使用面積)進(jìn)行安置。第三節(jié)城市房屋拆遷工作中應(yīng)注意的問題一、在拆遷工作中應(yīng)注意的幾個問題1開發(fā)企業(yè)者自行進(jìn)行拆遷安置，對工作人員培訓(xùn)，熟悉有關(guān)政策。2拆遷工作人員必須持認(rèn)真和禮貌的態(tài)度來對待每一個被拆遷人。3對被拆遷人要求過高的，拆遷人員應(yīng)弄清原因。4拆遷一些特殊的建筑物。5拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋。6拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地