論不動產物權登記規則的兩種模式

一、法律糾紛一般介紹(一)登記制度的法律基礎1.不動產登記規則的調整對象法律廣告的公法原則是法律原則的三項原則之一。所謂公示,是指物權因其對世性和排他性的絕對權性質,任何有關物權的變動都有涉及物權所有人以外的第三人之可能,因此物權的變動必須以一種公共知曉的方式表現出來,以平衡權利人與第三人利益,維護交易安全。在不動產領域,公示的方法主要以登記為主,在動產則以交付占有為主。因此物權登記規則的主要調整對象為不動產物權變動,各國對不動產均規定了登記制度,僅在一些特殊動產(此類動產多涉及多方利益,如船舶、航空器以及動產浮動抵押等)的變動采取登記形式。所謂公信,是指法律推定符合公示外觀者為合法權利人,以保護因信任公示原則的善意第三人,繼而維護交易安全。公信原則實際上是公示原則的必然要求與法律效力體現。2.法國登記對抗主義的無因性不同國家的登記制度往往是與其物權變動規則配套的,物權登記規則與物權變動模式有著密切的關系。德國法的物權行為理論使得其采取登記生效主義,因一個物權的變動在法律上的生效要件為:債權合意+物權合意+物權登記,即在交易過程中法律上認定存在一個抽象的物權行為,物權生效必須以物權合意且賦予物權變動公示外觀為要件,債權合同瑕疵是不影響物權效力的,此謂物權行為的無因性,與其直接銜接的便是物權登記生效。在法國,因其物權變動理論采“債權意思主義”,即一個債權合意可以直接發生物權變動的效果,債權與物權具有一體性。因此,物權生效不需其他形式要件。然而在法國民法典建立后的一百年,市場經濟迅速發展,交易產生了時間和空間上的錯位,人們對信用市場的需求急劇增加,以前“一手交錢,一手交貨”的小商品經濟形態不再是交易的主流形式。在交易日趨復雜化、對交易秩序和第三人安全的保護愈顯急迫的背景下,法國規定了登記對抗主義。對抗主義仍然維護了債權意思主義的物權變動模式,是對第三人交易安全的彌補措施。(二)國家注冊規則的立法模式1.動的行為具有確認和證明的效力《法國民法典》首創形式主義登記,指的是登記對不動產物權變動的行為只具有確認和證明的效力,而沒有決定其能否生效的效力。普查《法國民法典》可以發現,關于不動產物權的變動事項,除協議抵押成立需要“以公證形式做成公證證書始得設定”之外2.登記效力不影響物權效力登記生效制度又被稱為登記制度上的“實質登記主義”,在物權行為理論下,除了買賣合同雙方的債權合意之外,還存在一個抽象的物權合意(即物權行為),債權合意不當然發生物權變動效力,物權生效必須以物權合意加上形式登記為要件,債權合意瑕疵不影響物權效力,物權僅以登記為標準。由于德國公示的一體性與連續性,所有不動產權屬擁有形式與實質上的一致性,因而也無對抗第三人和第三人范圍等問題的發生。而法、日兩國的登記對抗由于規定本身的問題,兩國都不得不通過判例理論的發展加以補充。(三)農村土地承包經營權、地役權和目標人根據我國《物權法》第9條與第23條規定可以看出,與德國民法相同,我國不動產采取登記生效原則。然而《物權法》在129條及第185條又規定,農村土地承包經營權、地役權這兩類不動產用益物權,自合同簽訂時生效,但“未經登記,不得對抗善意第三人”。此種登記對抗的立法規定,使我國物權法登記規則的立法傾向變得模糊——不動產物權變動效力究竟是采用“債權形式主義”下的登記生效規則還是“意思主義”下的登記對抗規則,抑或兩者兼具?同時,從登記規則的規定可以窺探出我國立法者對物權變動模式的選擇傾向。二、理論分析：形式主義與本質主義的斗爭(一)登記對抗主義的歷史考察在我國物權法的立法過程中,學者對是否采用德國的物權行為理論、是否需采物權登記一體化制度展開了激烈的論戰,同時也對是否要采用法國的登記對抗主義模式展開了討論。郭明瑞教授從物權變動的根本原因、物權公示公信原則、社會現實生活實際、統一登記效力、降低交易成本、加速財產流轉等方面論證了我國應當在原則上采用登記對抗主義的合理性筆者認為,登記對抗主義是在特定歷史背景情況下出現的,相比較而言德國登記生效主義更符合現代經濟要求,是各國立法的潮流所趨。下面主要針對登記對抗主義本身的法律缺陷,結合法國物權法的實踐做法,嘗試論證不動產登記對抗主義不適合我國物權法。(二)對抵抗理論潛在缺陷的分析1.第三,登記對抗原則在對抗主義立法模式下,物權變動實際上有著雙重標準:意思表示、意思表示+交付或登記舉一個例子,A與B就某處房產簽訂合同以轉移房產所有權,B因合同獲得合法的所有權;之后A又將房屋售予C且辦理登記,C因合同也獲得合法的所有權。這樣在同一個物上同時存在兩個合法的所有權,此點首先違背了物權法“一物一權”原則。同時,由于C的登記可以對抗A,此時A雖然獲得了法律上合法的所有權,卻不能真正實際的占有、使用、處分這個物,其物權則名存實亡。即第二點要思考的是,賦予一個不具排他、對世效力的物權是否有意義?物權的最大本質是其對世性、排他性,是權利人對自己物的完全支配權,當一個物權失去此種權能的時候,還可以算作是物權嗎?可以說,登記對抗制度有違物權本身特性的潛在憂患,此為其第二個缺陷。第三,登記對抗違背了物權公示公信原則,不利于市場交易安全的維護。物權的排他性和對世效力決定了物權之變動必須通過一定的客觀物態形式為第三人所知悉,這就是物權的公示原則,公示是對物權變動的必然要求,它使物權變動過程公開化、確定化,從而對處于交易之外的第三人提供了“消極的依賴利益”。而“第三人的利益實際上正是市場經濟交易秩序的化身,社會整體的正常經濟秩序就是由一個個第三人連接起來的”2.對市場信用的依賴首先是法國民法典的債權意思主義。從社會經濟條件而言,法國民法典公布時,“參與市場交易的主體是以家庭為單位的農民以及雇傭少數工匠的小工業主和小作坊主,交易對象是特定物,對商業信用沒有太大要求”再分析一下德國的物權形式主義。德國民法典制定時,正處工業化革命時期,工業化生產的規模和社會化程度都達到了較高水平,交易不再為單純的即時清結模式,時間與空間的錯位使得交易任何一方可能陷入“已付款但無貨可取”或“已交貨但無款可收”的危險境地,交易風險的提高和對市場信用的依賴需求開始出現,“可信賴的利益和可期待的信用”成為法律行為的重要課題。“脫離了‘法律上可期待的信用’這一命題,就不可能充分理解法律行為的本質(三)法國登記對抗主義對我國的啟示通過上文不難看出,德國民法產生的歷史背景更加符合現代社會生活的情況,對交易秩序的維持和第三人信賴利益的保護是民法不能忽略的重要議題之一,物權變動必須以一種外在的形式表現出來。而登記對抗主義存在著對交易安全與第三人信賴保護不足的內在缺陷。然而已經實行了兩百年的《法國民法典》,仍然堅守債權意思主義以及登記對抗的原則,而其市場經濟發展良好,不動產交易秩序并未因采用債權意思主義模式而陷入混亂。但這并不能說明登記對抗主義就是適合我國物權變動的,因為實際上,法國民法典為了彌補債權意思主義發生的對抗問題,相應地采取了一系列的法律配套措施。首先在對出賣人的保護上,出賣人享有不動產留置權利、特別優先權以及解除訴權;在對第三人的保護上,法國擴大了不動產公示的范圍,“其公示的行為不僅包括法律行為,而且還包括司法行為以及行政行為,甚至包括法律事實”,法律同時通過促使權利人進行連續公示、加重登記員的責任、強化不動產公示的檢索功能等規定強化了登記的必要性。從實務角度看,采登記對抗主義的法國,經過長年的發展,公證人制度在法國民法實務上的傳統深入人心,登記生效制度已實質性取代了登記對抗的法律規定,成為不動產物權變動的實質性原則,而使原來民法典的原則規定成為例外因此,我國并沒有像法國民法一樣完善、配套的體系去支持登記對抗主義,而作為一種歷史限制條件下的產物,登記對抗制度也必將會被歷史洪流淘汰,登記生效才是物權變動規則的大勢所趨。因此筆者認為,登記生效主義更加適合我國民法。而新出臺的《物權法》在原則上也采納了不動產登記生效原則。三、不動產登記的效力我國地役權的登記對抗效力打破了不動產登記生效主義的一元化體系,形成了不動產變動模式之特例。此規定表現在地役權合同上,會引發法律邏輯混亂——未登記的地役權合同,究竟是物權合同還是債權合同?若其為設立物權的物權合同,那么一個不得對抗第三人的物權合同與一般的債權合同又有什么區別?試舉一例,A與B簽訂了一個以在B土地上排他的通行權為內容的地役權合同,A因此獲得了對B土地的地役權,但當B又與C簽訂了一個相同內容的合同且C進行了登記之后,由于一物一權原則及登記對抗效力,C獲得了更強的地役權足以對抗A,A雖然獲得了一個“合法來源”的地役權但卻無權利行使之實。筆者認為,德國登記生效主義是符合物債區分原則的,而在法國法則因不區分物債,采財產編體例下實行債權意思生效原則。由于我國民法一直借鑒的是德國民法模式,在民法體例上也采物債區分的模式,因而保持不動產登記原則的一體性是非常有必要的。不動產往往涉及多數人的重大利益,而不動產多元化的變動模式首先有可能破壞交易秩序,不利于交易安全;同時,無論物權行為理論的思考結果如何,“債權合意+物權登記生效”才是真正符合我國現行法律框架的物權變動公式,它跨過了物權行為理論的爭議,及時有效地平衡了個人利益與公共利益。四、登記生效主義的現代語境下民法的借鑒意義綜上所述,我國現在的《