房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建全流程操作要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管控——濟(jì)南區(qū)域公司開發(fā)部前言——什么是開發(fā)報(bào)建？設(shè)計(jì)要設(shè)計(jì)條件營(yíng)銷要提前預(yù)售工程要提前開工 我們能逼政府嗎？？？項(xiàng)目要早交付SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報(bào)建？一、定義：房地產(chǎn)開發(fā)具備周期長(zhǎng)、投資大、多專業(yè)、多階段、多節(jié)點(diǎn)的特點(diǎn)。因此，以最小的成本、最快的時(shí)間、最優(yōu)的方案取得各項(xiàng)證件、批文，爭(zhēng)取公司利益的最大化，就是開發(fā)報(bào)建的主要工作目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作的全過(guò)程中，根據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，由開發(fā)企業(yè)向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門及市政部門進(jìn)行報(bào)批報(bào)審并獲取相關(guān)權(quán)證、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)手續(xù)的工作。二、特點(diǎn)：1、地域性2、可控性差SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言01三、主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：011、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目報(bào)建工作的業(yè)務(wù)辦理，并歸檔。02022、負(fù)責(zé)核算并繳納項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑業(yè)工傷保險(xiǎn)、水土保持補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)政府類規(guī)費(fèi)并負(fù)責(zé)可返還類資金按期返還工作；3、研究、歸納項(xiàng)目報(bào)建過(guò)程中的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，形成文件清單、指導(dǎo)后續(xù)工作；024、以集團(tuán)制定的項(xiàng)目主控計(jì)劃為基礎(chǔ)，組織編制《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建及驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃》及實(shí)施；03045、負(fù)責(zé)維護(hù)相關(guān)政府部門關(guān)系，落實(shí)各政府部門最新政策的實(shí)施進(jìn)展和方向、摸清規(guī)律，及時(shí)反饋給集團(tuán)各相關(guān)條線，為公司運(yùn)營(yíng)提供最專業(yè)最快04速的升級(jí)改良。6、對(duì)工程后期驗(yàn)收易出現(xiàn)的問(wèn)題，以及業(yè)主投訴的潛在問(wèn)題作出警示，避免在今后發(fā)生。02SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報(bào)建？三大作用與意義三大特點(diǎn)：三多助力提速（貫穿始終） 涉及審批部門多實(shí)現(xiàn)基本建設(shè)程序合法化 涉及繳費(fèi)科目多提高資金運(yùn)行效率 涉及各項(xiàng)會(huì)議多報(bào)建工作始終貫穿于整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程之中，地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)必須要通過(guò)政府相關(guān)管理部門的審查、審批，各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門的批文是項(xiàng)目順利開展的“通行證”。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報(bào)建？特點(diǎn)（一）涉及審批的職能部門多對(duì)外政府部門發(fā)改委圖審機(jī)構(gòu)衛(wèi)生局住建局自然資源和規(guī)劃局房管局水利局海綿辦審批局園林局消防局清欠辦環(huán)保局城管局交警支隊(duì)社保辦人防辦市政公用事業(yè)局地震局勞保辦民政局城鄉(xiāng)水務(wù)局質(zhì)監(jiān)站規(guī)費(fèi)辦“局”促不安SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報(bào)建？特點(diǎn)（二）涉及繳費(fèi)的名目多土地出讓金、契稅、土地登記費(fèi)、各類測(cè)繪費(fèi)、落圖費(fèi)、初設(shè)專家評(píng)審費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、安全文明措施費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、勞保費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金、新型墻材基金、可研及節(jié)能編制費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、檔案著錄費(fèi)、公示安裝費(fèi)、地名公告費(fèi)、渣土處置費(fèi)、物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅公共維修基金、不動(dòng)產(chǎn)初始登記費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、水保驗(yàn)收服務(wù)費(fèi)、面積測(cè)繪費(fèi)、預(yù)售監(jiān)管金等。百“費(fèi)”待興SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報(bào)建？特點(diǎn)（三）涉及會(huì)議的種類多規(guī)劃局業(yè)務(wù)會(huì)、市長(zhǎng)費(fèi)用減免會(huì)、國(guó)土土地批示會(huì)、專家評(píng)審會(huì)、變更申請(qǐng)會(huì)、處罰例會(huì)、各職能部門局業(yè)務(wù)例會(huì)等。骨灰級(jí)“會(huì)”員SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP從協(xié)同部門看業(yè)務(wù)大概品牌管理中心技術(shù)發(fā)展中心02投資發(fā)展中心成本合約中心0302

項(xiàng)目命名 02方案立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)、報(bào)規(guī)、圖審、核實(shí)前圖紙變更地上物清理、土地款及契稅繳納總包監(jiān)理04招標(biāo)、勞務(wù)工資保證金監(jiān)管開戶、相關(guān)規(guī)費(fèi)線上審批確認(rèn)、首開前成本測(cè)算

區(qū)域公司項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理中心營(yíng)銷管理中心物業(yè)公司

地上物清理、開工前準(zhǔn)備工作、放驗(yàn)線現(xiàn)場(chǎng)管理、驗(yàn)收前施工及整改資金到位證明開具、預(yù)售前銀行抵押證明開具、各退還基金的銀行蓋章確認(rèn)、相關(guān)規(guī)費(fèi)的支付預(yù)售前測(cè)繪數(shù)據(jù)提供、售樓處現(xiàn)場(chǎng)公示、實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)提供、公共維修基金繳納預(yù)售前物業(yè)合同的簽訂及內(nèi)容確認(rèn)、交付前物業(yè)核實(shí)配合SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP了解一、具體業(yè)務(wù)范疇SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP思變求存了解二、近年的相關(guān)政策法規(guī) 與企業(yè)共發(fā)展SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)第二章 可返還資金管理第三章 檔案管理第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)1、前期報(bào)建2、建設(shè)階段3、竣工驗(yàn)收第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容一、核心重點(diǎn) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要圍繞項(xiàng)目“五證”開展工作，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證何謂“五證”？建設(shè)工程規(guī)劃許可證按照正常辦證先后順序分別是建筑工程施工許可證商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——核心重點(diǎn)（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由規(guī)劃部門核發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——核心重點(diǎn)（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是由國(guó)土部門核發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——核心重點(diǎn)（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查表）是由規(guī)劃部門核發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)。主要是詳細(xì)規(guī)劃審批、方案效果圖審批、施工總平面審批、單體平、立、剖審查。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高、多大，各棟單體建筑之間怎么間隔、間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大有沒有超出規(guī)定、建筑密度是多少、停車位配置是否合規(guī)、進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排等。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——核心重點(diǎn)（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查表）SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——核心重點(diǎn)（四）建筑工程施工許可證是由住建局和審批局核發(fā)，是允許開工的證明。先行法規(guī)規(guī)定只有取得施工許可證后方可開工（基坑開挖），否則將根據(jù)工程總造價(jià)的1%進(jìn)行處罰。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——核心重點(diǎn)（五）商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證是由住建局和審批局核發(fā)，是允許開發(fā)企業(yè)銷售商預(yù)售申請(qǐng)門檻（工程形象進(jìn)度要求）品房的批準(zhǔn)文件。須依據(jù)工程達(dá)到的形象進(jìn)度，提出申請(qǐng)辦理。12層以內(nèi)的住宅：?jiǎn)误w主體結(jié)構(gòu)完成（即12層完工）12層以上的高層住宅：完成總樓層數(shù)的一半商業(yè)項(xiàng)目或地下車庫(kù)：正負(fù)零SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——全流程概述從土地獲取開始說(shuō)起......劃撥：根據(jù)出讓合同附加約定，須配建配套設(shè)施土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ) 的（如學(xué)校、安置房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等），多為劃撥性質(zhì)。從用地性質(zhì)劃分：劃撥和出讓從獲取方式劃分：招拍掛和協(xié)議出讓SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 全流程分階段：前期階段：立項(xiàng)批復(fù)、用地劃撥決定書、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見函、設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查、施工圖設(shè)計(jì)文件審查綜合意見書、環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)建設(shè)階段：《建筑工程施工許可證》、質(zhì)量監(jiān)督登記證書、安全施工措施備案登記證書、消防設(shè)計(jì)審核意見書或消防設(shè)計(jì)備案表、《人防建設(shè)許可證》或人防易地建設(shè)許可證、施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格備案書、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線確認(rèn)書、標(biāo)準(zhǔn)地名使用證、物業(yè)區(qū)域劃分、前期物業(yè)管理中標(biāo)通知書、前期物業(yè)管理備案證明、人防質(zhì)監(jiān)通知書、《商品房預(yù)售許可證》驗(yàn)收階段：竣工規(guī)劃核實(shí)合格證、前期物業(yè)竣工核實(shí)證明、海綿城市竣工驗(yàn)收備案單、竣工綜合驗(yàn)收備案證明SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第二章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段立項(xiàng)批復(fù)11（1）立項(xiàng)批復(fù)定義：是指發(fā)改委對(duì)該項(xiàng)目可行性同意建設(shè)的批復(fù)。可行性研究包括：建設(shè)單位情況、擬建項(xiàng)目情況、建設(shè)用地及相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析、依法必須招標(biāo)的內(nèi)容等，為后期手續(xù)辦理提供依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段協(xié)同事項(xiàng)1、于立項(xiàng)批復(fù)辦理前明確項(xiàng)目名稱（報(bào)建名稱、營(yíng)銷推廣名稱結(jié)合品牌技發(fā)好，可避免后期修改造成的時(shí)間成本浪費(fèi)）

內(nèi)部評(píng)審會(huì)版設(shè)計(jì)方案（規(guī)模、總投資額估算，3%以內(nèi)浮動(dòng)）配合確認(rèn)總包及監(jiān)理單位的招標(biāo)方式及范圍，提供招標(biāo)代理相關(guān)資料

成本 財(cái)務(wù)

資金落實(shí)證明（該證明時(shí)效期三天，不宜過(guò)早提供）誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段實(shí)施要點(diǎn)：工作任務(wù)立項(xiàng)批復(fù)獲取（核準(zhǔn)、備案、審批）審查部門發(fā)改委協(xié)辦部門技發(fā)中心、財(cái)務(wù)管理中心、成本合約中心、品牌管理中心工作周期20個(gè)工作日前置條件初步設(shè)計(jì)方案、資金證明、招標(biāo)代理資質(zhì)等要點(diǎn)（注意情況）：劃撥類項(xiàng)目，集團(tuán)主控計(jì)劃下發(fā)前，或部門專項(xiàng)計(jì)劃編制時(shí)，應(yīng)留意一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：1、政府投資類項(xiàng)目，投資額超過(guò)5000萬(wàn)的，多專家評(píng)審環(huán)節(jié)，須提前預(yù)留時(shí)間，避免節(jié)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)（編制全期節(jié)點(diǎn)前留意）。2、立項(xiàng)階段，依據(jù)投資規(guī)模核發(fā)招標(biāo)意見：若勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)超過(guò)100萬(wàn)，則需要在圖審前組織完成勘察、設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)手續(xù)。3、地上須拆遷完畢后，方可啟動(dòng)立項(xiàng)辦理，否則用地預(yù)審環(huán)節(jié)很難通過(guò)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段立項(xiàng)批復(fù)1（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2定義：由國(guó)土部門核發(fā)的土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限，是使用土地的憑證。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證宗地圖，它反映一宗地的基本情況，包括宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段協(xié)同事項(xiàng)需投發(fā)中心、財(cái)務(wù)中心配合土地出讓金繳納相關(guān)稅費(fèi)繳納（契稅、耕地占用稅）土地移交書成交確認(rèn)書出讓合同（如有配套學(xué)校則需包括代建協(xié)議）

前置條件：1、土地款及契稅繳納。2、地上物清理、注銷登記。若劃撥用地，須先辦理劃撥決定書，再辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段立項(xiàng)批復(fù)1（3）用地規(guī)劃許可證2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證3定義：是由規(guī)劃部門核發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段建設(shè)用地規(guī)劃許可證其附圖，簡(jiǎn)稱三線圖，是由控規(guī)條件覆蓋的、包含項(xiàng)目“地形、地界、以及周邊道路”等情況的圖，對(duì)后期規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)的基底落圖有指導(dǎo)意義。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段協(xié)同事項(xiàng)1、配合批前及批后公示小樣的技發(fā) 設(shè)計(jì)。1、配合公示期間現(xiàn)場(chǎng)照片的拍攝。需分別在公示第1個(gè)工作日、第5個(gè)工作日、以及選擇中間任 項(xiàng)目意一個(gè)工作日拍攝，公示牌近照遠(yuǎn)照各一張。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段1234

立項(xiàng)批復(fù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 （4）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見函用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見函定義：是由規(guī)劃部門核發(fā)，對(duì)方案是否符合相關(guān)規(guī)劃要求，作出的審批意見，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)。該階段非常重要，為方案設(shè)計(jì)階段的終結(jié)點(diǎn)。附件：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)附表、規(guī)劃局蓋章確認(rèn)的設(shè)計(jì)方案文本該階段將相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)鎖定后，后面才可以做一些動(dòng)作：如目標(biāo)利潤(rùn)的鎖定、前期采購(gòu)、交樓標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷策劃等SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段協(xié)同事項(xiàng)2、政府投資類項(xiàng)目需同時(shí)提供地質(zhì)勘查報(bào)告，供開展初步設(shè)計(jì)概算使用。技發(fā)1、提供深化版且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案文本及其它報(bào)件類材料（日照分析、電子報(bào)建、效果圖等政策要求的材料）。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段實(shí)施要點(diǎn)：工作任務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見函審查部門自然資源和規(guī)劃局協(xié)辦部門技發(fā)中心工作周期15個(gè)工作日前置條件符合報(bào)規(guī)要求的設(shè)計(jì)文本及其它附件方案設(shè)計(jì)及反復(fù)調(diào)整：各類規(guī)范及政策要求高、考慮因素也多：適應(yīng)社會(huì)發(fā)展效益的需要、保證目標(biāo)利潤(rùn)，還須結(jié)合產(chǎn)品定位、營(yíng)銷賣點(diǎn)、住戶舒適度、景觀布置傳統(tǒng)禁忌、公共配套服務(wù)設(shè)置要求、相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范等。不斷優(yōu)化、溝通、再調(diào)整、再溝通。因此為提高審核通過(guò)率，內(nèi)部應(yīng)與設(shè)計(jì)充分溝通、提前核查，外部反復(fù)溝通磋商、平衡談判，盡可能提高貨值量。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——前期報(bào)建方案設(shè)計(jì)過(guò)程中注意事項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握配套是否齊全（物業(yè)、公廁、居委會(huì)、垃圾站或點(diǎn)、熱力電力等配套用房）例：物業(yè)房比例不足后果（另取房源：利益取舍、時(shí)間+溝通成本+業(yè)主磋商+規(guī)劃手續(xù)變更等等）對(duì)總圖深度的關(guān)注（標(biāo)高標(biāo)注、建筑名稱的關(guān)注等）滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定（規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)）例：B8-2社區(qū)服務(wù)與管理綜合中心名稱權(quán)屬可售存疑

是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)條件要求（出讓條件、片區(qū)控規(guī)、用地規(guī)劃等）是否滿足城市設(shè)計(jì)要求（限高、中疏、北跨等）對(duì)綜合管網(wǎng)的關(guān)注、消防疏散通道設(shè)置復(fù)核例：地塊內(nèi)是否有使用中的市政管網(wǎng)需避讓；B15項(xiàng)目2#樓消防事宜：2#樓南向雨棚外挑，影響消防回車場(chǎng)的設(shè)計(jì)還原性，導(dǎo)致尺寸在施工階段被迫擅自壓縮，消防驗(yàn)收（規(guī)范性原則性問(wèn)題難突破）總結(jié)：應(yīng)充分考慮設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度或提前及時(shí)交圈、變更SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段立項(xiàng)批復(fù)1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2 用地規(guī)劃許可證 （5）設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見函4一階段：設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查5定義：即設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查階段，是在規(guī)劃方案階段，由14個(gè)部門聯(lián)合審查提出核準(zhǔn)意見或整改要求。該階段出具的最終審批意見將作為后期施工圖審查的依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段成果需溝通14個(gè)部門，取得14個(gè)意見，第一階段才算完成。新舊政策對(duì)比舊政策：施工圖聯(lián)審存弊端（施工圖倒回重改方案、降低開發(fā)效率）新政策：更全面更優(yōu)化、減少審批漏洞、避免程序反復(fù)、監(jiān)管范圍更廣、防止單部門擦邊球式審查、受理審批一站式辦理（解決行政資源低效、前后銜接導(dǎo)致時(shí)間浪費(fèi)）、但對(duì)企業(yè)信譽(yù)度和事后驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)提出更高要求誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段協(xié)同事項(xiàng)技發(fā)1、臨時(shí)或正式用電申請(qǐng)的相關(guān)數(shù)據(jù)確認(rèn)；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附表出具后需同樣進(jìn)行公示（7個(gè)自然日），具體要求與用地規(guī)劃一致。 項(xiàng)目3、意見或承諾取得后，須嚴(yán)格按照文件要求進(jìn)行后期施工。

1、設(shè)計(jì)方案；2、規(guī)劃批前、批后公示小樣制作；3、工程初步設(shè)計(jì)圖紙（全專業(yè)圖紙）和概算書（政府投資項(xiàng)目提供）；4、意見或承諾取得后，須嚴(yán)格按照文件要求進(jìn)行后期設(shè)計(jì)。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段123456

立項(xiàng)批復(fù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證 （6）施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書設(shè)計(jì)方案審查意見函一階段：設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書定義：即對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，是判定項(xiàng)目是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性、其它法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。審查范圍：主體各專業(yè)、消防、人防、產(chǎn)業(yè)化。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建階段協(xié)同事項(xiàng)技發(fā)1、提供深化版且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的施工圖設(shè)計(jì)文件。須與報(bào)規(guī)保持一致。

2、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院對(duì)提出的審查意見及時(shí)回復(fù)，并在數(shù)審系統(tǒng)做好相關(guān)操作，保證線上線下同時(shí)進(jìn)行。3、須同步做好人防施工圖設(shè)計(jì)審查的相關(guān)回復(fù)及修改。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段1234567

立項(xiàng)批復(fù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證（7）施工許可階段設(shè)計(jì)方案審查意見函一階段：設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書二階段：施工許可階段 定義：即住建局對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書予以備案、并核發(fā)質(zhì)監(jiān)安監(jiān)登記證、核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見或備案表、核發(fā)建筑工程施工許可證。是允許開工的法律依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段成果需溝通5個(gè)部門，取得7個(gè)意見，第二階段才算完成。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段協(xié)同事項(xiàng)1、施工、監(jiān)理中標(biāo)通知書及合同；2、農(nóng)民工工資保證金專項(xiàng)監(jiān)管賬戶；3、協(xié)調(diào)總包提供安全文明措施費(fèi)發(fā)票：①安措費(fèi)現(xiàn)按照中標(biāo)價(jià)的4.19%開具（根據(jù)當(dāng)年政府規(guī)定比例進(jìn)行繳納）；②發(fā)票備注中需明確項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地點(diǎn)，明確標(biāo)注為安全文明施工措施費(fèi)；4、另協(xié)助提供總包安全生產(chǎn)許可證、五方責(zé)任主體相關(guān)備案信息的填寫及蓋章。

1、施工現(xiàn)場(chǎng)：揚(yáng)塵污染防治措施到位項(xiàng)目技發(fā)1、消防設(shè)計(jì)相關(guān)信息提供。2、人防四至范圍圖。成本 財(cái)務(wù)1、規(guī)費(fèi)支付：安全文明施工措施費(fèi)、工傷保險(xiǎn)及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——前期報(bào)建實(shí)施要點(diǎn)：工作任務(wù)施工許可階段審查部門住建局協(xié)辦部門技發(fā)中心、區(qū)域公司、成本合約中心、財(cái)務(wù)管理中心工作周期15個(gè)工作日前置條件深化版施工圖完成后、設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查結(jié)束要點(diǎn)（注意情況）：1、取證前不允許土方開挖、樁基施工等，以免執(zhí)法處罰（未批先建）。2、取證后，兩個(gè)月內(nèi)須繳納完畢配套費(fèi)，涉及人防減免的部分須提前申請(qǐng)。3、尚未添加進(jìn)集團(tuán)開發(fā)資質(zhì)整合名單的新項(xiàng)目公司，須在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證取得后、該階段申報(bào)前添加辦理完畢。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段立項(xiàng)批復(fù)1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2345678

用地規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)方案審查意見函 （8）開工前的其他工作一階段：設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書二階段：施工許可階段其它工作：施工許可證后開工前包含配套費(fèi)繳納、規(guī)劃放驗(yàn)線合格確認(rèn)書、泉水保護(hù)意見及環(huán)評(píng)批復(fù)、建筑垃圾處置核準(zhǔn)意見書、人防質(zhì)監(jiān)登記申報(bào)、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)繳納SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”，是濟(jì)南市政府按陳總體規(guī)劃要求，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集的，專項(xiàng)用于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線以外城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政性資金。包括“城建綜合配套費(fèi)”和“專項(xiàng)配套費(fèi)”。包含城建綜合配套費(fèi)（122元/㎡）、專項(xiàng)配套費(fèi)（124元/㎡），共計(jì)246元/㎡.緩交政策，取證后2個(gè)月內(nèi)完成繳納：（1）含人防部分，人防部分246元/㎡全免。（2）安置房部分，246元/㎡全免。（3）教育類項(xiàng)目，教育類用房246元/㎡全免，后勤類用房減半。（4）地下車庫(kù)不再享受減免政策。注意：1、含人防工程的，須在施工許可階段向人防辦提出開具人防證明的申請(qǐng)，憑該證明辦理配套費(fèi)減免。2、教育類項(xiàng)目，其教學(xué)部分配套費(fèi)全免，后勤部分減半。放驗(yàn)線：放線：圖紙→現(xiàn)場(chǎng)。驗(yàn)線：現(xiàn)場(chǎng)→圖紙。1、時(shí)機(jī)：墊層后、正負(fù)零前。否則面臨執(zhí)法處罰（未批先建）。2、措施：對(duì)放點(diǎn)做好保護(hù)，為驗(yàn)線提供依據(jù)。注意：施工開槽準(zhǔn)確性，案例B15項(xiàng)目3#樓偏移事宜（超出誤差允許范圍，與規(guī)劃不一致，日照影響、執(zhí)法局處罰、業(yè)主投訴及違約金賠償?shù)冗B鎖后果）渣土處置費(fèi)、建筑垃圾核準(zhǔn)意見書：土方清運(yùn)前須繳納完畢，并獲取核準(zhǔn)意見書。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)、名泉保護(hù)意見：1、實(shí)行承諾備案制的背景原因：（1）舊審批前置許可條件過(guò)多、編制時(shí)間長(zhǎng)銀行貸款手續(xù)辦理難、延誤投資發(fā)展好時(shí)機(jī)；（2）環(huán)評(píng)中介機(jī)構(gòu)惡性競(jìng)爭(zhēng)、環(huán)評(píng)文件質(zhì)量不高等。（3）原則上講，建設(shè)項(xiàng)目開工前不會(huì)對(duì)環(huán)境質(zhì)量造成任何影響，在開工前完成環(huán)評(píng)審批，提出相應(yīng)環(huán)保措施和要求即可。根據(jù)可能對(duì)環(huán)境帶來(lái)影響的重大程度，制定環(huán)境影響評(píng)價(jià)名錄，并依次判定該項(xiàng)目做環(huán)評(píng)的等級(jí)，分為報(bào)告書、報(bào)告表、登記表；無(wú)中水站的項(xiàng)目，登記表備案。建有中水處理站的項(xiàng)目，須做名泉保護(hù)申報(bào)、環(huán)評(píng)審批。2、申報(bào)前，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)需確保未開工建設(shè)。因此，審批類項(xiàng)目須依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)開工點(diǎn)倒排時(shí)間，進(jìn)行申報(bào)。注意：特殊環(huán)衛(wèi)地塊或周邊有環(huán)保敏感點(diǎn)的項(xiàng)目，須前置到規(guī)劃報(bào)批前申報(bào)環(huán)評(píng)，避免報(bào)規(guī)時(shí)現(xiàn)要求導(dǎo)致被動(dòng)（舊政策版B2地塊的事后回顧）。人防質(zhì)量監(jiān)督登記證申報(bào)：須在地下車庫(kù)開始施工前完成該項(xiàng)工作，以免影響現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度。水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)繳納：開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目由于占用、損壞現(xiàn)有水土保持設(shè)施而必須依法交納的起補(bǔ)償作用的費(fèi)用。占地面積*1元/㎡~1.3元/㎡。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段123456789

立項(xiàng)批復(fù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證（9）預(yù)售許可證前的準(zhǔn)備工作設(shè)計(jì)方案審查意見函一階段：設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查（地名證、物業(yè)手續(xù)）施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書二階段：施工許可階段其它工作：施工證后開工前包含標(biāo)準(zhǔn)地名使用證、物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)招標(biāo)備案證明、中標(biāo)通知書、物業(yè)合同預(yù)售許可證前（地名、物業(yè)）備案SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段標(biāo)準(zhǔn)地名使用證：根據(jù)地名管理辦法下的命名規(guī)則：城、小區(qū)、花園、園、苑、山莊、別墅、公寓、樓、閣、大樓、大廈、中心、廣場(chǎng)、商場(chǎng)、中心等。注意：1、提前咨詢項(xiàng)目命名是否有重名或不符合規(guī)定情況。綠地國(guó)際城B9項(xiàng)目，地名證為牡丹明都。2、為避免影響預(yù)售證辦理，該業(yè)務(wù)在規(guī)劃許可證取得后可展開。物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)招標(biāo)備案、中標(biāo)通知書、物業(yè)合同備案：房管局物業(yè)處、街道辦對(duì)該區(qū)域進(jìn)行的物業(yè)劃分，并通過(guò)招標(biāo)方式確定物業(yè)公司、簽訂物業(yè)合同并辦理備案。辦理物業(yè)區(qū)劃時(shí)，房管部門會(huì)再次審核物業(yè)用房的比例（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已確定的事項(xiàng)）：注意：物業(yè)用房總面積應(yīng)不少于規(guī)劃總建筑面積的千分之三，地下物業(yè)用房面積不得大于地下總建筑面積的千分之三，且須具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段立項(xiàng)批復(fù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2用地規(guī)劃許可證（10）商品房預(yù)售許可證3設(shè)計(jì)方案審查意見函4設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書總包監(jiān)理中標(biāo)通知書7二階段：施工許可階段8施工證后開工前定義：預(yù)售前準(zhǔn)備工作（地名、物業(yè)）是住建局允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。10預(yù)售許可證SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段協(xié)同事項(xiàng)：1、現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度需達(dá)到預(yù)售辦理?xiàng)l件；2、提供達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度的現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻；項(xiàng)目營(yíng)銷3、達(dá)到最低進(jìn)度要求的樓層頂梁板的證明材料（鋼筋工程隱蔽驗(yàn)收記錄、預(yù)拌混凝土交貨檢驗(yàn)記錄）成本 財(cái)務(wù)首次開盤的項(xiàng)目，須提供樓盤成本測(cè)算表，供價(jià)格備案使用（限價(jià)期）

售樓處現(xiàn)場(chǎng)是否按規(guī)定懸掛相關(guān)證照，做好現(xiàn)場(chǎng)公示（證件、購(gòu)房合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、兩書、建筑節(jié)能情況等等）存在土地抵押及在建工程抵押的需提交銀行證明（須提前溝通）誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段預(yù)售照片及視頻要求①需寫明項(xiàng)目名稱及樓號(hào)、公司名稱及日期②彩色照片打印加蓋公章③樓層號(hào)掛牌清晰項(xiàng)目經(jīng)理身份證須入鏡SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——建設(shè)階段實(shí)施要點(diǎn)：工作任務(wù) 商品房預(yù)售許可證（形象進(jìn)度：商業(yè)正負(fù)零，多層封頂，高層小高層為地上12層以上。疫情期間形象進(jìn)度：多層正負(fù)零，高層小高層為6層）審查部門住建局、審批局協(xié)辦部門區(qū)域公司、成本合約中心、營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)中心工作周期7個(gè)工作日前置條件形象進(jìn)度、數(shù)據(jù)掛接單、銀行抵押證明、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度實(shí)施要點(diǎn)：1、須達(dá)到形象進(jìn)度后申報(bào)，一旦進(jìn)度不一致產(chǎn)生問(wèn)題的，公司將面臨黑名單處罰，影響其它項(xiàng)目審批進(jìn)度。2、2017年4月以后拿地的居住項(xiàng)目，若溢價(jià)率超過(guò)100%，須主體結(jié)構(gòu)完成后，方可申請(qǐng)預(yù)售。超過(guò)150%，竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)。3、物權(quán)事宜引發(fā)的難售案例：B8-2兩個(gè)單體（綜合管理中心、副食品市場(chǎng)），在設(shè)計(jì)時(shí)主要是公共服務(wù)配套設(shè)施，在公共指標(biāo)滿足的情況下，另布有可售商鋪，類似這種情況應(yīng)重視單體的命名，以免預(yù)售時(shí)因單體名稱原因難以審批。經(jīng)驗(yàn)分享：規(guī)劃單體建項(xiàng)起名，建議名為配套公建樓（布局內(nèi)標(biāo)注不同性質(zhì)功能），方便預(yù)售辦理。4、根據(jù)《山東省商品房銷售條例》：商品房已經(jīng)預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計(jì)。因此，在該階段以后，應(yīng)避免發(fā)生重大變更（技發(fā)、項(xiàng)目部應(yīng)注意）。5、應(yīng)重視業(yè)主投訴事宜，存重大問(wèn)題的，或影響公司名下其它樓盤預(yù)售證的核發(fā)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收12345

規(guī)劃核實(shí)證竣工驗(yàn)收備案單物業(yè)核實(shí)證[3]竣工驗(yàn)收海綿城市驗(yàn)收備案單綜合驗(yàn)收備案竣工驗(yàn)收：《規(guī)劃核實(shí)證》、《單體竣工驗(yàn)收備案》、《物業(yè)核實(shí)證》、《海綿城市工程驗(yàn)收備案單》、《綜合竣工驗(yàn)收備案》SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收階段規(guī)劃核實(shí)證1（1） 規(guī)劃核實(shí)證定義：是指為保證建設(shè)工程符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)并滿足質(zhì)量和使用要求，對(duì)建設(shè)情況是否符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件、附圖所確定的內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)核和確認(rèn)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收階段規(guī)劃核實(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的基本要求：?jiǎn)误w（含儲(chǔ)藏室、配套設(shè)施）：室內(nèi)布局、長(zhǎng)寬高尺寸、外立面、樓間距（須與規(guī)劃一致）總平面布局：用地范圍不超紅線、道路完工狀態(tài)及標(biāo)高、地上車位及非機(jī)動(dòng)車棚、地下車位數(shù)量園林景觀、小區(qū)及車庫(kù)出入口（車庫(kù)內(nèi)劃線完成）例：B15項(xiàng)目6#、7#樓連廊規(guī)劃變更事宜（發(fā)現(xiàn)晚、性質(zhì)重、難度大、時(shí)間緊）：測(cè)量時(shí)發(fā)現(xiàn)6#、7#樓（2F-10F）電梯北側(cè)外墻增加電梯門，原設(shè)備平臺(tái)改為通道，與開敞陽(yáng)臺(tái)相連并連通樓梯間，變更后，6#、7#樓地上建筑面積增加約50.74㎡，與規(guī)劃備案圖紙明顯不符，未批先建執(zhí)法處罰風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)與營(yíng)銷已售戶型明顯不符，業(yè)主私密性降低，違約投訴、聽證風(fēng)險(xiǎn)。 上會(huì)通過(guò) 測(cè)量成果出具并申報(bào)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量及問(wèn)題報(bào)告規(guī)劃溝通圖紙變更（充分規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)規(guī)劃上會(huì)理由、環(huán)境和業(yè)主上會(huì)未通過(guò)權(quán)益、局意見、變整改到位后更程序復(fù)雜）測(cè)量成果出現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題整改具并申報(bào)

取證取證誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP變更對(duì)比圖規(guī)劃備案圖紙： 現(xiàn)場(chǎng)施工圖紙：SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收階段實(shí)施要點(diǎn)：工作任務(wù)規(guī)劃核實(shí)證獲取審查部門規(guī)劃局協(xié)辦部門區(qū)域公司項(xiàng)目部、技發(fā)中心工作周期20個(gè)工作日（如有變更，則需要進(jìn)行前置條件規(guī)劃核實(shí)測(cè)量完成（測(cè)量前現(xiàn)場(chǎng)需根據(jù)規(guī)劃要7天的批前公示）求提供完整的工作面）1、凡是與規(guī)劃總平圖不一致且導(dǎo)致面積增加的部分均不要實(shí)施（如人防出入口頂蓋、門樓等），否則超規(guī)劃指標(biāo)須拆除甚至移交執(zhí)法處罰；2、重要變更須提前溝通、交圈，工作前置，問(wèn)題前置，為后續(xù)可能遇到的不確定性因素留下解決問(wèn)題的時(shí)間，稀釋風(fēng)險(xiǎn)。（方案與施工圖核對(duì)、施工圖與現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)），小變更現(xiàn)場(chǎng)消化整改、大變更須溝通規(guī)劃解決。3、現(xiàn)場(chǎng)須達(dá)到交付驗(yàn)收的要求，以免影響辦理進(jìn)度；4、規(guī)劃核實(shí)測(cè)繪與房產(chǎn)實(shí)測(cè)同步進(jìn)行，數(shù)據(jù)核對(duì)后一并匯總解決，避免核實(shí)后因?qū)崪y(cè)需求變更圖而無(wú)法程序倒回的情況。5、交付前的園林施工，須按照?qǐng)@林與海綿城市疊圖后的成果進(jìn)行施工，否則面臨后期海綿驗(yàn)收的風(fēng)險(xiǎn)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——竣工驗(yàn)收規(guī)劃核實(shí)證1竣工驗(yàn)收備案單2

（2） 竣工驗(yàn)收備案單定義理解：是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝部門及工程質(zhì)量監(jiān)督等部門，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)后，向質(zhì)監(jiān)站提出備案審查并取得竣工合格資料和憑證的過(guò)程。該部分為項(xiàng)目部職能。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案分項(xiàng)消防驗(yàn)收：是否按經(jīng)消防機(jī)構(gòu)審核同意的設(shè)計(jì)施工完畢、規(guī)劃核實(shí)防火間距消防車道防火分區(qū)火災(zāi)撲救面防爆設(shè)計(jì)疏散樓梯消防電梯安全出口的數(shù)量安全疏散距離寬度等，室消防驗(yàn)收外消防給水系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等，是否符合規(guī)范要求，安全管理制度是否合格節(jié)能驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收竣工結(jié)算備案檔案驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收：是否按施工圖紙要求施工，對(duì)墻體節(jié)能、幕墻節(jié)能、門窗節(jié)能、屋面節(jié)能、地面節(jié)能、采暖節(jié)能、通風(fēng)與空調(diào)工程、配電與照明節(jié)能、建筑節(jié)能分部工程等多方清欠驗(yàn)收面進(jìn)行查驗(yàn)誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收階段規(guī)劃核實(shí)證1（3）物業(yè)核實(shí)證2竣工驗(yàn)收備案單物業(yè)核實(shí)證定義：是在房產(chǎn)實(shí)測(cè)之后，由市房管局物業(yè)處對(duì)物業(yè)用房及管理進(jìn)行查驗(yàn)并出具的驗(yàn)收證明，是辦理綜合驗(yàn)收備案和房產(chǎn)大證的必備要件。以房產(chǎn)實(shí)測(cè)報(bào)告為數(shù)據(jù)依托，對(duì)物業(yè)用房面積、性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)是否具備使用條件等，作出核實(shí)查驗(yàn)。現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)要點(diǎn)：1、現(xiàn)場(chǎng)（物業(yè)用房面積、性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)是否具備使用條件等）與規(guī)劃一致，未挪作他用。2、物業(yè)管理資料齊全（全專業(yè)竣工圖、分戶驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、消防電梯監(jiān)控等設(shè)備合格證明等）。3、物業(yè)用房面積不足帶來(lái)的教訓(xùn)（大堂、樓梯等不應(yīng)計(jì)入用房面積），后期修改帶來(lái)的業(yè)主影響。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收階段規(guī)劃核實(shí)證1（4）海綿城市驗(yàn)收備案2竣工驗(yàn)收備案單物業(yè)核實(shí)證定義：3為最大限度地實(shí)現(xiàn)雨水在城市區(qū)域的積存、滲透和凈化，促進(jìn)雨水資源的利用和生態(tài)4海綿城市驗(yàn)收備案環(huán)境保護(hù)，通過(guò)自然環(huán)境和人工措施結(jié)合，對(duì)項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)、施工、并進(jìn)行查驗(yàn)。海綿內(nèi)容：園區(qū)內(nèi)下沉綠地、蓄水模塊、透水鋪裝、雨水管斷接、雨水花園、路沿石開口、植草溝、土堰等。實(shí)施要點(diǎn)：增強(qiáng)過(guò)程管控措施：規(guī)避驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)、成本浪費(fèi)技發(fā)（疊圖、及時(shí)下發(fā)、施工前尤其在管線下落前技術(shù)交底做到提前排查、控制風(fēng)險(xiǎn)）、項(xiàng)目部（按圖施工、地形驗(yàn)收，過(guò)程隱蔽工程留存） 按圖施工：根據(jù)設(shè)計(jì)的不同內(nèi)容完成，避免盲干。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實(shí)施要點(diǎn)——竣工驗(yàn)收階段規(guī)劃核實(shí)證（5）綜合驗(yàn)收備案12物業(yè)核實(shí)證定義：3指項(xiàng)目全部竣工驗(yàn)收通過(guò)后，由住建局對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)并出具綜合性驗(yàn)收證明。海綿城市驗(yàn)收備案4綜合驗(yàn)收備案水務(wù)驗(yàn) 氣熱驗(yàn) 供電承 四方驗(yàn)收 收 諾 收

維修基金SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——竣工驗(yàn)收綜合驗(yàn)收備案在單體竣工驗(yàn)收備案以后，開發(fā)企業(yè)向住建局提出的綜合驗(yàn)收的申請(qǐng)，住建局根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際條件，對(duì)小區(qū)整體供水、供電、供熱、供氣、照明道路、園林海綿等做出的綜合性審查批復(fù)。誠(chéng)信、謙和、認(rèn)真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報(bào)建的主要內(nèi)容——竣工驗(yàn)收1.14.1取證條件工作任務(wù)獲取《綜合驗(yàn)收備案單》審查部門建委協(xié)辦部門項(xiàng)目部工作周期8個(gè)工作日前置條件物業(yè)核實(shí)、單體竣備、水務(wù)驗(yàn)收、氣熱綜合驗(yàn)收、海綿驗(yàn)收所需文件：1、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明申請(qǐng)表》；2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單、濟(jì)南市建筑工程竣工結(jié)算備案表、規(guī)劃總平面圖；3、水務(wù)配套設(shè)施（節(jié)水、排水、供水）綜合驗(yàn)收備案意見表、供熱、燃?xì)庠O(shè)施工程驗(yàn)收備案表4、供電設(shè)施驗(yàn)收合格證明或供電設(shè)施驗(yàn)收承諾書；5、小區(qū)內(nèi)道路、綠化、照明四方驗(yàn)收證明；海綿驗(yàn)收證明；6、物業(yè)核實(shí)證明；公共維修基金繳納證明；10、現(xiàn)場(chǎng)照片；辦理流程：1、持相關(guān)材料至住建局申報(bào)；2、資料審核無(wú)誤后流轉(zhuǎn)至開發(fā)處對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查驗(yàn)收；3、根據(jù)勘查意見，如有整改，待整改完畢后簽批意見，并流轉(zhuǎn)至審批局；4、由審批局核發(fā)綜合驗(yàn)收備案證明。注意事項(xiàng)：1、項(xiàng)目約定出資建設(shè)教育等配套設(shè)施需同步交付使用。若未達(dá)到條件，須協(xié)調(diào)相關(guān)部門。2、供電實(shí)行承諾制，臨