體驗城市特區萬科廣廈項目客戶定位及產品建議2008/03/17呈送萬科集團易居中國合肥萬科項目組

房資網—海量房地產資料下載！最新版《房地產營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part1Part2Part3Part4

土地屬性理解區域市場認知客戶需求定位項目產品建議

Part1土地屬性理解1城市價值發掘2宗地位置3宗地與城市發展關系4宗地與政務區關系5黃山公園規劃6宗地四至及形態7宗地土地屬性總結價值挖掘1：合肥做為省會城市，經濟處于快速上升期，具有非常強的區域輻射能力。合肥是安徽省會，具有行政中心資源優勢。合肥通過高速公路、高速鐵路系統與周邊城市形成1小時共榮圈。合肥在長三角的經濟規模僅次于南京，無錫與蘇州，已經上升為區域級的經濟中心，吸引著各地的人力，財力，物力。合肥具有2000多年的歷史，是三國故地，包拯家鄉，具有值得稱耀的文脈。城市價值發掘宗地位于：南二環外百米區域政務文化新區東，規劃黃山公園內距金寨路高架橋僅600米，通過高架5分鐘即可到達市中心車行距離車行時間市中心6km6分鐘三里庵商圈5km10分鐘政務區天鵝湖2km2分鐘政務區二環-主城通過高架連接一、二環線，貫通全市主要交通動脈。通過高架連接合寧高速，出城更加便捷。城市客運樞紐公交客運樞紐廣廈地塊市中心一環三里庵商圈金寨路高架橋合寧高速規劃黃山公園宗地的位置價值挖掘2：交通導入功能強合肥營造東、西南、西、北“４”個城市副中心，其中以西南和西面兩個板塊為核心區域兩“1”工程分別指核心主城區與生態型、現代化的濱湖新區，彰顯合肥的城市個性和特色合肥向“１４１”布局擴展，逐步實現合肥向“環城河－濱湖－臨江”的演變。城市發展方向宗地與城市發展方向的關系宗地位于承載兩個“1”工程—核心主城區與生態型、現代化的濱湖新區的發展軸線上宗地更是落于“４”個城市副中心的核心區域—西南片區內，迎合城市未來發展的方向城市向南發展的格局已定，宗地處于城市的“腰腹”，政務、經開、濱湖區的發展都將對本案產生輻射和拉動作用。宗地與城市發展的關系城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心價值挖掘3：項目于141工程核心地段，規劃奠定未來的發展潛力基礎。本案合寧高速大蜀山-高新區板塊政務文化新區2004年西南片區格局：2002年一環線未來的：規劃黃山公園，占地面積達11.13平方公里，開發后將成為全省最大的生態人居公園

本案金寨路高架橋規劃黃山公園二環線隨著西南片區的不斷發展與升級，本案板塊在城市的擴容中起著新向標的作用2008年成熟的：蜀山區黃—潛—望板塊經過綠城等知名開發企業的開發，高檔樓盤云集，已逐漸形成文化底蘊，區域板塊日趨成熟已有的：大蜀山—高新區板塊在蜀山資源的引領下，發展較為迅速，土地資源已相當稀缺，同時板塊在瀾溪鎮及綠城桂花園的推動下不斷升級看到的：政務區文化新區在政府斥資興建下，發展框架已全面展開，規劃優美，區域內產品品質整體較高，為開發商必爭之地蜀山區黃—潛—望板塊宗地與西南片區的關系價值挖掘4：快速擴張的城市西南片區，對本案的運作奠定先導性的基礎和潛力空間.潛山路合作化路黃山路望江路規劃中的黃山公園項目位于金寨路以東、機場路以西、東流路以南和312國道以北，總規劃土地面積約11.13平方公里。公園里將有5個大小不等的居住區，規劃居住人口將達到19．5萬人作為城市居住功能的延伸，和經開區與政務區配套建設的補給，板塊享有綠色生態舒適環境的同時，更能享有齊全高檔次的配套設施宗地位于規劃黃山公園西北角，距金寨路與東流分別僅有600米和200米，宗地周邊現有道路通暢目前區域內基本為大量未整理的毛地與少量農民自建房，除本項目外沒有土地項目在運作，基本無配套難點1：本案作為概念規劃中的黃山公園區域的首個項目，存在潛在風險東流路金寨路高架橋合寧高速本案600米

規劃黃山公園機場路黃山公園的規劃價值挖掘5：規劃中的黃山公園概念尚屬空白，利于產品概念塑造。宗地位于規劃黃山公園內，周邊配套欠缺，與政務區隔金寨路相望，距區域東邊界僅600米，通過祁門路與政務區銜接，享有區域配套、景觀資源的輻射金寨路高架橋合寧高速祁門路本案

規劃黃山公園政務文化新區宿松路城市快速交通城市交通干道未修通道路600米二環線難點2：宗地周邊環境與政務區存在很大差異，現有資源及配套情況劣于政務區，由于地緣關系，政務區的市場表現將對本案產生較為直接的影響區域雛形基本呈現，道路暢通，環境優美，配套日增完善，市場對區域價值的認知度較高政務區著力打造行政、商務、文化中心，從2001年規劃建設至今，整體框架已經全面展開宗地與政務區的關系價值挖掘6：與政務區呈地緣關系，將最大程度共享區域資源。政務區東部由于化工廠的影響，規劃建設延緩許多，發展相對滯后，該局部與宗地形成地緣性連接區，金寨路高架橋將成為其心理與物理上的屏障金寨路高架橋合寧高速祁門路本案政務文化新區宿松路城市快速交通城市交通干道未修通道路二環線難點3：宗地處于宗地與政務區的地緣性連接區內，該區域受化工企業影響發展滯后，多為荒地無配套2004年后開始向區域西北和西南發向延伸；目前政務區西南角房地產市場發展最為迅速政務區房地產市場首先從區域東北角孕育起步，逐步發展成熟起步區發展區快速發展區地緣性連接區！四方化工廠宗地與政務區局部的關系難點4：周邊環境差，給項目前期形象塑造帶來較大的挑戰地塊經濟指標占地面積(㎡)297469容積率2.5建筑面積(㎡)743672.5車位配比1：1宗地四至北臨安徽建筑工業學院—建委宿舍已入住西臨舊式住宅區未拆遷南臨舊式住宅區未拆遷東臨三河路與二環之間已貫通規劃黃山公園準備工作中祁門路三河路R3地塊占地80976.8㎡容積率1.97R4地塊占地62520.27㎡容積率1.97R5地塊占地70553.56㎡R1地塊占地70553.56㎡拆遷復建小區（封頂）R2地塊占地51440.61㎡至政務區至宿松路二環路規劃黃山公園安徽建筑工業學院舊式住宅區建委宿舍北：安建工東：待拆住宅西：待拆住宅南：待拆住宅地攤式商業宗地四至及形態價值挖掘7：地塊方正，70萬方的總建筑面積，利于規劃的營造和項目內一定比例、多層次、全方位配套設施的補足價值挖掘8：2.5的容積率相對于07年新增住宅土地的容積率較低，利于低密度產品組合的打造，以滿足客戶對低密度居住偏好的需求。配套2km內大類小類描述/等級名稱商業高級商圈五級無大賣場/超市四級日之惠超市，鑫信超市，美佳樂超市便利性商業四級合安路竹木交易市場，合肥市仰光建材市場教育文化中小學四級江淮小學、東流路小學、合肥市第二十八中學醫療醫院三級合肥市包河區第二人民醫院，合肥市內分泌糖尿病醫院景觀環境公園綠地五級無不利因素五級周邊環境與居住氛圍差，周邊還未完成拆遷交通便利快速干道二級緊貼金寨路高架橋重要公交線路三級148，126，226，230,線路多（距站點800米）休閑娛樂三級萬豪夜總會，金環大酒都，姚公影劇院備注：一級代表優，五級代表差宗地土地屬性綜合評估劣勢優勢宗地緊臨金寨路高架橋，連接一二環線，貫通全市交通主動脈，交通導入功能強。項目位于城市“141”發展戰略的腰腹位置，整體的規劃擴張對本案的運作奠定先導性的基礎和潛力空間。規劃黃山公園尚屬孕育期，整體概念基本空白，便于本案品牌和文化的塑造。與政務區呈地緣關系，將最大程度共享區域資源。地塊方正，70萬方的總建筑面積，利于規劃的營造和項目內一定比例、多層次、全方位配套設施的補足。2.5的容積率相對于07年新增住宅土地的容積率較低，利于低密度產品組合的打造，以滿足客戶對低密度居住偏好的需求。宗地土地屬性綜合評估本案作為概念規劃中的黃山公園區域的首個項目，存在潛在風險周邊環境及居住氛圍差，缺乏基本的生活和商業配套。位于板塊與政務區的地緣性連接區，局部市場發展相對滯后。與地緣性相關性區域—政務區的現狀形成較為明顯的反差，現有資源及配套情況劣于政務區。宗地土地屬性總結品類土地屬性C

（城郊改善）1）交通便捷（通過金寨路高架橋連接一二環線），可快速到達主城區；離城市成熟區域比較近2）相對市中心居住密度低（周邊現有人口居住密度低，公共資源的分享壓力小）3）居住氛圍好，水質、空氣質量好。地塊所在區域緊鄰政務區，享有區域的環境景觀資源，隨著規劃黃山公園的落實，將進一步優化地塊及周邊的居住祁門路R3地塊占地80976.8㎡容積率1.97R4地塊占地62520.27㎡容積率1.97R5地塊占地70553.56㎡R1地塊占地70553.56㎡拆遷復建小區（封頂）R2地塊占地51440.61㎡至政務區至宿松路二環路G品類——通過資源配套和金寨路高架橋導入，追求居住改善和品質型置業客戶。？思考在萬科品牌的在萬科品牌力的號召下，如何通過客戶圈層的擴散，擠壓項目價值空間從而實現土地屬性的升級？三河路C品類認同萬科品牌，追求產品品質的的首次改善型客戶？本項目操作如何找準房地產市場機會點Part21區域市場選取2區域市場的影響3區域市場的借鑒4SWOT分析合寧高速潛山路主城區合作化路本案政務文化新區本案地處包河區，規劃黃山公園區域內本案東、南、北三方向3公里范圍內為城市未開發的城郊結合連接區，基本無樓盤供應經濟技術開發區包河區二環線黃山路望江路一環線金寨路高架橋1、政務區東邊界金寨路高架距本案西側約600米左右政務區與本案有地緣關系其房地產市場價格對本案價格有直接的輻射研究該區域的房地產市場發展趨勢及格局具有較高的參考價值合寧高速潛山路一環線二環線主城區金寨路高架橋黃山路望江路合作化路本案政務文化新區黃山公園區域內無剛性需求支撐均需客戶外導2、政務文化新區作為合肥市2002年新啟的房地產發展板塊，經歷了孕育期—成長初期—成長中期—本案所在的黃山公園板塊，在啟動的區域土地屬性條件上，與政務區具有相似性。政務區房地產市場發展中的各個階段，對本項目的運作具有直接的借鑒意義，一是本項目在黃山公園板塊中的起點基礎的確定，二是通過對客戶參照性的研究，對本案的客戶導入渠道和方式的參考。市場供不應求，供求矛盾不斷激化，至07年三季度，供求比已達到1：4.21。市場成交06年三季度至07年一季度一直穩步上升，07年二季度后受新增供應的限制，成交未能進一步放量。可售量在06年三季度至07年一季度有一段小幅的攀升從07年二季度開始不斷下挫，至07年四季度已降至15.1萬方，去化周期隨成交的放量不斷縮短，至07年四季度已降至3個月。區域市場的影響存量消耗去化周期不斷縮短，07四季度已降至3個月15.1成交勻速上漲供求矛盾激化供應波動幅度為37.39%供應限制，未能放量現狀：供求矛盾激化，可售量下降，政務區市場容量不斷降低解決方法：政務區根據目前需求情況增加供應量，緩解供求矛盾，減少本區域意向客戶的外溢政務區無法有效緩解供求矛盾，部分客戶可能向本案分散，客戶面對雙向選擇——機會點現實性商品住宅價格平穩上揚區漲幅7.79%平均漲幅2.56%漲幅2.13%06三季度至07年四季度除06年年末成交均價略有下調，從06年四季度開始商品住宅成交均價平穩上揚，平均漲幅2.56%，07年三季度，由于地價激增、市場預期較好，成交均價漲至3847元/平方米，漲幅達到7.79%商品住宅價格穩步增長，市場預期看漲區域市場的影響現狀：單價上升，導致總價段攀升，增加了客戶的購買壓力，部分客戶由于自身購買力原因，轉而求其他。單價已成定局，如何通過控制面積，降低總價，吸納政務區該部分客戶成為我們要思考的問題機會點：通過房型的創新，在控制面積段的同時，盡量減少房型的功能損失，以低總價實現同樣的房型功能。現實性ZWQTC-029

地塊ZWQTC-030

地塊ZWQTC032

地塊ZWQTB-033

地塊ZWQTA-011

地塊ZWQTD-004

地塊ZWQTA-22

地塊本案ZWQTA-030

地塊月份出讓方式地塊編號土地座落面積(畝)規劃用途成交價成交總價(萬元)成交公司容積率4月拍賣ZWQTA-011潛山路88.88商業地價196萬元/畝(含契稅)17420.48北京富通基業房地產有限責任公司≤4.5ZWQTB-033政高路263.46住宅地價128萬元/畝(不含契稅)33722.88合肥政務文化新區開發投資有限公司≤2.8ZWQTC-030祁門路85.63住宅地價175萬元/畝(不含契稅)14985.25廣東發能房地產有限公司≤3.27月掛牌ZWQTA-22潛山路43.98商業(五星級酒店)地價80萬/畝(含契稅)3518.4香格里拉大酒店(中國)有限公司≤5.09月拍賣ZWQTD004潛山路35.36住宅地價283萬元/畝(不含契稅)10006.88廈門國貿地產有限公司≤3.510月拍賣ZWQTA030東至路77.58住宅地價439萬元/畝(不含契稅)34057.62旭輝集團≤3.2ZWQTC029習友路

100.33住宅地價420萬元/畝(不含契稅)42139.6福州金輝房地產開發有限公司≤3.2ZWQTC032緯五路

217.45住宅地價368萬元/畝(不含契稅)80021.6恒大地產集團≤3.0地價激增，大幅推高市場預期區域市場的影響未來性

序號項目/地塊總建面容積率預計上市時間預計08年上市量預計09年上市量備注在售項目1亞華新城邦380001.92008年5月250000

2國建香榭水都1657002.22008年4月600000

3三盛頤景園1140002.32008年8月4000040000

4岸上玫瑰1700001.912008年5月6000040000

5宋都西湖花苑3000001.82008年5月6000060000

6信達水岸茗都25940022008年6月3000060000

7國際麗晶城1600002.22008年4月3000060000

8頤園世家16000022008年7月2000030000

9水墨蘭庭2200001.162008年10月1000000

10天和園（禾源國際）489243.82008年5月280000其中有三分之一公寓辦公11信政天鵝灣1765802.062008年7月5000060000一期住宅基本售罄，后期都為辦公待推項目12恒大華府4349023.22008年9月100000150000

13旭輝項目1655053.22008年9月3000080000

14中凱項目1650003.22008年10月9000095000

15發能太陽海岸1826783.2208年7月5000080000

16東舜假日廣場3140003.32008年11月20000100000商住樓，以商業為主17合肥古玩街3659342.52008年7月50000110000包括商業街、酒店公寓、娛樂中心、辦公樓等待推地塊18ZWQTB-028218880≤3.212008年11月30000100000

19ZWQTC-028194188≤3.222008年12月5000080000

20ZWQTC-027239745≤3.212009年050000

21ZWQTB-033491794≤2.82009年0100000

22ZWQTD00482507≤3.52009年050000

23ZWQTC029214038≤3.22008年10月50000100000

合計

3667639

9730001445000

本案9水墨蘭庭總建面：22萬方2月報價：4200-4500元/m27國際麗晶城總建面：16萬方2月報價：5200-5500元/m210天和園總建面：4.89萬方2月報價：4500-4800元/m22國建·香榭水都總建面：16.5萬方2月報價：5100-5400元/m23總建面：11.4萬方2月報價：4500-5000元/m2三盛頤景園1亞華·新城邦總建面：3.8萬方2月報價：4400-4600元/m26總建面：25.9萬方2月報價：4200-4500元/m2信達水岸茗都15發能太陽海岸總建面：18.2萬方預計開盤：08.712總建面：43.49萬方預計開盤：08.9恒大華府17合肥古玩街總建面：36.5萬方預計開盤：08.721ZWQTB-033總建面：49萬方樓板價：686元/m218ZWQTB-028總建面：22萬方樓板價：832元/m222ZWQTD004總建面：8.25萬方樓板價：1213元/m223總建面：21.4萬方樓板價：1969元/m2ZWQTC0295總建面：30萬方2月報價：5200-5500元/m2宋都西湖花苑8頤園世家總建面：16萬方2月報價：4400-4800元/m24總建面：17萬方2月報價：5200-5500元/m2岸上玫瑰14中凱項目總建面：16.5萬方預計開盤：08.1013旭輝項目總建面：16.5萬方預計開盤：08.9區域后續供應較大70/90一刀切使得產品基本面趨同16東舜假日廣場總建面：31.4萬方預計開盤：08.1119總建面：19.4萬方樓板價：820元/m2ZWQTC-02820總建面：23.9萬方樓板價：818元/m2ZWQTC-02711信政天鵝灣總建面：17.6萬方一期售罄未來——威脅性：區域后續供應量較大，均遵循70/90原則，加劇競爭，且政務區市場預期較好。以自身品牌優勢及創新能力，通過細節塑造產品力，以絕對的差異化產品贏得市場份額。小結機會點：政務區無法有效緩解供求矛盾，部分客戶可能向本案分流，客戶面對雙向選擇——政務區or本案，在政務區目前發展情況下，產品力成為本案從政務區分流客戶，抓住客戶機會點的核心通過房型的創新，在控制面積段的同時，盡量減少房型的功能損失，以低總價實現同樣的房型功能。繞過威脅：以自身品牌優勢及創新能力，以細節塑造產品力，以絕對的差異化產品贏得市場份額。區域市場的影響現實性供求矛盾激化，可售量下降，政務區市場容量不斷降低單價上升，導致總價段攀升，增加了客戶的購買壓力，部分客戶由于自身購買力原因，轉而求其他。未來性區域后續供應量較大，均遵循

70/90原則，加劇競爭，且政務區市場預期較好。本案孕育期成長初期成長中期區域市場的借鑒區域房產成長周期

成長中期成長初期成長中期孕育期成長初期成長中期2002-2003年區域東北住宅城區周邊配套依托老城區蜀山區綠地國際花都一期丹青花園一期宋都西湖花苑一期水墨蘭庭振業山水名城綠地國際花都二、三期國建香榭水都三盛頤景園國際麗晶城國際花都四期2004-2005年2006-2007年人口導入交通配套漸漸成熟品牌開發商進駐，產品品質加強；區域中高端客戶導入生活、交通配套規劃逐步開工，配套日益完善區域市場的借鑒......孕育期典型案例樓盤名稱綠地國際花都物業屬性住宅（外立面圖）開發商上海綠地集團合肥置業有限公司樓盤地址政務文化新區休寧路南、石臺路西

總建筑面積700000平米環線位置二環外開盤日期一期：2003-11-27二期：2004-06-28三期：2005-01-20四期：2005-11-15五期：2006-07-06交房日期一期：2005-11-30二期：2005-12-31三期：2006-12-15四期：2007-12-16五期：2008-12-31成交均價（一月）4257元/平米整盤銷售率97.8%二月報價4800-5100元/平米景觀設計上海易亞源景觀設計咨詢有限公司物業管理合肥綠安物業管理有限公司

規劃戶數3046戶容積率2.0綠化率41%車位配比1：0.8物業管理費1.00元/平米.月房型一室：72m2，44套，2%；兩室：70.26-107.50m2，530套，19%；三室：91.39-161.49m2，1809套，63%；四室：130-163m2，210套，7%；復式：90.11-257.18m2，268套，9%配套5星級酒店、大型超市、雙語幼兒園、高級會所（健身房、閱覽室、棋牌室、桌球室、咖啡廳）、便利店、商務中心、郵局、銀行、洗衣房、美容院、鮮花禮品店、咖啡廳、餐廳等等，建筑形態一期：13棟10-11層的小高層;5棟6層的多層；二期：10棟10-11層的小高層;9棟6層的多層；三期：10棟11層的小高層；四期：10棟9-18層的小高層；五期：4棟11-18層的小高層;5棟24層的高層區域市場的借鑒借鑒點：1、產品線緊密，不同房型在同一面積段有疊加，實現了全齡化、全覆蓋的客戶2、國際化大型社區、配套全面3、分期開發，分級社區，逐步完善配套、產品。4、政務區房地產發展起點項目樓盤名稱振業山水名城物業屬性住宅（工程進度圖）開發商振業（合肥）股份有限公司樓盤地址政務文化新區圣泉路與祁門路交匯處總建筑面積90000平米環線位置二環外開盤日期2005-09-26交房日期2007-12-30成交均價（一月）3759元/平米整盤銷售率95%二月報價4200-4600元/平米廣告策劃無物業管理合肥振業物業管理公司規劃戶數610戶容積率2.0綠化率41%車位配比1：0.8物業管理費1.00元/平米.月房型一室：73m2，20套，3%；兩室：104-121m2，154套，25%；三室：110-158m2，329套，54%；四室：149-328m2，103套，17%；復式：205-266m2，4套，1%；配套底商、會所（健身房、多功能宴會廳、餐廳）建筑形態10棟10-18層的小高層;成長初期典型案例區域市場的借鑒借鑒點：1、產品線松散，未能實現客戶的全覆蓋2、配套不完善，僅能滿足業主基本需求3、產品無特色，與區域其他樓盤同質化嚴重樓盤名稱三盛頤景園物業屬性住宅（項目效果圖）開發商安徽萬源房地產開發有限公司樓盤地址合肥市政務新區圣泉路與習友路交匯處

總建筑面積114000平米環線位置二環外開盤日期一期：2006-04-26二期：未公開交房日期一期：2008-06-30二期：未公開成交均價（一月）4307元/平米整盤銷售率25.29%二月報價4500-5000元/平米廣告策劃上海中銳廣告有限公司

物業管理上海頤景園物業管理有限公司

規劃戶數700戶容積率2.3綠化率40%車位配比1：0.8物業管理費1.10元/平米.月房型兩室：94-104m2，140套，52%；三室：127-137m2，106套，39%；復式：172-233m2，24套，9%配套頤景瑤池、社區活動中心、幼兒園、商業街、、會所（閱覽室、健身房、多功能宴會廳、餐廳）建筑形態一期：5棟

10-16層

的小高層成長中期典型案例區域市場的借鑒規避點：1、產品線過散，未能實現客戶全覆蓋2、配套較為單一，只能滿足業主基本需求3、依靠政務區概念推盤，產品無特色，與區域其他樓盤同質化嚴重孕育期未來成長初期成長中期房型：舒適型2房、舒適型3房為主，主力面積段80-160m2景觀：多為歐式園林風格，加以水景輔助立面：石材、面磚、涂料配套：社區底商開發商：綠地集團、合肥本土開發商營銷：政務區概念、規劃方向房型：舒適型2房、舒適型3房為主，主力面積段84-158m2景觀：多為歐式園林風格，加以水景輔助立面：石材、面磚、涂料配套：底商、社區幼托、社區醫療、功能簡單會所開發商：綠地集團、合肥本土知名開發商營銷：政務區概念、景觀優勢房型：舒適型2房、舒適型3房為主，主力面積段94-156m2景觀：多為歐式園林風格，注重水景與建筑的結合立面：石材、面磚、涂料配套：底商、社區幼托、社區醫療、會所（功能升級）開發商：綠地集團、省市知名開發商營銷：政務區景觀優勢，自身配套裝修房即將入市開發商：國內知名開發商進駐（旭輝集團、恒大地產、金輝集團）機會點：政務區產品基本面及調性存在嚴重的同質化。借鑒點：配套逐漸升級，不斷增加了客戶對區域價值的認同。可能影響至本案區域市場的借鑒主力客群來源區域：周邊區域（廬陽區、蜀山區）動機：首次、二次置業職業：高級白領、私營業主、公務員主力客群來源區域：省內市縣、周邊區域（高新區、蜀山區）動機：投資、二次置業職業：私營業主、公務員、公司高管主力客群來源區域：周邊區域（高新區、蜀山區）、省內市縣動機：首次置業、二次置業、投資職業：私營業主、公務員、公司高管、高級白領SWOT分析優勢Strength劣勢Weak版塊發展概念空白，可充分利用品牌、產品優勢，打造“萬科新市鎮”本案為版塊發展初期，缺乏整體形象塑造及相關發展經驗機會Opportunity依靠政務區對本案的有利影響，提升產品力，加強競爭力政務區供求矛盾激化，可售量下降，區域市場容量不斷降低；單價上升，導致總價段攀升，增加了客戶的購買壓力，部分客戶由于自身購買力原因，轉而求其他政務區樓盤同質化嚴重若政務區無法有效緩解供求矛盾，部分客戶可能向本案分散，客戶面對雙向選擇通過房型的創新，在控制面積段的同時，盡量減少房型的功能損失，以低總價實現同樣的房型功能以自身品牌優勢及創新能力，通過細節塑造產品力，降低政務區后續供應量大的威脅，以絕對的差異化產品贏得市場份額借鑒政務區大盤國際花都產品線長、配套全面等優勢、利用區域其他樓盤同質化嚴重，通過提升本案產品力，加強競爭力威脅Threaten客戶導入及產品深化初步思考方法政務區后續供應量較大，均遵循70/90原則，加劇競爭，且政務區市場預期較好SWOT分析項目整體完善階段產品塑造起步階段產品細化階段產品絕對差異化（房型的創新、完善的配套規劃、以細節塑造產品力、）交通導入的差異化客戶（金寨路高架連接一二環線的、快速到達城市每個角落）全區域、全覆蓋客戶導入（產品力和綜合影響力導入的政務區客戶）產品絕對優勢化（萬科品牌、一站式物業服務物業給業主以精神交流的空間）附件Part3客戶需求定位1城市需求認知2項目客源梳理3項目客戶定位4項目客戶調性研判發現1：0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-12萬平方米0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0供應成交供求比07年合肥市場相對于供應的波動，成交呈穩步增長，長時間高位運行。說明：一需求旺盛。二市場主力需求以剛性需求為主。三需求受到供應不足的影響，并未得到完全釋放，潛在容量較大。供應月波動率：44%成交月波動率：15%07年合肥商品住宅供求走勢圖城市需求認知預計2008-2012年合肥商品住宅需求總量由于城市化進程，帶來的首次置業需求在目前和未來都將是合肥需求的主力。發現2：

預計量（萬方）計算公式份額首次置業需求3150[（1+本地近幾年平均城市化率（或用規劃城市化率※））5-1]*本地戶籍人口/本地平均每戶人口數*50%*90平方米）51%改善需求700合肥城市人口/本地平均每戶人口數*20%*50%*100平方米11%回遷需求1150本地規劃動拆遷量*2*動遷戶選擇購買新房的需求比例19%投資需求12002007年當地總銷售面積*（20-25%）19%總需求量6200計算公式來源：上海易居房地產研究院研究中心城市需求認知

1購買動機

2購買力&家庭結構

3家庭價值&生活偏好&輔助功能

4生存方式&精神內涵&價值取向需求屬性，定量：成交結構梳理彈性因素項目客戶梳理模型需求調性，定性：典型樓盤抽樣梳理剛性因素購買動機梳理基于宗地土地屬性分析購買力及家庭機構結構梳理借鑒個案選取客戶需求偏好基于借鑒個案成交結構梳理客戶需求調性深入基于典型個案抽樣梳理客戶產品偏好客戶整體定位購買動機分析基于宗地土地屬性品類：C（現實）-客戶實證1）交通便捷（通過金寨路高架橋連接一二環線），可快速到達主城區；離城市成熟區域比較近2）相對市中心居住密度低（周邊現有人口居住密度低，公共資源的分享壓力小）3）地塊所在區域緊鄰政務區（目前區域環境佳），隨著規劃黃山公園的落實，將進一步優化地塊及周邊的居住氛圍（水質、空氣質量好）土地屬性的變化品類：G（未來）？-客戶驗證1）周邊配套完善，交通便捷（隨著區域和本項目建設的進程，周邊交通生活配套較為完善）2)適宜居住（黃山公園生態環境優勢顯現，項目周邊水質，空氣質量提升）價值提升我們發現實現項目宗地屬性的提升，從價值提升角度具備必要性。73萬方規模黃山公園規劃萬科地產的產品塑造力和品牌號召力全市以首次改善置業為主的規模大盤借鑒案例選取政務區在售項目全市改善標桿項目C品類土地品類升級C-G品類G品類首次改善置業客戶類型區域改善置業全市改善置業土地屬性的變化對應的客戶類型和借鑒案例依據土地屬性和本司對全市部分有影響力的發商的初訪，選取以下幾類樓盤作為本案借鑒。東海精工社上城國際鑫苑望江花園元一名城恒生陽光城政務區全樣本國際花都宋都西湖花園國際麗晶城國建香榭水都等...綠地海頓公館綠城百合公寓華潤瀾溪鎮內環-老城一環二環-主城本案C品類借鑒個案（全市以首次改善置業需求為主的規模大盤）選取競品具規模效應。其中城南項目通過便捷的交通來輻射全市，首次改善置業客戶在其客戶中占據相當的比例，與本項目具同質可比性。恒生陽光城（改善和交通導入）鑫苑望江花苑（交通導入）元一名城（區域改善）上城國際（區域改善）東海精工社（交通導入產業導入）金寨路徽州大道名稱體量主力戶型均價東海精工社68380㎡二房78-92㎡4468元/㎡上城國際1140000㎡二房100㎡3263元/㎡鑫苑望江花園170081㎡二房74-95㎡4647元/㎡元一名城530000㎡三房95-136㎡4084元/㎡恒生陽光城139308㎡三房116－150㎡4021元/㎡客戶需求屬性分析（購買力，家庭結構）基于典型樓盤成交結構梳理客戶需求屬性分析（購買力，家庭結構）基于典型樓盤成交結構梳理C品類潛在客戶成交分析借鑒項目客戶接受的主力總價在30-40萬，而40-70萬成交也占據較大的比重。推算出主力客群的家庭年收入為6-8萬，其次是8-10萬C品類客戶的潛力段C品類客戶在40-70萬總價段成交量可觀，為本項目總價段的提升奠定空間；80-100的三房市場較稀缺，是本項目產品機會三房需求最為強烈，80-100的三房較稀缺所選的案例中，兩房主力面積80-100平米，三房120-140平米，四房140-160平米，還有少量大面積復式供應。年齡25—3030—3535—4040—4545以上說明13%19%28%22%18%年齡分布較為集中，以35—45歲客戶最為集中現居住地廬陽區瑤海區新站說明39%25%36%以城北區域為主，原住地多為周邊區域職業IT/科技學院人士企事業管理行政公務人員地產業內傳播行業其它說明9%7%38%22%8%6%10%客戶行業多元化，以企事業、行政公務員、較為集中承受價格20—30萬30—40萬40—60萬60萬以上說明4%42%23%17%總價在40萬以內的中端產品需求強勁，40—60萬之間的中高檔產品具備市場潛力購買動機升級置業投資首次置業說明70%5%

25%以改善型置業為主，注重地域產品類型1房2房3房4房或以上說明4%20%62%14%主力需求為3房，其次是2房家庭年收入2—4萬4—6萬6—8萬8—10萬10萬以上說明4%12%42%23%19%意向客戶收入穩定但主力客群收入水平偏低C品類潛在客戶屬性需求小結

內環-老城一環二環-主城本案C-G品類借鑒個案選取（政務區在售樓盤）宗地品類提升，由配套導入改善型客戶，與政務區客戶產生同質并產生直接競爭，具可比性。政務區名稱體量主力戶型均價綠地國際花都700000㎡三房102-142㎡4097元/㎡岸上玫瑰170000㎡三房98-140㎡4595元/㎡國際麗晶城165700㎡三房120-129㎡4446元/㎡國建香榭水都200000㎡三房118-164㎡4754元/㎡水墨蘭亭220000㎡二房85-114㎡4082元/㎡三盛頤景園114000㎡二房94-104㎡4307元/㎡頤園世家160000㎡三房84-159㎡3685元/㎡宋都西湖花園300000㎡三房97-142㎡4164元/㎡目標客戶的潛力段C-G品類客戶成交結構分析C-G品類客戶在50-70萬總價段成交量可觀，購買力強。成交在三房面積段120-140的區域非常集中，同質化現象嚴重，延長產品線和差異化產品，是本項目機會。主要集中在30-50萬的總價段上，此總價段的客戶年收入一般都在10萬以上，購買力較強。成交量最大的是面積段在120-140平米的舒適型三房產品區域主力兩房80-100平米，三房120-140平米，四房140-160，復式180平米以上。年齡25—3030—3535—4040—5555以上說明15%17%25%33%10%40—55歲客戶購房最為集中現居住地安徽省其他地市合肥西區合肥其他區域說明55%25%20%政務區缺乏區域客戶支撐，其他地市的二次置業成為區域購房的主要客源職業企業管理層學院人士私營業主行政公務人員地產業內傳播行業其它說明18%8%25%45%17%10%7%以政府公務員、私營業主較集中C-G品類客戶屬性需求小結

承受價格30—40萬40—50萬50—60萬60萬以上說明24%44%17%15%總價在40萬以上的中高端產品需求強勁，高檔產品市場空間較大購買動機二次置業純投資首次置業說明77%12%11%外來購房者對地域抗性不大，長期持有和投資升值是購房主要目的產品類型1房2房3房4房或以上說明9%26%45%21%主力需求為3房，舒適房型家庭年收入4—6萬6—8萬8—10萬10-15萬15萬以上說明11%18%22%25%12%意向客戶收入穩定且收入水平較高內環-老城一環二環-主城本案G品類借鑒個案選取（全市改善型標桿樓盤）名稱體量主力戶型目前均價綠城百合公寓250000㎡120-160㎡5407元/㎡綠地海頓公館600000㎡130㎡5857元/㎡華潤瀾溪鎮202000㎡110-160㎡4180元/㎡隨著產品配套進一步完善，項目品牌價值不斷提高，將會與全市標桿產生客戶競爭。海頓百合瀾溪鎮G品類客戶成交結構分析客戶接受度最高的是120-140平米的三房，其次是140-160平米,四房需求也占居一定比例。兩房主力面積100-120平米，三房主力面積120-140，四房面積160-180平米。該品類客戶接受的主力總價在70萬以上，即主力客群的家庭年收入至少在18萬以上，而且遠未達到價格頂部G品類客戶在70萬總價段成交量最大，該類客戶購買力很強，目前還遠未達到其購買能力的頂部。通過產品品質的打造，深度挖掘潛在的高端客戶是本項目機會。年齡25—3030—3535—4040—5555以上說明10%22%28%30%10%35—55歲客戶購房意愿最為強烈現居住地周邊區域安徽其他地市江浙地區說明35%20%25%占據傳統優質區域，具備區域客戶支撐，其他地市的二次置業成為購房重要來源職業企業高管學院人士私營業主行政公務人員高級技術，設計人員傳播行業其它說明20%12%25%15%11%10%7%以企業高管、私企老板等居多G品類客戶屬性需求小結

承受價格40—50萬50—60萬60-70萬70萬以上說明10%20%34%42%總價在70萬左右的高端產品需求強勁購買動機升級置業投資首次置業說明78%12%10%絕大多數客戶均有多次置業經驗產品類型1房2房3房4房或以上說明5%21%52%20%主力需求類型為3房，兼顧產品的品質和舒適家庭年收入8—10萬10-15萬15-20萬20-25萬25萬以上說明9%11%23%31%26%意向客戶收入穩定且收入水平很高C品類主力客戶年齡家庭收入家庭人口需求主力房型來源區域購房動機與描述30-408萬2-3人兩房，小三房城北區域，在合肥工作的新合肥人首次改善需求居多，追求便捷生活的城市白領（企事業中層，高級技術人員）通過對三類對應客戶的歸納總結我們得出以下共性C-G品類主力客戶年齡家庭收入家庭人口需求主力房型來源區域購房動機與描述35-4515萬3人三房合肥和安徽其他地市二次置業居多，追求生活品質的城市中堅階層（頂級專業人士、政府高級干部，大學教師等）G品類主力客戶年齡家庭收入家庭人口需求主力房型來源區域購房動機與描述35-5520萬3人舒適三房，四房合肥全市和其他地市有過多次置業經歷，追求生活品味的城市成功人士（企業高管，大型私企老板、政府高級干部）潛力客戶屬性描述:客戶定位年齡年齡集中在28－40歲文化背景部分客戶可能并非合肥人，來自安徽其他地市

區域多在政務區，經開區，老城區工作,居住在全市經濟實力家庭年收入可以在8-25萬元左右，月收入起碼在8000元以上成長經歷通過少年時的苦讀才能取得的今天的成就，深信知識改變命運置業經歷前期導入客戶多為首次置業或首次改善，后期客戶擁有多次置業經歷。教育經歷基本在本科或以上家庭結構家庭結構為兩口或三口出行方式家中一輛車購買行為特征以婚房，改善為購買目的，并期望以住所作為自己身份的標簽。客戶表征通過對客戶深入客戶定位年齡年齡集中在28－40歲，意味雄心勃發的盛年，事業處于上升期文化背景來自安徽其他地方客戶占一定比例，除了意味著對本地塊抗性小，也意味著需要社會認同區域來自安徽其他地方客戶占一定比例，除了意味著對本地塊抗性小，也意味著需要社會認同經濟實力經過多年奮斗，收入剛開始穩定，對居住條件和身份象征有新的考量，開始更新型置業成長經歷通過少年時的苦讀取得的今天的成就，知識改變命運，對下一代的教育質量關注度高置業經歷前期導入客戶為首次置業或首次改善，后期客戶有多次置業經歷，熟悉自身的需求，理性教育經歷基本在本科或以上，社交需求強，對下一代的教育重視家庭結構家庭結構為兩口三口，孩子所需的成長空間成為其決策購買的重要依據出行方式家中一輛車，對車位數量很關注購買行為特征以婚房，改善為購買目的，并期望以住所作為自己身份的標簽，關注使用功能，以及小區立面風格戶型要求對房間數的要求排在對面積大小之前；得房率的高低是購房考慮因素之一客戶整體定位處于事業上升的起步階段對未來充滿信心希望跨入合肥上流社會以結婚和首次改善為需求的有文化品牌情節的合肥中產階級白領菁英時間線配套開發線建筑品質附加值客戶類型首次改善置業客戶政務區改善型、二次置業客戶開始導入全市改善型客戶開始導入地塊品類學校，商業基礎生活配套會所，中級服務配套CG萬科書院等萬科文化元素注入土地品類升級與客戶導入順序萬科品質之城導入依托金寨路快速交通連接主城區，形成全市范圍的交通輻射萬科生活之城導入依托項目的規模優勢，形成大盤社區所獨有的全方位全功能的配套與服務萬科魅力之城導入依托萬科文化，全方位五星級一站式服務，形成本項目獨有的精神文化魅力萬科全方位服務，精神理念形成客戶導入時序本案第一波客群第三波客群第二波客群交通導入配套導入第一波客群全市首次改善置業客群交通導入第二波增量客群政務區客源分流配套導入第三波增量客群市區改善置業客群配套導入客戶地圖客戶需求調性分析（家庭價值，生活偏好，輔助功能）基于典型樓盤抽樣梳理借鑒案例：綠城百合——歐式立面和精致園林高品質產品:大量采用石材，深褐色立面經典，莊嚴整體呈歐洲古典主義風格。精致園林景觀：貝爾高林設計，點綴歐式經典小品，引入多種珍貴植物，整體感覺典雅尊貴。借鑒點：目前合肥市場客戶對樓盤檔次的理解是先從感官認識出發，由此，項目立面和景觀的打造就顯得尤為最要。綠城百合極富質感的立面和典雅的園林設計可以成為本項目在此方面的參考建議。借鑒案例：華潤瀾溪鎮——低密度舒適住宅稀缺低密度產品：合肥首個花園洋房和退臺別墅，整體容積率低，居住環境舒適。借鑒點：目前合肥市場低容積率項目較稀缺，而且客戶認知度高，備受青睞。本項目2.5的綜合容積率相對較低，可以打造部分此類產品來引爆市場，增加整體項目的檔次。瀾溪鎮大蜀山潛山路一環線二環線長江路望江路借鑒案例：綠地國際花都——大規模社區，全方位配套全功能配套:社區配備了3個會所、2個幼兒園等社區生活配套，自身的商業配套不僅能滿足業主所有生活所需，還定位為區域的商業中心，輻射周邊。讓業主所有需求一站式解決。借鑒點：國際花都無論從發展歷程，項目規模，開發商實力來說都對本項目有借鑒意義。本項目作為一個超級大盤，在周邊環境欠缺的情況下，豐富的生活配套，周到的社區服務不僅是項目運作成功的基礎，也是整體檔次提升的關鍵。借鑒案例：元一名城——96平米三房，商業配套運作房型：功能設計合理，96平米的小三房，雖然通風俄性差，但使用功能強，總價控制得當。商業配套：合肥首個主題公園水岸商業街-中西街，以上海新天地為規劃藍本，以專業的招商服務機構為后盾，取得了較大的成功。借鑒點：1、目前合肥客戶對房間數量的要求大于對房型面積的要求，小面積多功能的戶型備受市場青睞，本項目90平米左右的三房功能設計更加具有優勢，所以具備更大市場空間。2、在商業配套的運作上，依據市場的精準定位，專業的招商團隊，充足的車位等硬件條件缺一不可。96平米三房借鑒案例：綠地海頓公館——合理戶型，組合居戶型設計：在設計上將國際居住理念與本土化需求相接軌，大量使用轉角觀景陽臺和入戶花園設計，戶型方正，功能區分明顯，并推出了部分適合三代居的組合套房型。借鑒點：落地窗，弧形觀景窗戶，入戶花園，豪華套房等現代人居理念剛剛開始進入合肥市場，高端客戶的接受度很好，本項目應該在此方面更進一步深掘，人性化設計，更能增加項目在市場上的競爭力。133平米三房A+B組合居130平米總統套房入戶花園弧形觀景窗借鑒負面案例：上城國際——戶型功能性差房型設計不合理，一味將面積縮小而忽視實際使用功能，雖然控制了總價但在房屋采光和使用上都不理想，居住功能較差，導致銷售情況不理想。注意點：戶型的通風，采光等居住功能性的好壞是客戶選擇的重要因素，本項目房型在控制面積的情況下一定要保證居住的舒適和功能的合理。兩房69平米兩房49平米廚房間使用面積過小客廳面寬只有3.4米廚房和餐廳布局不合理典型樓盤抽樣梳理（產品力）物業名稱立面景觀會所物業戶型綠城百合公寓歐式深色中式茂密，景觀泳池高檔綠城物業常規，大轉角觀景陽臺綠地海頓公館德式深色歐式組團，中心水景綜合型綠地物業舒適型為主，時尚感華潤瀾溪鎮歐式風格內外景結合高檔華潤物業舒適型洋房元一名城西班牙風格中式景觀高檔合肥元一物業管理有限公司常規，舒適型為主鑫苑望江花園古典與現代結合中式園林中檔鑫苑物業管理有限公司封閉陽臺，雙臥室朝南東海精工社徽派新加坡休閑園林中檔香港戴德梁行落地飄窗，方正國建香榭水都徽派簡約風格中式景觀高檔香港招商局物業管理有限公司人性化設計增強空間互動，分區加強不同宋都西湖花園徽派風格西湖生態景觀中檔安徽綠城物業管理有限公司高實用率，花蕾式陽臺綠地國際花都歐式風格異域風情中檔上海綠地物業管理發展有限公司緊湊而時尚立面選型市場立面風格呈多樣化，對歐陸風格深色立面的接受度高，極富質感的立面設計可以成為本項目在此方面的參考建議戶型認知對房間數的要求大于對面積的要求，舒適房型尺度大；但在細節和功能性方面有所欠缺，本項目90平米左右的三房功能設計更加具有優勢，具備市場潛力景觀具文化底蘊，精美典雅，與建筑風格和諧統一的景觀設計是高檔樓盤的“臉面”，也是客戶對項目認知的首要因素配套/服務在周邊環境欠缺的情況下，自足型的，豐富的生活配套，周到的社區服務不僅是本項目運作成功的基礎，也是檔次提升的關鍵。裝修樣本多無裝修；裝修標準應謹慎考慮（單價的10-15%）作為產品附加值而非溢價點。客戶對產品需求調性描述（通過在售樓處的小樣調研）客戶調性深入商業運作在商業配套的運作上，依據市場的精準定位，專業的招商團隊，充足的車位等硬件條件缺一不可。Part41項目定位2項目開發時序建議3項目產品建議項目定位事業上升的合肥菁英白領客戶定位合肥西南“腰腹”位置，便捷交通土地屬性文化內涵73萬超大規模要求社會身份的認同潛力土地價值萬科新都市主義的合肥城市特區新城市主義文化的興起一站式尊崇服務萬科文化與服務的需求承載萬科文化精神的社區全齡化，客戶全覆蓋社區一站式全服務全配套領先社區象征家庭身份具社交平臺意義的第一居所路障：周邊居住環境較差，配套缺乏路障：缺乏區域剛性客戶支撐路障：周邊缺乏人文底蘊，客戶認知度低開發時序建議地塊具有均好性，依據現狀R3地塊開始開發。時間線08年下09年上09年下10年上10年下11年上11年下12年上12年下13年上開發線一期開工一期竣工二期開工二期竣工三期開工三期竣工四期

開工四期竣工13年下08年上五期開工五期竣工R1地塊R5地塊西至金寨路祁門路三河路東至宿松路北至二環路拆遷復建小區（封頂）規劃黃山公園安徽建工學院R2地塊R4地塊R3地塊一期二期三期四期五期保障資金安全，維持滾動開發，實現利潤最大化時間線08年下09年上09年下10年上10年下11年上11年下12年上12年下13年上開發線一期開工一期竣工開發周期假設：本案73萬平米，相當于一個假日風景，我們可借鑒其成功經驗，將項目全部開發周期定在6-7年。二期開工二期竣工三期開工三期竣工四期

開工四期竣工13年下08年上資金線一期資金投入二期資金投入一期資金回籠二期資金回籠三期資金投入三期資金回籠四期資金投入四期資金回籠五期資金投入五期開工五期資金回籠五期竣工開發時序建議生活改善生活享受一期一房緊湊型兩房90平米左右三房商業配套當期地塊底商公建配套暫無舒適型兩房緊湊型三房舒適型三房商業配套當期地塊底商商業中心成型公建配套會所基本功能教育配套成型（幼托）租賃中心家政服務中心舒適型兩房緊湊型三房舒適型三房組合居商業配套當期地塊底商小區商業街成型公建配套一站式服務系統完全建立教育配套完善租賃服務會所配套完善（具精神交流功能：）產品線配套服務體系文化交流精神共鳴二期四期三期五期產品線配套產品線配套產品線全覆蓋配套逐步完善景觀：我們選擇圍合式建筑組團，集中式中央景觀大尺度、廣角度的視覺，體現品質感WHY以圍合式景觀降低周邊環境的不利影響實現地塊的均好性地塊自身分為五塊，便于實現各地塊的景觀節點

HOW以原20m寬祁門路作基準，利用退線使道路景觀間距達到40m，保證北面樓棟投影不影響南面樓棟采光以各組團地塊為基本形狀，向內退線，以回字型分布樓棟，打造圍合式中央景觀保持北高南低的樓層屬性，確保每一位業主對陽光的分享DETAIL會所選址體量較大北組團；車流量較大、道路形象較好的祁門路南北區出、入口選擇分布在祁門路、三河路現有交通干道上，方便業主的出行規劃建議西至金寨路祁門路三河路東至宿松路北至二環路拆遷復建小區（封頂）規劃黃山公園安徽建工學院道路景觀間距40m北區入口南區出、入口北區出口保證北面樓棟投影不影響南面樓棟采光保持北高南低的樓層屬性，確保每一位業主對陽光的分享會所選址體量較大北組團；車流量較大、道路形象較好的祁門路周邊環境較差，全力打造每一組團的中央景觀帶，讓每一位業主都能享受中央景觀，都有自己的景觀花園（綠色色塊為中央景觀），可以形成一定屏障作用規劃建議道路：祁門路景觀大道、小區外圍車行線WHY打造祁門路景觀大道，體驗萬科魅力之城完善地面交通動線，真正做到人車分流HOW以地塊外圍邊界做項目內部車行線路，充分利用現有祁門路、三河路優勢在祁門路沿線，充分利用退線面積，以特色的綠化、路燈、圍欄等元素，增加地上車位，彰顯社區的魅力規劃建議西至金寨路三河路東至宿松路北至二環路拆遷復建小區（封頂）規劃黃山公園安徽建工學院以道路形象較好的祁門路，做整體包裝，打造小區道路景觀帶小區外圍車行線，實現人車分流祁門路交通動線規劃建議商業：商業街、商業中心側重不同根據開發周期，在商業街初具規模時引入大型商業，提高地段商業價值WHY周邊缺乏商業配套，為滿足不同批次業主的消費需求，分別以一站式消費商業街、大型商業中心等配套滿足社區業主需求HOW利用現有道路資源，引進不同業態業種，打造商業街祁門路為交通主干道，以過街天橋、地下通道等形式，連接主要商業街南北兩端DETAIL規劃建議西至金寨路祁門路三河路東至宿松路北至二環路拆遷復建小區（封頂）規劃黃山公園安徽建工學院社區主要商業街，利用現有四車道祁門路，同時可以部分利用為采光犧牲的退線面積社區東面商業街祁門路為交通主干道，以過街天橋、地下通道等形式，連接主要商業街南北兩端社區商業中心，聚集商業人氣規劃建議車位：滿足1：1比例，做足地上25%配比1、降低地下車庫的高成本2、有利于地下車庫的銷售3、符合目標客戶對車輛的實際運用情況WHY合肥市目前要求車位比達到1:1地下車位成本較高，車位銷售難度較大,做足地面停車位比例在退線區域內，配置景觀和車位，兼具美觀和實用性HOW加強地面車位管理，營造車位緊張的氛圍，促進去化。做足地面停車位、商業停車位地上25%的配比，緩解銷售壓力地面停車位祁門路段可利用南北兩邊退線10m,分別做綠化走廊，及地面停車位（見下頁示意圖）DETAIL建立每組團的地下車庫，且在車流量集中處設立入口，建議不連接各地塊地下車庫規劃建議R1地塊占地32977.97m2R5地塊占地70553.56m2西至金寨路祁門路三河路東至宿松路北至二環路拆遷復建小區（封頂）規劃黃山公園安徽建工學院在小區外圍充分利用地面停車位25%的比例，同時加大地塊退線面積的利用為商業區預留部分車位，使1：1的車位配比轉移地下車庫入口，建議不連接各地塊地下車庫，使每個組團擁有獨立地下車庫規劃建議圍合式建筑組團，集中式中央綠化降低周邊不利環境的影響完善地面交通動線，真正做到人車分流祁門路景觀大道，體驗萬科魅力之城祁門路、三河路營造一站式消費體驗商業街北區引進大型商業聚集人氣、提高地段商業價值在退線區域內，配置景觀和車位，兼具美觀和實用性在車位配比1：1的前提下，緩解車位銷售壓力，充分利用25%的配比，分流至地面、商業。加強地面車位管理，營造車位緊張的氛圍，促進去化。小結景觀交通商業車位規劃建議原則1--體現品質感，予客戶良好第一印象；原則2–地塊由5部分組成，形成一個整體的城市南建筑群落，外立面需和諧統一；原則3--樓盤開發節奏較長，外立面需要耐久耐臟；原則4-風格上與內部統一，以簡潔為主導，摒棄石材等繁瑣裝修；建議選用褐色

棕色黃色中性色調面磚立面建議建議采用中性色調面磚

ARTDECO風格是新古典風格與現代風格之間的過度，其建筑局部仍舊保留新古典風格的元素，如建筑頂部和腰線的處理。建筑立面趨于直線、強調對稱挺拔，線條的挺拔向上，受直線派的影響；干凈利落、利用整體凹凸形成高立挺拔，簡潔流暢豎向線條，顯現建筑高貴而內斂，優雅而不動聲色的文化氣息。原則1--體現建筑單體的品質感，與建筑群落的整體統一和諧感。原則2–給客戶美感的同時，帶進“海外元素”，給人耳目一新，滿足目標客戶偏好。原則3–較長周期的開發，較差的周邊環境，經典、檔次感高的立面，可以暗示加強客戶對本項目地塊的未來預期。原則4–以簡潔為主導，“簡約而不簡單”建議選用ARTDECO建筑風格立面建議立面建議案例借鑒多層高層形態不同但外立面高度統一外立面細部圍欄風格立面建議案例借鑒洋房與公寓客戶選擇不同，但是外立面可以和諧統一外立面細部底層花園圍欄戶型推導90平米左右緊湊三房和舒適型三房為主，另有一部分50-70平米緊湊兩房需求；項目前期整體小面積房型為主，進入中后期逐漸推出大房型。

產品基本面推導以客群需求為依據產品約占比例家庭結構需求產品面積段土地品類一房8%單身貴族30-50G緊湊兩房12%兩人世界50-70C/C-G/老人二代50-70C/G普通兩房12%兩人世界70-90C/G老人二代70-90C/G緊湊三房35%小太陽家庭90左右C/C-G/G后小太陽家庭120-150C/C-G/G舒適三房20%后小太陽家庭120-150C/C-G/G小太陽家庭120-150C/C-G/G四房8%后小太陽家庭150-180C-G/G組合居5%三代五口之家120-160C-G/G單身公寓——螞蟻工房，自由空間，靈活通暢特點——1戶型方正，客廳、臥室采光好2戶型設計功能分區明確，空間感強3細節設計亮點，節省空間樓盤名稱房型面積萬科朗潤園螞蟻工房1/152戶型借鑒單身公寓——loft空間，為時尚白領打造個性空間利用上海的設計規范，3.6米以下算單層面積，做足層高，附贈1層空間，壓縮廚房和衛生間青年之家重視較低的空間，來做到功能齊全，總面積控制在40㎡左右。樓盤名稱房型面積上海青年城1/140戶型借鑒戶型優化收納系統——增加小戶型空間利用率通過內置鞋柜、隱蔽式儲物間、掛衣柜等收納空間的設置，最大限度的增加小戶型空間利用率，優化戶型功能。戶型借鑒舒適型兩房——南北通透，動線清晰樓盤名稱房型面積尚領時代（廣州）2/278特點——1房型規整；2南北通透；3動線清晰，右面為公共活動區，左面為休息區；4廚房自帶小型陽臺樓盤名稱房型面積某項目（上海）2/187特點——1、獨立玄關，帶收納2、衛生間距離臥室較近3、臥室帶凸窗4、獨立生活陽臺5、得房率88%戶型借鑒舒適二房——更多收納系統，便利生活緊湊兩房——臥室全朝南，享受陽光生活樓盤名稱房型面積某項目（海南）2/163特點——1臥室均朝南；2動靜分離；3廚房配備小陽臺戶型借鑒戶型借鑒緊湊三房——緊湊實用，保護每個家庭成員私密性樓盤名稱房型面積魅力之城（鎮江）3/190特點——1房型規整，南北朝向；2餐廚相連；3主次臥均配飄窗；4三分離式衛生間舒適三房——更多收納系統，便利生活樓盤名稱房型面積某項目（上海）3/2130特點——1、U型廚房，使用效率更高；2、獨立玄關，帶收納；3、廚房和餐廳及客廳的空間關系4、獨立洗衣房5、得房率高達90%戶型借鑒舒適三房——更多收納系統，便利生活樓盤名稱房型面積某項目（上海）3/2143特點——1、U型廚房，使用效率更高；2、更多收納空間；3、廚房和餐廳及客廳的空間關系4、獨立洗衣房5、得房率高達91%戶型借鑒組合居——預留端口，適應家庭結構變化樓盤名稱房型面積某項目2/12/17876特點——1該組合居由“2+2”房型組成，打通后變成一個獨立的4室2廳房型，以適應小家庭在人口結構變化的居住需求戶型借鑒組合居——舒適型四房組合與左右逢源型組合戶型解析：該類戶型是典型的以舒適型訴求為主的組合戶型。廚主臥房型面積二房二廳88-90四房二廳注：二房一廳加二房一廳18090m270m260m2戶型解析：以60平米戶型作為組合的關鍵，與90平米和70平米的兩房可分別組合為150和130平米的三房房型面積一房一廳60二房一廳70二房二廳88-90戶型借鑒mini花園洋房——情景露臺，高附加值，滿足品味人士需求樓盤名稱房型面積萬科白馬花園2/13/176平米89平米特點——1南北設露臺，附加值高，有利采光通風，且是觀景休憩場所；2主臥、客廳均朝南76平米89平米戶型借鑒入戶花園——增加產品附加值1設置入戶花園，客廳與入戶門之間增加一個過渡空間，保證室內私密性；2利用上海市設計規范，設計只算一半建筑面積的入戶花園，增加小戶型產品附加值。樓盤名稱房型面積奧園2/170