不動產登記暫行條例及其實施細那么理解與適用劉燕萍國土資源部不動產登記中心2021年3月暫行條例及實施細則的理解與適用3目錄不動產登記法律制度的基礎2立法背景與主要過程1分散登記的主要問題1物權法的應對2條例及細則起草過程4政府頂層設計的推動3立法背景與主要過程9/3/20233分散登記的主要問題11、管理導向的現實障礙2、權利沖突的司法困境9/3/202349/3/20235分散登記的主要問題1不動產登記立法不統一不動產登記范圍不統一不動產登記機關不統一不動產登記程序不統一不動產登記效力不統一不動產權屬證書不統一所有權用益物權擔保物權土地所有權建筑物構筑物所有權國有建設用地使用權集體建設用地使用權劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權租賃國有土地使用權作價出資或入股國有土地使用權土地承包經營權建設用地使用權宅基地使用權地役權國家土地所有權集體土地所有權建筑物區分所有權海域使用權礦業權漁業權農地承包經營權林地使用權草地使用權探礦權采礦權水域灘涂養殖使用權無居民海島使用權抵押權一般抵押權最高額抵押權森林或林木使用權森林或林木所有權不動產物權體系物權法的應對2物權法第10條第2款：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記方法，由法律、行政法規規定。政府頂層設計的推動31、2021年3月15日，十二屆全國人大一次會議審議通過?國務院機構改革和職能轉變方案?，提出加強根底性制度建設，建立不動產統一登記制度。2、2021年3月26日，國務院辦公廳?關于實施<國務院機構改革和職能轉變方案>任務分工的通知?要求，由中央編辦負責，在2021年4月底前完成整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責；由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，出臺并實施不動產統一登記制度，并于2021年6月底前出臺不動產登記條例。政府頂層設計的推動33、2021年11月20日，國務院第31次常務會議決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔；由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，根本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一〞；行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。政府頂層設計的推動34、2021年1月21日，中央編辦?關于整合不動產登記職責的通知?明確：〔1〕國土資源部指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作；會同林業局負責國務院確定的重點國有林區森林、林木、林地的登記發證；會同海洋局負責國務院批準工程用海、用島的海域使用權和無居民海島使用權的登記發證等。〔2〕住房城鄉建設部：協同國土資源部指導房屋登記工作。〔3〕農業部：為與中央部署開展的農村土地承包經營權確權登記頒證工作做好銜接，農村土地承包經營權納入不動產統一登記予以五年過渡期。過渡期內，農業部會同國土資源部等部門負責指導農村土地承包經營權的統一登記工作。過渡期后，改由國土資源部負責指導農村土地承包經營權登記工作。〔4〕國家林業局：配合國土資源部開展重點國有林區森林、林木、林地登記發證工作，協同國土資源部指導地方林權登記等工作。〔5〕國家海洋局：協助國土資源部開展國務院批準工程用海、用島的海域使用權、無居民海島使用權的登記工作。協助國土資源部指導地方實施海域、無居民海島使用權登記造冊等工作。政府頂層設計的推動35、2021年5月7日，國土資源部辦公廳?關于在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知?，明確指出在國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子，承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責。政府頂層設計推動36.2021年4月28日，國務院第90次常務會，審議并原那么通過了姜大明部長關于不動產統一登記工作進展情況匯報，明確三件事：一是加快推進地方職責機構整合。按年底完成的要求，明確地方政府責任，倒排時間。國土部和中編辦開展督導調研；國務院納入地方政府的重點督察事項；國家土地督察機構年底前開展一次專項督察。二是完善配套規章標準。抓緊出臺實施細那么，發布數據庫標準等技術標準，制定登記信息互通共享的方法和標準。三是正確引導社會輿論。主動發聲，及時回應社會關切。政府頂層設計推動37.姜大明部長做出重要批示，要求貫徹落實國務院第90次常務會有關決定，扎實做好相關工作。一是制定?推動地方加快不動產登記職責機構整合工作方案?。二是下發了?關于加快落實不動產登記職責機構整合工作任務的通知?〔國土資電發20號文〕。三是開展屢次的督導督察，部領導對重點地區進行督導。四是建立動信息態聯系機制，定期上報工作進展。政府頂層設計推動38月26日，國土資源部和國家林業局在京舉行國務院確定的重點國有林區林權登記資料和土地根底數據資料交接儀式。11月9日，舉行國務院批準工程用海用島登記電子數據資料移送暨網絡開通儀式。國家海洋局向國土資源部正式移交2002年海域法實施以來至2021年9月30日國家海洋局辦理的國務院批準工程用海用島登記數據共706宗，并開通了部局之間的網絡，實現了互聯互通。國家層面的不動產登記資料移交工作全部完成。政府頂層設計推動38.2021年10月14日，第四次部際聯席會議召開，要求：一是加快推進地方職責機構整合，按照年底前完成市縣級職責機構整合的要求，明確地方政府責任，倒排時間，加強對地方的指導支持和監督檢查。二是繼續指導地方做好新證與舊證的有效銜接，堅持便民利民、“不變不換〞原那么，不得增加企業和群眾負擔。三是進一步完善相關配套制度，盡快啟動不動產登記相關信息互通共享的方法和標準、不動產權屬爭議和相關確權政策的研究制定工作。四是抓緊上線試運行信息平臺，積極推進重點城市接入信息平臺并開展聯調聯試。五是加強宣傳引導，為不動產登記工作的順利開展創造良好的輿論環境。條例及細那么起草過程4國土資源部提交條例送審稿2條例公開征求意見3總理簽署國務院第656號令，條例正式發布42021年3月10日2021年7月15日2021年8月15日2021年11月24日地籍司和登記中心提出草案初稿19/3/2023條例及細那么起草過程4第一輪征求意見（面向本系統）2第二輪征求意見〔面向全社會〕3部務會審議，原則通過42021年5月2021年1月2021年3月26日2021年6月地籍司和登記中形成初稿1第二輪征求意見〔面向全社會〕正式發布〔部63號令〕52021年1月組織規范程序規范實體規范基本范疇權利登記契據登記托倫斯登記基本形態不動產登記法律制度的根底法定原則特定原則區分原則基本原則1基本原則四個根本概念：A.物物權法第2條第2款本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。擔保法第92條不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。不動產登記暫行條例第2條第2款本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。B.物權物權法第2條第3款本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。9/3/2023191基本原則C.不動產?關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通那么〉假設干問題的意見?第186條規定：“土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。〞?擔保法?第92條規定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。〞D.不動產登記國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設定的專門的不動產登記簿上的事實或行為。9/3/202320A.法定原則物權的種類和內容，由法律規定。（《物權法》第５條）1基本原則9/3/202321法定原則實例:設定典權甲向乙借款，乙要求甲提供擔保，雙方約定：甲將自己房屋交給乙占有、使用、收益，如果甲到期不償還欠款，乙可取得該房屋所有權。設定居住權甲乙離婚，房產判歸甲方所有，乙無住所，法院判決：乙有權在甲的房屋居住，直到找到合適住所為止。物業經營權抵押權甲銀行借款給乙公司，乙用其對某商貿城的管理權、出租權作為抵押擔保。借款期滿后，乙不償還債務。1基本原則9/3/202322B.特定原則物必須具有可識別性。物權法第2條第3款：本法所稱物權，是權利人依法對特定的物享有的直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物必須是現實存在的，如預售的商品房，就不是特定的，不能區分。

特定就是和宗地對應的關系，是理解登記簿的基本出發點。1基本原則9/3/202323B.特定原則案例甲公司出賣月球土地，每畝200元，乙購買1畝，甲向乙頒發月球土地證書。村民甲將其宅基地上房屋出售給城市居民乙。甲將自己房屋借給乙使用，乙在借用期間經甲同意裝修了房屋，但未具體約定裝修材料歸屬以及相關費用問題，后乙在歸還房屋時，將壁櫥、木地板等裝璜設施拆除。甲訴至法院，要求乙賠償損失，乙答辯認為該裝潢由自己所建，現自己有權將之取走，不同意賠償。法院依據不動產附合法理，判令乙賠償甲5000元。1基本原則9/3/202324C.區分原則當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。（《物權法》第15條）1基本原則9/3/202325C.區分原則案例：甲工廠因為急需資金，向乙銀行借款，乙要求甲提供抵押擔保，雙方簽訂了抵押合同，約定甲用廠房作為抵押權標的物，在辦理抵押權登記之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起訴，要求乙承擔違約責任，但法院認為甲乙雙方的抵押合同沒有登記故應無效，乙不用承擔違約責任。甲向乙借款，乙要求甲提供擔保，甲委托丙作自己的擔保人，丙與乙訂立了質押合同，約定丙將自己閑置的三間房屋交給乙占有，以擔保甲的債務，如果甲屆期不清償借款，乙有權變賣房屋并從中優先受償。1基本原則9/3/202326甲用其房產作為對銀行乙的債務抵債，約定：自協議生效，乙取得房產所有權，在辦理過戶登記之前，甲將房產設定抵押權給乙。甲將一間鋪面房出賣給乙，完成過戶，但甲仍然占有，之后甲將之出賣給丙。甲將房屋出租給乙，期間出賣給丙，完成過戶，未告知乙，乙以其優先購買權受到侵害為由主張甲丙買賣無效。1基本原則9/3/202327世界各國主要登記制度概覽：A權利登記制〔登記生效要件主義〕。土地物權變動以登記為生效要件。即土地物權的取得、喪失及變更，除當事人意思表示一致外，非經登記不生效力。強制登記，登記具有公信力。代表國家：德國、瑞士。B契約登記制〔登記對抗主義〕。土地物權之取得、喪失及變更，經當事人訂立契據即已生效，但非經登記，不得對抗第三人。代表國家：法國、日本。C托倫斯登記制。初次登記不強制，但土地權利一經登記，今后土地權利發生變更都必須經過登記。登記后頒發權利憑證，登記機關保存正本，副本作為土地權利人擁有土地權利憑證。登記具有公信力。代表國家：澳大利亞、英國、加拿大等。2基本形態9/3/202328A登記生效主義。我國對國有建設用地使用權、海域使用權、土地抵押權實行登記生效主義。設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。（《物權法》第139條）建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。根據《海域使用管理法》第19條的規定，海域使用權自登記后生效。（《物權法》第187條）2基本形態9/3/202329B登記對抗主義。我國對土地承包經營權、地役權實行登記對抗主義。土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。（《物權法》第127條）土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。（《物權法》第129條）地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。（《物權法》第158條）2基本形態9/3/202330C非依法律行為取得不動產，但未經登記，不發生物權效力。“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”（《物權法》第28和29條）“依照該法第28和29條規定享有土地權利的，處分該權利時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”（《物權法》第31條）通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”(《農村土地承包法》第49條)2基本形態9/3/202331A.組織規范

統一登記機構。物權法第10條第2款國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

統一登記管轄。物權法第10條第1款不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

（條例第6條、第7條。實施細則第3條、第4條）3基本范疇9/3/202332B.程序規范登記申請。物權法第11條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。登記審核。物權法12條登記機構應當履行下列職責：………..（略）權屬證書。物權法第17條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。形式公示。物權法第18條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。3基本范疇9/3/202333C.實體規范登記事項。登記能力。物權法第5條：物權的種類和內容，由法律規定。登記效力。3基本范疇9/3/202334登記效力設權力對抗力宣示力推定力公信力物權法第9條第1款不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。物權法第14條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。設權力物權法第127條土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。物權法第129條土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。物權法第158條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。對抗力物權法第28條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。物權法第29條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。物權法第30條因合法建造、撤除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。物權法第31條依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。宣示力不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。〔物權法第16條第1款〕推定力因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。〔第21條〕無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：〔一〕受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；〔二〕以合理的價格轉讓；〔三〕轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。〔物權法第106條〕公信力1條例的結構3登記能力4登記簿5基本規范條例及其實施細那么理解與適用2定位與原則6制度銜接1條例及其實施細則的結構1、形式結構總那么不動產登記簿登記程序登記信息共享與保護法律責任附那么2、實質結構組織標準+程序標準9/3/2023422定位與原則定位

兩種屬性：公法與私法程序法與實體法原那么政治原那么法律原那么3登記能力條例第2條第2款本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。條例第5條規定：以下不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：〔一〕集體土地所有權；〔二〕房屋等建筑物、構筑物所有權；〔三〕森林、林木所有權；〔四〕耕地、林地、草地等土地承包經營權；〔五〕建設用地使用權；〔六〕宅基地使用權；〔七〕海域使用權；〔八〕地役權；〔九〕抵押權；〔十〕法律規定需要登記的其他不動產權利。4登記簿登記簿的特征：統一性權威性持久性公開性4登記簿不動產登記單元登記簿的記載對象登記簿的編成原那么登記簿的表現形式登記簿的保存、保護和管理5基本規范組織標準類型標準程序標準責任標準登記機構登記管轄登記人員登記代理登記簿構造信息平臺