11目錄TOC\o"1-5"\h\z第一章當前產業地產發展新趨勢和面臨的問題1當前產業地產發展新趨勢1當前產業發展新問題3產業地產，一座未挖掘到位的金礦6回歸市場主導模式，地價上漲優化產業鏈6產業地產迅速蔓延，向二線城市擴張8第二章當前產業地產涉及重點產業領域探討10臨空產業嶄露頭角，產業物業需求量大102.2創意產業風起云涌，生態化辦公呼之欲出112.3總部經濟風靡全國，產品體量升級成新趨勢12第三章當前產業地產融資渠道探討14產業地產的發展難題：資金與管理14產業地產的資本特點15目前國內主要的融資渠道15產業地產多元化的融資發展方向探討15外資基金已進入產業地產領域17第四章國內產業地產的創新現狀204.1中國產業地產開發典型案例204.2產業地產創新的典型案例分析25第五章產業地產誤區和創新方向305.1產業地產目前存在的問題305.2產業地產創新的發展方向34中國產業地產研究報告（2011中國產業地產研究報告（2011版）--#-四）北京豐臺總部基地豐臺園產業基地位于北京西南四環處，是中關村科技園區“一區五園”中距市區最近的一個。項目總建筑面積106萬平方米，有各式的建筑群體，以200平方米為基本單元，可組合成500、800、1000、2000、3000、5000平方米不等的建筑體，在群體結構上，各個單元體可分可合，可大可小，滿足了不同規模、不同性質的創業期科技型企業的需要，成為各類公司客戶的理想辦公天地。項目具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權。建筑類別獨棟寫字樓占地面積65公頃總建筑面積106萬平方米容積率1.59綠化率50%價格（元/平方米）6300k17w七"7：述.7/W/P關村科技園區|「臺閱產業敲地規劃示盤圖「??i!\!t'??*「：’」1|ZhonggjuaficuiiFe^igtaiSciencePaneIndustrialBase南一期產業用地',rr?dij*triallandMPhwvf…八■-八八-一期生活配會設施用地Uf?lofPtunc1'.furriMKHltc?<°四?1，關村科HlYlx十臺kl<1:嚴電盟地兒加申方金乜，再,劃山地24、F方穴川in占JIM."平方僉電,11剛幾地ziiFjy處眠1fill\-二"二期產業用地IndustriallandolFtutsctl二輛發及蛭i理套設施用地iJlfKlO1PlKlSOUfoeraksicharulIhlgZIg三期產業用地larul?.■■.■'."...'Skme1（五）武漢第一企業社區第一企業社區是武漢卓爾企業集團有限公司借鑒美國“硅谷產業辦公”模式和國內“總部基地”模式，選擇有“武漢后花園”之稱的武漢盤龍城經濟開發區內，開發建設“NO.1企業社區（優勢企業總部基地）”，即智能化、低密度、生態型的總部樓群,集辦公、科研、產業、會展、休閑、公寓、物流為一體，為一些需要在武漢設立總部的企業以及武漢發展總部經濟的目標提供一套完整的解決方案。夏新、熊貓、步步高、長虹、白云邊、稻花香、八峰藥化、銀欣等10多家企業已與“第一企業社區”簽訂了入駐意向性協議。建筑類別占地面積總建筑面積容積率綠化率價格（元/平方米）物業管理費（元/平方米?月）建筑類別占地面積總建筑面積容積率綠化率價格（元/平方米）物業管理費（元/平方米?月）按照規劃，將建設100多棟獨立產業研發辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，供企業設立企業總部或地區總部。因項目規模較大,在規劃中還增加諸多配套設施，以滿足入駐企業商務和生活的需求，特設有總部公寓、商務酒店、國際會展中心和物流中心等配套設施。獨立產業研發辦公樓700畝58萬平方米1.2542%2580元/平方米1元/平方米?月產業地產創新的典型案例分析一、北京BDA國際企業大道北京BDA國際企業大道，改變了傳統產業地產以低價值的廠房等物業為主的開發模式。該項目定位之初，就摒棄了傳統的工業地產以承載企業生產活動為主的產品定位，而是選擇了將企業產品研發等位于價值微笑曲線兩端的高價值企業行為，作為產品的承載對象，因此在開發模式上進行了根本創新，自然避免了低端產品同質化競爭的局面，成為同一地塊，選擇不同產品而實現土地價值提升的經典之作。北京BDA國際企業大道，引入國際流行的設計語言，采用緊貼國際前沿高科技企業物業潮流的領先型建筑形態——獨棟的建筑形態。40多棟建筑，采用錯落式建筑布局與高爾夫坡地、穿行式水體相結合，園林景觀自成體系。保持了企業的相對獨立，但又不破壞景觀與建筑的互動性。這樣的產品，足以吸引眾多企業落戶，同時也實現了開發價值的最大化。二、BDA國際企業大道IIBDA國際企業大道II在BDA國際企業大道的基礎上，從客戶實用角度對產品的空間、功能等方面進行了升級和創新。16棟單體寫字樓有5種戶型，除中心組團四棟單體建筑高度都在10層以上外，其余四個組團都為7層或9層的建筑，所有臨街單體都可拆分為兩家公用，最大限度利用展示空間。各單體建筑面積為4000—12000平方米，標準層面積為500—800平方米。一些實用性極強的獨到想法被運用到戶型設計中：所有建筑均為三面或四面采光；通過兩柱大跨度設計增大了采光間距，四面通透；所有戶型除核心筒之外的所有區域都可以自由變化組合。首層都具有高達8.4米LOFT空間，除滿足企業自身形象的需求外，業主還可以進行商業經營。在整體規劃方面項目通過空中綠色連廊和果嶺綠化為員工的工作、交流提供了輕松優美的環境；中心組團兩棟標志性建筑以88米“亦莊第一高度”處于地段中心，與其他兩棟建筑圍繞會所，共同形成北京經濟技術開發區的顯赫地標。BDA國際企業大道II的產品升級和整體規劃在辦公的獨立性、靈活性、生態性、標志性、展示性等方面都有精彩創新。三、MAX空港企業園北京空港順義區的MAX空港企業園，首期面市的一期商務配套與二、三期的企業獨棟，規劃建筑面積20萬平方米，以800-1600平米的花園式、低密度的企業獨棟為主體。基于所處空港并且毗鄰新國展等利好因素，項目將目標客群鎖定為“臨空產業、會展產業”相關企業，并在建筑規劃及設計方面圍繞目標客群的喜好和辦公需求進行設計，營銷方面以“空港新國展企業獨棟”為推廣主題，將項目的優勢直接傳達給目標客群，項目開盤便強勢旺銷，贏得了廣泛的市場關注。規劃層面，為企業獨棟辦公添彩的商務配套也體現了項目構建區域新商務主體的雄心：四星級商務酒店，囊括了餐廳、商場、多功能廳及高檔居住，滿足企業商務需求；企業研發中心，給企業提供了科研實驗的平臺，關注企業的發展與成長；公寓式

酒店，滿足企業精英的個性化居住需求；開放式步行商街，為日常辦公、生活提供一個消費、集會的空間，快速方便的滿足辦公帶來的配套需求。MAX空港企業園，引進國際先進的建筑理念在產品層面進行了升級，項目在建設之初就對產業進行規劃并依據企業需求特征進行建筑設計、同時推出商業配套區和企業獨棟產品，比目前多數產業園開發企業更具前瞻性的眼光，跳出單一產業發展的理念，融入了居住商業等城市功能，倡導生態、健康式辦公生活，形成產業功能與城市功能共同發展的多元化園區，是第四代產業園區的典型代表。此類產品升級、擁有前瞻目光先進理念的園區，可持續發展同時將實現入駐企業、開發企業、政府等多方共贏，并促進區域經濟的良性增長。四、北京總部基地位于北京豐臺區的總部基地，率先將總部概念引入北京。該項目由于開發規模比較大，因此，如何充分挖掘土地開發價值，實現理想的開發收益，保證資金回籠順暢，實現整個項目的成功開發，是總部基地項目在開發之初不得不慎重考慮的問題。因此，能否合理采用新的產業地產的開發模式，實現高價值的產品開發，是該項目運作成敗的關鍵。基于這樣的考慮，總部基地“總部辦公”這個現代企業升級后的企業需求，成為產品的主要服務對象，開發方充分研究了企業內部尋求，找到了合理的價值點，從而實現產品的合理定位和項目開發目標的順利實現。該項目在運作過程中，也存在“造勢”大于“借勢”的問題。造勢必然意味著高成本的投入，總部基地為了造“總部”之勢，付出了巨額宣傳成本，但并未取得與之相應的收益。相比之下，“借勢”不需要高額的成本支出，是一種更理想的模式。五、蘇州工業園蘇州工業園區是中新兩國政府間重要的合作項目，除了產業規劃外，還特別規劃了龐大的配套設施，例如居住區、商業區、休閑區等。按照總體規劃，園區住宅用地近1500公頃，約占園區規劃總面積的23%，規劃建設各類住宅20萬套，可容納50萬人口左右。蘇州工業園區居住用地按居住分區、居住鄰里、小區或組團三級規劃設置，又根據住宅密度分為四種類型，可全面滿足不同居住人群需要。住宅建設突出“以人為本”的設計思想，充分考慮人與環境的關系，突出強調基礎設施與商業、文化、教育、衛生等生活配套設施同步建設，努力營造“富有獨特魅力”的生活居住環境。金雞湖是蘇州工業園區寶貴的風景資源。其湖面約7平方公里，環湖地區將開發成為現代風格的休閑娛樂空間，以下是其功能分區：類別占地面積功能及設施城市廣場26.3公頃公園、開放式休息空間湖濱大道52.9公頃沿湖泊岸、步行大道、圓弧踏步、觀景臺、成片綠地、大型雕塑水巷鄰里38.5公頃配有商業設施的中、高密度住宅區望湖角55.8公頃以小島和沼澤濕地為主的野生動物和自然生態保護區。除觀景區、花卉展示區和游客服務中心外，望湖角還保留少量土地，用作研究機構建設。

金姬墩59.4公頃獨棟別墅區文化水廊90.9公頃由文化設施、公共機構及住宅、商業樓群組成，設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。玲瓏灣119.1公頃密度較高的住宅小區此外，在教育配套上，園區引入了新加坡國際學校、省重點中學、省示范初中、省實驗小學、省示范幼兒園、蘇州工業園區職業技術學院等，以滿足園區企業員工的子女教育問題。第五章產業地產誤區和創新方向由于產業地產開發的專業性和國內產業地產真正走上市場軌道為時不久,部分開發企業或完全沒有產業地產開發經驗的投資機構，在準備不足的情況下進入，狀況也令人擔憂。國內的產業地產，目前還沒有出現完整的開發模式。大部分以追求稅收和招商引資為目的，進行開發區建設。由于開發產品較為單一，多以傳統形式的工業廠房為主，缺乏資金的長期支持，對園區的配套沒有進行專業規劃。主要吸引追求低成本和低稅收的產業進駐，引發土地的低價值利用、同質化競爭、忽視構建產業環境、配套不平衡等諸多問題。5.1產業地產目前存在的問題（一）過度追求稅收，導致土地的低價值利用傳統的產業地產開發，有一部分是土地供應方低價將地出讓給開發方，開發方出資建設一些低檔廠房，出售或者出租給企業進行生產，在這種開發模式下，企業繳納的稅款是土地唯一的價值體現。對于土地供應方而言，片面的追求稅收，而忽視了土地價值的充分利用，無形中導致了土地的低價值利用。（二）低端重復建設，導致同質化競爭上海市南匯工業園和上海市鹿園都市型工業園區毗鄰，建筑形式多以工業廠房為主，兩個項目之間存在同質化競爭。

N：①-8N：①-8工業園上海南匯工業園區上海南匯工業園區地處南匯腹地，規劃工業用地面積28平方公里，產業發展以光電產業和重裝備配套工業為主。園區已基本完成近六平方公里工業用地的開發建設。其中二期基地11.38平方公里，總投資達23億元，計劃打造光電科技園、光電研發中心、制造產業區等工業用地區，三期為工業標準廠房區。?■”申用地廠房圖片示例?■”申用地廠房圖片示例上海鹿園都市型工業園上海鹿園規劃面積為8平方公里，以高科技產業、都市型工業為主，以包裝行業為特色。企業可通過購買土地形式投資建廠，也可購買、租賃標準廠房。廠房租賃價：0.50—0.60元/平方米/天廠房售價：1600—2000元/平方米南匯區域內產業園區的現狀是大部分以工業廠房為主，園區之間距離較近，區域內形成同質化競爭的現象，是國內產業地產發展的一大誤區。三）忽視產業健康、可持續發展同樣，為了追求優惠稅收和低成本而聚集的企業，沒有產業聚集的趨勢，不能健康發展。產業園區被經營者定位成低檔廠房，其招商本身就缺乏規劃性和統一性，對入住企業沒有一定的要求，加之一些企業為了追求低成本，入住企業必然檔次參差不齊，產業結構混亂。當前經濟飛速發展，某些產業需要不斷升級，而大多數產業地產由于產品價值低，不具備支撐產業升級的可持續性，面臨拆遷的危險。（四）偽產業地產開發模式對國內一些產業地產項目進行分析，可以發現這些項目實際上是掩耳偷鈴式的產業地產開發。也就是借產業地產開發之名，行房地產開發之實。這種情況的主要原因有兩方面，一方面在園區開發房地產受到政策的限制，開發企業對政策監管采取變相的被動抵觸；另一方面，產業地產專業門檻高，開發企業自身不具備相應的專業能力，只有沿用傳統地產開發模式。實際效果是，掩耳偷鈴不僅遮擋了政策監管的“眼睛”，也遮擋了開發商自己的“眼睛”。傳統思維、模式運用到產業地產開發的負面效果：1、產品與傳統房地產產品特點雷同，與產業需求難以形成對接。2、用傳統地產思維開發，產業地產自身的特點沒有得以發揮，降低了土地價值利用和資源使用效率。3、市場、產品定位不準確，產品或者是不具備市場競爭力；或者是為市場競爭力過分加大投入，最終導致降低了投資收益。上述項目的市場表現，最終突出的體現在一點是，項目的操作周期延長，產品在市場中難以得到消化。最終導致開發企業的投資，獲利困難或者是分期開發難以推進，土地長時間閑置。（五）配套規劃建設不平衡很多產業地產，只管引進產業，沒有均衡考慮商業、居住等必要的合理性配套需求，使區域發展出現失衡，面臨尷尬。在國內園區中長期存在一個突出問題是，產業園內的住宅開發長期陷入惡性循環。為園區配套的住宅市場開發中，普遍情況是配套住宅大部分都被園區外的購房者消費。一方面園區原有產業定位以工業、制造業為主，藍領占園區人口比例較大，支付能力存在局限。另一方面，園區住宅產品在開發企業的市場思維主導開發下，以中高檔項目為主，對應的人群是城區富裕人群。由此造成人口對流循環，給交通帶來極大的壓力，例如北京的亦莊開發區。上述問題的原因在于，對產業園區發展的認識、把握能力不足，對產業規劃及區域平衡發展的策略準備不足，使原本可以妥善解決的問題矛盾化（經驗借鑒見報告中新加坡案例）。（六）適合產業落地的硬環境、軟環境缺失在國內另一個值得關注的現象是，中小企業的異地注冊辦公。很多國內的中小企業，往往出于享受優惠政策的考慮，將企業的注冊地安排在各類園區，而實際辦公、經營場所在園區以外的城市商業區。這種現象集中體現了產業園區在中小企業辦公用房方面的不足。一方面產業園區適合中小企業的辦公用房不足，導致項目的可選擇性和產品價格、產品品質方面的競爭力與市區寫字樓存在差距。另一方面，辦公用房的軟環境建設落后，缺少社會、人文、企業發展環境等方面的柔性因素，不利于企業的發展。上述因素制約了產業鏈下游的服務行業落地在產業園區，長期以往還將對產業園區整體的產業聚集產生負面影響。產業園區人文、社會環境的營造和培養，是產業園和產業地產項目在發展中應共同關注的新課題。產業地產創新的發展方向在對中國產業地產現狀及誤區，以及已有的創新模式進行分析后，我們提出對產業地產合理的創新發展方向的探討，以求在產業地產未來的發展中，起到合理的引導作用。（一）還原產業地產概念產業地產，是產業與地產的結合。它不同于工業地產，是工業地產的升級版；另一方面，它不同于傳統的市區辦公物業，是以承載自主創新等新型產業活動為主要物業屬性的房地產產品。走出產業地產現狀的誤區，研究出創新的開發模式，必須要首先回到產業地產的概念上來。首先，產業地產具有“產業”特征，這點使其在概念上區別于其他地產類別。產業地產必須結合產業，而不是單純的房地產開發。沒有好的產業結構、沒有形成產業聚集、沒有可持續發展的產業環境的產業地產，就不能成為成功的產業地產。其次，產業地產的“地產”屬性，使我們必須明確以房地產的運作手段來開發產業地產項目，因為這是充分發揮土地價值的必要，是開發制造出高價值產品的保證，同時也是適應產業升級，承載產業進步的必然要求。因此，成功運作產業地產項目，必須同時具備對產業分析和地產項目運作的專業能力，需要懂得產業發展的一般規律，能夠分析區域產業結構和發展趨勢，進而合理規劃項目所需要結合的產業類別，為項目成功運作提供理想的產業生態環境。另一方面，需要具備地產運作的專業經驗，以便能夠合理進行產品定位，以高價值的地產產品推向市場，實現高開發價值和順應產業升級的雙重目標。（二）不只片面追求稅收，提高土地利用價值現在很多產業園項目在以簡單追求招商引資，以企業落戶為基本的開發目標，簡單的追求稅收，把稅收作為實現產業園開發的單一收益來源，這樣就無形中造成了產業園的低回報狀態。土地是稀缺資源，因此土地價值是否能充分發揮，是評價一個項目的基本標準，對于產業地產項目也是如此。基于這個原因，對于產業地產，必須開創完整的開發概念，把產業地產項目真正的作為一個產業地產項目來運作。（三）倡導差異化產品開發，實現產品低價值向高價值轉化低端的廠房產品重復建設，各園區間以同質的低端物業進行競爭，這種狀況，是與整個產業升級的大趨勢相背離的。“降低成本和提高利潤”之間，如果單純選擇降低成本，會造成發展方向的極端。如何實現提高利潤，是產業地產發展的方向。提高利潤，使高產值企業落戶園區，是產業地產的創新所在。低端物業的重復開發，勢必阻礙高價值的產品開發，進而造成土地價值的不充分利用，同時也不能為在企業行為中越來越重要的創新行為提供合適的載體。因此，倡導差異化產品，特別是高價值的差異化產品勢在必行。產業地產項目，必須改變單純的以生產制造場所為主，更多的應該以創意、研發、展示、洽談等位于價值曲線兩端的企業高價值行為的物業載體出現，這樣才能把產業與地產有機的結合起來。（四）開發功能豐富的升級產品，為企業增長預留空間在全球經濟一體化的趨勢下，跨國企業不斷進入中國，中國企業也尋求著全國范圍內的發展，因此在發展進程中規模不斷擴大，已經逐步由單純的區