第第#頁共19頁（一）計劃部養老產業投資分析報告（一）計劃部整理日期：2012年11月28日目錄一、中國老齡化社會發展特點二、中國老人養老費用來源和支付水平1、養老費用支付來源2、養老費用支付水平3、家庭和社會對老人養老性支出的支撐能力三、中國老人養老習慣和消費現狀四、國家對中國養老體系的規劃設計五、市場現有養老產業投資模式分析1、養老服務機構2、養老地產（住宅）3、養老旅游度假區4、教育培訓機構（老年大學）5、老年用品開發六、研究意見和建議七、附件：1、2011年部分城市和地區養老退休金水平2、業內較成功的養老地產模式我國自1999年進入老年型社會，人口年齡結構從成年型轉為老年型僅用18年時間，與世界發達國家相比速度驚人（法國完成這一過程115年，瑞士85年，美國60年，英國45年，日本25年）。人口學界定，60—69歲為低齡老年人口，70—79歲為中齡老年人口，80歲以上為高齡老年人口，我國高齡人口增長尤其迅速。面對高速進行的社會老齡化，無論是社會保障體系覆蓋、經濟儲備還是社會服務體系建設，我國目前都還沒有作好準備。一、中國老齡化社會發展特點老齡人口基數高，老齡化速度快。我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家。2010年第六次人口普查中國60歲以上人口1.78億，占總人口13.26%，其中65歲以上人口1.17億，占總人口8.87％，目前社會老齡化加速，平均每年增加596萬老年人口，年增長速度3.28%，其中80歲以上高齡人口增速5.4%。到2020年我國老年人口將達到2.48億，占總人口比重17.17%，其中80歲以上老年人口3067萬人，占老年人口12.37%。2050年老齡人口將超過4.12億，老齡化水平30%以上，占世界老年人口1/4，老齡人口絕對數量世界第一。未富先老，養老支付能力低，困難人口多。發達國家進入老齡化時，人均國內生產總值多在5000-10000美金，而中國1999年進入老齡化人均GDP僅800多美金，2010年突破4000美元但仍屬于中等偏低收入國家。近10年80歲以上高齡老人增加一倍超過2000萬，但截止2011年城市仍有15%左右的老人沒有養老保障覆蓋，農村則僅有不足35%的老人享受社會養老保障。2011年失能半失能需要醫療護理的老年人達到3300多萬。老年撫養比快速攀升，家庭撫養能力降低。第六次全國人口普查數據顯示，我國平均每家庭3.1人，家庭日趨小型化在產生巨大住房需求的同時老人撫養比迅速攀升,010年大約5個勞動年齡人口負擔1個老人，2020年約3個勞動年齡人口負擔1個老人，2030年約2.5個勞動年齡人口負擔1個老人。基于工作壓力、子女教育、城市居住郊區化等諸多因素，家庭成員對老年人的實際撫養能力明顯變弱。老齡化城鄉倒置，農村老齡化程度高。我國城市化程度較低，農村老年人口在8557萬人左右，占老年人口總數的65.82%，老齡化程度比城鎮高出1.24個百分點。這一狀況要到2040年城鎮老齡化才能趕上并超過農村老齡化，逐步拉開距離。這是我國人口老齡化不同于發達國家的重要特征之一。地區間老齡化水平存在巨大差異。我國人口老齡化水平呈現由東向西區域梯次型發展的狀況，東部沿海地區老齡化速度明顯快于西部欠發達地區。北京、上海、天津、重慶直轄市和浙江、江蘇、山東等中東部經濟發達省市人口老齡化程度比較嚴重，西部經濟欠發達省份如新疆、西藏、青海、寧夏等人口老齡化程度相對較小。如上海市老年人口2000年已占總人口18.5%；2025年將達到總人口32.7%。北京2000年老年人口占總人口14.6%。2025年將占總人口接近30%。上海1979年進入老齡化，比全國早20年，寧夏回族自治區預計2012年才能進入老齡化，最早和最晚進入老齡化城市間隔33年。老人單獨居住為主，空巢率高。子女結婚之后，老人往往選擇單獨居住，這是城鄉社會共同趨向，社會人口流動就業增多，異地居住比例提高，也使部分老年父母失去與子女同居條件。2000-2010年城鎮空巢老人比例由42%上升到54%，農村由37.9%上升到45.6%，大中城市空巢率近70%。老齡化、無偶化、家庭少子化均傳統家庭養老功能日趨削弱，養老負擔越來越多地依賴于社會。二、中國老人養老費用來源和支付水平2010年中國社會科學院人口與勞動經濟研究所“中國城鄉家庭結構和代際關系變動分析”課題組抽樣調查顯示：目前我國社會保障體系相對完整的城市和處于初步建立階段、養老保障水平較低的農村老年人贍養金來源差異巨大。1、養老費用支付來源一農村65歲以上老年人55%靠兒女提供生活費用，40%為非親屬供養（自養25%,退休金不足10%，其余為低保等），農村約三分之一老人為降低對子女贍養的依賴，仍然繼續勞作以免或推遲成為吃“閑飯”者-城鎮地區65歲以上老年人中65%以上以退休金為生，而靠子女贍養者為15%。非農業人口中75%以上老年人以退休金為生活來源，靠子女贍養者約占10%,靠低保維持生存的老人約10%,其他5%。2、養老費用支付水平2012年老齡工作委員會最新公布的《2010年中國城鄉老年人口狀況追蹤調查主要數據報告》是繼2000年和2006年之后第三次對老年人生活狀況進行追蹤調查，也是國家統計局批準的唯一部門老年人狀況科學調查。報告顯示：中國老人消費缺乏經濟基礎，銀發經濟規模大，但平均消費水平極低。一城鎮社會養老保障覆蓋率84.7%,城鎮老人月均退休金1527元；一農村社會養老保障覆蓋率34.6%,農村月均養老金74元。-城鎮老年人平均年收入17892元，農村老年人平均年收入4756元。扣除物價上漲因素，10年來城鎮老年人平均收入僅增加1.1倍，農村增長1?5倍。-自報個人（家庭）支付能力，城鎮老人平均每月可承擔費用1016元，農村老人為172元。-老人自有住宅比例較高，城鎮老年人擁有自己產權住房的占75.7%，農村為71.2%。近年部分城市和地區養老退休金水平見附件。3、家庭和社會對老人養老性支出的支撐能力一2011年農民人均純收入6977元，其中工資性收入占47.6%,即3321元；按照國家發改委發布的《全國農村經濟發展“十二五”規劃》“十二五”期間農民純收入年均增長7%,那么，2015年農民人均純收入約為9140元，再按規劃中“工資性收入占農民人均純收入的比重達到45%以上”計算，則農民除口糧外的可支配收入約為4113元一2011年城鎮居民人均可支配收入21810元。-著名調查機構麥可思2013屆大學畢業生統計發現，截至10月16日，2013屆高職高專畢業生簽約薪資為2506元，比上屆同期（2294元）高212元，超過七成的80后年輕人覺得照顧自己的父母已經力不從心點評：現有收入水平顯見不能支付老人養老支出，同時多年的低工資和持續的物價上漲，也使老人年輕時的儲蓄價值大幅縮水。我國人力資源市場現實是老年人退休以后有收入的人很少，多數老年人收入水平比較低，是銀發經濟不能撬動的關鍵原因。居家養老占總數95%以上。中國人民大學老年學研究所調查顯示,即使生活和醫療條件都很好、養老機構收費標準也合理,有意愿進入養老院的老人也只有20%。如果環境普通,實際上愿意進養老機構的老人,只有總數的1%。根據老齡委報告2010年城鎮老人愿意住養老機構的比例10年來從18.6%下降到11.3%，農村老人則從14.4%下降到12.5%。受文化習慣的影響，居家養老數量占養老總數95%以上的情況，一段時間內不會有太大改變。床位不足，服務差，護理型床位尤其滯后。國家民政部數據，2010年喪失自理能力的老年人口940萬，其中城市194萬，農村746萬。部分喪失自理能力的人口大約1894萬人，2011年需要護養的老年人口約占總數的19%。截至2010年底，全國各類收養性養老機構4萬個，養老床位314.9萬張。每1000個老年人只有17.69張床位，遠遠低于西方國家平均50-70張床位水平，其中可留宿照料型床位不到25%。但引人深思的是，我國養老機構實際收養老人不足190萬，空床率超過20%。數量少、增速慢，品位低、服務差，是我國養老機構的普遍現狀。公辦養老院住不進，民辦養老機構住不起。目前大中城市私立高端養老院不包括吃飯費用5000-10000多元/月，護理和居住條件較好，但只針對比較高端的人群，如北京以協和醫院、新華社以及北大等高校的離休教師為主，這些人數量少并可通過聘用家庭保姆或護理員采取家庭養老的形式，所以市場容量不大。公辦養老院費用多在3000元/月以下但床位緊張，往往需預約排隊到2-3年以后。養老困惑和老年性心理疾病急待引起重視中國具有重視親情與團圓的傳統，在中國的價值觀里，將父母送去養老院或老人自己選擇去養老院，還不是順理成章的事情。養老機構中子女送父母的，老人普遍心情沉郁。此外，老年期癡呆和抑郁癥等精神疾病嚴重威脅老年人身心健康，60歲及以上人群老年期癡呆患病率為4.2%,65歲及以上人群抑郁癥患病率為4.4%，這些客觀上加重了養老機構運營負擔。老年產業服務配套項目嚴重不足。各地老年人托老服務、醫療保健服務、日常生活照料服務、老年人互助服務等社會化服務項目和形式仍然處于起步階段，有經驗的老年護理人才匱乏，養老服務培訓機構不足，老年生活用品、老年服務業發展遠滯后于老年人實際需求。特別翳家養老服務機構、老年康復護理機構等由于受到居住環境、消費能力和思想觀念等的影響，依然局限服務于較高收入的離退休人員和有經濟來源的“空巢老人”，市場受眾小，難成規模。四、國家對中國養老體系的規劃設計我國城鄉失能和半失能老年人約3300萬,占老年人口總數的19%。由于現代社會競爭激烈和生活節奏加快,中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力,照護失能、半失能老年人力不從心,迫切需要通過發展社會養老服務體系來解決。2011年社會養老服務體系“十二五”建設規劃明確：社會養老服務體系建設以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐,著眼于老年人的實際需求。居家養老服務涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、精神慰藉等,以上門服務為主要形式。對身體狀況較好、生活基本能自理的老年人,提供家庭服務、老年食堂、法律服務等服務。社區養老服務主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人提供服務。在城市增強社區養老服務能力，打造居家養老服務平臺。在農村建設日間照料和短期托養的養老床位，逐步向區域性養老服務中心轉變。機構養老服務以設施建設為重點，老年養護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現1.生活照料。設施應符合無障礙建設要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內外活動等日常生活需求。2.康復護理。具備開展康復、護理和應急處置工作的設施條件，并配備相應的康復器材，幫助老年人在一定程度上恢復生理功能或減緩部分生理功能的衰退。3.緊急救援。具備為老年人提供突發性疾病和其他緊急情況的應急處置救援服務能力，鼓勵在老年養護機構中內設醫療機構。鼓勵通過整合、置換或轉變用途等方式，將閑置的醫院、企業、農村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養院、小旅館、小招待所等設施資源改造用于養老服務。通過設備和康復輔具產品研發、養老服務專用車配備和信息化建設，全面提升社會養老服務能力。五、市場現有養老產業投資模式分析1、養老服務機構養老服務機構包括養老院、老年公寓、托養所等機構。由于中國在經濟欠發達的情況下進入人口老齡化，老年人收入普遍較低，養老機構通過增加收費方式產生收入有限，尤其近年物資、醫療和人力成本增長迅速，但養老退休金增長緩慢，養老服務機構多數微利甚至無利，艱難維持。2012年各地紛紛提高對機構養老的補助標準，如廣州市對自有產權社會福利機構每張新增床位資助標準從每年1000元提高到3000元，南京市新養老機構補貼標準床位資助提高1000元，但距離硬件條件優越，軟件服務好的服務成本依然差距較大。2、養老地產（住宅）養老地產的需求集中在中低端市場，但投資者喜歡走高端定位。對于以持有為主的養老地產，業內的普遍觀點是10-15年，每年8%~10%的回報率。目前一般認為三種模式比較迎合國內市場：一是在普通住宅小區中配建養老公寓，如1000套公寓配套50套養老公寓，老年人和子女住在一個小區；二是提供護理配套等上門服務的專門養老社區；三是在大城市周邊建造養老社區。如老人退休賣掉上海價值300萬元的房子去周邊二線城市買一套100萬元的養老公寓。養老地產在發展中面臨一些實際問題：1、70%以上的老人已經擁有住房，很難再有資金購買養老地產產權；2、部分養老地產用地屬性為公共設施建設用地，使用年限50年，項目只有大產權證，每套房源并無小產權，使很多購買者望而卻步；3、作為為特殊群體量身定制的特殊社區，投入高于普通地產開發，如大面積無障礙通道、慢速電梯等成本比普通商品住宅社區要高出近1/3。醫療保健中心、老年活動中心等大量的醫護及配套設施設備，對社區運營管理來說也是很重的負擔，而各地在開發商拿地和開發中給予的優惠政策還不明晰；4、老人在養老機構和養老地產項目中發生意外費用進入保險賠付，保險由政府開放商、個人購買的政策尚未出臺；5、養老綜合用地列入國有建設用地供應計劃，開發商招拍掛后能否改變按房地產類繳稅的情況也不明朗。3、養老旅游度假區候鳥式養老旅游度假區是中國發展較早的異地養老模式。主要有海南島的冬季養老基地和北方濱海地區的夏季避暑養老基地，在成都、武漢等周邊風景秀麗的城市和地方也有所分布。還出現了連鎖發展和養老機構之間合作置換等優化模式，這種模式可將地產銷售與旅游度假相結合，適合健康且具有一定經濟實力老年人，但季節性強，度假區資源存在較大浪費。目前新開發的旅游度假區引進了療養型養老度假模式，更加關注老年人健康方面的需求，通過與專業醫療機構、康復療養機構的合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養等專業化的健康管理服務，主要針對身體健康欠佳和對健康格外關注的老年人為主。該模式提供高收益的附加服務和衍生健康產業鏈，對醫療康復專業技術能力要求也較高，對投資項目而言，加大了項目開發和運營成本，但較大程度的避免了旅游度假區旅游資源的浪費。農家休閑養老度假村是一種候鳥型、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老模式，代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，老人與農戶簽訂協議，長期寄養在農戶家中，是一種特殊的鄉村旅游形式，也可以成為新農村建設的一種重要模式。經驗提示：養老旅游度假區開發在功能設計考慮老年人需求的同時，因地制宜的與健康旅游結合多元化經營，可擴大目標群體，又讓度假的老人能夠和年輕人接觸，保持身心健康。養老度假與地產開發聯姻，可快速回收資金，為項目正常運轉和持續經營緩解資金壓力，是經過實踐檢驗較為成熟的模式。養老度假區中的醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施可作為非營利性機構獨立運營，以爭取更多政策優惠和支持。4、教育培訓機構（老年大學）老年大學滿足了老年人的精神文化需求，讓他們能更好地融入社會和接受改變養老觀念（洗腦），所以對老年人尤其是城市老年人有很大的吸引力。四川省有1900所老年大學（學校），在校學員45萬人，占全省老年人口的3.4%。老年人來老年大學上過課以后，一般都不愿意離開。老年大學不是學歷教育，收費低但投資成本也低。近年老年大學的學生人數迅速增長。錦江區老年大學副校長張澤林介紹，從2006年到2011年該校學生人數翻了一番，達到了3300多人，學校容量已經飽和，課程安排從上下午各一堂課增加為各兩堂課，仍然無法滿足社會需求。經費不足和缺乏辦學場地，是老年大學普遍而突出的問題。5、老年用品開發調查顯示，老年人消費物品比例為保健品33%，健康食品31%，服裝19%，其他17%，消費能力受老年人收入狀況的限制，多數購買時傾向購買物美價廉的貨物，消費以滿足基本生活需要為主，因此老年保健用品（含保健器械和保健藥品）、健康食物、老年服裝是老年用品的重點開發領域。另一方面，老年群體中存在相對富裕的收入階層，他們有更高層次的需求，如整形抗衰老、高檔化妝品、老年教育、娛樂等。此外針對特殊群體老年人（如臥床老人、糖尿病患者、耳聾患者等）的產品（如護理產品、輔助器械等），也存在較大的市場需求。普遍認為利潤空間大、市場前景好的老年產品包括幾個方面：-老年女性保健酒、化妝品和抗衰老產品-老年人專用通訊產品：帶有擴音功能、攜帶使用方便的收音機、電話、手機、助聽器、定時提醒服藥器等-老年日用品：老年人專用紙尿褲，高檔大便器、接尿器、、電暖鞋、功能浴房、機械手、代步工具、老年家居布藝等。-老年保健食品：保健飲品、水、保健酒、素食產品；奶粉、藥物替代產品等。經驗提示：老年用品市場60%的購買者是青年人，30%是老年人自己，10%是親朋好友之間相互的贈與。老齡產業消費市場的主題特點表現為親情消費和永恒的孝敬主題！“百善孝為先”，年輕人為孝敬長輩送禮不計較，也不疼心花錢；子女孝敬老人費用持續增加。參加工作、有經濟來源的中年輕人才是中國老年產品市場真正的主力消費人群！六、研究意見和建議1、經濟水平和文化習慣決定了中國的養老產業是規模型產業而非利潤型產業；2、如何能夠讓老年人有能力支付養老消費，并可持續的進行養老消費，是拉動銀發經濟的決定性因素；3、考慮到國家養老支付能力和物價因素，養老項目利潤產生和可持續發展的關鍵應是通過政策優惠、規模運作降低成本，而非提高價格；4、投資發展建議如下：-從產業高度而非項目高度開展養老投資事業-高、中、低端相結合開展養老投資體系建設-充分運用資本的力量，與銀行合作開發老人理財金融產品和養老金增殖支付服務產品，通過規模效應最大化發揮養老金的使用價值-戰略性選擇醫療項目投資區域和醫療項目，力爭與養老項目銜接配套，為養老項目增殖服務奠定基礎-借鑒華潤集團產業鏈利潤中心模式，在老年用品和老年教育領域尋找投資少回報快的項目，在子女孝敬老人的費用中創造高利潤點

附件：2011年部分城市和地區養老退休金水平2012年人均水平（元/月）2011年人均水平（元/月）增長幅度西藏2700245010.2%北京2510226810.0%浙江2091187211.7%青海2049179714.0%上海1908新疆1978175712.6%山東1900168013.0%天津1880170010.6%重慶1800163610.0%廣東1821173810.4%廣州市261424138.3%深圳市2860259010.4%甘肅1876164014.4%江蘇1784162210.0%南京208018979.64%寧夏1785162310.0%河北1745155911.0%內蒙1700154510.0%遼寧1622140913.7%湖北1600144810.0%江西1514132014.4%海南1200（全民醫保）1310吉林1370127815.6%貴州1470較成功的養老地產模式1、高端會員制養老上海親和源老年公寓親和源老年公寓2007年10月建成（商業用地，產權50年），占地10萬平方米，由12幢多層電梯住宅樓組成，共838套居室可供1600位左右老人居住。入住該社區的男性必須滿60歲，女性滿55歲。親和源采用會員制養老，設計不記名卡和記名卡兩種會員制形式。-不記名卡需支付一筆50萬元（現已漲至89萬元），可在親和源社區自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會費（根據房型不同）。-記名卡有效期至老人生命終結，但有15年的界限，如只住5年，剩余10年費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過的部分免費。該卡對應大、中、小三種戶型，價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。親和源會員卡出售之初，市場反響不盡如人意。2007-2008年，出售的會員卡不到幾十張。那時整個社區總共才有11戶人家。2009年親和源的銷售迎來突破。這年5月國務院批復同意上海南匯和浦東兩區合并，這對地處南匯地區的親和源養老社區是利好消息。2010年，親和源迎來了摯信資本1億元的風險投資。目前，親和源已經銷售了450多張卡，有600余人入住，而整個社區可接納的入住總量為1600位左右。2011年親和源和萬科、青島城投在內的多家企業合作，由對方出資造房子，自己則承擔運營管理。親和源股份有限公司董事長奚志勇表示，這種擴張模式規避了資金難題，未來親和源主要會把精力投放在管理模式，擴大會員卡價值以及其他服務類的拓展。未來親和源模式轉型，將在遼寧、海南、黃山等區域開展親和源復制，會員可以選擇在不同城市的親和源公寓輪換居住，增加會員卡的價值。點評：親和源現行模式有很大的缺陷：1、親和源社區公寓的產權歸企業所有，親和源資金緊張時有權把公寓資產抵押銀行融資，因此親和源和客戶約定“如企業因故破產，則按照國家相關的法律，由政府負責處理清算或者交給其他同類的公司繼續運營”以打消老年人的疑慮。但中國產權和使用權不可分開交易，企業單方面出售使用權不合法，合約并不受法律保護。一旦企業倒閉資產接盤者可不遵守附加條款。2、資金投入高，沉淀期長。老年住宅配套高于普通住宅，還需設立專門基金，用于支付醫療補貼和意外賠償，在硬件投入上投入大，收費標準只中高端老年人才能負擔，客戶群體少。2、普通租賃型養老地產什河麗景敬老社區“什河麗景”是哈爾濱市惠民項目，更是傳統養老模式的創新。“什河麗景敬老社區”占地21萬平方米、設計了17棟多層、24棟高層和9棟花園洋房，其中一期工程預計在今年年底進戶。為了讓養老社區真正做到為有需要的老年人服務，設置了嚴格的年齡限制。該處“養老地產”規定入住人群為男性須滿60周歲，女性須滿50周歲的離退休老人，鰥寡孤獨老人，殘疾人入住則可不受年齡限制。為了以較低的成本，滿足老年人的養老需求，樓盤只租賃不銷售，最長租期20年，此后無償使用。