如何就容積率問題向開發商提出專業建議深圳中原技術發展中心陽光報告構成容積率自身：建筑學的專業知識，涉及面廣、復雜寫作目的：指導策劃人就容積率問題為開發商提供專業建議資料來源：公司內部、深圳市規劃局、知名開發商

《如何就容積率問題向開發商提供專業建議》目錄PART1 開發商確定容積率的時間PART2 開發商確定容積率的常規方法PART3 如何就容積率問題向開發商提出性的建議容積率確定：開發商對容積率的確定，可以分為拿地之前和拿地之后兩個階段區域規劃時確凈地塊容積率定，實際操作參考法定圖則地塊已拿地已確定屬性 城市更新新項目容積率已拿地未確定城市更新項目一般開發模式為開發商與政府、村民合作開發，項目的的容積率可更改幅度可以超過40%城市更新新項目容積率已拿地已確定開發商需要策劃人的建議——容積率可以公關的幅度開發商根據此建議，與政府、村民協商容積率的更改?結果——更改后的容積率能保證項目最大利潤的實現

已拿地未確定考慮因素?開發商需要策劃人的建議——地塊的容積率的大小?開發商根據此建議，與政府與村民協商?結果——制定后的容積率保證項目最大利潤的實現1 城市更新項目以寶安、龍崗、橫崗等區域居多城市更新項目地塊如果為學校、宗祠、和文物保護單位等2特殊地塊，容積率的確定需要特殊處理容積率更改前后選取理由：寶安區城市舊改項目，容積率公關幅度已達到30.7%同發路銀濤公司置換用地

項目位置：位于西麗中心區，同發路以東，留仙大道以北，技術指標：用地面積7621.08平方米，用地性質為商住用地，根據《深圳市留仙洞街坊詳細藍圖》，該地塊容積率為3.29根據等價置換原則，技術指標：容積率需調整至4.3，留仙大道規定建筑面積為32770平方米，其中住宅30000平方米，商業2770平方米PART1 開發商確定容積率的時間PART2 開發商確定容積率的常規方法PART3 如何就容積率問題向開發商提出性的建議開發商確定容積率常規方法參考法定圖則開發商確定容積率時成本、利潤計算參考法定圖則的計算片區現狀居住量片區城市更新拆建比片區規劃建筑量計算片區居住人口地塊基本指標

?項目綜合容積率?項目住宅容積率?項目商業容積率。。。參考法定圖則的計算案例現狀居住量拆建比規劃建筑量居住人口75935.551：2151869499575934.551：2.5189836.375624475934.551：3227803.657492

計算—：密度分區為3，修正容積率為2.6，總建筑面積為38.2萬平米，結論：居住量難以滿足賠償計算二：提升密度分區5區，商業用地基準容積率為4.2，居住用地基準容積率為2.6商業容積率：4.2×（1+40%）=5.9居住：2.6×（1+40%）=3.6總建筑面積：5.2×3.6+7.4×5.9=62.4萬平米總容積率為4.2結論：居住量基本滿足賠償開發商確定容積率時成本、利潤計算可行性分析開發商以此為談判籌碼：?向政府及開發商就容積率問題協商、變更?與村民協商土地返還幅度經濟測算規劃局與設計院確定容積率的流程區域規劃背景區域現狀分析城市涉及及其他有關規定?區域、城市戰略?政府意圖及轄區訴求規劃局與設計院確定容積率的流程區域規劃背景區域現狀分析城市涉及及其他有關規定?區域土地利用現狀?區域現狀地籍權屬?區域現狀建筑功能?區域現狀建筑質量?區域現狀道路交通?區域現狀公共配套?區域現狀優劣勢分析規劃局與設計院確定容積率的流程區域規劃背景 區域現狀分析 制定目標策略?上層次規劃?功能定位?發展目標?發展策略?容積率的推導開發商與政府、村民的關系容積率是開發商與政府、村民談判最重要的砝碼容容政府積積率率是開發商是村民談談判判砝砝碼碼開發商在城市更新項目中的賠付對象新賠付標準村民賠付舊賠付標準對象政府開發商在城市更新項目中的賠付對象及說明村民賠付對象1新賠付標準2舊賠付標準

新賠付標準舊賠付標準詳細說明兩個標準：一種按面積劃分，一種按層數劃分三種模式：一是選全部實物補償，二是選全部貨幣補償，三是可選實物和貨幣補償相結合以前改造方案拆遷返還補償標準只有一種選擇，即首層按1∶0.82賠付集中商業，二層以上按1∶0.88賠付住宅或公寓計算開發商在城市更新項目中的賠付對象及說明政府賠付對象詳細說明3建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，開發商按照公告基準地價向政府支付地價款標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價PART1 開發商確定容積率的時間PART2 開發商確定容積率的常規方法PART3 如何就容積率問題向開發商提出性的建議如何就容積率問題向開發商提出性的建議站在開發商的角度分析站在項目的角度分析就容積率問題向開發商提出專業建議站在開發商的角度分析開發商開發項目的流程開發商開發項目的心態站在開發商的角度分析開發商開發項目的決心開發商開發項目所擁有的資源開發商開發項目的流程前期準備?步驟：與村民簽訂合作框架等策劃人幫助開發商就容積率問題進行分析，是否拿地

與股份公司簽申報、審批階段訂舊改協議?步驟：提交 ?持續時間：申報資料，獲 不確定得經濟指標?持續時間：5個月左右策劃人幫助開發商把容積率當成砝碼，與村名談判

動員與村民簽政府部門訂協議及拆遷立項?持續時間：不確定開發商開發項目的流程城市規劃委員會核發《深 城市規劃委員會核發《建 向市規劃國土委員會申請制作圳市建設項目選址意見書》 設用地規劃許可證》 宗地圖，補交地價?持續時間：40個工作日?持續時間：20個工作日開發商開發項目的流程發放《拆遷許可證》簽訂土地使用工程方案設計規劃報建權出讓合同?持續時間：?步驟：方案?步驟：公安20個工作日設計、工程勘消防、人防辦、察、方案審查文物局等審查?持續時間：20個工作日

施工報建與工程建設?步驟：建設單位施工報建，施工材料、設施準備開發商開發項目的流程項目銷售 交付使用?代理商招標、前期營銷，等等開發商開發項目的心態開發商的心態與其自身成熟度有直接關系開發商成熟成熟度高半成熟成熟度低成熟度很低特殊開發商度開發商特征體有豐富開發經有一定開發經有一點開發經無開發經驗有一定開發經現驗，品牌認知驗，品牌認知驗，品牌認知品牌認知度無，驗，品牌認知度高，度尚可，度低，無業內口碑度低，業內口碑鮮明業內口碑不鮮業內口碑不鮮業內口碑不鮮視野開闊明明明，視野開闊開發商心態好好——一般一般差一般對容積率敏感高一般弱沒有敏感性在某種特殊情度況下有開發商開發項目的決心開發商會根據自身的實際情況，明確自身的定位，從而判斷在市場競爭中所扮演的角色市場領導者市場追隨者在某一行業的產品或服在行業中居于并安于務市場上占有最大市場中間地位，在戰略上份額的某一家和為數不采用追隨策略的那些多的前幾家企業企業市場挑戰者市場補缺者在行業中處于次要多是行業中相對較弱小的一些中、小企業，它地位的若干企業們專注于市場上被大企業忽略的某些細分市場，成為拾遺補缺者，在大企業的夾縫中求生存和發展開發商開發項目所擁有的資源政府資源、銀行資源、地塊資源是開發商需要掌握的三個最要資源政府特殊渠道政府資源 政府內部消息開發商掌握資源融資渠道銀行資源貸款渠道地塊資源開發商開發項目所擁有的資源土地指標地塊資源強勢資源不可改變的劣勢資源資源類別包含要素1>基本指標：占地面積；建筑面積土地指標>地形地貌：土地平整度；地塊形狀；土質區位要素2強勢資源>景觀優勢：山景；水景；高爾夫景觀；人文景觀；其他配套優勢：娛樂設施；商業配套；交通3>如區位上處于待發展區域、周邊交通不便配套設施不全；或不可改變的劣勢資源地處山地對物業開發有限高規定等站在開發商的角度分析總結開發商開發項目的流程開發商開發項目的心態站在開發商的角度分析開發商開發項目的決心

開發商獲取最合理的容積率，以期獲得更大的利潤開發商開發項目所擁有的資源開發商對項目與建筑知識的關心建筑建筑建筑建筑產品成本體量密度樓層品質容積率的制定，需要考慮以上建筑因素的綜合運用而判斷站在項目的角度分析開發商對項目未來的市場政策關心開發對項目所處區域歷史、及未來供應關心站在項目的角度分析 開發商對項目所能吸引的客戶關心開發商對項目周邊的競爭情況關心開發商對項目與建筑知識的關心開發商對項目未來的市場政策關心市場政策最新動態市場政策政府對該片區未來規劃政策

上半年新政頒布及實施上半年GDP增長情況下半年房地產預計走勢分析。。。。。。五年規劃十年規劃十五年規劃。。。。。。開發對項目所處區域歷史、及未來供應關心3第三步2第二步>根據歷史片區熱戶型，分析該地塊適合做什么的物業，1推導出本項目未來打造產品第一步>未來片區舊改項目的供應量的方向歷史片區項目的熱銷戶型歷史片區的土地供應量歷史片區的項目供應量開發商對項目所能吸引的客戶關心2第二步1第一步>未來區域發展導入的新客戶群（交通、產業、城市更新等）區域現居住客戶群無房或者換房客戶群體會有哪些

3第三步尋找類似或者假定客戶群體進行篩選和細分，得出最終結果開發商對項目周邊的競爭情況關心?跨年度的深圳市場供應競爭?片區內的競爭?主干道或其他道路沿線的物業競爭思考： ?具備什么樣的定位？?本項目應該如何選擇入市時機？?與本項目存在本質競爭的項目有哪些？就容積率問題向開發商提出專業建議開發商在什么階段需要我們提出專業建議策劃人通過什么方式向開發商提出專業建議就容積率問題向開發策劃人撰寫容積率報告的流程商提出專業建議策劃人與開發商溝通需要注意的事項舊改項目舉例開發商在什么階段需要我們提出專業建議開發商在拿地前，需要策劃人提供對容積階段一 率制定大小的專業建議開發商在拿地后，需要策劃人提供專業建階段二 議制定更改容積率方案，在同政府和村民談判提供專業依據策劃人通過什么方式向開發商提出專業建議通過會議溝通，了解開發商的想法，直接方式一 提供容積率的專業建議通過專題報告的撰寫，結合開發商的意愿，方式二 提供容積率的專業建議策劃人撰寫容積率報告的流程策劃人一般需要撰寫可行性分析報告及經濟測算表的制作可行性分析報告的撰寫經濟測算表的制作

包括內容有：項目總論、項目界定、投資背景研究、項目初步發展方向、專項市場研究、項目功能物業發展設想、項目經濟效益評價、可行性研究結論與建議一般情況下，經濟測算表內容包括常數表、土地成本表、建筑成本表、投資估算可行性分析報告的撰寫假設一個舊改項目的可行性分析為例某項目可行性研究報告目錄一、項目總論二、項目界定三、投資背景研究四、項目初步發展方向五、專項市場研究六、項目功能物業發展設想七、項目經濟效益評價八、可行性研究結論與建議附件：項目經濟測算

我們需要研究的是案例研究基本結論：（1）本項目符合國家城鎮商品房開發建設產業政策，項目建設規劃手續已在辦理之中，建設資金籌措方案已擬定，現場建設條件具備。（2）本項目選址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合市場主流需求。（3）項目綜合評價結論：本項目具有良好的經濟效益、社會效益和環境效益，本項目可行。經濟測算表的制作常數表序號名稱單位數據1合計㎡13000占地面積住宅13000商業02現狀容積率03目標容積率6總計㎡78000住宅㎡78000寫字樓㎡04總建筑面積公寓㎡0商業㎡0酒店㎡0公共配套㎡0車庫㎡0總計㎡50000住宅㎡50000寫字樓㎡05現狀建筑面積公寓㎡0商業㎡0酒店㎡0公共配套㎡0車庫㎡0經濟測算表的制作土地成本表序號名稱小項地價2拆遷補償費累計租金補償利息

容積率小于2.5部分容積率2.5-4.5部分容積率大于4.5部分住宅0￥6,760,000.0￥25,350,000.0商業0￥0.0￥0.0合計面積單價增加補償面積住宅0￥15,000.0寫字樓0￥0.0公寓0￥0.0商業0￥0.0酒店0￥0.0車庫0￥0.0合計面積單價補償月份住宅50000￥20.048寫字樓0￥0.048公寓0￥0.00商業0￥0.00拆遷補助費50000￥20.01合計第一年貸款費用第二年貸款費用第三年貸款費用第四年貸款費用拆遷補償費利息￥2,080,728.0￥1,560,546.0￥1,040,364.0￥520,182.0地價貸款利息￥3,175,200.0￥2,381,400.0￥1,587,600.0￥793,800.0合計土地成本利息累計土地成本經濟測算表的制作2、開發商制作舊改項目的經濟測算表建筑成本表序號名稱數據1前期費用￥7,488,000.02建筑安裝工程費￥249,600,000.0住宅￥249,600,000.0寫字樓￥0.0公寓￥0.03商業￥0.0酒店￥0.0公共配套￥0.0車庫￥0.04間接費用￥7,488,000.05建筑工程貸款利息￥21,026,304.06房屋本體維修基金￥4,992,000.0建筑總成本￥290,594,304.0時間第1年第2年第3年第4年合計借款額￥56,784,000.0#############￥40,560,000.0##############利息￥11,038,809.6￥7,359,206.4￥2,628,288.0￥21,026,304.0經濟測算表的制作投資估算表項目單位指標面積總量指標（元）（平米）（萬元）一、銷售收入￥495,000,000.0其中：1.1、住宅15,00033,000￥495,000,000.01.2、寫字樓--￥0.01.3、公寓--￥0.01.4、商業--￥0.0二、項目投資12,665￥409,594,124.0其中：2.1、土地成本1,04078,000￥81,110,000.02.2、政府配套及報批報建規費6378,000￥4,950,000.02.3、建安成本3,20078,000￥249,600,000.02.4、前期費用78,000￥7,488,000.0經濟指標2.5、間接費用9678,000￥7,488,000.02.6、房屋公共維修基金6478,000￥4,992,000.02.7、資金占用利息43878,000￥34,166,124.02.8、營銷費用78,000￥14,850,000.02.9、不可預見費用6378,000￥4,950,000.0三、經營稅金及附加98778,000￥34,235,000.0其中：3.1、營業稅98778,000￥24,750,000.03.2、城市維護建設稅98778,000￥247,500.03.3、教育費附加98778,000￥742,